Ничтожность договора управления многоквартирным домом
Web555.ru

Бизнес портал

Ничтожность договора управления многоквартирным домом

Ничтожность договора управления многоквартирным домом

Зачастую, не желая оплачивать услуги управляющей организации,собственники помещений МКД пытаются оспорить договор управления. Кто-то говорит, что в реестре к договору стоит не его подпись, кто-то — что его ввели в заблуждение, и он не знал в каком документе расписывался, а кто-то доказывает, что подписал под давлением. Некоторые даже пытаются обязать управляющую организацию вернуть собственникам плату за содержание и ремонт.

В данной статье рассмотрим доводы Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда, изложенные в Апелляционном Определении от 22.18.2018г. по Делу № 33-42/2018, где суд просто разгромил доводы яжесобственника.

Собственник квартиры К. (бывший работник управляющей организации) обратилась в суд с иском к управляющей организации о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, (ничтожным) не заключенным, с требованием возвратить полученные по сделке денежные средства собственников помещений многоквартирного дома, возмещении судебных расходов по оплате госпошлины. И как бы абсурдно это ни звучало, но в обоснование своих требований Истица рассказывала, как сама подделывала документы. В результате суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Не согласившись с решением суда, управляющая организация подала апелляционную жалобу. А вот судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда встала на сторону управляющей организации.

По общему правилу, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п.1 ст.160 ГК РФ).

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 Кодекса).

Договор управления заключается на одинаковых для собственников помещений МКД условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

В силу ч.7 ст.162 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 11.01.2018), если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

В Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» уточняется, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений МКД, обязана приступить к управлению МКД не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления МКД с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления МКД.

Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной управляющей компании (ч.5 ст.46 ЖК РФ).

В силу положений п.3 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ, председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений МКД, договор управления МКД. По договору управления МКД приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений МКД, предоставившие председателю совета МКД полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Согласно разъяснениям, данным в п.125 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление ПВС РФ №25), «доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие, в том числе на представление интересов в суде, может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (п.п. 1, 4 ст.185 ГК РФ, ст.53 ГПК РФ, ст.61 АПК РФ)».

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.п. 1, 2 ст.183 ГК РФ).

Таким образом, если договор в последующем прямо одобрен представляемым, это снимает вопрос о его недействительности или незаключенности ввиду подписания неустановленным лицом.

Представляемый может одобрить сделку как путем совершения формального акта одобрения (например, направив неуполномоченному представителю и/или третьему лицу письмо об одобрении сделки), так и посредством конклюдентных действий (например, приняв исполнение, произведя оплату, воспользовавшись правами, возникающими из сделки, и т.п.). Правовое значение имеет то обстоятельство, что из поведения представляемого однозначно следует его воля на признание данной сделки.

Как указано в абз.2 п.123 Постановления ВС РФ № 25 под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента;иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Аналогичный подход отражен в п.5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Частью 2 п.58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Гражданский кодекс РФ не требует выполнение условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и установленный для ее акцепта срок.

Если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом МКД во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п.1 ст.162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п.14 Правил («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос №9).

По общему правилу, несоблюдение простой письменной формы сделки автоматически не влечет недействительности сделки, а лишь лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но стороны могут приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

Если собственники помещений МКД фактически пользовались услугами управляющей организации и (или) оплачивали их, что подтверждается письменными и иными доказательствами, кроме свидетельских показаний (п.1 ст.162 ГК РФ), договор управления МКД считается заключенным в бездокументарной форме, то есть посредством акцепта оферты (ч.3 ст.438 ГК РФ).

Договор квалифицируется как незаключенный при отсутствии обязательственных отношений между сторонами в его рамках, то есть такой договор в принципе не существует, тогда как недействительный договор, хотя и противоречит закону, но все же, по смыслу п.2 ст.167 ГК РФ, является заключенным (сделка является совершенной).

Поэтому требования о признании одного и того же договора и недействительным и незаключенным являются взаимоисключающими.

Заявляя требование о применении реституции, то есть возврата исполненного сторонами по сделке, истица тем самым подтверждала факт исполнения данного договора сторонами.

Недействительность договора управления МКД не влечет возникновение у жильцов права на отказ от оплаты уже оказанных управляющей компанией услуг, а имеющаяся перед управляющей компанией задолженность может быть взыскана в пользу последней в соответствии со ст.1102 ГК РФ качестве неосновательного обогащения.

Поэтому, исходя из сложившейся судебной практики, признавая недействительными договоры управления МКД, суды прекращают их действие на будущее время, отказывая в применении последствий недействительности сделок.

В завершение вышеизложенного, хочу обратиться к руководителям управляющих организаций: не обижайте сотрудников, особенно тех, кто является собственником помещений МКД в Вашем управлении.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Новое в блогах

О признании ничтожным договора выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД

Пара дровишек в костер общей борьбы.

Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.07.2015 по делу N 33-1828/2015

Читать еще:  Как оформить сделку купли продажи земельного участка

«В соответствии с п.2 статьи 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признавая оспариваемый договор незаконным, суд первой инстанции правильно исходил из положений п.3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, согласно которому председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Анализ указанной нормы материального права позволяет сделать определенный вывод о том, что договор управления многоквартирным домом, равно как договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме вправе заключить председатель совета многоквартирного дома при соблюдении двух условий в совокупности, а именно: если собственники помещений выдали председателю совета дома доверенности на заключение такого договора и договор заключен на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройБизнесИнвест» и председателем совета многоквартирного дома Ш. договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме не соответствует требованиям указанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку собственники помещений не выдавали Ш. доверенности на заключение такого договора, кроме того, отсутствовало и решение общего собрания об условиях, на которых данный договор мог быть заключен.

Ссылка в апелляционной жалобе на протокол заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома № по от ДД.ММ.ГГГГ, которым Ш. был наделен полномочиями (правом) от имени всех собственников многоквартирного дома по заключению, прекращению и расторжению договоров на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ, подлежит отклонению, поскольку не исключает необходимости получения председателем совета многоквартирного жилого дома от собственников помещений доверенностей на заключение такого договора. Указанным протоколом не определялись условия, на которых данный договор мог быть заключен».

Является правильным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор на момент его заключения противоречил целями деятельности ООО «СтройБизнесИнвест», которые определены его учредительными документами, поскольку сведения о таком виде деятельности как управление недвижимым имуществом и управление эксплуатацией нежилого фонда были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц после заключения договора , а именно ДД.ММ.ГГГГ».

Решение суда 1 инстанции по указанному делу:

И еще судебная практика:

Апелляционное определение Пермского краевого суда от 05.02.2014 по делу N 33-782:

«В силу требований п. 3 ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ право на предоставления интересов собственника многоквартирного дома при заключении договора с управляющей компанией предоставляется председателю совета многоквартирного дома только на основании доверенности от собственников, следовательно, в данном случае право на надлежащее представительство возникает на основании специального документа — доверенности, данные полномочия не возникают у конкретного лица в силу особых полномочий, связанных с его избранием на определенную должность. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что закон прямо предусматривает право лица на подписание договора управления многоквартирного дома от имени собственника лишь при наличии у него соответствующих полномочий подтвержденных доверенностью , поэтому право на подписание договора с новой управляющей организацией было предоставлено С. в установленном законом порядке.

По мнению судебной коллегии, доводы апелляционных жалоб о том. что осуществление выбора новой управляющий организации возможно только после расторжения с организацией ранее занимавшейся управлением многоквартирного дома по соглашению сторон, основаны на неверном толковании закона. Смена управляющей организации возможно без отдельного расторжения договора по согласованию сторон в силу требований ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, при этом законом не предусмотрено обязательное расторжение договора с управляющей организацией ранее занимавшейся обслуживанием жилого дома на основании двустороннего соглашения до выбора новой обслуживающей организации . Доводы ООО «Янтарь — 1″ о надлежащем исполнений обязанностей по договору не лишают собственников помещений в многоквартирном доме разрешать вопрос о способе управления и выборе соответствующей организации, поскольку качество услуг в данном случае определяется непосредственно потребителями с учетом фактически понесенных затрат» .

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.06.2013 по делу N 33-2673/2013

«По нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и норм Гражданского Кодекса Российской Федерации данный договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым договором и к его условиям применимы нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заключенный 01 апреля 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания — 8» — управляющая организация и собственниками помещений многоквартирного жилого дома N . по ул. . в городе Ставрополе в лице председателя совета многоквартирного дома К.В.Д. договор управления многоквартирным домом не соответствует требованиям указанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, так как подписан не собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме N . по ул. . в городе Ставрополе, а председателем совета многоквартирного дома К.В.Д., действовавшего в момент его заключения и подписания без наличия доверенностей (доверенности) собственников жилых помещений в указанном жилом доме.

Факт отсутствия у председателя совета многоквартирного дома К.В.Д. в момент заключения и подписания им указанного договора управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года доверенностей (доверенности), выданных (выданной) собственниками жилых помещений в указанном жилом доме, не отрицался К.В.Д. и представителем ООО «Управляющая компания — 8» в суде первой инстанции и в судебном заседании суда апелляционной инстанции. Иные доказательства в материалах дела отсутствуют и в суды первой и апелляционной инстанций не представлены.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

С учетом требований указанных норм закона оспоренный К.В.М. в судебном порядке указанный договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года не соответствует требованиям данных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и является недействительной сделкой (ничтожной сделкой) независимо от признания его таковой. К.В.М., являющийся собственником жилого помещения в указанном многоквартирном жилом доме, как заинтересованное лицо, вправе был обратиться в суд с иском о признании данного договора недействительным и о применении последствий недействительности этой сделки.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Более того, суд первой инстанции при рассмотрении дела по существу не учел то, что оспоренный К.В.М. указанный договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года является двусторонней сделкой, так как содержит права и обязанности его сторон и подписан ими, что в данном случае Общество с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания-8″ подлежало привлечению судом к участию в деле в качестве ответчика, а не в качестве третьего лица (л.д. 23)».

Включение в договор управления многоквартирным домом условий, ущемляющих законные права потребителей

В Управление Роспотребнадзора по Калининградской области поступают обращения граждан с просьбой дать правовую оценку договору управления, заключенному между собственниками жилых помещений многоквартирных домов и управляющими компаниями, в связи с чем информируем.

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

В силу частей 1, 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом (далее – Договор управления) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается Договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия Договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В Договоре управления должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Читать еще:  Как написать завещание на квартиру образец

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, Договор управления регулирует правоотношения, возникающие между собственниками жилых помещений и управляющей компанией (ТСЖ, жилищным кооперативом) при оказании услуг (выполнении работ) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и оказании коммунальных услуг.

В силу части 2 статьи 1 Закона о защите прав потребителей Правительство Российской Федерации вправе издавать для потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) правила, обязательные при заключении и исполнении публичных договоров (договоров розничной купли-продажи, энергоснабжения, договоров о выполнении работ и об оказании услуг).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия Договора управления, противоречащие положениям ГК РФ, ЖК РФ, Закона о защите прав потребителей, Правил предоставления коммунальных услуг, Правил содержания общего имущества и иных правовых актов (императивным нормам):

— нарушают требования пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым условия договора должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),

— ущемляют права потребителей и признаются недействительными в силу статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

В случае, если исполнение условий Договора управления, ущемляющих права потребителей, причинило имущественный вред, то требования потребителя рассматриваются в претензионном и судебном порядках:

1. Претензионный порядок урегулирования спора.

Претензия оформляется в письменном виде и направляется управляющей организации одним из указанных способов:

— лично, по фактическому местонахождению управляющей организации, при этом на втором экземпляре претензии или ее копии уполномоченный представитель управляющей организации (исполнителя) ставит отметку о получении (входящий номер, дату получения, должность, Ф.И.О., подпись);

— посредством почтовой отправки на юридический адрес управляющей организации заказным письмом с уведомлением о вручении.

2. Судебный порядок разрешения спора предполагает обращение потребителя в судебные органы с требованиями:

— о признании условий Договора управления, ущемляющих установленные законом права потребителя, недействительными, применении последствий их недействительности;

— о возмещении имущественного вреда, факт причинения которого находится в причинно-следственной связи с исполнением условий Договора управления, ущемляющих права потребителя;

— о возмещении морального вреда. При предъявлении указанного требования необходимо обратить внимание суда, что любое нарушение прав потребителя, влечет за собой возникновение конфликтной ситуации, которая, в свою очередь, не может не сопровождаться нравственными и физическими страданиями различной степени, что лишает потребителя полностью или частично психического благополучия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 40 Закона о защите прав потребителей и пунктом 1 статьи 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации потребитель вправе привлечь Управление к участию в деле для дачи заключения в целях защиты прав потребителей.

Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Две управляющие организации в суде отстаивали свои права на управление одним многоквартирным домом. Обе предоставили в орган ГЖН протоколы общих собраний собственников о выборе способа управления. Читайте, какие факты были приняты судьёй во внимание при вынесении решения в пользу одной из организаций.

Внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать или изменить способ управления домом на общем собрании, в том числе выбрать новую УО (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления с управляющей организацией должны подписать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

УО управляет многоквартирными домами на основании лицензии, сведения о которой содержатся в реестре лицензий субъекта РФ. При изменении перечня МКД, которыми управляет организация, она должна в течение пяти рабочих дней со дня заключения или расторжения договора управления направить эти сведения в орган ГЖН (ч. 1 ст. 192, ч. 1 ст. 195, ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Перед внесением изменений в реестр лицензий согласно заявлению орган Госжилнадзора проводит проверку предоставленных сведений в соответствии с п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. ГЖИ проверяет:

  • полноту предоставленных сведений согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр;
  • достоверность сведений и отсутствие противоречий уже имеющимся в реестре лицензий данным;
  • отсутствие судебных споров по вопросу управления многоквартирным домом;
  • факт размещения информации, указанной в заявлении, в ГИС ЖКХ в соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.

Если все условия соблюдены, то орган ГЖН выносит решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (п. 8 приказа № 938/пр). В ином случае рассмотрение заявления приостанавливается либо надзорное ведомство выносит решение об отказе заявителю (п. п. 7, 9, 10 приказа № 938/пр).

Оспаривание решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр

Решение Госжилинспекции Санкт-Петербурга о внесении изменений в реестр лицензий, вынесенное в соответствии с приказом № 938/пр, стало предметом судебного разбирательства.

В ГЖИ с заявлением о включении многоквартирного дома в реестр лицензий обратилась УО-1. Она предоставила заверенную копию протокола внеочередного общего собрания собственников от 09.06.2017, на котором была выбрана в качестве управляющей домом. К заявлению были приложены копии договоров управления, заключённых 10.06.2017 с собственниками, владеющими 53,03% голосов в доме.

ГЖИ проверила предоставленные документы и вынесла решение о приостановлении рассмотрения заявления УО-1 из-за противоречий сведений (п. 5, пп. «а» п. 10 приказа № 938/пр). МКД уже находился в реестре лицензий, только в управлении УО-2.

Орган ГЖН запросил у обоих лицензиатов представить доказательства реализации решений собственников – подписанные договоры управления (п. 10, пп. «а» п. 15 приказа № 938/пр). УО-2 на запрос не ответила.

Поскольку у ГЖИ не было на тот момент сведений о судебных спорах в отношении указанного многоквартирного дома, то инспекция сделала вывод о соответствии заявления УО-1 требованиям приказа № 938/пр и внесла изменения в реестр лицензий.

УО-2 не согласилась с этим и подала в суд, пытаясь оспорить решение органа ГЖН. Истец указал, что:

  • 13.06.2017 собственники помещений в спорном доме провели ещё одно общее собрание, на котором отказались от услуг УО-1 и выбрали УО-2 для управления МКД;
  • в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга находится иск УО-2 к УО-1 о праве на управление спорным домом.

Доказательства реализации решений общего собрания

Суд первой инстанции, решая вопрос о том, какая из УО имеет право на управление многоквартирным домом, опирался на требования ст. 162 ЖК РФ и п. 3 приказа № 938/пр. Так, в пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр установлено, что к заявлению лицензиата о внесении изменений в реестр лицензий должна прилагаться копия договора управления, подписанного собственниками помещений в МКД.

Договор должен заключаться с каждым собственником (ч. 4 ст. 434 ГК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом стороной договора выступают собственники, владеющие половиной и более голосов в доме. Таким образом подтверждается не только принятие решения на ОСС о выборе управляющей организации, но и его реализация.

УО-1 представила в Госжилинспекцию заверенные копии договоров. УО-2 не направила соответствующие документы в надзорный орган при проверке и не смогла предъявить их в ходе судебного разбирательства.

Суд не принял ссылку УО-2 на отправку 30.06.2017 в адрес инспекции ценного почтового отправления как доказательство направления таких документов в ГЖИ. Согласно описи отправления, в нём находились оригинал протокола ОСС от 13.06.2017, реестр собственников помещений, счётная ведомость, сообщение о проведении собрания и решения собственников. Опись вложений не доказывает, что в отправлении находились договоры управления.

Судья сделал вывод о том, что УО-2 не доказала факт заключения договора управления домом с собственниками по результатам общего собрания собственников помещений в спорном доме.

Правомерность решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий

Также в ходе судебного процесса был отвергнут довод УО-2 о незаконности решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий из-за судебного спора о праве управлять домом. По мнению УО-2, Госжилинспекция должна была отказать УО-1 в силу пп. «а» п. 9 приказа № 938/пр.

Однако судья установил, что поданный УО-2 иск с целью оспорить право УО-1 на управление многоквартирным домом был оставлен без рассмотрения 19.10.2017 года, до вынесения решения органом ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий по заявлению УО-1.

Кроме того, суд указал на то, что один из собственников помещений в доме подал иск к УО-2 о признании недействительным протокола общего собрания от 13.06.2017. Иск был подан уже после внесения изменений в реестр лицензий.

В итоге суд пришёл к заключению, что орган ГЖН действовал в рамках законодательства и правомерно внёс изменения в реестр лицензий субъекта РФ. УО-1 реализовала решение, принятое на общем собрании собственников, заключив договоры управления с собственниками. УО-2 не смогла доказать реализацию решения собственников от 13.06.2017.

Апелляционный суд, куда обратилась УО-2, согласился с выводами суда первой инстанции и жалобу отклонил.

Запомнить

Управляющие организации, приступая к управлению многоквартирным домом, должны соблюдать следующие нормы законодательства:

  1. Решение о выборе УО для управления домом принимается на общем собрании собственников помещений в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ простым большинством голосов.
  2. Решение о выборе управляющей организации, принятое на ОСС, должно быть реализовано собственниками путём заключения договоров управления в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Договор должны подписать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Для включения дома в реестр лицензий субъекта РФ управляющая организация должна направить соответствующее заявление в орган ГЖН, приложив полный пакет документов согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр. Заявление необходимо направить в надзорное ведомство в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора управления с собственниками помещений в МКД. В те же сроки УО должна разместить информацию в ГИС ЖКХ (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
Читать еще:  Смежные земельные участки это

В ином случае орган Госжилнадзора будет иметь основания для приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий либо отказать УО в праве управлять многоквартирным домом.

Чтобы провести не дать ГЖИ повода оспорить решение собственников о заключении договора управления, проведите юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД. В этом поможет сервис «ОСС на 100%». Узнайте, как он работает.

О признании ничтожным договора выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД

Пара дровишек в костер общей борьбы.

Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.07.2015 по делу N 33-1828/2015

«В соответствии с п.2 статьи 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признавая оспариваемый договор незаконным, суд первой инстанции правильно исходил из положений п.3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, согласно которому председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Анализ указанной нормы материального права позволяет сделать определенный вывод о том, что договор управления многоквартирным домом, равно как договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме вправе заключить председатель совета многоквартирного дома при соблюдении двух условий в совокупности, а именно: если собственники помещений выдали председателю совета дома доверенности на заключение такого договора и договор заключен на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройБизнесИнвест» и председателем совета многоквартирного дома Ш. договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме не соответствует требованиям указанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку собственники помещений не выдавали Ш. доверенности на заключение такого договора, кроме того, отсутствовало и решение общего собрания об условиях, на которых данный договор мог быть заключен.

Ссылка в апелляционной жалобе на протокол заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома № по от ДД.ММ.ГГГГ, которым Ш. был наделен полномочиями (правом) от имени всех собственников многоквартирного дома по заключению, прекращению и расторжению договоров на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ, подлежит отклонению, поскольку не исключает необходимости получения председателем совета многоквартирного жилого дома от собственников помещений доверенностей на заключение такого договора. Указанным протоколом не определялись условия, на которых данный договор мог быть заключен».

Является правильным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор на момент его заключения противоречил целями деятельности ООО «СтройБизнесИнвест», которые определены его учредительными документами, поскольку сведения о таком виде деятельности как управление недвижимым имуществом и управление эксплуатацией нежилого фонда были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц после заключения договора , а именно ДД.ММ.ГГГГ».

Решение суда 1 инстанции по указанному делу:

И еще судебная практика:

Апелляционное определение Пермского краевого суда от 05.02.2014 по делу N 33-782:

«В силу требований п. 3 ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ право на предоставления интересов собственника многоквартирного дома при заключении договора с управляющей компанией предоставляется председателю совета многоквартирного дома только на основании доверенности от собственников, следовательно, в данном случае право на надлежащее представительство возникает на основании специального документа — доверенности, данные полномочия не возникают у конкретного лица в силу особых полномочий, связанных с его избранием на определенную должность. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что закон прямо предусматривает право лица на подписание договора управления многоквартирного дома от имени собственника лишь при наличии у него соответствующих полномочий подтвержденных доверенностью , поэтому право на подписание договора с новой управляющей организацией было предоставлено С. в установленном законом порядке.

По мнению судебной коллегии, доводы апелляционных жалоб о том. что осуществление выбора новой управляющий организации возможно только после расторжения с организацией ранее занимавшейся управлением многоквартирного дома по соглашению сторон, основаны на неверном толковании закона. Смена управляющей организации возможно без отдельного расторжения договора по согласованию сторон в силу требований ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, при этом законом не предусмотрено обязательное расторжение договора с управляющей организацией ранее занимавшейся обслуживанием жилого дома на основании двустороннего соглашения до выбора новой обслуживающей организации . Доводы ООО «Янтарь — 1″ о надлежащем исполнений обязанностей по договору не лишают собственников помещений в многоквартирном доме разрешать вопрос о способе управления и выборе соответствующей организации, поскольку качество услуг в данном случае определяется непосредственно потребителями с учетом фактически понесенных затрат» .

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.06.2013 по делу N 33-2673/2013

«По нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и норм Гражданского Кодекса Российской Федерации данный договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым договором и к его условиям применимы нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заключенный 01 апреля 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания — 8» — управляющая организация и собственниками помещений многоквартирного жилого дома N . по ул. . в городе Ставрополе в лице председателя совета многоквартирного дома К.В.Д. договор управления многоквартирным домом не соответствует требованиям указанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, так как подписан не собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме N . по ул. . в городе Ставрополе, а председателем совета многоквартирного дома К.В.Д., действовавшего в момент его заключения и подписания без наличия доверенностей (доверенности) собственников жилых помещений в указанном жилом доме.

Факт отсутствия у председателя совета многоквартирного дома К.В.Д. в момент заключения и подписания им указанного договора управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года доверенностей (доверенности), выданных (выданной) собственниками жилых помещений в указанном жилом доме, не отрицался К.В.Д. и представителем ООО «Управляющая компания — 8» в суде первой инстанции и в судебном заседании суда апелляционной инстанции. Иные доказательства в материалах дела отсутствуют и в суды первой и апелляционной инстанций не представлены.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

С учетом требований указанных норм закона оспоренный К.В.М. в судебном порядке указанный договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года не соответствует требованиям данных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и является недействительной сделкой (ничтожной сделкой) независимо от признания его таковой. К.В.М., являющийся собственником жилого помещения в указанном многоквартирном жилом доме, как заинтересованное лицо, вправе был обратиться в суд с иском о признании данного договора недействительным и о применении последствий недействительности этой сделки.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Более того, суд первой инстанции при рассмотрении дела по существу не учел то, что оспоренный К.В.М. указанный договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года является двусторонней сделкой, так как содержит права и обязанности его сторон и подписан ими, что в данном случае Общество с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания-8″ подлежало привлечению судом к участию в деле в качестве ответчика, а не в качестве третьего лица (л.д. 23)».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector