Обзор рынка: строительная отрасль

Анализ рынка строительства 2018

Определение «инерционный» как нельзя лучше подходит для современного рынка строительства в России. Некогда стабильные показатели сменились нисходящим трендом. Аналитики, проводящие анализ рынка строительства, однако, выявили положительные тенденции, сменив цифры в отчетах на отношение текущего периода к аналогичному прошлого года.

Особое внимание девелоперов сегодня приковано к емкости рынка, которая сильно зависит от потребителя. В числе основных покупателей жилого фонда – молодежь, молодые семьи, заинтересованные в расширении жилплощади. Потребность в новой коммерческой недвижимости обусловлена строго целевым подходом, поэтому строить впрок и без внешних инвестиций стало сложно.

Согласно анализу рынка строительства домов снижение количества квадратных метров многоэтажек, вводимых в эксплуатацию, происходит за счет увеличения темпов индивидуальной застройки. Так, в 2017 году ключи от новых квартир получили свыше 410 В отрасли явно назревает переоценка ценностей потребителем. Покупатель все чаще обращает внимание на динамику ценообразования, подбирает жилье из соображений стоимости обслуживания самого фонда и долга.

Лидеры отрасли по объему жилья

Согласно официальным данным, которые приводит Росстат, первое место по объемам строительства традиционно остается за столицей и прилегающей областью. За столицей и Подмосковьем более 10 процентов общего рынка с 2004 года. Вторым в рейтинге идет Краснодарский край, за которым сохраняется 7.3% общего жилого фонда. На третьем месте Санкт-Петербург, в котором также активно происходит освоение новых площадей под застройку. В цифре 11 процентов все больше превалирует область, поскольку в культурной столице в зоне особого внимания остается культурный фонд. В числе последних Свердловская и Новосибирская области с показателями 2.5% и 2.2% процента соответственно.

По диаграмме можно сделать вывод о том, что на лидеров рейтинга приходится почти половина всего фонда новостроек.

Структура нежилого фонда

Бюджет строительных проектов продолжает расти. Вместе с тем, потребность в новом фонде испытывают все отрасли промышленности, коммерция и государственные предприятия. Исследование рынка строительства показывает наличие структурных сдвигов, происходящих за счет планирования новых построек и целевых заказов. За последние годы застройщики продолжают обеспечивать потребности предпринимателей в офисных и торговых площадях. Насыщение этого сегмента происходит не так активно в последние годы по причине заимствования бизнесом неиспользуемых площадей.

Драйверы отрасли в цифрах

Основным импульсом строительства жилого фонда остается ипотека. Финансирование на приемлемых условиях, которое обеспечивает кредитный институт, остается важнейшим фактором емкости рынка. Анализ рынка строительства 2018 целесообразно начинать с объемов выданной ипотеки за предшествующий год. Лидирующим регионом вполне логично остается Москва и область с банковской выручкой 34 миллиарда рублей. За ней идет северная столица с 12 миллиардами. Следующая в рейтинге Свердловская область с объемом 5 миллиардов. Замыкает ТОП-10 лидеров ипотечного рынка Пермский край с 3.5 миллиарда.

В анализе рынка строительства жилья нередко упоминается о знаковых событиях. К числу таких следует отнести Чемпионат мира по футболу 2018. В ожидании притока соотечественников и иностранных болельщиков принимающие столицы привлекли дополнительные объемы финансирования. В инвестициях активное участие принимали как госсектор, так и представители крупных коммерческих структур. В отрасли начался подъем, учитывая то, что строительные компании в последнее время стали пренебрегать кредитными средствами.

Инновации способны привнести новые драйверы в любую отрасль. Внедрение новых технологий часто происходит не по эффективным западным схемам, а по старинке. Если за улучшение качества и универсальность строительных материалов борются сами поставщики, то именно новации корпорациями воспринимаются с трудом. Российским компаниям иногда проще пригласить зарубежных специалистов или впустить на рынок иностранных застройщиков, чем заниматься оформлением лицензии и налаживанием производственной линии.

Высокие показатели по Москве и Санкт-Петербургу объясняются высокой плотностью населения и более высоким уровнем цен. Краснодарский край по общему объему кредитов находится на четвертом месте рейтинга. Экспертами допускается, что для улучшения жилищных условий граждане предпочитают использовать потребительские, нежели ипотечные займы.

Рынок строительных материалов

Одним из важнейших индикаторов строительного рынка являются материалы. Закупка расходных товаров относится к прямым инвестициям. Уровень спроса на строительные материалы отражает динамику изменения объемов производства – возведения новых объектов. Структура товаров инвестиционного назначения представлена сырьем, базовыми элементами и средствами отделки.

В отчетах аналитических агентств приводятся цифры, начиная с 2014 года с формированием перспективы до 2019 года. Прогноз рынка строительства выглядит более чем оптимистично.

Начало 2018 года ознаменовалось для отрасли ростом производства строительных товаров. На 5.7% увеличился объем спроса на отделочные материалы, которые активно используются при проведении ремонтных работ и подготовке к сдаче новых построек. Отчитались о повышении запросов производители лакокрасочных материалов (23,3%). Фабрики, выпускающие обои, также задействовали простаивающие мощности на 19.5 процентов. Некогда низкая загрузка производства в 2015 году (60%) вошла в зону восходящего тренда со стремлением к значению 75%.

Российская отрасль строительства ощутила новые катализаторы для выхода из продолжительной стагнации. На рынке четко обозначился разборчивый потребитель, тщательно изучающий ассортимент, динамику ценовых предложений и финансовую нагрузку от обслуживания используемого фонда.

Мы провели исследование рынка строительного бизнеса на 2019 год, рекомендуем к прочтению – Анализ рынка строительства 2019

Международный журнал

гуманитарных и естественных наук

Куркова, А. С. Анализ мирового и внутреннего строительного рынка / А. С. Куркова. // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2017. – 11. – С. 170-174.

АНАЛИЗ МИРОВОГО И ВНУТРЕННЕГО СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА

А.С. Куркова , магистрант

Научный руководитель : О.В. Есипова, канд. эконом . н аук, доцент

Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королёва

(Россия, г . Самара )

Аннотация. В данной статье проводится анализ мирового и внутреннего строител ь ного рынка и прогнозиру ю тся дальнейш ие перспективы развития строительной отрасли.

Ключевые слова: рынок строительных услуг, строительные услуги, ипотечное кред и тование , долевое строительство, российский рынок.

В современном обществе крайне дин а мично развивается рынок строительных услуг. Постоянно совершенствуется и о б новляется рынок строительных матери а лов, появляется модернизированное об о рудование, создаются все новые объекты строительства, инженерные компании. В связи с огромными темпа ми роста стро и тельства, увеличения конкурентоспосо б ности и изменении покупательского спр о са , компании уже в большинстве своем стараются разви ваться не узконаправле н но, предоставляя только один вид услуг, а расширять свои возможности и предлагать потребителю комплексные услуги, от чего растет и общее число подрядных орган и заций – субъектов мирового рынка стро и тельных услуг .

Строительная отрасль это опора экон о мики: создание объектов строительной индустрии дает в среднем 12-13 рабочих мест в смежных отраслях. Помимо этого, с помощью строител ьства решается жили щ ный вопрос – основной вопрос для всего человечества. По данным исследований, на данный момент строительство в России и в странах еврозоны продолжает пережива ть кризис, н о с каждым годом старается вы й ти на стабильные объемы .

Лидерами строительной отрасли уже на протяжении многих лет являются США, Герма ния, КНР. В первую очередь, это , конечно, связано с внутренней экономич е ской ситуацией данных стран, умением строительных организаций адаптироваться к негативным внешним факторам, спосо б ностью правильно распределить ресурсы и выработать эффективные методы управл е ния для более масштабного и качественн о го строительства.

Из отчетов Евростата объемы стро и тельства по ЕС за третий квартал 2017 г о да в еврозоне уменьшились на 0,4%, но увеличились на 3,1% в годовом сопоста в лении.

Среди государств-членов ЕС, по кот о рым имеются данные за август, наибол ь шее снижение в месячном исчислении б ы ло зафиксировано в Швеции (на 9,7%), а максимальный рост зарегистрирован в Венгрии (на 9,8%).

В годовом исчислении экономика евр о зоны прибавила 2,2%.

В начале июня Европейский Центр о банк улучшил прогноз роста ВВП евроз о ны на 2017 год до 1,9% , с ожидавшихся в марте 1,8% [1] .

Однако, с огласно данным Департамента торговли США, число домов, строительс т во которых было запущено в сентябре 2017 года, сократилось на 4,7% в ежем е сячном исчислении и составило 1127 ед и ниц в пересчете на годовые темпы. Это самый большой спад, зарегистрированный за шесть месяцев текущего года.

В августе количество новостроек сн и зилось по сравнению с предыдущи м мес я цем на 0,2% и составило 1 183 единицы. Однако , прогнозировалось снижение пок а зате ля на 0,8% – до 1 180 объектов.

Количество выданных в сентябре ра з решений на строительство также сниз и лось – на 4,5% в ежемесячном исчислении – до 1 млн 215 тыс. в годовых темпах. Эксперты прогнозировали снижение пок а зателей на 2,1% – до 1,245 млн.

Таким образом, анализ данных показ ы вает, что ситуация в странах — передовиках строительства колеблется, но уже набл ю даются положительные сдвиги в сторону улучшения экономики на рынке.

Одним из положительных факторов развития строительного рынка является продажа долевого жилья, т.е. помещений еще на стадии строительства, что позвол я ет частично снизить финансовую нехватку капвложений для строительных компаний и для госбюджета в целом.

Однако в нашей стране показатели строительства «падают» . Такая ситуация возникла в связи со снижением платеж е способности граждан в условиях эконом и ческого кризиса, также немаловажную роль в спаде строительства сыграл и и н о вые поправки к закон у о долевом стро и тельстве 214 ФЗ, который определяет пр а ва и обязанности застройщика и дольщика и в 2017 году еще более усложнил жизнь фиктивным компаниям и уменьшил стро и тельство «застойных» объектов .

Теперь с 2017 года требования к з а стройщику ужесточились, с его стороны должны выполняться следующие условия:

1. Необходимо иметь уставной капитал не менее 2,5 миллиона рублей, если су м марная площадь строящихся объектов не превышает 1,5 тысяч кв.м. И действует система, что чем больше площадь объе к тов, тем выше уставной капитал;

2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.

3. Он не должен присутствовать в «че р ном списке» недобросовестных поставщ и ков или застройщиков .

4. Не должно быть более 25 % от всех его активов задолженности по налогам [2] .

После данных поправок застройка ж и ль я в России значительно сократилась, и не могло не сказаться на развитии рынка в целом.

Если говорить, о ценах на вторичную недвижимость, показатели в нашей стране тоже снижаются, но прогнозируется ст а билизация ситуации в ближайшие годы.

Сам ой крупн ой стран ой по индексу цен на недвижимость по данным numbeo.com является Китай. Россия же входит в 20-ку данного рейтинга [3] .

Таблица 1 . Рейтинг индекса цен на недвижимость в 2017 г. по данным numbeo.com.

Hong Kong , Hong Kong

По данным SRG, за 2016 год стоимость квартир на вторичном рынке упала во всех российских городах-миллионерах – сил ь нее всего в Москве (-8,5%) и Воронеже (-7,2%). В начале 2017 го падение продо л жилось, и в феврале стоимость квадратн о го метра по России составила 65997 руб. против 71042 руб. годом ранее (-7,1%). Эту же тенденцию, хотя и с другими ци ф рами, фиксируют аналитики портала Domofond : в декабре 2015 ‑ го средний российский «квадрат» они оценил и в 63233 руб., через год – 60 396 руб. (-4,5%). В текущем году цены продолжили сн и жаться – до 59876 руб. (-0,9%).

Читать еще: Как правильно оформить задаток за дом образец

Согласно же данным Росстата в январе-сентябре 2017 года введено в эксплуат а цию 677,9 тыс. квартир общей площадью 46,4 млн.кв .м етров, что составило 93,6% к соответствующему периоду предыдущего года (в январе-сентябре 2016 года было введено 49,5 млн.кв.метров жилья, 94,5% к январю-сентябрю 2015 года) [4] .

Рисунок 1. Помесячная динамика ввода в действие жилых домов по данным Росстата (млн. кв. метров общей площади жилых помещений)

Другой немаловажной тенденцией для развития строительной отрасли и увелич е ния покупательского спроса является си с тема и стоимость ипотечного кредитов а ния . Малая процентная ставка ипотечного кредитования увеличивает спрос на н е движимость для большего числа насел е ния, и тем самым дает стабильную и у с тойчивую базу для строительства нового жилья.

По данным исследований, уже давно известный факт, что в России одна из с а мых высоких процент н ых став ок по ип о теке. Ставки по ипотечным кредитам, предложенные нашими банками, крайне невыгодны. Несмотря на обещания, что очень скоро ипотеку можно будет взять под 5 -6%, реальная ситуация не меняется. Минимальные ставки по ипотечному кр е диту все еще составляют 8-11% годовых . К расходам следует прибавить комиссии банка, расходы на оценку, регистрацию и нотариальное оформление. От высоких процентных ставок никуда не денешься, пока инфляция у нас будет выше, чем за рубежом. Для сравнения, в среднем по Е в ропе этот показатель колеблется между 4 и 5% годовых .

В разгар экономического кризиса цены на недвижимость за рубежом резко п о ползли вниз. Правда, опасаясь невозврата займов, некоторые банки ужесточили у с ловия выдачи кредитов. К примеру, в И с пании ставки по ипотечным кредитам ув е личились вдвое – с 3 до 6% годовых .

Экономика Германии всегда отличалась стабильностью, но и здесь в период криз и са это сказалось на ценах, которые заметно упали. Сейчас квартиру в пригороде н е мец кой столицы можно купить за 8- 10 тыс. евро.

Тем не менее ставки – это лишь один из аспектов. Есть и другие отличия нашей ипотеки от иностранной. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитов а ния, но пока она не работает у нас в по л ной мере.

Проблема в том, что к редиты в наших банках выдают за счет вкладов физических и юридических лиц. А это довольно дор о гой (ставки достигают 9-10% годовых) и не слишком стабильный источник денег (средний срок вклада – 1 год, да и огран и чений на досрочное изъятие почти нет). В то же время ипотечные кредиты , как пр а вило, выдаются на 15- 20 лет. Естественно, в таких условиях банки очень рискуют — вот и закладывают свои опасения в выс о кую кредитную ставку.

Однако , если говорить о внутренней с и туации нашей страны , в планах государс т ва ожидается уменьшение ставки ипоте ч но го кредитования. На данный момент ставки по ипотечным кредитам на покупку новостроек и готового жилья впервые в истории рынка по данным на октябрь 2017 года сравнялись. Как отмечается в иссл е довании « Метриум Групп», в октябре 2017 года размер базовой ставки по ипотечным кредитам у 10 крупнейших банков, на д о лю которых приходится 92% всех выда н ных займов, составил 10,24%. Еще в авг у сте уже выданные ипотечные займы на вторичном рынке были на 0,4 п. п. выше, чем на первичном.

По комментариям АИЖК в октябре 2017 года средневзвешенные ставки пре д ложения по ипотеке на готовое и стро я щееся жилье, рассчитанные по топ-15 ип о течных кредиторов, сравнялись и достигли уровня 9,6%. В октябре 2016 года соотве т ствующая раз ница в ставках достигала 1,4 п.п. За январь-октябрь ставки сниз и лись на 1,8 п. п. и 2,8 п.п. на первичном и вторичном рынках жилья соответственно. Ключевая ставка Банка России за тот же период снизилась на 1,5 п.п. Падение средневзвешенной ставки предложения по ипотечным кредитам ниже уровня 10% как на первичном, так и на вторичном ры н ке является новым рекордом.

По данным АИЖК, в сентябре было выдано около 100 тыс. кредитов на 180 — 190 млрд рублей. Таким образом , росси й с кий ипотечный рынок вырос на 40- 50% к сентябрю 2016 года.

По данным invest — rating . ru в 2018 году прогнозируется продолжение снижения ставок по ипотеке. Этому способствуют сразу несколько факторов: конкурентная борьба банков и застройщиков за потреб и телей и ожидаемое дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанком. Средняя ипотечная ставка в 2018 году может сост а вить менее 10 % . А в начале года можно ожидать ро ст спр оса на ипотеку, объемы продаж вполне могут выйти на докризи с ный уровень [5] .

Вывод . Таким образом, можно сделать вывод, что постепенно с учетом всех п о правок и изменений ситуация на рынке строительства в ближайшее время план и рует улучш а ться. Но это развитие возмо ж но только с введением новых технологий, усовершенствования и обновления «заст а релых» законодательств и норм, а также умелым распределением ресурсной базы для строительства и выработки эффекти в ных методов управления. Необходимо продолжение уменьшения ипотечной ставки, это будет еще одним шагом к в ы ходу из сложившейся кризисной ситуации на рынке строительства и недвижимости в России.

Но прогнозируя развитие на ближайшие два года : платежеспособность населения не повысится, что приведет к дальнейш е му снижению спроса на жилье и замедл е нию темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, до с тигнув максимальной глубины в 2019 г о ду, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно. При этом предсказывают, что новострой будет падать в цене быстрее вторички .

Скорее всего, количество возводимого в 2017 году жилья существенно упадет, а это значит, что рынок со временем снова пр е вратится в рынок продавца, а не покупат е ля.

Немаловажную роль на строительном рынке должен сыграть предстоящий че м пионат мира по футболу « EURO 2018», с его помощью помимо жилищного стро и тельства активно развивается промышле н ное и строительство культурных объектов .

1. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ec.europa.eu/eurostat — Загл . с экрана

2 . Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в дол е вом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный р е сурс]: Консультант Плюс. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 07.11.2017).

3. NUMBEO [ Электронный ресурс ]: Quality of Life. Режим доступа: https://www.numbeo.com — Загл . с экрана

4. Федеральная служба электронной статистики [Электронный ресурс]: Государстве н ная статистика. Режим доступа: http://www.gks.ru – Загл . с экрана

5. Invest-Rating [Электронный ресурс]: Финансовые прогнозы и аналитика. Режим до с тупа : http://www.invest-rating.ru – Загл . с экрана

ANALYSIS OF THE WORLD AND DOMESTIC CONSTRUCTION MARKET

A.S. Kurkova , graduate student

Supervisor: O.V. Esipova , candidate of economic sciences, associate professor

Samara state aerospace university named after academician S.P. Korolev

Abstract. This article analyzes the world and domestic construction market and forecasts fu r ther development prospects for the construction industry.

Keywords: construction services market, construction services, mortgage lending, equity co n struction, the Russian market.

Что ждет строительную отрасль в 2020 году

Уходящий год стал для жилищного строительства переломным — ввод жилья впервые с 2015 года начал расти. Во многом, однако, это было обеспечено частным сектором, тогда как рост строительства многоквартирных домов по-прежнему вызывает сомнения. Отрасль в целом с учетом нежилого строительства остается в состоянии стагнации и пока признаков роста не подает. Впрочем, как показал уходящий год, ситуация может быстро измениться: если единовременный учет проектов «Ямал СПГ» локально разогнал квартальный рост объема строительных работ в стране до 5,3%, то запланированный на начало 2020 года бум госинвестиций в рамках нацпроектов может легко перекрыть этот рекорд.

Наиболее заметные перемены в строительном секторе в 2019 году затронули жилищный сектор. В этом году положительная динамика ввода жилья была зафиксирована впервые с 2015 года, в целом за январь—ноябрь рост составил 8,2% (построено 62,9 млн кв. м). Одним из значимых факторов восстановления роста стало ускорение темпов строительства частных домов — именно этот сектор долгое время удерживал отрасль от дальнейшего проседания, но во второй половине прошлого года он сам оказался в отрицательной зоне. С начала года прирост индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составил 15,4% — на частный сектор пришелся 51% построенных площадей, хотя еще в 2018 году доля частных домов была менее 43% (32,4 млн кв. м). Более того, в течение трех кварталов основной вклад в рост ввода жилья обеспечивало именно частное строительство — 83% общего прироста за девять месяцев.

На этом фоне строительство индустриального жилья, на которое правительство делает основную ставку в профильном нацпроекте, остается в сложной ситуации — согласно планам властей, на многоквартирные дома (МКД) должно приходиться в 2024 году более двух третей вводимых площадей (добиться этого планируется за счет более доступной ипотеки). Но в этом году вклад многоквартирного строительства в общий рост за три квартала составил только 17%. В самом сегменте по итогам января—ноября темпы ввода выросли на 3,2%, это, конечно, рост, но пока очень осторожный.

Вероятно, именно поэтому каких-либо прогнозов по строительству МКД на 2020 год нет, адаптация отрасли к реформе еще не завершена, и полноценный переход на проектное финансирование впереди. Косвенные же данные (например, крупнейшего ипотечного кредитора, Сбербанка) о количестве полученных разрешений на строительство выглядят как предостережение от излишнего оптимизма (см. “Ъ” от 22 октября). Если в 2014 году, по оценкам аналитиков, было выдано разрешений на строительство 76,4 млн кв. м жилья, то в 2017 и 2018 годах речь шла уже о 34,4 млн и 48,9 млн кв. м соответственно.

С учетом того, что строительный цикл обычно составляет два-три года, это вызывает у чиновников, ответственных за рост ввода жилья (к 2024 году объем ввода должен достигнуть 120 млн кв. м), «серьезные опасения» — Минстрой признает, что это может привести к уменьшению объемов через два-три года. В этой ситуации снижение ставок по ипотеке, конечно, поддержит рынок, но за время между получением разрешений на новое строительство и появлением предложения новых квадратных метров потенциальный покупатель останется с выбором между вторичным жильем, пулом зависших в продаже на спаде цен инвестиционных квартир и ИЖС.

Минстрой завершил разработку стратегии развития строительной отрасли до 2030 года

Впрочем, структура рынка жилищного строительства меняется. В 2014–2018 годах мелкие строительные компании активно банкротились, и сейчас рынок де-факто консолидирован крупными девелоперами, относительно легче и быстрее получающими разрешения на строительство мегапроектов на сотни тысяч квадратных метров (как в случае постоянно расширяющейся московской программы реновации). Вопрос о двухлетней паузе между началом стройки и ее сдачей в эксплуатацию это, однако, не снимает.

Читать еще: Завод по переработке мусора: расчет вложений и окупаемости

Объем строительных работ после статистического всплеска на 5,3%, связанного с пересмотром Росстатом данных (такой рост связан с учетом строительства проекта «Ямал-СПГ» и Крымского моста), на протяжении всего года демонстрировал околонулевую динамику. За 11 месяцев этого года объем выполненных строительных работ символически увеличился на 0,4%, что, скорее, похоже на статистическую погрешность и не позволяет говорить о наличии каких-либо признаков восстановления. Впрочем, масштаб искажений, внесенных большими стройками, показывает, что ситуация может измениться буквально за один-два квартала, если бюджетные инвестиции, поставленные на паузу в 2019 году, но признанные к его концу единственной надеждой экономического роста как минимум в начале 2020 года, отразятся в отраслевой статистике.

Международный журнал

гуманитарных и естественных наук

АНАЛИЗ МИРОВОГО И ВНУТРЕННЕГО СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА

А.С. Куркова , магистрант

Научный руководитель : О.В. Есипова, канд. эконом . н аук, доцент

Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королёва

(Россия, г . Самара )

В годовом исчислении экономика евр о зоны прибавила 2,2%.

Теперь с 2017 года требования к з а стройщику ужесточились, с его стороны должны выполняться следующие условия:

2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.

3. Он не должен присутствовать в «че р ном списке» недобросовестных поставщ и ков или застройщиков .

4. Не должно быть более 25 % от всех его активов задолженности по налогам [2] .

Таблица 1 . Рейтинг индекса цен на недвижимость в 2017 г. по данным numbeo.com.

Hong Kong , Hong Kong

Читать еще: Нецелевое использование земельного участка это

1. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ec.europa.eu/eurostat — Загл . с экрана

3. NUMBEO [ Электронный ресурс ]: Quality of Life. Режим доступа: https://www.numbeo.com — Загл . с экрана

ANALYSIS OF THE WORLD AND DOMESTIC CONSTRUCTION MARKET

A.S. Kurkova , graduate student

Supervisor: O.V. Esipova , candidate of economic sciences, associate professor

Samara state aerospace university named after academician S.P. Korolev

Abstract. This article analyzes the world and domestic construction market and forecasts fu r ther development prospects for the construction industry.

Keywords: construction services market, construction services, mortgage lending, equity co n struction, the Russian market.

Системный маркетинговый анализ малоэтажного строительства – поиск оптимального решения

По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»

Илья Никулин, генеральный директор консалтинговой группы «Текарт»

В своем выступлении на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» Илья Никулин представил многофакторный, во многом – стратегический анализ текущей ситуации и перспектив рассматриваемого сектора.

Разбор по понятиям

Определение термина малоэтажного жилья сегодня довольно размыто. Тем не менее, чтобы хоть как-то ориентироваться во всем многообразии реализуемых форматов, стоит выделить три базовых типа:

индивидуальное жилье – отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом)
блокированное жилье – дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке
многоквартирное жилье – совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.

От общего к частному

Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России (усредненный показатель) – только 4% или 3 млн кв метров – это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья – частное домостроение. При этом, по итогам 2017 года, в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 91% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% – индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 3%.

В рамках концепции

Организованная застройка в России развивается в рамках различных концепций. В качестве развития территории это может быть редевелопмент промышленных зон и территорий с аварийным жильем, или просто уплотнение существующей застройки. По комплексным освоением территорий сегодня принято понимать проекты по развитию городских территорий (особенно окраин), оздоровительно-рекреационные проекты, автономные жилые поселки, моногорода и вахтовые поселки, города-спутники крупных агломераций.

На данный момент многие исследователи, работающие в сфере маркетинга и градостроительства, убеждены, что наиболее перспективным направлением является именно комплексное освоение территорий – строительство жилых и нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Например, 60% новостроек в Москве и Санкт-Петербурге относятся к проектам комплексного развития территорий.

Как правило, для таких проектов характерны довольно большие объемы площадей – до 100 тысяч кв. метров строящегося жилья, а также единый архитектурный подход и концепция маркетинга.

Если заходить еще глубже, то в рамках комплексного освоения наиболее перспективным и хорошо развивающимся сейчас является развитие городских окраин. Основные преимущества таких проектов известны – при территориальной близости к городу эти проекты могут развиваться по другим нормативам, иметь свой масштаб, более низкую себестоимость, поддержку властей.

Пригородная зона крупных и средних городов является лидером по размещению основной части объемов организованного малоэтажного жилья в России.

Илья Никулин: «Однако даже преимущества пригородной застройки не являются залогом успеха. Объемы строительства коттеджных поселков в стране очевидно замедляются. В настоящий момент на территории России заявлено чуть более 1000 так называемых «коттеджных поселков». Но большая часть из них не является объектами строительства. Зачастую это земельные участки с различной степенью готовности строящихся объектов. 39% поселков приходится на московский и питерский регионы, 3% из которых – это застройка многоквартирными домами. Например, во втором квартале 2018 года в Московской области появилось 18 поселков, но только три из них имеют застройку — коттеджи или малоэтажные дома».

Моноперспективы

Довольно интересным является направление развития моногородов, поселений, построенных вокруг крупного предприятия. В качестве примера можно привести проект в Волгоградской области – поселок «Дубовая роща» у завода «Евросила». В настоящее время правительство реализует программу «Комплексное развитие моногородов», чья цель – увеличение к 2025 году числа рабочих мест, не связанных с градообразующими предприятиями. А речь идет, между тем, о 39 моногородах, в которых проживает примерно 14 млн. человек.

Малоэтажная агломерация

До 2030 года основным направлением пространственного развития России станет увеличение насыщенности человеческого капитала, инфраструктуры и ресурсов в больших городах и создание двадцати агломераций с численностью населения более 1 млн человек каждая. Фактически, в стране может появиться не 20, а даже 30 агломераций, сформированных по принципу городов-спутников региональных центров. Именно города-спутники еще одна перспектива развития малоэтажной застройки.

Движение на юг

Оздоровительно-рекреационные проекты будут развиваться преимущественно в Краснодарском и Ставропольском краях и республике Крым. Спрос на жилье в районе российских курортов растет с 2014 года, и очередной всплеск был отмечен профессиональным сообществом на территории Крыма – после открытия моста. Также важно отметить, что региональные власти указанных регионов планируют ограничить высотное строительство на территории городов-курортов черноморского побережья.

Цена вопроса

Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья – конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта – от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю – 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.

От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.

Илья Никулин: «Если сравнивать технологии строительства, то мы свели наиболее распространенные виды в одну наглядную инфографику, в которой видно зависимость сроков и стоимости в зависимости от технологии.

Здесь важно обратить внимание на развитие так называемого индустриального домостроения. Несмотря на активное продвижение технологий оно пока занимает 4,25% в общем объеме малоэтажного строительства, хотя позволяют на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями. В целом, структура малоэтажного домостроения по конструкции стен показывает преобладание кирпича – в многоквартирном это 56%, в индивидуальном – 33%».

В качестве обобщения

Итак, малоэтажное строительство наиболее востребовано в рамках концепции развития территории на окраинах крупных и средних городов. Внимание государства к развитию моногородов и городских агломераций вероятно будет стимулировать развитие в них жилищного строительства.

Основным трендом в типах застройки за последние 10 лет является мультиформатный комплекс, который сочетает в себе сразу несколько форматов застройки: индивидуальную, сблокированную и многоэтажную застройку с квартирами.

Наиболее популярной технологией и материалом строительства пока остаются кирпич и газобетон. При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево).

Илья Никулин: «Разницу в стоимости проекта малоэтажной застройки в зависимости от расположения определяют затраты на землю и инфраструктуру. Стоимость конструктива (материалы, возведение) незначительно различается в зависимости от локации.

Значительное влияние на стоимость проекта оказывает удаленность строительной площадки от «центра». При том, что стоимость земли загородом в 70-80% ниже, чем в городе, стоимость проекта может вырасти на 20-50% из-за необходимости проведения коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры.

Мы попытались сбалансировать все факторы себестоимости и представить их в инфографике.

В целом, на конференции мы показали очень обобщенные результаты, фактически – стратегические направления развития сегмента. Сегодня мы формируем платформу, на основании которой можно будет увидеть более глубокие обобщения и выводы».

Содержание доклада основано на многолетнем опыте исследований «Текарт» в отрасли малоэтажного домостроения и анализа сопутствующих рынков (строительные материалы и технологии, недвижимость, инфраструктура и коммуникации и т. д.).