Когда подорожают квартиры
Web555.ru

Бизнес портал

Когда подорожают квартиры

Коронавирус грозит убить российский рынок недвижимости

Падающая нефти и пикирующий рубль выдавят с рынка как продавцов, так и покупателей

В понедельник, 16 марта, по состоянию на 14:52 по Москве, цена майских фьючерсов на нефть марки Brent упала на 10,43% — до $ 30,32 за баррель. Апрельские фьючерсы на нефть марки WTI подешевели на 8,29% — до $ 29,10 за баррель. Биржи Азии закрылись десятипроцентным снижением, падение на биржах Европы достигло 9%. Российская валюта на Московской бирже подешевела на 3−4% к доллару и евро, достигнув отметок в 75,03 рубля и 84,05 рубля соответственно. Большинство акций нефтегазового сектора упало на 1,27−6,84%, банковский сектор снизился на 2,84−4,2%, а бумаги ритейлеров торговались разнонаправленно.

На этом фоне «СП» задала экспертам в сфере недвижимости ряд вопросов, чтобы понять, как может измениться этот рынок в связи с такими печальными событиями.

  1. Что произойдет со спросом на недвижимость в связи с нынешней экономической ситуацией?

— В настоящее время мы фиксируем увеличение потока клиентов в будние дни, ажиотажный спрос в выходные и рост числа сделок, — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Рост спроса происходит по нескольким причинам. Во-первых, на рынок вышли покупатели, у которых есть сбережения, они опасаются их обесценивания и инвестируют в недвижимость. Но принимая во внимание продолжительное снижение доходов населения (началось в 2014 году и только в 2019 был зафиксирован небольшой рост на 0,8%), надо признать, что таких клиентов немного — не более 10−15%. Ажиотажный спрос продлиться недолго, в связи с ситуацией на мировой экономической арене и прогнозируемом сокращении реальных доходов населения, в долгосрочной перспективе рынок может ожидать спад.

— В текущей экономической обстановке рост покупательской активности вряд ли будет сопоставим с ажиотажем, который всколыхнул рынок в конце 2014 года, — считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — Напомню, тогда в офисах продаж буквально выстраивались очереди из клиентов: люди стремились скорее вложиться в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. Однако в 2014 году рост доллара был более ощутимым — с 34 до 54 рублей за второе полугодие, при этом пиковые значения (67 рублей) были зафиксированы в середине декабря. Как следствие, в последнем месяце 2014 года покупательская активность увеличилась на четверть относительно аналогичного периода 2013 года. На мой взгляд, если ситуация не стабилизируется, в ближайшее время спрос на недвижимость массового сегмента может временно увеличиться — не более чем на 10%. Однако пока что покупатели находятся в ступоре и не предпринимают активных действий.

  1. Как будут вынуждены корректировать свою ценовую политику застройщики? Как это отразится на квартирографии?

— В ближайшее время мы ожидаем рост цен на новостройки в пределах 3−5%, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В долгосрочной перспективе стоимость «квадрата» вверх будет подталкивать рост стоимости материалов, техники и услуг, которые используются в девелопменте. Несмотря на успехи в импортозамещении (две трети стройматериалов и оборудования производятся в России), сохраняется технологическая зависимость от импорта соответствующих станков, комплектующих и прочего. Поэтому даже если нас и ожидает коррекция цен, в долгосрочной перспективе рублевые расценки на жилье все равно повысятся. Если этот процесс не будет сопровождаться соответствующим ростом доходов населения, то застройщики могут столкнуться с проблемой сбыта. Решение — повышение маржинальности строительства, которое может быть достигнуто, в частности, увеличением этажности домов и плотности застройки участков.

Впрочем, полагает Андрей Колочинский, несмотря на то, что перечисленные факторы свидетельствуют в пользу роста цен, в вопросах ценообразования девелоперы будут вести себя консервативно. Учитывая низкую платежеспособность населения и высокую чувствительность клиентов к повышению цен, уверен он, до конца года застройщики не смогут поднять цены выше 10−15%.

Но в такой ситуации, предполагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, некоторые застройщики начнут давать повышенные скидки, а некоторые, возможно, будут снижать качество используемых материалов и оборудования (особенно в регионах, где рентабельность очень низкая).

— Если падение цен на нефть и девальвация рубля будут носить устойчивый характер, не исключено, что застройщики пересмотрят квартирографию в своих новых проектах, — говорит Алексей Перлин. — Именно в кризисный период 2014—2015 годов достигли пика популярности студии и евроформат, в какой-то момент рынок был даже переполнен предложением. Кроме того, на протяжении шести лет мы наблюдаем тенденцию к снижению средней площади квартир, выставленных на продажу. Она затронула все без исключения сегменты, но наиболее последовательно и ярко проявилась в бизнес-классе: с 93 квадратных метров в 2014 году до 76 квадратных метров в 2019 году, при этом в последний год снижение прекратилось. Вполне возможно, что в сложной экономической ситуации эта тенденция актуализируется.

  1. Что может произойти с ипотекой и ставками по кредитам, если в ближайшее время ситуация с рублем и нефтью не нормализуется?

— Вполне вероятно, что инфляция вынудит Центробанк поднять ключевую ставку, от которой напрямую зависит средняя ипотечная ставка в стране, — допускает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Но как раз это влияние может стать сдерживающим фактором, поскольку доступность ипотеки сегодня — одна из ключевых государственных задач в социальной сфере. В результате повышение ипотечных ставок может оказаться небольшим — в пределах 0,5−0,75%. Но оно отразится не столько на доступности самой ипотеки, сколько на настроении потенциальных покупателей первичного жилья.

— Пока основным инструментом, призванным сдерживать дальнейшее ослабление рубля, является продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Минфин утверждает, что резервов фонда хватит как минимум на 6 лет, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть. Однако во время прошлого кризиса 2014 года этого инструмента оказалось недостаточно, и ЦБ пришлось задействовать механизм ключевой ставки, повысив ее до 17%, — напоминает Андрей Колочинский. — Сегодня аналитики рынка не исключают, что на фоне увеличивающихся темпов инфляции ключевую ставку все же придется поднять на 0,5 — 1 процентный пункт. Если это произойдет, кредитные организации будут вынуждены пересмотреть условия по своим ипотечным программам. Маловероятно, что размер средневзвешенной ставки по ипотеке одномоментно вернется к уровню 2014 года. Но если предположить рисковый сценарий, когда ставки достигнут заградительных значений, регулятор поддержит отрасль, прибегнув к программам субсидирования.

— Всё будет зависеть от того, насколько это повышение окажется заметным, — уточняет Кирилл Игнахин. — Потому что есть сценарий и плавного наращивания ставки, как это было в 2018 году, и резкого, как в 2015 году. Соответственно, в зависимости от этого решения будет понятно, подорожает ли ипотека быстро или медленно.

  1. Что произойдет с долевым строительством в ближайшие полгода-год?

— Оценить последствия текущей турбулентности в экономике для строительной отрасли можно будет как раз через полгода-год, — говорит Кирилл Игнахин. — Пока что никто резких шагов предпринимать не будет, потому что сложно спрогнозировать насколько вырастут цены и упадет спрос на жилье. Очевидно, что сейчас ситуация в целом хуже, чем в 2014 году, когда у населения было больше денег. На этом фоне, конечно, строительному комплексу может понадобиться поддержка государства, скажем, в виде сдерживания роста кредитных ставок.

— Основная угроза для сектора долевого строительства — рост стоимости кредитования. Сейчас порядка трети работающих в стране девелоперов используют кредитные средства, которые и без того были получены с трудом. Многие застройщики жаловались на высокие ставки и требования банков. В ближайший год доля работающих по новым правилам компаний должна возрасти до 50−60%. Однако если кредит станет дороже, то многие застройщики скорее уйдут из отрасли, чем будут работать себе в убыток, — считает Мария Литинецкая.

  1. Скольким застройщикам придется уйти с рынка в связи с ухудшением экономической ситуации?

— Пока сложно прогнозировать, сколько строительных компаний не справится с проблемами, потому что мы не знаем их реальные ресурсы и возможности, — отмечет Мария Литинецкая. — Очевидно, что без платежеспособного спроса при растущей себестоимости строительства и повышающихся ставках по кредитам игра на выбывание ускорится.

Читать еще:  Как получить выписку из егрип: подробные шаги

— Процесс санации рынка от слабых игроков в новых условиях, безусловно, ускорится, — разделяет мнение коллеги Кирилл Игнахин. — На многих застройщиков будут действовать «ножницы» цен и себестоимости, то есть цена строительства будет приходить в большее противоречие с ценой продажи. На маленьких региональных рынках (условно говоря — на уровне районного центра любой области в России) застройщики уйдут из отрасли, на крупных (областные центры и города-миллионники) — ухудшится качество строительства, в столицах (московская и санкт-петербургская агломерации) — вырастут цены.

Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля

Начало второй недели марта 2020 года ознаменовалось очередным проседанием фондовых рынков, ростом доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал еще одной причиной для паники на рынках (первой причиной выступил коронавирус из Китая). В том числе и на рынке недвижимости. Во всяком случае, некоторые эксперты по недвижке полагают, что мы входим в новую реальность. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.

Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках. Если же смотреть на экономическую ситуацию с позиции инвестора, желающего зафиксировать прибыль, – сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимое имущество. Правда, только для тех, кто вовремя успел вывести деньги из фондового сектора (до обрушения индекса МосБиржи) или хранил деньги в валюте. Для последних недвижимость, можно сказать, подешевела процентов на 15-20.

Обратите внимание, что применительно к инвесторам мы говорим именно о фиксации прибыли, а не возможности быстро нажить еще. У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет. Стабильность, надежность и посредственный доход – не более.

Как застройщики отреагировали на обвал рубля?

Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.

Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.

Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.

Сейчас мы наблюдаем некоторое волнение среди клиентов: как покупателей, так и продавцов. Но спешим успокоить, что несмотря на серьезное снижение рубля и кризис, сделки будут совершаться и дальше, ведь решение квартирного вопроса сопряжено именно с решением личной ситуации для человека!

Так комментирует ситуацию на рынке Екатерина Никитина, генеральный директор агентства по продаже недвижимости «PRO ОБМЕН».

На данный момент я бы тщательнее подбирала квартиру в новостройке, если говорить об инвестиционных вложениях, более внимательно выбирала застройщика, проект и стадию готовности. И не спешила реагировать на рекламные призывы с существенными скидками. Также не советовала бы менять сейчас рубли в доллары и прятать деньги в банке. Деньги должны работать и приносить прибыль. Сейчас мы получаем разную информацию от разных застройщиков – кто-то уже отменил часть акций, кто-то приостановил торговлю, а кто-то наоборот стимулирует своих партнеров на большие продажи. И на мой взгляд это правильная политика.

Что касается ипотеки: тем, кто еще размышляет над вопросом «брать или не брать», я бы порекомендовала ускориться и оформить ее, потому что процентная ставка будет расти.

Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?

Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.

Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики. С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых). Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.

Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски. Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности. В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.

Но ажиотажный спрос будет недолгим

Вторичная недвижимость в России продолжает дорожать. В марте тенденция сохранится благодаря ажиотажному спросу на фоне падения рубля и прогнозируемому подорожанию ипотеки. На рынке сложились благоприятные условия для продажи жилья, но многие собственники предпочли снять объявления с продажи или завысить стоимость лотов. Консультанты ждут, что скоро ситуация изменится и жилье начнет медленно дешеветь.

Средняя стоимость недвижимости на вторичном рынке в российских городах-миллионниках в марте составила 78 тыс. руб. за кв. м, свидетельствуют данные ЦИАН. Относительно февраля показатель увеличился на 0,5%, марта прошлого года — 4,6%. Согласно оценкам «Авито Недвижимости», в России вторичная недвижимость стоит в среднем 54,1 тыс. руб. за кв. м: это на 0,2% дороже, чем в феврале, и на 4,1% — чем годом ранее. В ЦИАН максимальный прирост цен отмечают в Красноярске, где за месяц вторичное жилье подорожало на 2%, до 64,2 тыс. руб. за кв. м. В Омске показатель вырос на 1,8%, до 49,1 тыс. руб. за кв. м. Небольшое снижение аналитики отмечают в Краснодаре, где вторичное жилье за месяц подешевело на 1,7%, до 65,8 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» отмечают небольшое снижение стоимости готовых квартир на 0,32% (до 56,2 тыс. руб. за кв. м) в Ростове-на-Дону.

Читать еще:  Где регистрируется право собственности на земельный участок

В Москве, по оценкам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, вторичная недвижимость сейчас стоит в среднем 215,2 тыс. руб. за кв. м, это на 1,5% превышает значение начала года. Эксперт отмечает, что сейчас в столице отмечается острый дефицит бюджетного, но в то же время качественного предложения. На этом фоне собственники ликвидных лотов завышают на них цены: однокомнатные квартиры, по словам господина Шломы, дорожают в среднем быстрее рынка, с начала года они прибавили 1,9%.

Динамика цен на вторичное жилье в крупнейших городах России

Город Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м) Динамика за год Динамика за месяц
Москва 211,5 6,80% 1,50%
Санкт-Петербург 128,8 4,50% 0,60%
Казань 85 4,20% 1,40%
Екатеринбург 74,7 4,90% 0,30%
Новосибирск 74,4 6,30% 0,60%
Нижний Новгород 73,8 9,10% 1,20%
Уфа 73,2 3,50% 0,90%
Краснодар 65,8 6,40% -1,70%
Красноярск 64,2 9,60% 2%
Самара 62,7 2,70% 0,30%
Пермь 61,1 4,70% 0,60%
Воронеж 52,3 4,60% 0,50%
Волгоград 52 4,20% 0,60%
Омск 49,1 7,00% 1,80%
Челябинск 42 1,40% 1,20%
Город Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м) Динамика за год Динамика за месяц
Москва 211,5 6,80% 1,50%
Санкт-Петербург 128,8 4,50% 0,60%
Казань 85 4,20% 1,40%
Екатеринбург 74,7 4,90% 0,30%
Новосибирск 74,4 6,30% 0,60%
Нижний Новгород 73,8 9,10% 1,20%
Уфа 73,2 3,50% 0,90%
Краснодар 65,8 6,40% -1,70%
Красноярск 64,2 9,60% 2%
Самара 62,7 2,70% 0,30%
Пермь 61,1 4,70% 0,60%
Воронеж 52,3 4,60% 0,50%
Волгоград 52 4,20% 0,60%
Омск 49,1 7,00% 1,80%
Челябинск 42 1,40% 1,20%

kommersant.ru

Источник: данные ЦИАН.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что в начале марта покупательскую активность на вторичном рынке существенного ограничивал негативный информационный фон: от покупки недвижимости их фокус смещался в сторону пандемии коронавируса в мире. Затем ситуация резко изменилась из-за устойчивого падения стоимости рубля относительно доллара и евро. Этот фактор традиционно подстегивает стремление людей вложить дешевеющие накопления в недвижимость: согласно расчетам ЦИАН, количество поисковых запросов на вторичное жилье в городах-миллионниках после 10 марта выросло на 42%.

Что происходило на вторичном рынке в феврале

Но риэлторы отмечают, что многие собственники на фоне колебания рубля предпочли отсрочить продажу жилья. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова указывает, что в Москве с продажи фактически были сняты 40–50% лотов. «Это значительно больше, чем можно увидеть из данных агрегаторов: есть задержка по обновлению информации на самих сайтах, а риэлторы сами придерживают объявление в онлайне на случай, если клиент передумает»,— объясняет эксперт. Она добавляет, что происходит фактически дисбаланс интересов покупателей и продавцов — первые сломя голову бегут вкладывать рубли в недвижимость, а вторые предпочитают остаться со своим активом.

Сергей Шлома поясняет, что собственники, оставшиеся на рынке, фактически разделились на две группы: продавцы, которые оценивают ситуацию адекватно, понимая, что ажиотажный спрос продлится недолго, и люди, значительно завысившие стоимость предложения.

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов называет текущий период идеальным для продажи недвижимости: высокий спрос на жилье гарантирует быструю продажу по выгодной цене. Согласно его оценкам, в большей части регионов, за пределами Москвы и Санкт-Петербурга объем предложения в марте вырос в среднем на 3–5%. Эксперт отмечает, что валютные колебания, как правило, влияют на собственников в регионах заметно меньше, чем в Москве и Санкт-Петербурге.

Господин Попов считает, что число сделок на вторичном рынке в марте может вырасти на 12–15%. Господин Шлома указывает, что после резкого роста спроса на рынке, как правило, наступает затормаживание. К этому добавятся негативные экономически факторы и ухудшение платежеспособности населения. «Это позволяет прогнозировать, что после окончания покупательского ажиотажа цены в сегменте начнут снижаться, но весьма медленными темпами, что будет практически незаметно взгляду рядовых продавцов и покупателей»,— резюмирует эксперт.

Слабый метр: цены на жилье в России снизятся на 10–20%

Цены на квартиры в новостройках и вторичное жилье в стране могут снизиться в среднем на 10–20% из-за кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости. Самое большое падение ожидается в субъектах с невысокими доходами населения, в Москве и Санкт-Петербурге цены могут опуститься на 10–15%. Снижение спроса на квартиры ожидается уже в апреле. Если эпидемия не затянется надолго, к концу года стоимость жилья снова начнет расти, говорят эксперты.

Ценовые горки

В результате экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса, рынок недвижимости столкнется с заметным падением спроса, заявил «Известиям» президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. С такими вызовами ни отечественный, ни мировой бизнес еще не сталкивались. Во все предыдущие кризисы малые и средние компании продолжали работать, но сейчас они вынуждены закрываться, добавил он. Эта ситуация провоцирует в том числе снижение спроса на жилье. По оценкам руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, уже в апреле он упадет на 10–20%.

Чем дольше будет продолжаться пандемия и связанные с ней ограничения, тем серьезнее пострадает рынок недвижимости, добавил директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

— Из-за снижения покупательной способности населения и роста безработицы очевидно, что и продавцам вторичной недвижимости, и девелоперам придется уменьшать стоимость квартир. Вероятно, цены упадут уже к лету, — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По прогнозам Ильдара Хусаинова, в регионах с традиционно низкими доходами населения и в тех субъектах, где уже было зафиксировано снижение цен (Пермский край, Волгоградская и Челябинская области), стоимость жилья в среднем упадет на 15–20%. Наиболее стабильными останутся цены в отдаленных регионах с высокими доходами населения — в Магаданской и Тюменской областях, Ямало-Ненецком, Ханты-Мансийском и Ненецком автономных округах. Там жилье может подешеветь в среднем на 7–8%. В Москве и Петербурге цены могут упасть на 10–15%. А в целом по России ожидается снижение стоимости жилья на 10%, считает эксперт.

По сравнению с мартом 2019 года в Волгограде цены на квартиры в среднем уже уменьшились на 16%, в Перми — на 15%, в Челябинске — на 2%. Также снижение отмечено в Рязани (–16%) и Сочи (–3,5%), отметил Ильдар Хусаинов. По информации Артема Деева, после девальвации рубля жилье подешевело в большинстве городов-миллионников, в Москве — на 2,1%.

— Это говорит о том, что продавцы пытаются реализовать квартиры как можно быстрее, не дожидаясь снижения спроса, — объяснил аналитик.

Тенденцию подтвердил директор офиса продаж «БКС Брокер» Вячеслав Абрамов. По его прогнозу, в среднем по России жилая недвижимость может подешеветь на 10%. При этом более ощутимо цены, скорее всего, упадут на рынке вторичного жилья, дисконт в некоторых случаях может достигать 20% от первоначально объявленной стоимости объекта, считает Алексей Попов. Люди, которым нужно продать квартиру срочно, будут вынуждены идти на уступки, объяснил он. Застройщики же, вероятнее всего, понизят цены за счет скидок и акций, которых практически не было в последние полгода, добавил аналитик.

К инструментам скидок и акций придется прибегнуть, если эпидемиологическая ситуация ухудшится, вырастет безработица, а темпы инфляции усилятся, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Встретимся осенью

Во время кризиса 2014–2015 годов цены на жилье снизились в среднем на 8% и еще два года колебались примерно на одном уровне, напомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Осенью 2020-го, с наступлением нового делового сезона, при условии, если к этому времени распространение коронавируса удастся остановить, спрос начнет восстанавливаться, — спрогнозировал Андрей Колочинский.

По прогнозу Алексея Попова, в таком случае цены на жилье начнут восстанавливаться к концу этого года.

Ранее ожидалось, что в ближайшие два года из-за перехода отрасли на проектное финансирование, то есть эскроу-счета, цены на жилье повысятся на 25% — в первую очередь из-за увеличения расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Наименее финансово устойчивые застройщики в сложившейся ситуации могут обанкротиться, отметил Алексей Попов. Однако уход нестабильных компаний с рынка ожидался и без кризиса, уточнил он.

Учитывая меры, принимаемые правительством по защите населения и бизнеса, кризис, надеюсь, завершится с небольшими потерями. Прогнозировать глобальный обвал строительного рынка и массовые банкротства застройщиков не стоит, — считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Строительная отрасль имеет большое значение для российской экономики, власти понимают это, подчеркнул гендиректор СК «Перспектива» Михаил Иванов. Например, в Минстрое объявили, что будут еженедельно следить за финансовым положением девелоперов в регионах, чтобы не допустить банкротства крупных компаний, напомнил он. Сегодня на рынке остались в основном только сильные и самообеспеченные игроки, которые извлекли уроки из прошлых кризисов. Поэтому массового банкротства застройщиков не ожидается, добавил Михаил Иванов.

В Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.

В дальнейшем по всей стране могут увеличиться сроки накопления на покупку квартиры, считает Артем Деев. Сейчас в миллионниках они составляют в среднем 10–12 лет, в городах с населением до 1 млн — 15–17 лет, сказал он.

По данным Марии Литинецкой, до сих пор средней столичной семье требовалось 7,8 года, чтобы накопить на стандартную квартиру в «старой» Москве, при этом из года в год показатель практически не меняется, уточнила она.

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу 2019-го столичная семья из двух человек заработала около 1,3 млн рублей (в среднем по 74 тыс. рублей в месяц на человека) за вычетом прожиточного минимума (около 19,8 тыс. рублей в месяц на человека). Совокупный чистый доход вырос таким образом на 7% — в 2018 году он составлял 1,21 млн рублей. В IV квартале 2018 года средняя стоимость квартиры, представленной на рынке новостроек Москвы, составляла 9,67 млн рублей, а к концу 2019-го она повысилась до 10,1 млн рублей (+5%), следует из данных «Метриума».

Когда жилье подешевеет?

К 2024 году объем ввода новостроек увеличат до рекордных для России значений, но покупать их будет некому.

Центробанк выпустил аналитическую записку, из которой следует, что выполнение нацпроекта «Жилье и городская среда» вкупе с развитием ипотеки могут обрушить цены на недвижимость на горизонте шести-восьми лет.

К 2024 году ежегодный объем ввода новостроек в России должен вырасти на 30%. То есть через шесть лет застройщики должны сдавать примерно по 120 млн «квадратов» жилья в год. Это один из критериев нацпроекта.

«Такие объемы жилья в России не строились никогда. Рекордные показатели конца 1980-х годов, когда строители возводили больше 70 млн квадратных метров жилья в год на фоне развития жилищно-строительных кооперативов, были побиты в 2014—2015 годах, после чего объемы ввода жилья стали снижаться», — говориться в документе ЦБ.

Спрос на новостройки планируют подкреплять ипотекой, долю которой на первичном рынке собираются увеличить до 50%. Но если так пойдет, в ближайшие 7-9 лет все, кто может себе это позволить, уже обзаведутся кредитным жильем. С учетом того, сколько людей уже взяли ипотеку, продавать квартиры станет просто некому. При том количестве жилья, которое в России собираются строить, это может привести к резкому падению цен, предрекают в Центробанке.

«Во многом это так», — подтвердил прогнозы регулятора руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его словам, сейчас цены на жилье в России сильно завышены. «Есть очень простой мировой критерий, по которому цена квадратного метра должна быть примерно равна среднемесячному доходу населения. Если опираться на этот критерий, цены на жилье у нас завышены примерно в полтора-два раза. К примеру, в Москве средняя зарплата меньше 100 тысяч рублей, а ценник на новостройки внутри МКАД — 200 тысяч рублей за квадратный метр. По другим крупным городам разрыв чуть меньше — раза в полтора», — проиллюстрировал он.

Пока жилья строили мало, такие цены держались за счет прослойки людей с доходами выше среднего. «Но если мы хотим строить много, и решить квартирный вопрос по всей стране и достаточно массово, стоимость жилья и должна быть ниже. Не надо ждать, когда цены обвалятся по тому сценарию, который описали аналитики Центробанка. Застройщики и государство изначально должны ориентироваться на снижение стоимости квадратного метра», — считает Репченко.

По его словам, чтобы этот процесс шел эволюционно, нужно снизить давление на застройщиков со стороны государства, разбюрократизировать отрасль, сократить издержки, чтобы компании могли оставаться рентабельными при меньших ценах на квартиры.

«Парадокс в том, что строительно-монтажные работы — не самая затратная составляющая работ. В крупных городах цену на жилье формируют в первую очередь завышенная стоимость земли, дорогие банковские кредиты, получение всех необходимых согласований и разрешений — крайне коррупционноемкая сфера. При желании, все эти затраты можно серьезно оптимизировать», — говорит Репченко.

Сократив цену на 20-30% от нынешней, можно было бы существенно увеличить объем платежеспособного спроса, считает собеседник «Росбалта». В противном случае ситуацию могут не спасти даже дешевые жилищные кредиты, и соотношение предложения и спроса может ухудшиться еще раньше, чем предрекает ЦБ.

«Сложился стереотип: давайте сделаем ипотеку подешевле, и тогда все россияне выстроятся в очередь за квартирами. Но у основной массы потенциальных покупателей даже при нулевом проценте по ипотеке все равно не будет хватать денег на покупку жилья ровно из-за того, что цены кусаются. Может оказаться, что в ближайшие пару лет ставку по ипотеке еще утрамбуют, но это будет временной мерой — не панацеей. Это поддержит спрос в ближайшие несколько лет, но потом окажется, что дальше все равно придется цену квадратного метра снижать, и снижать весьма существенно», — считает глава ИРН.

Падение цен на новостройки позволит вовлечь в оборот неиспользуемые квартиры. «Люди, накупившие жилья впрок, ожидая, что оно будет только дорожать, увидят, что квартиры на первичном рынке становятся все дешевле и дешевле, и поймут, что нужно со своими инвестиционными квартирами что-то делать: продавать, сдавать в аренду. В результате, все эти квартиры рано или поздно тоже выйдут на рынок, создавая дополнительное предложение, и отражаясь на ценах.

Невыгодной эта история может оказаться только для тех, кто уже взял ипотеку. К тому времени, когда они покроют свой долг, их квартиры будут стоить даже дешевле, чем сейчас, не считая процентов, уплаченных банку. «Но, по крайней мере, они выиграли уже в том, что не ждут лучших времен, и живут в своих квартирах уже сейчас», — считает Репченко.

Однако директор института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Вадим Засько считает, что увеличить ежегодный объем ввода жилья на 30% за пять лет нереально. Хотя бы потому, что всю эту недвижимость придется подключать к старым, еще советским сетям: вода, канализация, энергетика. «Даже если мы коробки начнем строить бешеными темпами, это будут просто коробки», — отметил он.

Отсутствие спроса скорее приведет к сокращению строительства, чем к снижению цен, считает эксперт.

«Официально, на нацпроекты выделяются деньги, значит, должны быть достигнуты целевые показатели. Если бы я был госслужащим, ровно так бы вам и ответил. Но в реальности нацпроект подразумевает выделение денег, но не достижение целей. Поэтому я сильно сомневаюсь, что удастся увеличить объем ввода недвижимости на 30%. Нам бы очень этого хотелось, но, думаю, наш монополизированный рынок строительства резкого падения цен не допустит. Застройщики не создадут избыточного предложения», — отметил Засько. В лучшем случае, цены на жилье просто не вырастут, считает он.

Анна Семенец

Идеи о том, как с пользой провести время в изоляции, а также фото и видео из охваченных эпидемией коронавируса городов присылайте

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector