Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка это
Web555.ru

Бизнес портал

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка это

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.

По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

  1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
  2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
  3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
  4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
  5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
  6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Удельный показатель

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

  • Когда образовываются новые земельные участки;
  • Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
  • Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

  • В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
  • Внутри такой группы исчисляется УПКС;
  • Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

  • Личные хозяйства, имеющие застройки;
  • Товарищества огородников и садоводов;
  • Дачные объединения;
  • Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

  • Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
  • Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
  • Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
  • Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
  • Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
  • Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – определенные характеристики окружения участка;
  • Рсделки – рыночная стоимость объекта;
  • Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

  • Р1 – инвентарная стоимость объекта;
  • Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

  • В комиссию по рассмотрению споров;
  • В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

  • При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
  • Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, как рассчитать? Обжалование величины УПКС

Для исчисления налога на землю, арендной платы за её использование государство утверждает стоимость недвижимости, на основе результатов кадастровой оценки. Один из вариантов расчёта кадастровой стоимости – применение удельного показателя. Насколько адекватна кадастровая цена надела при использовании данного показателя, давайте разберёмся.

УПКС земель населенных пунктов — что это такое?

Удельный показатель (УПКС) – это кадастровая цена объекта в пересчёте на единицу измерения (объема, площади) недвижимости. Существует несколько методологий оценки стоимости земли, в одной из которых применяется УПКС. Благодаря внедрению показателя производят массовую оценку объектов с максимально возможной точностью результата.

Читать еще:  Как правильно купить участок в СНТ

Применение

Для определения кадастровой стоимости применяются три подхода:

Применение УПКС осуществляется в рамках сравнительного подхода при массовой оценке объектов недвижимости. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета…» (далее – Порядок) данный метод применяется при исчислении государством стоимости:

  • объектов незавершенного строительства;
  • единых недвижимых комплексов;
  • машино-мест;
  • земельных наделов.

УПКС целесообразно применять в случаях, когда расчет по типовой, регрессивной или индивидуальной модели не дают необходимой точности или вовсе не приемлемы. Для вычисления УПКС выстраивается статистическая модель, основанная на влияющих на рыночную цену факторах. Оценщик выявляет ряд таких факторов и определяет степень влияния каждого из них на конечную стоимость модели.

Стоит отметить, что согласно п. 21 утвержденного Порядка, при изменении площади земельного надела, о котором уже есть сведения в ЕГРН, УПКС не пересчитывается, а кадастровая цена меняется в соответствии с изменением его площади. Но также не проводится перерасчет показателей, если изменяется вид разрешенного землепользования (при условии, что изменение произошло в пределах группы). Об изменении кадастровой стоимости земельного участка читайте тут.

Оценщик производит расчет УПКС поэтапно:

  1. Производится анализ территориального расположения участка (по субъекту РФ, муниципалитету, принадлежности к населенному пункту, кадастровому кварталу).
  2. Формируется оценочная группа участков, имеющих сходные характеристики.
  3. Исчисляется среднее значение показателя УПКС с учетом влияния ценообразующих факторов на единицу площади участков, входящих в оценочную группу.

После вычисления УПКС определяется кадастровая цена каждого из входящих в группу наделов.

Отбор факторов, влияющих на стоимость участков, осуществляет оценщик по собственному усмотрению. На ценность участка оказывают существенное влияние:

  • близость к объектам инфраструктуры;
  • наличие или отсутствие инженерных коммуникаций;
  • привлекательность с точки зрения ведения бизнеса и пр.

Ценообразующие факторы – количественные и качественные характеристики участка, которые (по мнению оценщика) влияют на рыночную стоимость надела.

Как рассчитать?

Сам расчет УПКС проводится по следующему алгоритму:

  1. Из участков, расположенных на одном кадастровом квартале в одном населенном пункте формируются оценочные группы.
  2. Для сформированных оценочных групп выявляется ряд ценообразующих факторов, определяется степень влияния каждого из них на рыночную цену участков.
  3. Для каждой группы определяется удельный показатель.
  4. Производится расчет кадастровой стоимости каждого объекта по формуле:

Из всех земельных участков, расположенных на одной территории, выделяются:

  • дачные и садоводческие товарищества;
  • объединения огородников или садоводов, где разрешено строительство;
  • личные хозяйства, где разрешено строительство;
  • жилые дома отдельно по каждой категории (многоэтажные, многоквартирные, средней этажности, индивидуальной застройки и пр.);
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • наделы, занятые инфраструктурой и т. д.

После группировки участков оценщик определяет УПКС для каждой группы. Эксперт выявляет факторы, влияющие на ценность объектов в каждой группе. Затем выбирается эталон – земельный участок, обладающий типовыми характеристиками. Из эталонов создаются подгруппы, по которым проводится сбор информации – анализ спроса и предложения на внутреннем рынке.

Оценщик разрабатывает статистическую модель, выявляя зависимость рыночной стоимости от ценообразующих факторов. После этого формируется формула для расчета удельного показателя, проводится расчет УПКС для эталона. В общем виде формула выглядит следующим образом:

Рыночная цена рассчитывается путем умножения инвентаризационной стоимости на поправочный коэффициент, учитывающий улучшение данного надела (выгодное расположение, близость инфраструктурных объектов и пр.). О рыночной стоимости и о том, чем она отличается от кадастровой, мы писали в отдельном материале.

Последний шаг – вычисление итоговой стоимости всех наделов оценочной группы, куда входил эталон, путем умножения полученного в расчетах показателя на площадь наделов.

Чтобы учесть влияние негативных факторов, применяют понижающие поправочные коэффициенты (например, при расположении участка в зоне вероятного затопления и пр.).

Обжалование величины УПКС

Даже при самом тщательном анализе последующая обработка данных происходит посредством обобщенных статистических методов. Полученная кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в разы, причем, и в большую, и в меньшую сторону (как узнать полученный показатель стоимости, в том числе и по кадастровому номеру?).

Обжаловать можно кадастровую цену, которая определяется исходя из УПКС, и неверную методологию расчета. Оспорить результаты кадастровой оценки можно во внесудебном и судебном порядке.

В первом случае заявление подается в комиссию по решению споров при отделениях Росреестра. Если есть подозрения на неточность использованных при расчете данных или возникновении ошибки, то разъяснения относительно кадастровой оценки участка запрашивают у эксперта.

Если нужно откорректировать кадастровую цену соответственно рыночной, то проводится дополнительная оценка, с результатами которой обращаются в комиссию или суд. Также стоит обратиться за восстановлением своих прав, если при расчете УПКС не были использованы понижающие коэффициенты. О том, как снизить кадастровую стоимость, вы можете узнать тут.

Комиссия должна вынести свое решение в течение 30 дней, суд же рассматривает заявление на изменение стоимости не более двух месяцев.

Идеальных методологий проведения кадастровой оценки недвижимости пока не существует. Любой из применяемых методов имеет свои погрешности. При использовании УПКС от оценщика зависит, какой фактор будет учтен в статистической модели, а какой (как несущественный) будет исключен.

При возникновении подозрений относительно вкравшейся ошибки или исключении необходимых коэффициентов, стоит попросить разъяснений у экспертов и отстоять свои интересы.

Удельный показатель кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка..
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Определение кадастровой стоимости необходимо для правильного расчета налога для каждого субъекта и района с учётом вида разрешенного использования участка. Для оценки составляются списки территорий. А в качестве единицы измерения используется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКС).

Массовая оценка с использованием удельного показателя

Объекты недвижимости, расположенные в одной местности и имеющие аналогичные параметры, оцениваются с использованием массового метода. Они объединяются в единые оценочные группы. Устанавливаются основные факторы, влияющие на изменение цены с учетом площади территории. В результате, УПКС становится единой корректировкой территорий внутри оценочной группы.

Чтобы определить кадастровую стоимость УПКС умножается на площадь. Если единый метод к определенному участку применить не получается, используется индивидуальный расчёт. Использование удельного показателя характерно в следующих случаях:

  1. Образование новых земельных участков.
  2. Объект переводится из одного вида использования в другой.
  3. Меняется целевое назначение.

Особенности применения удельного показателя

Способ связан с построением статистических моделей, в основе которых используется образование цены. Удельный показатель кадастровой стоимости земель рассчитывается в соответствии со следующими этапами:

  1. Анализ местоположения с учетом субъекта РФ, муниципального образования, населенного пункта и кадастрового квартала.
  2. Формирование оценочной группы объектов, имеющих сходные параметры.
  3. Определение среднего значения УПКС.
  4. Определение кадастровой стоимости.

Внимание! Состав факторов ценообразования определяется на усмотрение оценщика. Обычно учитывается удаленность от основных объектов инфраструктуры, качественные и количественные характеристики, удобство положения, наличие инженерных сетей.

Если участок имеет особые характеристики, используется понижающий коэффициент кадастровой стоимости. Он составляет 0,-0,6 % в зависимости от региона и распоряжения муниципального органа власти. Налоговая ставка определяется на среднем уровне 3-15%. Отдельные муниципальные органы могут уменьшать границы.

Определение УПКС земель разного назначения

Чтобы провести работы правильно, используется определенная последовательность действий. Она включает следующие работы:

Земельные участки делятся на группы На большинстве территорий выделяются дачные объединения, личные хозяйства с постройками, товарищества садоводов и огородников, жилые дома.
Определяется удельный показатель Выполняется точная последовательность:

  • для каждой группы определяют факторы, оказывающие непосредственное влияние на цену.
  • определяется участок с максимальным количеством типовых характеристик.
  • образуются подгруппы со схожими показателями.
  • анализируется рыночная информация по каждой подгруппе.
  • выявляются связи рыночной цены в соответствии с определенными факторами.
  • производится расчет УПКС для типичного участка.

Полезно! Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков становятся связующим звеном между объектами в одной оценочной группе. Этот способ является наиболее эффективным, так как за минимальное время позволяет произвести расчеты для большого количества территорий, не прибегая к сложной процедуре.

Как оспорить кадастровую стоимость

Для оценки используются объективные данные, но они обрабатываются с использованием обобщенных статистических данных. В результате возможны ошибки, когда кадастровая стоимость существенно превышает рыночную. Это приводит к значительной сумме налога. Получив такое извещение, важно опротестовать стоимость как можно быстрее.

У владельца участка есть следующие возможности для оспаривания:

  1. Обращение в комиссию при Росреестре.
  2. Исковое заявление в районный суд.

Сначала проще обратиться в комиссию, работающую на основе регионального управления Росреестра. Необходимо заранее подготовить пакет документов, чтобы добиться положительного решения с первого раза.

Потребуется выписка из ЕГРН, подтверждающая размер кадастровой стоимости. Ее можно предварительно запросить в Росреестре через интернет или в личном порядке. Также нужны правоустанавливающие документы на участок, личный паспорт и заявление. Желательно дополнительно провести независимую оценку.

Заявление рассматривается в течение месяца. Если принимается положительное решение, кадастровая стоимость уменьшается. Затем происходит утверждение кадастровой стоимости в новом значении.

После этого можно обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения земли и произвести перерасчет, если оплата уже производилась. В заявлении указываются реквизиты банковского счета для осуществления возврата излишне уплаченных средств.

Если в пересмотре отказывают, дается мотивированный отказ. Когда он касается неточностей в документах, можно внести поправки и подать документы повторно. При нарушениях готовится исковое заявление в суд. Если решение положительное, оно предоставляется в Росреестр для проведения индивидуального перерасчета.

Изменения законодательства

В 2018 году внесены изменения в ФЗ № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке». Они определили следующее:

  1. Теперь проводить оценку могут только бюджетные специализированные организации. Ранее работы доверялись коммерческим структурам на конкурсной оценке. При этом можно было проследить параметр качества не всегда, что приводило к большому количеству заявлений на пересмотр.
  2. За работой оценщиков устанавливается надзор со стороны Росреестра. Ранее никакого контроля не было, собственникам приходилось обращаться к независимой экспертизе и нести серьезные финансовые и временные затраты.
  3. Устанавливается ответственность за допущенные ошибки. Убытки, понесенные владельцем объекта недвижимости, теперь должны возмещать за весь период действия неверного параметра в базе данных.
  4. Региональные власти могут требовать проведение внеочередной оценки, если цены в районе упали больше, чем на 30%.
  5. Изменения коснулись процесса исправления ошибок. Если они выявляются в товариществе или многоэтажном доме по заявлению одного собственника, остальным должны изменить кадастровую стоимость без обращения.

По-прежнему остается возможность оспорить стоимость в судебном порядке или межрегиональной комиссии. Если ранее можно было жаловаться только на сам факт неправильного расчета, теперь возможна претензия в адрес оценщиков. Они обязаны объяснить, по каким принципам проводилась оценка. Если выявляется ошибка, она подлежит незамедлительному исправлению.

Таким образом, оценка становится более точной. Прежде всего, уделяется серьезное внимание установлению удельного показателя, так как во многом именно он оказывает существенное влияние на конечный результат.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector