Почему не продается квартира что делать
Web555.ru

Бизнес портал

Почему не продается квартира что делать

Статьи

Безнадежное жилье. Что делать, если квартира не продается

Бывают квартиры, которые годами висят на продаже. Это вводит хозяев в состояние отчаянья. Вопросов «почему» и «что не так» много, а ответы не приходят.
На самом деле, безнадежных продаж не бывает и сделка «купли-продажи» может состояться быстрее, если тщательно к ней подготовиться.

Какое жилье рискует остаться без нового хозяина

Рынок вторичной недвижимости перенасыщен. В связи с этим, есть несколько категорий жилья, которые всегда продаются хуже остальных.

Хрущевки

Покупатели данной категории жилья, как правило, обладают низкой платежеспособностью. Прежде чем заключить сделку о покупке потребитель должен быть уверен, что жилье максимально готово для проживания сразу после покупки.

Доли и комнаты

На такой сегмент приходится все меньше покупателей. Делить собственные квадратные метры с незнакомыми людьми мало кому хочется. Поэтому такую покупку считают некомфортной и небезопасной.

Квартира в ипотеке

Чем больше обременений, тем хуже. Люди бояться связываться с непонятными для себя ситуациями. Переоформление ипотеки часто кажется сложным процессом, поэтому предпочтение будет отдаваться недвижимости без обременений.

Цена всегда на чаше весов

Любую недвижимость можно продать, если правильно установить цену. Именно завышенная стоимость часто является причиной неудач.

При размещении объявления о продаже часто кажется, что своя квартира лучше выставленных аналогов. Однако потенциальный покупатель не всегда может увидеть преимущества, о которых знает продавец.

Нет обоснования завышенной цене — нет спроса на такой объект.

Непростой выбор

Прежде, чем выставлять «проблемное» жилье, необходимо решить: продать квартиру дорого или продать быстро. Все и сразу получить не удастся.

Чтобы определиться, нужно сравнить предложения на рынке по многим параметрам: планировка, тип дома, инфраструктура вокруг. Причем чем больше похожих объектов сравнить, тем более объективной будет оценка.

Следует помнить, что стоимость в объявлении может быть выше финальной стоимости сделки.

Компания ДОКТОР КЛЮЧ готова предложить вам различные варианты сотрудничества:

  • продажа по максимально возможной рыночной цене, в оптимальные сроки;
  • срочная продажа квартиры с небольшим дисконтом;
  • срочный выкуп вашей недвижимости за 1−3 дня;
  • комфортный обмен, с одновременным проведением сделки по продаже старой и покупке новой недвижимости.

Приготовьтесь к звонкам

После размещения объявления первое время телефон будет разрываться от звонков. Вот только потенциальных покупателей среди них будет мало. Частные риелторы будут предлагать свои услуги, любители поболтать будут спрашивать все до малейших деталей, параллельно рассказывая все подробности своей жизни. Кроме того, номер телефона в объявлении могут использовать сторонние организации, пытаясь продать свои услуги.

Через пару недель жизни на телефоне, продавцы начинают срываться на звонящих людей, тем самым отпугивая и потенциальных покупателей.

Подготовьте квартиру к продаже

Даже самую тесную хрущевку можно превратить в просторную и уютную квартиру.

Здесь нужно придерживаться ряда правил:

в квартире нужно провести генеральную уборку;

все личные средства гигиены должны быть спрятаны в закрытые шкафы;

требуется провести тщательное проветривание, для устранения посторонних запахов;

не лишним будет легкий косметический ремонт: покрасить батареи, подклеить уголки обоев, которые отошли от стены. Даже, если квартира продается под ремонт, она должна произвести первое приятное впечатление;

Помните, что покупатель оценивает не только квартиру, но дом в целом. Нужно убрать неподобающие надписи и рисунки со стен подъезда и лифта. Не поленитесь очистить лифт и стены подъезда от неподобающих надписей и рисунков.

Если к вашему дому ведут несколько дорог, то посоветуйте самый приятный маршрут. Так, на оценку повлияет еще и инфраструктура вокруг. Не нужно отправлять потенциальных хозяев по кратчайшему пути, который ведет через заброшенные гаражи и бараки.

Безвыходных ситуаций не бывает

Если интереса к квартире нет совсем, то нужно прибегнуть к более серьезным методам подготовки.

Например, изучить последние новости района. Возможно вскоре, недалеко от дома, ожидаются важные изменения: построится новая школа, появится автобусная остановка, откроется новая зона отдыха. Может это именно то, чего не хватало для принятия решения сделать звонок.

Также, можно заранее подготовить документы к продаже квартиры. Здесь можно сыграть на срочности, если новым хозяевам нужно быстро въехать в новое жилье.

Если ничего не помогает, то не обойтись без ремонта. В большинстве случаев будет достаточно провести легкий косметический ремонт: освежить цвета, покрасить облупившиеся трубы и батареи, заменить расколовшуюся плитку в ванной.

Важно учитывать, что не все готовы брать на себя затрату на покупку недвижимости и ремонт в ней. Поэтому в некоторых случаях косметическим ремонтом не обойтись.

Для тех, у кого есть возможность переехать не дожидаясь окончания сделки, подойдет черновая отделка жилья: выровнять стены и полы, заменить старые окна. Тогда новому хозяину останется только оформить квартиру по себя. Затраты новых владельцев в таком случае снижаются, а срок проведения продажи сокращается.

Для специалистов компании ДОКТОР КЛЮЧ нет безнадежных вариантов. Наш опыт проведения сделок и рекомендации помогут вам продать недвижимость на выгодных условиях.

Не продается квартира: что делать риэлтору?

По данным информагентства РБК, квартиры в Москве продаются от одного до четырех месяцев. Но бывают и исключения: иногда даже хорошая квартира не продается по 6-12 месяцев. Мы поговорили с опытными риэлторами и узнали, почему квартира может не пользоваться спросом и что делать в такой ситуации.

Содержание:

Почему долго не продается квартира: причины

Высокая цена

Многие продавцы завышают реальную стоимость жилья. Кто-то ориентируется на цену, за которую покупал ее много лет назад. Кто-то хочет отбить стоимость ремонта. А кто-то — из принципа.

Мария Румянцева, директор агентства «Мегаполис Фрунзенская»:
— Трешка на Кутузовском проспекте продается 2 года. Клиент оценил её в 30 млн рублей. Цену не снижает, соревнуясь с соседями, которые продают такую же квартиру за ту же сумму. В итоге оба не могут продать жилье, твердят: «Сосед же не снижает, а значит, сможет продать дороже!» Зато в доме напротив такие же квартиры легко уходят за адекватную цену.

Плохая реклама

Невнятный, скупой текст, некачественные фотографии (или их отсутствие), непопулярные каналы рекламы. В таких случаях даже хорошая квартира не продается месяцами.

Жилье неликвидное

К неликвиду относятся квартиры дореволюционной постройки, многокомнатные, без горячей воды или балкона, с юридическими проблемами, находящиеся далеко от транспортных развязок и т.д.

Квартира не готова к просмотру

Комнаты захламлены, грязно, плохо пахнет, мало света. Иногда арендаторы, которые снимают квартиру, выставленную на продажу, специально мешают сделке, устраивая бардак и рассказывая потенциальным покупателям небылицы о ледяных батареях и нерабочем лифте.

Состояние подъезда тоже влияет на настроение покупателей. Если в подъезде горы окурков, запах нечистот, разрисованные стены и все выглядит как кусочек гетто — не удивляйтесь, если до самой квартиры клиенты не дойдут.

В таком виде выводить квартиру в «свет» нельзя

Не определены сроки продажи

Когда владелец не спешит со сделкой, риэлтору не понятно, когда проводить показы, сколько использовать каналов рекламы и какую ставить цену. В итоге квартира зависает надолго и постепенно падает в цене.

Что делать, если квартира долго не продается

Есть ли какие-то секреты? Мы узнали у московских риэлторов, как продать квартиру, которая не продается.

Установите адекватную цену

Риэлтор должен правильно оценить недвижимость и доказать владельцу, что дороже продать не получится. Если в течение 2-х недель нет звонков, нужно корректировать стоимость.

На случай, если снижение цены не помогает, можно использовать шок-методы:

Мария Румянцева, директор агентства «Мегаполис Фрунзенская»:
— Как ни парадоксально, часто помогает повышение цены. Мы «встряхиваем» объявление, и на него начинают обращать внимание. Еще работает временное удаление рекламы со всех площадок на пару недель. Мы это называем обновлением через удаление.

Поработайте над рекламой

Составьте внятное описание объекта и распространите предложение по самым популярным сайтам недвижимости и газетам. Не забывайте о баннерах, растяжках на балконе и прочем.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Однажды я продавал 2-комнатную квартиру на Таганке в 5 минутах от метро. Она находилась в двухэтажном доме с газовой колонкой и деревянными перекрытиями — неликвидное предложение. Ко мне клиент обратился спустя полгода безрезультатных попыток продать жилье через другое агентство недвижимости. А все потому что агент написал в объявлении о перекрытиях, крупно сфотографировал газовую колонку и поставил этот снимок первым в галерее. Все фотографии были плохого качества, так как их сделали на телефон. Сначала квартиру продавали за 11 млн рублей, со временем снизили до 8.9 млн.
Я повысил цену до 9.5 млн. рублей, сделал качественные фотографии без колонки, о перекрытиях ничего не писал. Если спрашивали, я говорил что они деревянные и что для двухэтажного дома, где нагрузка небольшая, это не проблема. Рекламу разместил на 15 сайтах так, чтобы она все время была на верхних позициях. Результат: квартира «ушла» за 28 дней за 9.5 млн рублей, т.е. без торга!
Вывод: Не надо показывать минусы квартиры и экономить на рекламе.

Квартира сначала должна зацепить покупателя визуально. Если она в плохом состоянии, то стоит сделать недорогой косметический ремонт и только потом фотографировать. Причем качество снимков очень важно.

Читать еще:  Меняют трубы в доме стояки что делать

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Я делаю фотографии на хорошую камеру и слежу, чтобы в кадре не было личных вещей (посуды, зубных щеток, фото). Нужно максимально обезличить квартиру. Потому что так людям проще представить себя в ней.

Подготовьте квартиру к показу

Наведите лоск. Позаботьтесь о хорошем освещении и аромате. Лучше всего «работают» запахи свежесваренного кофе, ненавязчивых аромамасел или выпечки. А если клиентов отпугивает подъезд, то перед просмотром приберитесь и в нем.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Был случай, когда дорогая квартира (дороже 10 млн рублей) в центре Москвы с отличным ремонтом долго не продавалась из-за состояния подъезда. Он был вонючий и полуразрушенный. Я посоветовал владельцам квартиры отремонтировать его за свой счет. Потратив на это 100 тысяч рублей, они, наконец, продали жилье на несколько миллионов дороже начальной стоимости.

Уведите животных и выселите арендаторов

На время показа отведите животных к соседям или друзьям. Если клиент окажется аллергиком или астматиком, тогда сделка может сорваться. Недружелюбных арендаторов лучше вовсе выселить.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Мы с клиентами смотрели квартиру, где жил арендатор. Так он заявил, что заберет из квартиры все, вплоть до розеток. Естественно, клиент не стал ее даже рассматривать.

Используйте CRM

Обычно риэлтор ведет сразу много сделок по продаже, и ему нужно для разных клиентов одновременно размещать объявления, отвечать на звонки потенциальных покупателей, организовывать показы, оформлять документы и прочее. Если забыть хотя бы об одной задаче, продажи затягиваются.

А что, если есть инструмент, с которым все эти процессы можно выполнять быстрее? Этот инструмент — CRM-система. Как он помогает ускорить продажу квартиры , расскажем на примере программы для работы с недвижимостью SalesapCRM.

  • Размещение объявлений занимает всего 1 минуту. Благодаря интеграции с сервисом Zipal можно в 4 клика выгрузить объявление аж на 213 сайтов недвижимости! Вручную это займет как минимум весь рабочий день.

Так происходит выгрузка объявлений из SalesapCRM

  • Вместо словесного описания объекта можно отправить клиенту готовую PDF-презентацию объекта недвижимости. Этот документ будет содержать описание параметров квартиры, стоимость, а также фотографии и контакты риэлтора. Клиент за 5 минут просмотрит отправленные вами презентации и выберет, с кем договариваться о показе. Самое главное, что для создания презентации вам потребуется всего 1 секунда! Программа сделает ее автоматически.

Мы предложили риэлторам протестировать SalesapCRM для недвижимости. Вот какие полезные инструменты они выделили:

Мария Румянцева, директор агентства «Мегаполис Фрунзенская»:
— В SalesapCRM можно создавать заявки на подбор объектов, что позволяет формировать базу спроса. Без CRM сложно вести такую базу, поэтому 99% агентов ее не ведут. А CRM — это одна из важнейших составных частей работы по продаже объекта.

Кирилл Самсонов, эксперт в агентстве недвижимости «МИЭЛЬ»:
— Это полезный инструмент. Удобно, что CRM помнит все заявки и вовремя напоминает о важных действиях. Знаю хороших специалистов, которые обходятся без электронных помощников, и преклоняюсь перед их способностью все помнить. Но нам однозначно нужна CRM: руководителям — для управления отделами, а агентам — для оптимизации рабочего процесса.

Подведем итог. Как продать квартиру, которая никак не продается? Прежде всего, проверьте цену и качество рекламы. Остальное — это детали, которые можно быстро исправить. А если вы не хотите упустить ни одной мелочи, используйте CRM для работы с недвижимостью. Присоединяйтесь к нашим экспертам и тестируйте облачную программу SalesapCRM. Первые 7 дней бесплатно.

Автор: Анна Наумкина

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений
    на 213 площадках ;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости
    в 1 клик ;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками.

Почему моя квартира не продается?

Почему моя квартира не продается? Прошло больше месяца с тех пор, как вы впервые опубликовали объявление, но квартира всё ещё не продана? Звонки поступают всё реже и нет очереди на просмотры? Причин может быть масса. Ведь несмотря на всё единообразие типового жилья, на рынке «вторички» едва ли найдутся две одинаковые по всем параметрам квартиры.

Шаг 1. Сделайте предварительную оценку

Воспользуйтесь калькулятором стоимости квартиры для определения базовой цены. С помощью расширенных параметров оценки уточните стоимость с учетом особенностей именно вашей квартиры. Посмотрите свежие похожие объявления в вашем районе. Учтите, что часть объявлений с завышенными ценами и длинным сроком экспозиции можно смело игнорировать, они выставлены собственниками в расчете на случайную продажу. На рынке вторичного жилья последние полтора года стабильно сокращается число сделок, а уровень скидок, на которые надо пойти от цены первой публикации, продолжает расти. Обратитесь к специалисту по недвижимости (желательно, работающему в вашем районе), поинтересуйтесь стоимостью вашей квартиры и попросите риэлтора обосновать оценку.

Шаг 2. Выставьте реальную цену

Несмотря на то, что в кризис гораздо лучше продаются квартиры с ремонтом, не пытайтесь перенести всю стоимость ваших отделочных материалов и мебели на потенциальных покупателей. Выставлять квартиру дороже и подождать пару-тройку месяцев — не лучшая стратегия. Передержав объект на рынке и упустив первых и наиболее ценных покупателей (которые хорошо знают рынок и тщательно выбирают квартиру), продавец будет вынужден продать дешевле, чем он мог бы это сделать сразу.

Даже для самых проблемных лотов (со сложными документами, в неудовлетворительном состоянии) всегда можно сформировать один бесспорный плюс – привлекательную цену. На рынке всегда есть покупатели, которым в силу жизненных обстоятельств нужно оперативно решить свою жилищную проблему.

Шаг 3. Рассмотрите сотрудничество со специалистом

Обратитесь за помощью к риэлтору, работающему в вашем районе. Он включит ваше предложение в собственную базу и начнет предлагать его покупателям, которые ищут жильё в данном округе, руководствуясь конкретными запросами.

Шаг 4. Составьте привлекательное, но честное объявление

Сделайте краткое, но ёмкое описание квартиры. Укажите только те параметры, которые имеют практическое значение для будущих жильцов. Избегайте излишних эмоций, клавиши Caps Lock и восклицательных знаков. Будьте честны с покупателями. Не нужно писать: «5 минут пешком до метро», если по факту — 15 минут быстрым шагом. Не прибавляйте квадратных метров комнатам. Все эти данные можно проверить за считанные минуты, а вот доверие будет утрачено.

Подумайте, кому бы реально подошла ваша квартира? Семья с двумя детьми вряд ли будет рассматривать однушку без ремонта, а для молодой пары не так важно разнообразие школ и детских садов в округе. Представьте своих покупателей и, как хорошим знакомым, расскажите в объявлении всё, что поможет принять им решение.

Шаг 5. Сделайте качественные фотографии и яркое описание

Закажите профессиональную фотосъемку квартиры или качественно сфотографируйте сами. Фотографии должны содержать: вид дома снаружи, фото входной группы, фотографии всех комнат и кухни без лишних вещей. Выберите самую привлекательную и яркую фотографию в качестве заглавной — именно ее увидит покупатель, просматривая десятки вариантов в поиске.

Заполните все поля формы объявления, чтобы квартира попала в результате выборки по узким запросам. Очень важно выделить ключевые плюсы квартиры и ближайшей инфраструктуры. Одно яркое предложение может зацепить внимание покупателя и выделить квартиру среди других. Например, можно указать, что все расходы по оформлению сделки оплачивает продавец. Актуальной и действенной будет фраза «дом не включен в программу реновации».

Шаг 6. Оставьте конкурентов позади

Пусть ваше предложение станет лучше, чем у конкурентов. Узнайте, что конкретно предлагается в похожих объявлениях, какие у них преимущества и недостатки, как долго они уже продают квартиру, насколько их собственники готовы торговаться (не стесняйтесь для этого сделать несколько контрольных звонков, представившись покупателем). По результатам такого мини-исследования сформулируйте свое предложение, оптимальное по цене и набору полезных опций.

Читать еще:  Где можно взять межевой план участка

Шаг 7. Используйте рекламные инструменты

Используйте инструменты увеличения продаж на порталах недвижимости – разместите объявление в топ-позициях.

Сделайте растяжку на балконе, объявление в ТСЖ или подъезде. Покупатели могут обойти интересующий район и поинтересоваться у консьержей выбранных домов о продаваемых в подъезде квартирах. Попросите вашего агента давать отчеты о статистике звонков (при снижении активности нужно регулировать цену, выделять объявления и поднимать их на первые позиции).

Шаг 8. Подготовьте квартиру к продаже

Если нет возможности сделать косметический ремонт перед продажей, проведите генеральную уборку, проверьте исправность электрики и сантехники. Изолируйте на время просмотра домашних животных — покупатель может их бояться или страдать аллергией. Уберите личные вещи, одежду, все ненужные предметы. Избавьтесь от запахов (проветрить, сварить кофе). Квартира должна выглядеть чистой, свежей и просторной.

Опытные риэлторы для ускорения продаж прибегают к услугам профессиональных фотографов, не ленятся повесить на окна красивые занавески, постелить на стол опрятную скатерть, поставив посредине корзинку с фруктами или вазу с цветами. Поверьте, это работает!

Шаг 9. Готовьтесь к торгу, он обязательно будет

Общайтесь с покупателем по телефону и на просмотре вежливо, не опаздывайте на встречу. Постарайтесь, чтобы ваша квартира запомнилась при просмотре. Как правило, покупатели смотрят несколько десятков вариантов, прежде чем начать обсуждать сделку. На 3−4-й квартире «замыливается» глаз, поэтому лучше оставить на память о визите в вашу квартиру распечатанное объявление.

При обсуждении цены лучше аргументируйте свою цену на квартиру не субъективными факторами (мне срочно нужны деньги), а логическими выкладками, доказывающими клиенту выгодность этой покупки. Будьте готовы ответить на любые вопросы о квартире, в том числе: «А почему вы ее продаете?».

Диагноз: дорого. Что делать, если квартира не продается годами?

Специалисты в области недвижимости заверяют: последние пару лет все сложнее продается вторичное жилье. Влияют на это два фактора: появляющиеся как грибы новостройки под любой запрос покупателей и ошибки самого владельца недвижимости при продаже. О том, что нужно учитывать, выставляя свое имущество на продажу, АиФ.ru узнал специалистов агентств недвижимости.

«Продавец „вторички“ должен понимать, что его жилье конкурирует с новостройками, поэтому важно составить адекватное предложение для потенциального покупателя. Так, если еще пару лет назад новостройки в продажах занимали всего 10-15% рынка, то теперь — больше половины. Именно поэтому увеличился срок продажи квартир: пару лет назад типичные однушки вторичного рынка „улетали“ за 3 месяца, сейчас — за 6-12 месяцев», — заверяет коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков.

Ошибка № 1. Завышенная стоимость

Из-за того, что рынок «вторички» несистемный, по словам Дмитрия, выходят на него в основном непрофессиональные игроки. Они складывают цену не из реальной ситуации на рынке, а из собственных представлений о том, сколько должны выручить за свое жилье. «Часто люди завышают цену на жильё из-за видовых характеристик или ремонта чуть ли не на 30%. Тогда как за вид можно прибавить лишь 5-10% к цене, — уверяет эксперт. — Тоже самое происходит и с ремонтом. Даже если вы потратили на ремонт 2-3 млн рублей, то не сможете их отбить при продаже квартиры, ведь покупатель практически всегда потом переделывает ее под потребности своей семьи».

Прежде всего, нужно ориентироваться на стоимость аналогичных квартир. «При этом лучше обращаться к рекламным объявлениям с особым вниманием. Цена, указанная в рекламе, в большинстве случаев является завышенной, поэтому не является актуальной, и квартира ещё не продана, иначе в рекламе её не было бы», — уверяет Светлана Жукова, руководитель центрального отделения «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Прислушивайтесь к менеджеру по продажам, обычно он говорит честно, за какую цену квартира уйдет в ближайшие месяцы. Допустим, возьмем среднюю 2-х-комнатную квартиру в 10 млн рублей. Если агент говорит, что через две недели она будет продана за 8,3 млн рублей из-за ситуации на рынке, то лучше ее так и выставлять. На практике получается, что продавец, оставив цену в 10 млн рублей, ждет полгода пока кто-нибудь хотя бы позвонит, когда этого не происходит, он все равно приходит к 8,3 млн рублей».

Кстати, эксперты заверяют: квартиры, которые долго находятся в продаже и при этом постоянно уменьшаются в цене, вызывают подозрения у покупателей. «Любой сайт по продаже недвижимости показывает статистику по квартире: когда выставлена, как менялась цена и пр. И если человек видит, что ценник упал за 6 месяцев с 20 млн до 15 млн рублей, ему либо вообще не захочется связываться с такой квартирой, либо он будет торговаться до последнего, что не на руку продавцу», — говорит Дмитрий.

Важно, по словам Светланы Жуковой, не завышать стоимость на случай того же торга. «Максимально на торг можно заложить до 5% от рекламной стоимости квартиры и лучше уступать покупателю, который готов в ближайшее время выйти на сделку», — советует Жукова.

Если через два-три дня после выставления квартиры на продажу вы не получили ни одного звонка от покупателей, изменяйте стоимость недвижимости.

Ошибка № 2. Отпугивающее объявление

Рекламные тексты со словами «самая лучшая квартира», «уникальное предложение» и пр. отпугивают покупателей. «Текст должен подчеркивать бесспорные плюсы квартиры: свежий ремонт, удачный вид из окон, чистый подъезд, наличие консьержа и т.п. Зацепить покупателя можно, подчеркнув интересную планировку, которая позволит воплотить дизайнерские идеи. Например, сделать гостиную из большой прихожей, гардеробную вместо чулана, в двухуровневых квартирах можно обустроить внутренний балкончик или зону для библиотеки над первым ярусом», — советует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

При этом эксперты уверены: иногда стоит прописывать и недостатки, но те, которые легко устранить. «Например, небольшая перепланировка, даже неузаконенная, или старый ремонт должны быть указаны в тексте объявления, — считает М. Литинецкая. — Параллельно можно нейтрализовать впечатление от минусов своего жилья, подчеркнув, что и цена от этого снижена. А описание в тексте обязательно проиллюстрируйте выигрышными фото».

По мнению Марии, их должно быть не менее 10-ти для маленькой квартиры и 12-20-ти — для большой. Причем, фотографии должны быть сделаны исключительно в светлое время дня.

«Если вы продаете 3-комнатную квартиру, то лучше прописать наличие и удаленность школ, детских садов, супермаркетов и пр. — все для комфортного проживания семьи. Если же 1-комнатную — доступность общественного транспорта, наличие фитнес-центров и пр., — добавляет Светлана Жукова. — Планировку лучше прикладывать сразу. Так как сегодня у нас 73% сделок идут за счет кредитных средств, то одобряют или не одобряют покупку квартиру банки. А они пропускают далеко не все виды перепланировок. Если убрана стена и перенесена батарея, нужно обязательно сказать».

Кстати, в большинстве случаев, по заверениям экспертов, продавцы готовы продавать квартиру ипотечникам. Если же в объявление строго сказано: «Ипотеку не рассматриваем», значит, в квартире неузаконенная планировка или будет прописана неполная стоимость в договоре. «Поэтому то, что вы готовы продавать квартиру для ипотеки, будет только плюсом — так реальный покупатель появится быстрее», — констатирует Светлана.

Ошибка № 3. Проблемы с документами

«Квартира может долго находиться на рынке из-за правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, — говорит Светлана. — К примеру, если не исполнен договор ренты или есть договор дарения постороннему человеку (бабушка отписала квартиру за уход квартиру доктору), то покупатель понимает, что может понести риски. Важно проверить, нет ли прописанных в квартире людей, иначе они пожизненно могут оставлять за собой право пользоваться жильем. И ни один суд не вынесет решения о снятии с регистрационного учёта таких пользователей. Лучше разрешите эту проблему сразу. Продавец должен знать, есть ли у него подобные нюансы в его правоустанавливающих документах, или он готов покрыть их дисконтом в 30-40% на случай страховки покупателю».

Эксперты заверяют: покупатель должен знать о всех, даже весьма щепетильных, проблемах квартиры. «Допустим, муж одной из бывших собственниц, которая продала квартиру без согласия супруга, отсудил долю уже после того, как квартира была продана. Нынешний владелец выкупил долю и урегулировал ситуацию, но у следующих покупателей могут возникнуть сомнения: возможно, были и другие проблемы в процессе смены собственников? В таких случаях нужно не пытаться скрыть этот факт, а пояснить, предоставив подтверждающие документы, что сейчас данные вопросы решены», — считает М. Литинецкая

Лучше для продажи недвижимости обращаться к агентствам и доверить работу профессионалам. Это экономит и ваше время, и деньги. «Дело в том, что договорные отношения между агентством и вами дают гарантию безопасности сделки. Агентство не минимизирует, а исключает все риски как для продавца, так и для покупателя», — подытоживает Светлана Жукова.

Читать еще:  Как выкупить долю в доме у родственника

Почему не продается квартира что делать

Далеко не всегда причина, по которой вы не можете продать свою квартиру, оказывается в ней самой или ситуации на рынке недвижимости в целом. Квартира — что это? Правильно — объект, товар, имущество. Иными словами, она не принимает решения о том, как должна выглядеть, сколько стоить и каким боком ей повернуться, чтобы понравиться покупателю. На все эти вопросы отвечает собственник и/или его агент. И чем больше собственников (агентов), тем сложнее продается квартира.

Но если о том, как выбрать агента, что входит и не входит в его обязанности, написаны сотни статей, то о том, как стать эффективным продавцом-собственником, дойти до сделки, не разочаровавшись в людях и самом процессе, ничего толком не сказано.

Многолетний опыт продаж показывает, что наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:

— собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;

— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);

— супруги, находящиеся в процессе развода;

— люди, верящие в чудеса (вечные продавцы).

Итак, судите сами.

Квартира, за которую продавец не платил своих денег, в его сознании не имеет цены. Таким образом, она практически бесценна. Вероятнее всего, от ее продажи зависит реализация целого списка покупок и закрытие большого количества насущных проблем: от погашения мелких долгов до приобретения машины и возможности сделать ремонт в текущей квартире. Все эти задумки легко суммируются и формируют цену продажи, которая, к сожалению, далека от представлений и ожиданий покупателей. И до тех пор, пока собственник адекватно не оценит свой объект с учетом рыночных конкурентных предложений, а не с учетом списка своих потребностей, сделка маловероятна.

Клиенты, продающие квартиру после приватизации и желающие разъехаться, также часто завышают стоимость своей недвижимости. Здесь обычно наряду с более мелкими «хотелками» имеется мечта об отдельной квартире с сохранением района и уровня жилья. Мечта правильная, хорошая, но без доплаты и/или сокращения списка желаний может перейти в разряд несбыточных.

Факторы, сдерживающие продажу подобных квартир:

— неадекватная цена в силу завышенных ожиданий;

— неготовность показывать полную стоимость в договоре (если приватизация была менее трех лет назад);

— отсутствие конструктивного диалога между собственниками по выбору агента и стратегии продажи.

В данном случае важно усвоить простое правило: сколько бы ни было у квартиры комнат, она без доплаты не сможет превратиться в несколько однокомнатных квартир, в каждой из которых есть свои кухня, санузел и балкон. Кроме того, чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Соответственно, чем больше площадь, тем он дешевле.

Таким образом, продажа трехкомнатной квартиры площадью 74 кв. м в стандартном панельном доме Москвы может завершиться покупкой максимум двух однокомнатных квартир в аналогичном доме с сохранением района и без доплаты. Такие варианты, как покупка однокомнатной и двухкомнатной квартир или покупка трех однокомнатных без ухудшения качества района или дома, являются фантазийными, а клиенты, планирующие подобные сделки, автоматически подпадают еще и под пятую категорию — людей, верящих в чудеса.

Как только вышеупомянутые факторы и заблуждения будут исключены, сделка не заставит себя долго ждать.

Альтернативщики — наиболее объемная по численности категория, поскольку большинство сделок по продаже недвижимости, по крайней мере в Москве, неразрывно связано с приобретением другого жилья.

Здесь зачастую присутствует целый букет заблуждений и мифов:

— можно продать квартиру меньшей площади в худшем состоянии и приобрести жилье большей площади в лучшем состоянии за те же деньги, без серьезной доплаты с сохранением уровня дома и района;

— можно продать одну квартиру, а купить несколько (ошибка первой категории продавцов — см. выше);

— цена продажи неразрывно связана с конкретной суммой в иностранной валюте, поскольку альтернатива будет приобретаться за рубежом;

— переоценка собственных возможностей (попытка продать и купить самостоятельно без понимания технологий, соблюдения сроков, процедуры и правил безопасности).

Если альтернативная сделка усугубляется наличием ипотеки и/или опеки, собственникам строго не рекомендовано играть в самостоятельных продавцов, поскольку временные и финансовые потери могут напрочь отбить желание решить жилищный вопрос.

Раскрою вам профессиональный секрет, без которого данная статья была бы неполной. Альтернативные сделки в 90% случаев проходят с участием агентов, поскольку являются сложными, долгоиграющими и небезопасными. Чтобы максимально дорого продать квартиру, грамотно сторговать альтернативу, соблюсти все сроки и зеркальные условия по авансам и сделке, а также соблюсти технику безопасности с целью не остаться и без денег, и без квартиры, нужен агент. Именно он развеет мифы, настроит на конструктивный лад и поможет провести сделку так, чтобы жилищный вопрос не повис в воздухе на годы, а был решен положительно.

Супруги, чья недвижимость была приобретена в процессе брака, при разводе чаще всего сталкиваются с тремя конфликтными ситуациями:

— за чей счет была куплена недвижимость, а также кто и сколько вложил в ее ремонт;

— кому и что полагается в результате продажи квартиры;

— довериться одному общему агенту, каждому нанять по агенту или продавать самостоятельно.

Второй вопрос чаще всего усугубляется наличием детей и привязкой к инфраструктуре.

Как бы там ни было, главным мотиватором в установлении адекватной цены продажи, выборе одного общего агента и снижении собственных амбиций является нежелание находиться в стрессе и неопределенности долгое время.

Четвертая категория продавцов, чья недвижимость довольно долго экспонируется на рынке, — собственники ипотечных квартир.

Здесь обычно допускается несколько ошибок:

— формирование цены исходя из суммы выплаченного и оставшегося кредита, а также величины собственных средств, потраченных на первоначальный взнос;

— привязка к иностранной валюте кредита, несмотря на сильно изменившийся курс;

— переоценка собственных возможностей (попытка продать самостоятельно).

Как вы понимаете, самыми уязвимыми из всех продавцов являются именно ипотечники. Поскольку во всех иных случаях продавцы могут пересмотреть свои пожелания и установить адекватную рыночную цену. А вот продавец, купивший квартиру в ипотеку и выплативший по ней не один платеж, постоянно пересчитывает сумму потраченных средств и сумму, которая позволила бы ему погасить долг перед банком, не оставшись при этом на улице. Здесь временные издержки в процессе продажи исчисляются ежемесячными платежами по кредиту, а в случае неоплаты — величиной просрочки и приближающимися судебными разбирательствами. По этой причине я не рекомендую играть с огнем и переходить в пятую категорию (вечных продавцов). Здесь как раз нужна оперативность, взвешенная позиция по цене и выстроенный диалог с банком. Все это достижимо только при наличии опытного агента-переговорщика, способного провести сделку максимально эффективно и безопасно.

Ну и последняя категория граждан — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса. Чтобы определить, относитесь ли вы к этой категории, просто изучите типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:

— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.

— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.

— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт. Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.

— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.

Однако какими бы ни были ваши убеждения или жизненные обстоятельства, не стоит забывать, что чем дольше квартира находится в состоянии продажи, тем менее привлекательной она становится для потенциального покупателя. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуем всерьез пересмотреть свои взгляды на принадлежащую вам недвижимость и методы ее продажи. Как мы уже определились, непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района. Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы. Удачных вам сделок и выверенных решений!

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector