Квартира в обременении что это
Web555.ru

Бизнес портал

Квартира в обременении что это

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Обременение на квартиру — что это?

Обременение на квартиру — что это?

При поиске жилья важно учитывать такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости — отсутствие наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать причиной дополнительных расходов и проблем при вступлении в право собственности. Что такое обременение на квартиру , в каких случаях оно накладывается и особенности покупки-продажи жилья с обременением читайте в нашей статье.

Читать еще:  Салон красоты для мужчин: бизнес-план в 5 шагов

Обременение на квартиру — что это такое

В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.

Обременение — это разновидность ареста имущества или недвижимости. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением.

В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц. Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица. Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков. По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье. Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.

Необходимые документы:

📁 копии паспорта заявителя;

📁 свидетельство, подтверждающее права собственности;

📁 кадастровый паспорт объекта;

📁 справка об открытии наследственного дела.

Дополнительно может понадобиться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обременения затрагивает их права. Например, если недвижимость находится в долевой собственности или является совместно нажитым имуществом супругов.

Кроме органов Росреестра, оформить обременение можно через многофункциональный центр — МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно и через почту заказным письмом, но в таком случае процесс займет больше времени.

Как снять обременение с квартиры

Чтобы снять все ограничения прав на недвижимость необходимо устранить причины их возникновения:

📍 ипотечное обременение аннулируется при погашении долга;

📍 судебное — после завершения судебного разбирательства, признания подсудимого невиновным или на основании отдельного ходатайства одной из сторон процесса;

📍 рентное — после окончания договора ренты, обычно — после смерти предыдущего владельца;

📍 в других случаях — при аренде, доверительном управлении — при документальном подтверждении завершения срока действия соглашения.

Где и как проверить наличие обременения

Наличие обременения чаще всего интересует потенциального покупателя квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и не купить, например, залоговую или арестованную недвижимость, необходимо использовать несколько способов проверки чистоты объекта. Пути проверки напрямую зависят от вида возможного обременения:

💠 В едином государственном реестре недвижимости регистрируются обременения на залоговую недвижимость и жилье, которое передано по договору ренты.

💠 Чтобы проверить количество собственников и исключить в будущем оспаривание прав, необходимо запросить выписку из ЕГРН, из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах. Для перепроверки можно запросить справку из управляющей компании о лицах, проживающих в квартире. Этот документ поможет выявить временно выписанных заключенных или военнослужащих.

💠 Ограничение прав в связи с арендой жилья выявить сложнее, потому что факт найма отражается только в договоре между владельцем и арендатором, и не фиксируется в правоустанавливающих или других документах на квартиру. Чтобы проверить, сдано ли жилье в аренду, можно незапланированно посетить объект или расспросить соседей.

💠 В органах районной администрации можно получить справку о том, что недвижимость не относится к памятникам искусства или архитектуры.

💠 На официальном сайте судебных приставов можно проверить, не арестовано ли имущества собственника. Для поиска нужной информации используйте ФИО и дату рождения владельца.

Важно! В общем реестре не отмечены лица, которые не указаны в ДКП квартиры и не имеют права владения. Например, родственники собственника или лица, проживающие в квартире, но отказавшиеся от ее приватизации.

Основным способов проверить чистоту недвижимости остается запрос выписки из ЕГРН. Каждая смена собственника отображается в едином реестре, что позволяет покупателю проверить чистоту сделки. Стоимость электронного экземпляра выписки из ЕГРН 250 рублей, бумажного — 400 рублей. Заказать документ можно в ближайшем МФЦ.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

В большинстве случаев, даже если на квартиру наложено обременение, собственник может использовать ее в качестве дополнительного источника дохода и сдать в аренду. Например, можно сдать квартиру, которая используется в качестве залогового имущества по ипотеке, если в договоре кредитования не указано условие — аренда с согласия залогодержателя. Исключительным обременением может быть решение суда, по которому собственник временно теряет не только право распоряжаться, но и право пользования имуществом.

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Возможность и порядок продажи объекта зависит от вида обременения: для продажи залоговой квартиры необходимо разрешение кредитора, для реализации рентного жилья — согласие получателя ренты. Закон не запрещает продажу жилья, обремененного коммерческим наймом, при этом квартиросъемщики сохраняют право проживания до окончания срока договора. Полностью исключают возможность продажи арест и запрет совершения регистрационных действий.

Какие документы понадобятся

📋 договор купли-продажи с указанием обременения;

📋 документы сторон участников сделки — собственника и покупателя;

📋 выписка из домовой книги;

📋 квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительные бумаги при обременении:

📒 ипотекой — согласие кредитора залогодержателя;

📒 рентой — согласие получателя ренты, заверенное нотариально;

📒 арестом — решение суда о снятии ограничений;

📒 несовершеннолетними собственниками — разрешение органов опеки;

📒 совместной собственности — согласие других владельцев;

📒 доверительным управлением — оригинал и копия договора об управлении.

Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя

При покупке квартиры с обременением новый владелец берет на себя обязательства и риски:

❗ несет обязательства перед банком, если по условиям договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет полученных от покупателя средств;

❗ не исключена возможность расторжения договора ренты и возврата жилья прежнему собственнику, при этом сам получатель ренты может сохранить право проживания в квартире;

❗ о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме, другом исправительном или лечебном учреждении;

❗ свои права на объект могут реализовать другие лица — кредиторы или пользователи по праву сервитута;

❗ при расторжении договора и признании сделки недействительной, расходы на оформление бумаг и другие издержки можно вернуть только через суд, при этому для получения компенсации нужно доказать вину продавца;

❗ наличие обременения может вызвать непредвиденные расходы, например, на оплату долгов, неустойки перед квартиросъемщиками или реконструкцию объекта.

Поэтому каждая сделка купли-продажи недвижимости с обременением должна сопровождаться тщательной проверкой документов, условий действующих соглашений и нового договора между продавцом и покупателем. Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны собственника такой квартиры, при подборе вариантов и оформлении сделки обратитесь за помощью к риэлтору.

Читать еще:  Как сформировать земельный участок под многоквартирным домом

Что такое обременение на квартиру, как его проверить и снять?

Обременение на квартиру — это юридический термин, который понятен далеко не каждому гражданину. Часто люди сталкиваются с ним, совершая сделки с куплей-продажей объектов недвижимости. Начать следует с того, что видов обременения несколько, и некоторые из них можно снять, другие — нельзя. Существуют некоторые сложности, особенности и нюансы, которые необходимо узнать и собственникам жилых помещений, и потенциальным покупателям.

Что такое обременение на квартиру и его виды

Обременение — это ряд ограничений в праве собственности. Другими словами, собственник квартиры с обременением не может свободно ей распоряжаться: продавать, сдавать в аренду. Противоположное по значению определение — юридическая «чистота» жилого помещения. Она предполагает не только свободу действий у собственника, но и у будущего покупателя недвижимости.

Квартиры, приобретаемые у застройщика, всегда продаются без обременения, так как первый покупатель является единственным собственником жилья.

Собственник, который продаёт жилплощадь, необязательно является мошенником. Многие открыто заявляют о наличии обременения, значительно снижая стоимость объекта. Такие сделки являются законными при соблюдении некоторых условий. Но потенциальный покупатель должен понимать в чём заключаются особенности данной юридической процедуры, чтобы в будущем не столкнуться с неприятностями.

Существует несколько видов обременений на недвижимое имущество:

  • ипотечный или потребительский кредит, на срок выплаты которого жильё используется в качестве залога;
  • договор пожизненной ренты;
  • доверительное управление;
  • арест судебных приставов;
  • аренда.

Обременённой является любая квартира с какими-либо ограничениями в пользовании.

Нюансы обременения: какие действия запрещены владельцу жилья

Фактически собственник квартиры с обременением может только проживать в помещении, но не совершать с ним никаких юридических сделок. Нельзя продать объект, подарить его, обменять, сдать в аренду, прописать кого-либо, оформить в качестве залога по кредиту или ссуде. Даже на ремонтные работы необходимо будет получить разрешение, несмотря на то что многие этим пренебрегают. Особенно это касается перепланировок, постройки и сноса стен.

Если обременённая квартира является залогом у банка, то жильцы сдают её в аренду и делают ремонт, не боясь никаких последствий.

Как проверить обременение квартиры в 2019 году: основные способы

При покупке квартиры можно проверить наличие обременения самостоятельно. Существует два способа это сделать:

  • Онлайн. На сайте Росреестра есть раздел со справочной информацией по всем объектам недвижимости. Здесь потребуется ввести условный, кадастровый или регистрационный номер квартиры.
  • По выписке из ЕГРН. Данную услугу предоставляют МФЦ и офисы ЕГРН. При отсутствии возможных ограничений пишут «Не зарегистрировано», а при наличии обременения указывают конкретные причины.

Если человек покупает помещение через риелторское агентство, то эту информацию ему предоставляют сотрудники компании.

Как снять обременение с квартиры

Обременение можно снять, предоставив пакет соответствующих документов. В каждом конкретном случае он будет индивидуальным. Например, если квартира находится в залоге у банка, то надо предоставить справку о выплате кредита. Также это может быть постановление суда о снятии ареста, расторжение договора ренты, аренды или доверительного управления.

Есть два основных способа подать документы:

  1. С помощью МФЦ. Необходим документ подтверждения права собственности, заявление, доказательство устранения причины ареста, паспорта всех новых владельцев.
  2. Через портал Госуслуг. При обращении через сайт важно иметь ещё и электронную подпись.

Существуют и прочие варианты. Отправить документацию возможно по почте заказным письмом, в отделениях Росреестра. Также можно обратиться в риелторское агентство.

Причины отказа

Отказать в снятии обременения могут лишь по причине недостаточных на то оснований:

  • если собственник не предоставит все необходимые документы;
  • если будет выявлено, что информация в документации недостоверна либо неактуальна.

Отказ можно обжаловать, если заявитель не считает его правомерным.

Прежде чем покупать квартиру с обременением, рекомендуется трезво взвесить все риски. Не нужно пытаться сэкономить, соглашаясь на покупку объекта недвижимости, которым не получится распоряжаться в полной мере. На слова продавца тоже полагаться не следует — любые договорённости должны быть оформлены юридически.

Квартира с обременением – что это значит?

Юридическая чистота недвижимости — один из самых важных аспектов для покупателя. Проверка ее, в первую очередь, заключается в выяснении — есть ли на объекте аресты и обременения. Если они имеются, то, в дальнейшем это может стать серьёзным камнем преткновения на пути к переходу права собственности.

Содержание:

На официальном сайте компании «Винсент Недвижимость» вы найдете квартиры в Сочи без обременений. Ежедневно каталог пополняется новыми актуальными предложения в самых разных ценовых сегментах. С нашей помощью вы гарантировано найдете свой идеальный вариант, устраивающий по всем параметрам.

Обременение на квартиру — что это?

Для начала предлагаем вам разобраться с самим термином. Итак, обременением называют ограничение прав собственника недвижимости — дома, квартиры, земельного участка или коммерческих объектов.

Согласно статье № 209 Гражданского Кодекса РФ, право собственности предоставляет собственнику возможность распоряжаться объектом по своему усмотрению — продавать, дарить, сдавать в аренду. Наличие обременения в данном случае выступает ограничителем на определенные действия. То есть собственник может проживать в квартире и даже сдавать ее третьим лицам в аренду, но вот продать, подарить или же завещать кому-либо объект права не имеет.

Закон № 122 «О государственной регистрации» гласит о том, что обременение — это особое условие, стесняющее собственника недвижимости и порождающее права на имущество для третьих лиц. В качестве примера здесь можно привести покупку квартиры в ипотеку, когда банк выступает в роли залогодержателя. Для того, чтобы продать или подарить такую квартиру, потребуется соглашение кредитора.

Кроме ситуаций с ипотекой, обременение может накладываться в случае судебных решений. Ниже детально рассмотрим какие бывают обременения на квартиру.

Виды обременений на квартиру

Права собственника недвижимости могут быть ограничены ввиду различных ситуаций:

  1. Ипотека;
  2. Сдача квартиры в аренду;
  3. Договор ренты;
  4. Передача квартиры в доверительное управление;
  5. Арест имущества собственника.

В случае, когда ипотечный кредит выдается под залог недвижимости, то находится квартира в обременении у банка. Она выступает неким гарантом того, что все обязательства перед финансовой организацией будут выполнены. В ситуациях, когда долг по каким-либо перестает выплачиваться, у банка есть право реализовать квартиру, чтобы возместить свои убытки.

В вопросе того, что значит квартира с обременением банка, важно учитывать, что такая недвижимость может быть продана собственником, но для этого потребуется разрешение банка, в котором был получен ипотечный кредит.

Сдавая свою недвижимость в аренду, вы временно (согласно сроку, прописанному в договоре) передаете право на жилье арендатору. В этом случае даже если квартира будет продана, квартиросъемщик сохраняет полное право проживания в ней до конца срока, если это заранее не прописано в договоре.Также, пока недвижимость находится в аренде, собственник лишается права ее использования для своих личных нужд.

В случае с рентой, собственник передает право на владение квартирой взамен пожизненного обеспечения. Право собственности переходит к рентному должнику после смерти собственника. Собственник, после заключения договора ренты, не может продать квартиру или передать ее третьим лицам (подарить, завещать).

Еще какие могут быть обременения на квартиру? Достаточно распространены случаи, когда недвижимость передана в доверительное управление. Однако, здесь есть свои нюансы — собственник может продать квартиру и обременение утратит свою юридическую силу.

Наложение ареста на имущество чаще всего происходит из-за того, что у собственника есть какие-то долги. В этом случае любые действия, связанные с продажей квартиру или передачей ее третьим лицам, должны быть согласован со специальной судебной комиссией.

Запрет на совершение регистрационных действий также может наступать по причине того, что в квартире проживают несовершеннолетние собственники. Здесь регулирующим органом выступает служба опеки. При продаже квартиры может быть наложен запрет на сделку, если в ее рамках будут нарушаться интересы детей.

Риски для покупателей

Покупка квартиры с обременением — это нормальная, хоть и не такая частая практика. Стоимость таких объектов недвижимости, как правило, ниже рыночной. Однако, определенные риски присутствуют и, прежде чем решиться на покупку квартиры под обременением, обязательно нужно все тщательно взвесить.

  • О своем законном праве на недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы (служба в армии, лечение);
  • Возможно наступление ответственности перед финансовыми организациями, если продавец по договору не обязуется погасить долг за счет продажи квартиры;
  • Могут возникнуть непредвиденные расходы. Например, на оплату коммунальных долгов, неустойки перед арендаторами;
  • Расторжение договора и возврат квартиры предыдущему собственнику.

В этом вопросе очень важно изучить то, какие бывают обременения на квартиру, тщательно их проверить и принять для себя решение. Исключить возможность мошенничества можно, обратившись к специалистам по продаже недвижимости, которые изучат вашу ситуацию, проверят все документы и помогут сделать правильный выбор.

Чаще всего квартиры с обременением покупают, если продавец не может выплатить ипотечный кредит и продает ее вместе с долгом. Точно также обстоят дела и с рассрочкой — квартира находится в залоге у продавца, пока не будет выплачена вся сумма. Можно рассматривать покупку квартиры с живущими в ней арендаторами. Особенно это актуально для Сочи, где многие покупают квартиру под сдачу. В этом случае квартиросъемщиков даже искать не придется.

Где и как можно проверить наличие ограничений?

Повторимся — юридическая проверка чистоты приобретаемой недвижимости очень важна! Поэтому перед покупкой очень важно узнать — не находится ли квартира под арестом и не наложен ли запрет на регистрационные действия. Сделать это можно следующим образом:

  1. Проверка через Росреестр. Здесь регистрируются все обременения, рента — в том числе. Получить выписку можно даже в онлайн-режиме или в МФЦ;
  2. Получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных в квартире жильцах. Для большей уверенности и спокойствия можно дополнительно обратиться в ФМС;
  3. Сайт судебных приставов предоставляет информацию не об объекте недвижности, но о его владельце. Важно знать ФИО и дату рождения собственника. Если при проверке выясняется, что собственник относится к числу должников, то стоит задуматься о целесообразности покупки квартиры;
  4. В районной администрации или в архитектурном бюро — о том, что дом, в котором находится квартира, не признан аварийным.

Что касается ограничений, наложенных ввиду того, что квартира сдается в аренду, то здесь все обстоит сложнее. Собственник может утаить от вас этот факт. Чтобы проверить, можно расспросить соседей или же приехать с незапланированной проверкой.

Можно ли наложить обременение самостоятельно?

Иногда возникают ситуации, когда собственник решает сам наложить обременение на квартиру или же любой другой объект недвижимости. Обычно это делается для того, чтобы обезопасить себя от неправомерных действий третьих лиц. Например, арендодатель может наложить ограничения, если боится действий мошеннического характера со стороны квартиросъемщиков.

Самостоятельно наложить обременение на квартиру можно. Для этого собственник жилья должен обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, подтверждающие факт необходимости в ограничении регистрационных действий.

Отметим также, что при обращении собственнику потребуются следующие документы:

  • Паспорт и его копия;
  • Свидетельство о праве собственности и его копия;
  • Кадастровый паспорт и его копия.

В случае, если обременение каким-либо образом затрагивает права третьих лиц, то потребуется их письменное согласие, предварительно зарегистрированное у нотариуса.

К слову, вместо Росреестра можно обратиться и в МФЦ, но в таком случае процесс может занять больше времени.

Как снять ограничения?

С тем, что значит квартира с обременением и в результате чего оно возникает, мы с вами разобрались. Теперь предлагаем разобраться с тем, как это самое обременение снять!

Важно понимать, что для снятия обременения, в первую очередь, необходимо устранить саму причину из-за которого и были наложены ограничения на объект недвижимости.

Читать еще:  Как можно выписать из квартиры не собственника

Если обременение наложено в судебном порядке, то оно снимается после завершения разбирательств и признания собственника невиновным. Обременение, связанное с арендой или доверительным управлением, истекает вместе с окончанием срока действия заключенного между сторонами договора.

Что касается обременения с ипотекой, то оно снимается вместе с погашением долга. Однако, здесь стоит помнить о том, что оно не закрывается в автоматическом режиме и для этого нужно соблюсти определенную процедуру:

  1. Подготовить все необходимые документы: паспорт, заявление на снятие ипотечного обременения, копию кредитного договора;
  2. Запрос в банке всех документов, выводящих квартиру из залога;
  3. Подача заявления в Росреестр или МФЦ;
  4. Получение выписки.

Что касается пакета документов, необходимых для снятия обременения в банке, то лучше заблаговременно узнать у сотрудников, что именно он должен в себя включать. Кредитная организация может предъявлять свои требования.

Сделки, в которых происходит продажа квартиры с обременением, обязательно должны сопровождаться опытными юристами и специалистам в сфере недвижимости. Это необходимо для того, чтобы избавить себя от всех возможных рисков!

Решив купить квартиру в Сочи, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы проводим комплексную проверку объектов на чистоту и предлагаем вам только безопасные и надежные варианты!

Квартира с обременением

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Наталья Сазонова директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента . Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны.

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире!

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.

Ипотека . И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая.

  1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
  2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
  3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами).
  4. Заключается основной договор купли-продажи.
  5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней).
  6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же «Дельта-Кредит») согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети.

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то. увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне.

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%.

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки».

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector