Свой бизнес: управление жилищным хозяйством
Web555.ru

Бизнес портал

Свой бизнес: управление жилищным хозяйством

Малый бизнес в сфере ЖКХ

Место малого бизнеса в сфере ЖКХ

Для исследования ситуации с развитием малого предпринимательства в сфере ЖКХ необходимо определить те сектора и отрасли ЖКХ, в которых целесообразно развивать конкурентные отношение и в которых принципиально возможно развитие малого предпринимательства. Для этой цели проведем структуризацию сферы ЖКХ.

Если придерживаться классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), действовавшего до 2005 г., то отрасль «жилищно-коммунальное хозяйство» будет подразделяться следующим образом:

1. Жилищное хозяйство:

· эксплуатация жилого фонда;

· эксплуатация общежитий учебных заведений;

· хозяйственное управление жилищным хозяйством.

2. Коммунальное хозяйство:

· коммунальное и бытовое водоснабжение;

· эксплуатация служебных зданий;

· добровольная пожарная охрана;

· хозяйственное управление коммунальным хозяйством.

3. Непроизводственные виды бытового обслуживания населения

Представляется, что использование такого деления сферы ЖКХ не в полной мере отвечает задачам настоящей работы, поскольку основано на характере функций, выполняемых отраслями в общей системе общественного разделения труда.

Кроме этого, работы и услуги в жилищно-коммунальном комплексе достаточно подробно классифицированы Госстроем России в Классификаторе работ и услуг по видам деятельности «Эксплуатация инженерной инфраструктуры городов и других населенных пунктов» и «Эксплуатация централизованных систем питьевого водоснабжения и систем водоотведения, городских и других поселений» (утверждено постановлением Госстроя России от 25 мая 2000 г. № 51). Однако в связи с массивностью и излишней подробностью данного классификатора его применение также нецелесообразно.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) группировка видов деятельности в сфере ЖКХ выглядит следующим образом.

В данном классификаторе отсутствует принципиальное выделение сектора ЖКХ как самостоятельного. Так, деятельность, относящаяся к данному сектору, присутствует в следующих разделах:

Раздел Е — Производство и распределение электроэнергии, газа и воды,

Раздел F — Строительство,

Раздел I — Транспорт и связь,

Раздел K — Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг,

Раздел O — Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг,

Раздел Р — Предоставление услуг по ведению домашнего хозяйства.

Использование данной классификации целесообразно при анализе экономики в целом, однако не целесообразно для целей настоящего исследования, ориентированного на отдельный сектор.

В этой связи предложим следующее разделение сферы ЖКХ на виды деятельности, или сектора.

Изначально сферу ЖКХ можно подразделить на три основных сектора:

1) производство и поставка ресурсов (ресурсоснабжение), удаление и обработка сточных вод;

2) управление жилищным фондом;

3) выполнение подрядных работ с подразделением на большое количество видов деятельности, которые будут указаны далее (строительные работы, эксплуатация жилищного фонда, работы на территории и др.)

Первый сектор включает в себя деятельность по производству и поставке воды (холодной и горячей), тепла, электроэнергии, а также удаление и обработку сточных вод. Данные виды деятельности сейчас выполняются силами организаций, занимающих монопольное положение на рынке. Данный сектор является сектором, в котором должны действовать естественные монополии, исходя из экономического смысла и технологических особенностей (сетевого характера) деятельности.

Сектор управления жилищным фондом. Управление жилым фондом может включать в себя следующие направления работ: сбор коммунальных платежей, посредничество в расчетах с поставщиками коммунальных услуг населению, определение подрядных организаций, в том числе через проведение конкурсов, заключение договоров, определение стоимости, объемов подрядных работ (составление смет), составление титульного списка объектов (для ремонта), контроль за качеством выполненных работ и техническим состоянием жилого фонда, прием и удовлетворение заявок и жалоб со стороны населения, в том числе содержание диспетчерских, приемка объемов и качества работ и другие.

Как можно заключить из приведенного выше перечня направлений деятельности управляющих компаний, сектор управления не должен быть монопольным, а функции могут эффективно выполняться частными коммерческими организациями.

В секторе выполнения подрядных работ следует выделить следующие виды деятельности:

· капитальный ремонт жилищного фонда;

· эксплуатация и текущий ремонт жилищного фонда;

· обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций;

· благоустройство и уборка территорий;

· охрана жилищного фонда;

· установка и обслуживание систем видеонаблюдения;

· содержание и ремонт дорожного покрытия;

· другое (телекоммуникационная инфраструктура и т.д.).

Исходя из приведенной выше классификации, приоритетными направлениями для малого предпринимательства в сфере ЖКХ являются: производство и поставка ресурсов; строительные работы; работы по капитальному ремонту; работы по обслуживанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, внутридомовых сетей; работы по благоустройству территорий; вывоз ТБО (дорожные работы). [Кокин Игорь Александрович, исполнительный директор Ассоциации городов, поселков и сельсоветов Калужской области].

Обобщая все сказанное, на основании учета двух критериев можно сделать вывод, что практически вся сфера ЖКХ в виде ее отдельных секторов является приоритетной для развития малого предпринимательства при условии устранения излишних ограничений:

Таблица № 1. Направления деятельности субъектов малого предпринимательства в сфере ЖКХ

Управление объектами недвижимости

Выполнение подрядных работ

Производство и поставка ресурсов

Обслуживание и эксплуатация сетей

Управление жилым фондом, ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Эксплуатация жилищного фонда. Текущий и капитальный

ремонт. Утилизация и вывоз ТБО. Уборка территорий и подъездов.

Благоустройство. Озеленение. Установка систем видеонаблюдения.

Для определения места малого бизнеса на рынке по оказанию услуг в жилищном хозяйстве и определения приоритетных направлений поддержки и создания благоприятных условий для развития предпринимательства рассмотрим текущее положение дел в данном сегменте экономики.

На конец 2012г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3349 млн.кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2426 млн.кв. метров (72% общей площади), в сельской местности — 923 млн. кв. метров (28% общей площади). [32].

Таблица № 2. Жилищный фонд РФ

Жилищный фонд, млн.м 2 общей

площади жилых помещений

в городской местности

в сельской местности

Основными типами жилья являются квартира в многоквартирном доме и жилой дом (индивидуально-определенное здание).

Первый тип характерен в основном для горожан, второй тип — в большей мере для сельских жителей, хотя и в городских поселениях также немало жилых домов (индивидуально-определенных зданий).

Благоустройство и комфортабельность жилья, одна из главных составляющих жилищных условий населения, а также качество проживания населения во многом определяются наличием в жилом помещении различных видов благоустройства.

Жилищный фонд городских и сельских поселений в основном состоит из капитальных зданий из кирпича, естественного или искусственного камня, различных типов железобетонных конструкций.

Основная часть площади жилищного фонда страны построена до 1996 г., в связи с этим велик удельный вес жилищного фонда, износ которого находится в интервале 31-65%.

Вопросам ликвидации аварийного жилья уделяется повышенное внимание со стороны органов управления всех уровней.

На конец 2012г. ветхий и аварийный жилищный фонд составил 99,9 млн.кв. метров, увеличившись по сравнению с 2000г. более чем в 1,5 раза. Возросла и его доля в общей площади жилищного фонда за этот период — с 2,4% до 3,0%.

В 2012г. в Российской Федерации снесено 2,0 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,0% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда).

В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.

На начало 2012г. в капитальном ремонте нуждалось около 275,8 тыс. многоквартирных жилых домов (8,6% от их общего числа). В течение 2012г. капитальный ремонт проведен в 48,1 тыс. многоквартирных домов, что составляет 17,5% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений [32].

Таблица № 3. Ветхий и аварийный жилищный фонд

Весь ветхий и аварийный

жилищный фонд, млн. м 2

Удельный вес ветхого и

фонда в общей площади

всего жилищного фонда, %

Сохранение имеющегося жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, а также постепенное замещение ветхого, аварийного и морально устаревшего жилья новым в настоящее время является одним из важнейших направлений развития жилищного хозяйства. Одним из путей решения проблемы является ремонт и реконструкция уже существующих зданий.

Жилищно-коммунальная сфера по-прежнему остается дотационной.

Из всего вышесказанного следует, что в настоящее время сфера жилищного хозяйства по-прежнему находится в довольно сложном положении и, для того чтобы коренным образом изменить в ней ситуацию, необходима выработка стратегии, включающая разработку и проведение комплекса мер, направленных как на привлечение инвестиций в эту сферу, так и на создание условий для эффективной работы предприятий, а также на сохранение для них на данном этапе государственной поддержки. Одним из путей выхода сферы ЖКХ из кризиса может явиться дальнейшее развитие малого предпринимательства.

21 июля 2007 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Закон установил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки. С 2013 года средства Фонда направляются также на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры [7].

Фонд ЖКХ стимулирует формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрение ресурсосберегающих технологий.

Организаторы реформы выделяют основные направления ее реализации:

· Перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения.

· Привлечение частного бизнеса (и частных инвестиций), стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг, избавление отрасли от образовавшихся монополий.

· Модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства.

· Формирование института эффективного собственника.

· Капитальный ремонт многоквартирных домов.

· Переселение граждан из аварийного жилья.

· Внедрение энергоэффективных технологий в отрасли.

· Сохранение системы социальной защиты и поддержка льготных слоев населения [37].

Читать еще:  Бизнес идеи для начинающих

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства занимается предоставлением регионам средств на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение аварийного жилья на особых условиях, выполнение которых влечет собой формирование института собственника, обновление жилого фонда, привлечение в отрасль частного бизнеса и в конечном итоге реализует реформу жилищно-коммунального хозяйства.

Реформа ЖКХ показала, что в жилищном хозяйстве должен по преимуществу работать мелкий и средний бизнес, поскольку эта сфера деятельности предполагает мобильность, наличие конкурентной среды, ограниченные сроки принятия решений.

Как построить многомиллионный бизнес в сфере ЖКХ и не нажить врагов

— Грант Агасиевич, расскажите, что из себя представляет ЖКХ как бизнес?

Любой бизнес ориентирован на получение прибыли. Основная особенность бизнеса в сфере ЖКХ заключается в том, что зарабатывая деньги, ты помогаешь людям улучшить качество их жизни. Других таких видов бизнеса, где ты каждый день реально помогаешь людям, на сегодня я не знаю.

— Расскажите, почему вы решили начать бизнес именно в этой сфере?

Я начинал свою профессиональную карьеру помощником юриста в компании, которая оказывала юридические услуги ТСЖ, ЖСК и управляющим компаниям. Проработав там некоторое время, я понял, что данную работу можно организовать намного лучше.

Поэтому сначала организовал компанию, оказывающую юридические услуги для сферы ЖКХ, а позже и первую управляющую компанию «Универсальный страж».

— Какие самые большие сложности ведения бизнеса в сфере ЖКХ?

В любом виде бизнесе есть свои трудности. В ЖКХ их целый ряд, на который необходимо обратить внимание тем, кто захочет построить бизнес в данной сфере.

Во-первых, высокий уровень конкуренции.

Во-вторых, это жители. У каждого человека своя точка зрения, а обслуживать приходится сотни и тысячи жильцов. Наличие своей позиции по каждому вопросу вкупе с незнанием законодательных актов может создать управляющей компании большое количество субъективных барьеров для нормальной работы.

Также необходимо отметить наличие различных административных барьеров на уровне чиновничьего аппарата.

— Можно ли честно зарабатывать в сфере ЖКХ? Ведь бытует мнение, что единственный способ заработать здесь – это быстро организовать компанию, собрать как можно больше денег, и обанкротить предприятие.

Так было еще 10 лет, может быть 5 лет, назад. Теперь с каждым годом, с каждым внесением дополнений в жилищный кодекс, с принятием иных законодательных актов все меньше и меньше становится таких игроков на рынке.

Честно зарабатывать в ЖКХ сегодня можно.

— Акции холдинга «ГИТ» были выставлены на торги Московской биржи. В истории России это первый случай, когда на IPO выходит управляющая компания в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Подскажите бизнесменам, что на ваш взгляд компании может дать выход на IPO?

Как мне кажется, выход на IPO – это достойный инструмент для развития бизнеса. Если, конечно, у предпринимателя есть желание развивать бизнес.

Есть много направлений, которым IPO действительно поможет. Выход на биржу – это переход на более прозрачные, более публичные условия работы. Он однозначно положительно скажется на деловой репутации. Кроме того, появляются различные биржевые и не биржевые инструменты, при помощи которых можно больше зарабатывать. Все это должно придать необходимый импульс для развития бизнеса.

— А может IPO оказать негативное воздействие?

Конечно, может. Легко. Перед принятием решения о выходе на биржу, я настоятельно рекомендую обратить внимание на собственные финансовые показатели бизнеса, на них в первую очередь обращают внимание потенциальные инвесторы, а также на внешний рынок. Сейчас переключимся с бизнес на личную составляющую успеха.

— В чем ваш секрет успеха? Ведь вряд ли в детстве вы мечтали стать миллиардером.

Конечно, стать миллиардером в детстве я не мечтал. Но уже в детстве у меня было много разных идей. Самое важное, что я знаю, это мне еще в детстве говорил отец, что целью никогда не должно быть зарабатывание денег, цель должна быть благородной. Если она благородна, то ты всегда заработаешь. Я в это верю и стараюсь придерживаться именно такой политики в жизни.

Грант Агасьян — владельцем холдинга «Городские инновационные технологии»

— Какие качества нужны сегодня, чтобы добиваться успехов в бизнесе?

Если говорить о качествах, то я уверен, что бизнесмен должен быть порядочным и не жадным. Главное, чтобы у человека была совесть. У бессовестных, на мой взгляд, история недолгая. Они могут быстро заработать и все. Их путь в бизнесе будет недолгим. Такой путь нельзя назвать созидательным, а нужно созидать.

Лучше зарабатывать немного, по копеечке, но постоянно, чем один раз и все. Мне еще 29 лет. Я думаю, что длительное время смогу быть полезным людям и востребованным в своей отрасли.

— А какие профессиональные навыки, знания необходимы сегодня успешному бизнесмену?

Основное – это стержень. Если у тебя есть стержень, то все обязательно получится. Как его выработать? Здесь нет однозначного ответа. У меня он сформировался за счет воспитания, за счет занятий спортом, а я на протяжении 15 лет серьезно тренировался.

Академическое образование, даже не одно, профессиональные знания, занятия спортом – это эффективные, но все-таки вспомогательные инструменты. Они пригодятся.

— А как же обучение за рубежом, степень MBA, тренинга роста?

Я не считаю, что это важно. Они дают какие-то полезные знания и навыки. Могут научить вести переговоры. Но я никогда ничего подобного не проходил. Я всему учился сам, и это не помешало мне добиться успеха. Повторюсь, но должен быть стержень. Если его у тебя нет, то пройди ты хоть 10 бизнес-школ, успеха не добьешься.

— Сегодня многие считают, что успешная карьера и семья несовместимы. Согласны ли вы с этим? Какова роль семья для вас?

Я считаю, что между бизнесом и семьей нельзя выбирать. Семья для меня – это святое. Я считаю, что наличие семьи только помогает тебе реализовать себя в бизнесе. Конечно, работа забирает много времени. Но на семью время можно и нужно найти. Здесь все зависит от взаимопонимания. Если супруг или супруга понимающие, то все получится.

— И в заключение, ваш совет всем, кто хочет достичь успеха в бизнесе?

Не ставьте никогда целью только зарабатывание денег. Цель должна быть благородная.

Свой бизнес: управление жилищным хозяйством

Организации, занимающиеся жилищно-коммунальным хозяйством и обслуживанием многоквартирных домов, сегодня не имеют популярности среди населения, считается, что собственники и сотрудники таких предприятий не заинтересованы в выполнении своих обязанностей и просто собирают деньги. Однако на рынке существуют и частные компании ЖКХ, которые гораздо более эффективны в своей работе, ведь от удовлетворённости клиентов зависит их собственное благополучие. Открыть свою управляющую компанию можно, если есть расчёт на долгосрочный бизнес и знания и умения заниматься коммунальным хозяйством, потому что руководящие должности в этой сфере очень важны.

Выйти на этот рынок может быть очень непросто, большинство многоквартирных домов сегодня уже обслуживаются управляющими компаниями, и даже новостройки заранее переходят в ведение наиболее расторопных предпринимателей. Обычно элитные и крупные дома, существующие пока только в проекте, формально или неформально уже «заняты» той или иной компанией, и зачастую крупные и давно работающие игроки изначально забирают себе такие объекты. Новичок может выйти на более простые дома, которые не интересны ведущим конкурентам, в этом случае не придётся рассчитывать на большие прибыли, работы будет много, но на первых этапах самое главное – заработать себе имя. Как уже было отмечено, большинство жильцов домов скептически относятся к работе коммунальной службы и воспринимают их как необходимость. Поэтому очень важно показать и доказать, что предприниматель готов работать, что он заинтересован в улучшении уровня жизни дома, что ему не безразлично его состояние.

Найти свою нишу, особенно в крупных городах, пока ещё можно, перспективное направление – новые строящиеся кварталы, рассчитанные на обычных людей. Здесь, может, придётся также проходить конкурсы или убеждать потенциальных клиентов в том, что своя компания лучше, чем многие другие, но впоследствии будет гораздо проще. Уровень конкуренции может показаться поначалу слишком высоким, однако нельзя забывать о том, что государственные учреждения изначально не так заинтересованы в эффективности своей работы, крупные игроки заняты обслуживанием более прибыльных домов, а такие же новички не обладают существенными преимуществами. Именно поэтому очень важно, чтобы сам предприниматель или нанятый им руководитель был профессионалом своего дела, знал все особенности обслуживания многоквартирных домов и, по возможности, обладал достаточными связями для получения более выгодных контрактов и разрешения многих бюрократических вопросов – в этой сфере всё несовершенство аппарата чиновников видно особенно хорошо.

Зарабатывай онлайн на проведении игр!

Интеллектуальный онлайн-бизнес на трансформационных играх, который не требует сотрудников и помещения. Минимальные вложения. Онлайн-обучение «под ключ» за два дня.

Для начала работы нужно зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности. Можно оформиться просто как индивидуальный предприниматель, в случае необходимости открытия юридического лица лучше выбрать форму общества с ограниченной ответственностью. В том и в другом случае будет доступна упрощённая система налогообложения, а это только 6% от доходов или 15% от операционной прибыли, перечисляемые в пользу государства.

Нужно также отметить возможность регистрации некоммерческой организации – товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое занимается многими вопросами по благоустройству дома, но это несколько иная форма управляющей компании, и, как можно понять из названия, формируется оно как объединение жильцов дома. Деятельность подпадает под определения классификатора (ОКПД 2) 81 Услуги по обслуживанию зданий и территорий. Далее для ЖКХ нужно пройти лицензирование своей деятельности.

Читать еще:  Как открыть ателье: руководство для начинающих

Готовые идеи для вашего бизнеса

Для начала нужно отметить, что руководитель организации должен обладать соответствующим опытом и знаниями (которые можно подтвердить) для обслуживания домов, однако сегодня предусмотрено прохождение специального квалификационного экзамена и получение соответствующего аттестата для получения лицензии. Также проверяется наличии необходимой материальной базы, возможностей управления и проверка компетентности всех руководителей. Однако стоит отметить, что этот закон был принят во второй половине 2014 года, и лицензирование необходимо пройти до мая 2015 года, до этого момента де-юре деятельность ЖКХ может проходить без лицензии. Учитывая, что закон только недавно был принят, можно ожидать того, что будут происходить изменения в нём, что скажется на дальнейшей работе.

Нельзя забывать и про то, что в разных регионах могут быть установлены свои требования к получателям лицензии, поэтому имеет смысл предварительно ознакомиться с условиями получения лицензии по своему району. Также предприниматель может обратиться в сторонние компании, которые занимаются получение лицензий для своих клиентов, это значительно упростит работу и, почти наверняка, займёт гораздо меньше времени, однако в этом случае придётся рассчитывать на трату дополнительных нескольких десятков тысяч рублей.

Далее нужно найти место для своего офиса. Обычно его располагают на территории жилого массива, который и будет обслуживаться или хотя бы в максимальной близости от него. Это вполне логично. Таким образом, место находится уже после того, как определён район работы, но здесь также нужно отметить, что в зависимости от района может потребоваться аренда помещения в каждом доме. Например, если предполагается предоставление услуги консьержа. Однако ЖКХ располагается в отдельном помещении, где проходит непосредственно организаторская и администраторская работа, все виды услуг оказываются непосредственно на объекте. ЖКХ занимается практически всеми возможными работами по обслуживанию многоквартирных домов, однако самостоятельно работать могут только самые крупные компании. Ведь для обеспечения водоснабжения, электроэнергии и тому подобного нужно заключить договоры непосредственно с компаниями, которые занимаются подачей этих ресурсов в дома, ЖКХ же занимается обслуживанием коммуникаций, проверяет расчёты, по своей сути является посредником между жильцами и поставщиком. Однако в подавляющем большинстве случаев подача ресурсов происходит от уже известного поставщика, с которым соглашения достигнуты ещё на момент строительства дома, поэтому жилищно-коммунальное хозяйство берёт на себя обязанность взаимодействовать с уже выбранной компанией. Однако с другими компаниями ЖКХ начинает соглашения уже по собственному желанию или по требованию жильцов. Сюда относится вывоз мусора, уборка снега, капитальные и плановый ремонт зданий и коммуникаций, лифтовое хозяйство и так далее.

Сегодня такими услугами занимается большое количество предприятий, и ЖКХ может перенять на себя некоторые из этих обязанностей, то есть нанять специалистов, которые и будут выполнять нужную работу. В иных случаях почти наверняка придётся сотрудничать со сторонними организациями, потому что, к примеру, вывоз мусора возможен только при наличии немалого автопарка соответствующей техники, мощностей и разрешения на занятие подобной деятельностью. Гораздо проще обратиться к аутсорсерам. В связи со всем этим ЖКХ только в начале своей работы уже ищет партнёров и налаживает связи с новыми компаниями.

Нужно отметить, что зачастую получить разрешение на обслуживание того или иного дома можно только, предварительно выиграв конкурс. Он проводится местным муниципалитетом, и здесь придётся не только удовлетворить требования государственных структур, но и жильцов предполагаемого для обслуживания дома. Они проводят специальное собрание, на котором выносится решение о заключении соглашения с той или иной компанией. Поэтому есть смысл изначально искать возможные объекты и налаживать связи с проживающими людьми, выслушать их требования и, что также немаловажно, определить их возможности.

В некоторых домах люди не скупятся на обслуживание и если уверены в коммунальной службе, могут собирать немалые средства на благоустройство территории, постоянный ремонт и улучшение строения, на прокладку дополнительных коммуникаций. Но можно найти и такой дом, где жильцы не готовы платить деньги, при этом не хотят заниматься благоустройством, и ждут от ЖКХ решения всех проблем за счёт самой компании. Нередки случаи, когда собрание жильцов отказывало в проведении даже кабелей интернета. В таких домах ведение хозяйства также будет затруднено, и компании не стоит рассчитывать на получение нормальной прибыли – на всём будут экономить. Считается, что ЖКХ занимается только воровством денег, и компания, которая далека от этого, имеет неоспоримое конкурентное преимущество.

Для того, чтобы предприятие приносило прибыль и было высокорентабельным, нужно обслуживать достаточно большое количество домов. На настоящий момент значительные средства на обеспечение работы ЖКХ выделяет государство, но сейчас рассматриваются возможности сократить эти дотации, и предприниматель должен быть готов к тому, что в один день все такие поступления прекратятся или значительно уменьшатся. На первых порах действительно удастся получить в обслуживание немного домов, но предприниматель должен располагать резервными средствами для поддержания своей деятельности, в ином случае предприятие окажется банкротом. Но даже одного квартала может быть мало для извлечения прибыли, не исключено, что придётся обслуживать несколько десятков многоэтажек для этого. Крупные ЖКХ занимаются работой с очень многими домами, и только такие компании могут развиваться. В общем и целом, чем больше объектов обслуживает организация, тем выше рентабельность её деятельности. Когда становится действительно много домов на обслуживании и они расположены на достаточном отдалении друг от друга, нужно открывать новые офисы – филиалы – для удобства управления своей компанией. Понятно, что это тоже подразумевает достаточно серьёзные вложения в развитие бизнеса.

Важный момент в организации такого предпринимательства – кадры. Здесь особое внимание нужно уделить руководителям, от которых зависит эффективность всего организационного процесса. Именно они координируют действия сотрудников, общаются с жильцами, находят проблемы в обслуживании дома и оперативно их устраняют. Этим может заниматься и сам предприниматель, но в связи с нововведениями придётся пройти дополнительную проверку своей профессиональной пригодности в государственной службе. Далее следует остальной персонал, к которому относятся люди на администраторских должностях и непосредственные исполнители заданий. ЖКХ в процессе своей деятельности сотрудничает с огромным количеством компаний зачастую, и для того, чтобы взаимодействие было эффективным, нужно привлекать менеджеров по работе с клиентами, с партнёрами, представителей.

Как открыть собственную управляющую компанию с нуля: 5 главных правил

Упоминание о первых жилищных товариществах было отмечено в 1921 году, именно тогда появились первые активисты, понявшие привлекательность этого дела, и начали забирать под свое крыло муниципализированные здания. Типичные управляющие компании начали сравнительно недавно свое существование – 2005 год стал началом в сфере управления многоэтажными домами нового времени и с каждым годом среди начинающих предпринимателей они набирают все большую популярность.

Высокая доходность и маленькая конкуренция в этой сфере становятся основными причинами, по которым бизнесмены хотят занять эту нишу. Но так ли легко открыть собственную управляющую компанию и почему при такой финансовой привлекательности еще есть свободные места на этом рынке?

Итак, как открыть управляющую компанию с нуля? Ответ содержится в этой статье!

Кто может открыть управляющую компанию?

Осуществлять управленческую деятельность разрешается только после получения лицензии, выдачу которой регулируют государственные органы.

Кто разрешение может получить?

На получение лицензии для реализации работы в качестве управляющей компании может рассчитывать юр. или физ. лицо:

  • на территории РФ зарегистрированное;
  • имеющее квалификационный аттестат;
  • не имеющее судимостей;
  • отсутствующее в реестре дисквалифицированных лиц.

Особенности управляющих компаний

Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.

Порядок действий по открытию управляющей компании

Для начала бизнеса в управленческой сфере понадобится сделать несколько шагов:

1. Поиск подходящего места под офис.

3. Закупка техники и осуществление работ ремонтных.

Особенности каждого шага подробнее рассмотрим ниже.

Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования

Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, комнату для бухгалтера и директора, туалет, место для приема пищи.

Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и инвентаря для рабочих.

Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью

Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:

  • выбрать место и придумать название;
  • выбрать код;
  • решение об учреждении подготовить и устав;
  • сформировать УК.

После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.

Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.

И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.

Управляющая компания, как бизнес.

Наем сотрудников для работы

Штат управляющей компании

  • инженер;
  • бухгалтер;
  • директор;
  • сантехники, слесари, уборщицы, дворники, электрики.

Реклама управляющей компании

Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.

Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.

Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.

Читать еще:  Как открыть комиссионный магазин: пошагово

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

Как привлечь клиентов?

Вам нужно:

  • расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
  • рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
  • пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.

Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.

Бизнес-план управляющей компании

Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:

  • Аренда помещения от 80 000 рублей.
  • Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
  • Зарплата сотрудниками от 200 000 рублей.
  • Реклама от 90 000 рублей
  • Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.

Таким образом, для открытия собственной управляющей компании потребуется вложить на начальном этапе от 1 500 000 рублей.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.

Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.

Специалисты рекомендуют на первых порах не брать в обслуживание очень старые дома, выбирать следует не старее 15 лет.

Возможные проблемы при открытии управляющей компании

1. Снабжение дома ресурсами

Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.

А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.

2. Неплательщики

В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.

Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.

Можно ли купить готовый бизнес?

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

ФАС подготовила предложения по передаче ЖКХ в регионах в частные руки

Глав российских регионов следует обязать провести масштабную приватизацию, а также довести до определенного уровня долю частного бизнеса в разных отраслях, в том числе в ЖКХ, здравоохранении и дошкольном образовании. Такие предложения содержатся в проекте доклада (есть у РБК) рабочей группы к заседанию Госсовета по развитию конкуренции в субъектах. Документ подготовила Федеральная антимонопольная служба (ФАС).

Губернаторы, согласно предложениям из доклада, до 2020 года должны организовать приватизацию или ликвидацию не менее 50% государственных унитарных предприятий (ГУП) в своих регионах, к 2022 году должны быть приватизированы или ликвидированы все ГУП. Такие же меры следует провести и на муниципальном уровне.

До 2019 года главам регионов, как следует из предложений, предстоит обеспечить присутствие частного бизнеса в разных секторах экономики по квотам. Например, в здравоохранении не менее 50% рынка должны занимать частные компании, в социальных услугах (в том числе в дошкольном образовании, оказании поддержки незащищенным слоям населения) — не менее 60%, в пассажирских перевозках и строительстве — 80%, в сельском хозяйстве — 70%, в телекоммуникациях — 90%.

Однако рост доли частного сектора «не является самоцелью», подчеркивает ФАС. Служба хочет повысить «удовлетворенность потребителей за счет расширения ассортимента товаров, работ и услуг, повышения их качества и снижения цен».

На частный бизнес, согласно предложениям ФАС, должно приходиться не менее 40% рынка жилищно-коммунального хозяйства. Представитель ФАС отказался комментировать цифры из проекта, указав, что его итоговый вариант пока не готов.

Рынок объемом 2,4 трлн руб.

Объем рынка жилищно-коммунальных услуг в 2016 году составил 2,4 трлн руб., говорилось в исследовании компании Bussinesstat, это почти в полтора раза больше его размера в 2012 году. «Показатель рос как за счет увеличения натурального объема рынка, так и за счет повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги», — отмечают аналитики. По их прогнозу до 2021 года рынок продолжит расти темпами 4–6% ежегодно (в натуральном выражении, то есть по количеству обслуженных помещений). Ускорить рост может госпрограмма по обеспечению комфортным жильем, а замедлить — низкие реальные доходы граждан, указывала Bussinesstat. На ЖКХ приходится 27,5% всего объема оказываемых населению платных услуг, подсчитал Аналитический центр при правительстве.

Вопрос в том, существует ли в принципе «рынок ЖКХ» — это старая терминология, а сейчас жилищное и коммунальное хозяйство, по сути, отдельные отрасли, рассуждает председатель комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. Жилищным сектором управляют физические или юридические лица или представляющие их публичные организации, а за коммунальный несет ответственность государство, напоминает он. Рассчитать долю сектора на уровне 40% из-за этого невозможно, считает эксперт.

Даже когда частный сектор присутствует в секторе ЖКХ, государство все равно должно устанавливать квоты, отмечает партнер EY Валентина Федосеева. «С точки зрения целеполагания сектор ЖКХ контролирует государство. Присутствие частного сектора в ЖКХ существует во всем мире, но руководящая и контролирующая роль остается за государством», — указывает она.

Даже оставшиеся в региональной собственности предприятия ЖКХ не должны управляться государством. ФАС предлагает передать объекты, находящиеся в собственности субъектов или муниципалитетов, в концессию (договор, при котором частная компания инвестирует в объект, находящийся в госсобственности, и использует его на безвозмездной основе). Сделать это предлагается до 2020 года при посредстве конкурсных процедур.

Но инвесторы не считают концессию хорошим инструментом для вложения средств, указывает Широков, это происходит из-за «политического тарифа». Государство «лезет в регулирование тарифов с точки зрения заигрывания с населением», и поэтому компании не смогут отбить инвестиции, указывает Широков: «Пока не будет инвестиционно правильно рассчитанного тарифа, концессия [в ЖКХ] полностью не заработает». При должной степени эффективности управления компании могут вернуть инвестиции в ЖКХ, возражает Федосеева.

Идея приватизации ЖКХ обсуждалась в правительстве в 2011 году, вопросом занималось, в частности, Министерство регионального развития (упразднено в 2014 году), писали «Ведомости». Однако, как сообщал позднее «Коммерсантъ», власти решили отказаться от этих планов. Источники издания объясняли это опасениями правительства из-за вероятности социальных катастроф в случае банкротств частных владельцев предприятий ЖКХ.

Государство все больше и больше оказывает административное влияние на отрасль и занимается «не своими вопросами», говорит Широков. Социальные факторы вновь могут затормозить приватизацию: если государство передаст социально значимые коммунальные объекты частным инвесторам, то будет зависеть от них, добавляет эксперт. Коммунальное хозяйство должно контролироваться властями, подчеркивает Широков.

Социальные риски в сфере ЖКХ существуют всегда, указывает Федосеева. Но минимизировать их должен тот же контроль государства через договоры концессии или другие юридические инструменты. «При этом нужно соблюсти баланс, чтобы бизнес не боялся идти в ЖКХ», — считает Федосеева.

Регионы с самодостаточными бюджетами «не испытывают острой необходимости в сокращении государственного участия на конкурентных рынках, так как бюджеты таких субъектов вполне справляются с самыми затратными своими проектами», отмечает в документе ФАС. В качестве примера в ведомстве приводят Москву, где большинство работ по благоустройству и эксплуатации жилищного фонда и улично-дорожной сети ведут ГУП и бюджетные учреждения — на них в столице приходится 70% от всех предприятий в отрасли.

46% государства

Среди других предложений доклада — приватизация непрофильных активов компаний, долями в которых владеют регионы, а также продажа долей государства в компаниях, работающих на конкурентных рынках. ФАС неоднократно настаивала на разгосударствлении экономики — в конце года президент Владимир Путин подписал план по увеличению конкуренции, включающий в себя и сокращение доли государства в ВВП.

Экспансия госсектора в России стала однозначным трендом, писали эксперты Центра стратегических разработок Алексея Кудрина. Доля госсектора в ВВП, по оценке ЦСР, составила 46% по итогам 2016 года, хотя еще в 2006-м находилась на уровне 39,6%. Центр предлагает провести инвентаризацию госсобственности, отменить неактуальные ограничения на приватизацию и сократить количество малых предприятий на балансе государства.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector