Какая квартира подходит под ипотеку

Какие квартиры подходят под ипотеку?

Приобретение квартиры в ипотеку – это один из самых распространенных способов обзавестись собственным жильем. Однако, при выборе вариантов на рынке недвижимости стоит знать, какие квартиры подходят под ипотеку. Ведь, далеко не каждый объект может быть согласован и одобрен под выдачу кредита. Как правило, банки вводят некоторые обязательные условия по соответствию приобретаемого жилого помещения. Остановимся на них подробнее.

Требования к объекту по году постройки.

Чтобы понять, как оценивает банк пригодность объекта по возрасту, нужно знать, что существует такой показатель, как нормативный срок службы здания. Это информация фиксируется в строительном паспорте или технической документации объекта. Вместе с тем, какие квартиры подходят под ипотеку, определяется на основании указанной цифры. Если на момент подачи заявки значение превышает 70%, то со стороны банка поступит отказ в предоставлении кредита. В некоторых банках требования к подбору жилья значительно строже и допускается лишь износ объекта, не превышающий 40%.

Чтобы избежать лишних бумажных проволочек и мотивированного отказа банка, лучше заранее уточнить информацию о годе постройки. Вся исчерпывающая информация по всем фундаментальным строениям в России содержится в базе Росреестра. Как раз в данном ведомстве можно получить необходимый техпаспорт. Для чего нужно:

Оплатить госпошлину в размере 150 рублей.
Направить запрос через официальный сайт Росреестра, приложив скан оплаченной квитанции.
В течение 5 рабочих дней получить документы на электронную почту.

Кроме того, можно воспользоваться бесплатными онлайн сервисами, такими как «Где этот дом», «Тип дома», «Викимапия» и другими. Однако, информация в них может быть не точной или отсутствовать по некоторым объектам.

Какие квартиры подходят под ипотеку по техническому состоянию?

Зачастую год постройки здания еще не говорит о его плохом техническом состоянии. Для одобрения кредита на жилье, постройка должна соответствовать правилам обследования и мониторинга его технического состояния, которые изложены в ГОСТ Р 53778-2010 и СП 13-102-2003.

Квартира подходит для ипотеки, если состояние здания признается, как работоспособное. И не подходит, если техническое состояние соответствует аварийному или ограниченно-работоспособному.

Рыночная стоимость квартиры.

Для принятия банком решения ему необходимы данные по рыночной стоимости квартиры. Такую информацию предоставляют оценщики, работающие с банком и имеющие соответствующую сертификацию. Стоит отметить, что жилое помещение, фактически, может иметь три вида стоимости:

Цена продавца – то во сколько объект оценил текущий владелец.
Рыночная стоимость – средняя цена на рынке недвижимости за объект подобного типа.
Ликвидационная стоимость – та цена, по которой банк сможет продать квартиру в кратчайшие сроки, если заемщик не сможет выполнять свои обязательства по договору. Как правило, ее значение ниже на 10% — 20%, чем рыночная.

В результате оценки банк будет ориентироваться, именно, на рыночную и ликвидационную стоимость, которую предоставят эксперты. В то время как, цена продавца кредитное учреждение будет волновать в меньшей степени. Как следствие, ипотечный кредит выдается равным сумме, представленной специалистами.

Если цена продавца окажется выше рыночной, то разницу придется покрывать заемщику за счет личных средств.

Условия расположения недвижимости.

Кроме ликвидной стоимости банки обращают внимание на местоположение объекта. От этого зависит в целом ликвидность его на рынке. Если дело дойдет до реализации недвижимости кредитным учреждением, то оно должно иметь гарантии того, что это произойдет быстро. Затягивать продажу объекта на несколько лет не заинтересована ни одна организация.

Как правило, пригородная недвижимость и объекты в неблагоприятных районах пользуются значительно меньшим спросом. В результате чего это скажется на затяжной продаже. Поэтому на такие квартиры вводятся ограничения по выдаче кредитов.

К основным условиям, которые выдвигают банки, можно отнести:

Здание не подлежит сносу, расселению и не запланировано к капитальному ремонту.
Помещение не входит в состав частного или 2-х этажного дома.
Строение не входит в состав гостиничного комплекса или общежития.

Стоит отметить, что во многих случаях неподходящими квартирами признаются помещения в «хрущевках», имеющие панельную или блочную конструкцию. А также, отказы могут поступать по жилью, находящемуся на нижнем или верхнем этаже. Поскольку, велики риски протечки и затопления.

Тем не менее, такие требования не вводятся повсеместно. Некоторые банки, особенно новообразованные, идут навстречу своим клиентам и не берут в расчет местоположение недвижимости.

Пригодность для жилья.

Поскольку, недвижимость в ипотеку приобретается как жилое помещение, в нем должны быть созданы все условия для повседневного проживания в нем людей. Квартиры подходят под ипотеку, если содержат необходимый перечень удобств и удовлетворяют основным потребностям человека. В свою очередь, к этому списку относятся:

Наличие холодной, а также горячей воды;
Сантехническая разводка для ванны, туалета, кухни;
Наличие отопления в каждом жилом помещении (комнатах и кухне);
Полностью остекленные оконные рамы или стеклопакеты;
Наличие дверей на входе и между комнатами;
Электрическая или газовая подводка для кухонной плиты;
Соответствие конструкции общему техническому плану строения.

Какие квартиры подходят под ипотеку по конструкции?

Помимо прочих условий банк оценивает и конструктивные особенности объекта. Если они имеют ненадежный вид или создают вероятность аварии, то такая квартира не подходит под ипотеку. Как правило, в эту категории опадают дома старого фонда. Несмотря на их монументальный фасад, внутреннее строение и коммуникации могут находиться в плачевном состоянии.

В частности, к таким негативным моментам относятся:

Перекрытия кровли из дерева;
Деревянные полы;
Утеплитель из материалов, подверженных возгоранию;
Не оптимально проложенная сеть водоснабжения и газовых труб;
Ненадежный фундамент;
И другие особенности.

Отсутствие ограничений по квартире.

Приобретаемое в ипотеку жилье должно быть «чистым» с юридической точки зрения. А это значит, что:

На него не наложен арест, а также помещение не числится в качестве залога.
Все проводимые ранее сделки купли-продажи были официально оформлены.
Продавец является дееспособным собственником.
Владельцами или совладельцами квартиры не являются несовершеннолетние граждане, инвалиды, а также иные категории лиц, стоящие на учете в органах опеки и попечительства.
Из квартиры выписаны все ранее пописанные лица.

Данную проверку осуществляет юридический персонал кредитного учреждения, составляя соответствующее заключение. Стоит отметить, что ряд ограничений может накладываться на сделки между близкими родственниками: родителями, детьми, супругами.

Наличие необходимых документов.

Для совершения сделки банк требует наличия полного пакета документов у продавца. В свою очередь, в разных организациях это список может отличаться. Но, как правило, в него входят следующие документы:

Свидетельство о праве собственности;
Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
Копии паспортов собственников жилого помещения;
Техпаспорт и кадастровый паспорт;
Справка из паспортной службы о регистрации жителей в квартире;
Письменное согласие мужа или жены владельца, заверенное у нотариуса;
Справка из ЖЭС об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Более того, в ряде случаев банк может запросить дополнительные документы о том, что собственник не стоит на учете наркологическом диспансере или в психиатрической клинике. А также является полностью дееспособным.

Заключение.

Итак, ознакомившись с подробной информацией, намного проще самостоятельно определить, какие квартиры подходят под ипотеку. Как правило, полностью удовлетворяет требованиям жилье в новостройках на первичном рынке. И гораздо больше вопросов вызывает вторичная недвижимость, к подбору которой стоит относиться внимательно.

Какое жилье подходит под ипотеку?

Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.

Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.

Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Читать еще: Лесной участок это

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

Коммуникациями с горячей и холодной водой;
Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
Нагревательными приборами в каждой комнате;
Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2020 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

коттеджи;
таунхаусы;
частные дома с участком земли;
коммуналки во владении одного субъекта.

Итого

Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.

Какие квартиры подходят под ипотеку в 2020 году?

При рассмотрении заявки клиента на получение ипотечного кредита ряд требований предъявляется не только к самому заёмщику, но и к приобретаемому жилью, так как оно становится предметом залога. После предварительного одобрения ипотеки в течение 3 месяцев необходимо подобрать жилплощадь. Чтобы банк выделил средства на её приобретение, важно понимать, какие квартиры подходят под ипотеку и на что стоит обратить внимание при подборе жилья.

Требования банков к объекту недвижимости для ипотеки

Особенности выдачи жилищного займа зависят от условий конкретного банка. Общими являются критерии, по которым оценивается ликвидность залогового имущества. К ним относится расположение, внутреннее состояние объекта, дата его ввода в эксплуатацию, наличие или отсутствие перепланировки и ряд прочих характеристик.

Расположение объекта

Квартира, которая приобретается в ипотеку, должна находиться в благополучном районе города с развитой инфраструктурой. При оценке данного критерия учитываются следующие факторы:

наличие транспортной развязки (станции метро, остановки общественного транспорта, вокзала и так далее);
расстояние до центра населённого пункта (чем ближе, тем лучше);
экологическая составляющая;
наличие поблизости социальных учреждений — поликлиники, детского сада, школы.

Также при рассмотрении квартиры кредитор оценивает состояние дома, в котором она располагается. В первую очередь проверяется, не подлежит ли здание сносу или реконструкции и не является ли оно ветхим. Если данная информация подтверждается в администрации, то получить кредит на такую недвижимость не выйдет.

Вероятность одобрения снижается, если жилплощадь находится на цокольном этаже или в подвале. Не подходят под ипотеку квартиры, расположенные в двухэтажных строениях, частных домах, общежитиях, зданиях гостиничного типа («малосемейки» или «гостинки»).

Внутреннее состояние объекта

В качестве залога банк готов принять жилплощадь, которая пригодна для удовлетворения первичных потребностей и имеет отдельный санузел и кухню. Требования к жилью по части внутренней комплектации подразумевают наличие таких объектов, как:

коммуникации водоснабжения и водоотведения;
застеклённые окна;
дверные и оконные проёмы, размещённые согласно техническим документам;
батареи и отопительные коммуникации;
сантехника;
входная дверь.

Перечисленные требования могут несущественно изменяться в зависимости от условий банка. Например, в ряде случаев обязательным считается наличие межкомнатных дверей и кухонной плиты.

Возраст здания

Банки неохотно кредитуют квартиры, размещённые в зданиях, построенных до 1970 года. Исключение составляют исторические объекты недвижимости Санкт-Петербурга и других крупных городов.

Чтобы узнать дату ввода здания в эксплуатацию, необходимо воспользоваться одним из доступных способов:

Отправить запрос на получение техпаспорта в БТИ. Изготовление документа занимает до 30 дней, стоимость госпошлины составляет до 900 рублей.
Обратиться в Росреестр. Заявка на получение технического паспорта отправляется через официальный сайт организации. Госпошлина обойдётся в 150 рублей, а электронные документы поступят на почту в течение 5 дней.
Посмотреть возраст здания на специализированных интернет-ресурсах («Где этот дом», «Дома Москвы», «Неспроста», «Тип дома»).

Согласно ипотечному законодательству, возраст постройки не может превышать 70% от общего срока его эксплуатации.

Перепланировка

Ипотечная сделка будет отменена банком, если в квартире присутствуют неузаконенные конструктивные изменения. Текущая планировка должна соответствовать плану БТИ, а на все переустройства необходимо получить разрешение управления архитектуры.

Ранее сотрудники БТИ были уполномочены самостоятельно проверять планировку квартиры, однако в 2020 году данное условие больше не действует. Если сделка осуществляется без привлечения кредитных средств и покупатель не имеет претензий, то жильё можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Однако при оформлении ипотечного договора обязательным условием является соответствие объекта недвижимости его техническому паспорту.

Другие требования

При рассмотрении заявки учитывается материал, который использовался при постройке здания и изготовлении фундамента. Предпочтение отдаётся домам, выполненным из бетона, кирпича или камня.

Как правило, банк принимает отрицательное решение по следующим объектам недвижимости:

дома с деревянными перекрытиями или полностью построенные из дерева — являются пожароопасными и подвержены гниению;
панельные дома — стоят на учёте для постановки на капитальный ремонт.

Читать еще: Как узнать право собственности на земельный участок

Некоторые банки предъявляют и другие требования к объекту недвижимости для ипотеки. Например, не всегда допускается наличие в квартире газовой колонки.

Что такое ликвидность объекта недвижимости?

Перед покупкой квартиры или дома необходимо обращать внимание не только на конструктивные характеристики и особенности документального оформления сделки, но и на ликвидность жилья. Данный показатель позволяет оценить, как быстро владелец сможет продать недвижимость, а также просчитать возможную выгоду или убытки.

При оформлении ипотеки банк также оценивает ликвидность жилья, чтобы определить ценность залогового имущества и сопоставить её с суммой кредита. Помимо вышеуказанных критериев (расположение, возраст и прочее) на данный показатель влияют такие факторы, как:

площадь жилья;
высота потолков;
наличие балкона;
расположение квартиры в доме (предпочтение отдаётся не угловой жилплощади, которая находится по центру здания);
этаж (менее ликвидными считаются квартиры, расположенные на первом и последнем этажах).

Также важную роль играет планировка жилья. Например, даже при условии одинаковой площади объектов недвижимости легче продать ту квартиру, в которой отсутствуют проходные комнаты, а под кухню отведено большее количество квадратных метров.

Какое жильё подходит для военной ипотеки?

Военнослужащий посредством ипотечного кредитования может приобрести следующие виды жилплощади:

частный дом вместе с земельным участком;
квартира в многоквартирном доме;
таунхаус;
коммунальная квартира (при условии приобретения целиком).

Под военную ипотеку подходит как первичное жильё, так и объекты недвижимости вторичного рынка. В первом случае строительство на момент заключения сделки должно быть завершено. При покупке квартиры в строящемся доме оформление военной ипотеки допускается только при подписании договора долевого участия. Приобретаемая недвижимость передаётся в залог банку — если объектом жилищного кредита является дом с участком, то земля также переквалифицируется в залоговое имущество.

В остальном требования к жилью, которое подходит для военной ипотеки, совпадают со стандартными критериями, а именно:

наличие отдельного туалета, ванной комнаты и кухни;
отсутствие конструкций из дерева;
подключение к инженерным коммуникациям (водопровод, электричество, канализация, отопительная система) и так далее.

Если квартира находится на последнем этаже, то проверяется исправность кровельного покрытия.

Видео по теме

Какая квартира подходит под ипотеку и как узнать, почему банк не одобрил жилье

В статье рассмотрим, какие квартиры банки считают подходящими под ипотеку. Разберем причины, по которым могут не одобрить недвижимость, а также узнаем, какие документы нужно подготовить для оформления ипотеки.

Какое жильё можно купить в ипотеку?

Банки дают ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке или напрямую у застройщика в строящемся или готовом доме. Но купить любую понравившуюся недвижимость в Сбербанке или другом банке нельзя. Банк рискует своими деньгами, предоставляя их в долг, поэтому выдвигает определённые условия кредитования и ряд требований к объекту недвижимости, выступающему залогом по ипотеке.

Расположение

Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартиры только в тех регионах, где имеются их отделения. Охотней всего банки выдают ипотеку на покупку жилья в крупном городе или населённых пунктах, расположенных в пределах 20-30 км от него. Это связано с тем, что такая недвижимость является более ликвидной, то есть при возникновении проблем с погашением долга найти на неё покупателя будет значительно легче, чем на жильё в небольшом посёлке.

Банки не выдают кредиты на покупку квартиры в домах, признанных аварийными, подлежащими сносу, реконструкции и т. д. А также нельзя купить в ипотеку жильё в общежитиях (в т. ч. малосемейных).

Возраст

Банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартиры в панельных «хрущёвках». Обычно жильё можно купить в домах, построенных после 1970 года при условии, что износ не превышает 50-70%. Если дом признан подлежащим капитальному ремонту, то получить ипотечный кредит на покупку жилья в нем будет невозможно.

Рекомендуется рассматривать для приобретения квартиры в домах, построенных после 1990 года, период эксплуатации которых составляет не больше 70% от нормативного срока службы.

Материал

Здание, в котором находится приобретаемая квартира, должно иметь каменный, кирпичный или железобетонный фундамент и быть высотой не менее 3 этажей. А также оно не должно иметь деревянных перекрытий. Материал стен допустим любой, но если они выполнены из дерева, то согласовать квартиру будет сложнее. Не допускается приобретение в ипотеку квартир, расположенных на цокольных этажах.

Внутренняя отделка

Приобретаемое жильё должно иметь отдельный санузел и кухню, а также должно быть пригодно для круглогодичного проживания.

Рассмотрим, какие конкретно требования к удобствам в квартире выдвигаются банками:

наличие подключения к электрическим сетям и водопроводу (холодное и горячее водоснабжение);
оснащённость необходимыми сантехническими приборами в исправном состоянии;
подключение к централизованной или внутренней системе отопления (водяной, электрической и т. д.) и наличие нагревательных приборов во всех комнатах и других помещениях;
наличие кухонной плиты — газовой или электрической — согласно техническим требованиям здания;
соответствие напольных, потолочных и настенных покрытий технической документации на жилое помещение.

Планировка

Планировка жилого помещения должна соответствовать данным в техпаспорте. А все перепланировки должны быть зарегистрированы в соответствии с законом.

Банки предпочитают не иметь дела с готовым жильём с неузаконенной перепланировкой. А в случае, если они всё-таки согласятся на оформление ипотеки, в договоре будет прописано условие, что вы, как новый собственник, обязуетесь восстановить первоначальное состояние жилья или зарегистрировать должным образом имеющуюся перепланировку.

Как банк проверяет квартиру?

Основная задача специалистов банка на этапе проверки недвижимости — убедиться в её юридической чистоте. Для этого они запрашивают у текущего собственника (продавца) полный пакет документов по недвижимости (выписку ЕГРН, свидетельство о праве собственности и т. д.). Проверяется также наличие судебных споров в отношении данного жилья как в настоящее время, так и в прошлом.

Сотрудники банка на этапе проверки оценивают ликвидность приобретаемой недвижимости. Они определяют примерную сумму, за которую заложенное жильё можно быстро продать, основываясь на отчёте оценочной компании.

Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку?

Узнать о том, подходит ли квартира под ипотеку, можно только после одобрения заявки и предоставления всех документов по недвижимости в банк (отчёта об оценке, выписки из ЕГРН). Сотрудники банка проверят юридическую чистоту квартиры, проведут при необходимости её осмотр и затем примут решение по вопросу согласования в качестве объекта залога.

Если в согласовании недвижимости будет отказано, то банк уведомит, почему квартира не подходит под ипотеку. Рассмотрим наиболее частые причины отрицательного решения:

несоответствие квартиры минимальным требованиям банка;
наличие неузаконенной перепланировки, выявленной оценщиком или специалистами банка;
неполный комплект документов;
проблемы с юридической чистотой.

Какие документы нужны на недвижимость?

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме у аккредитованного банком застройщика, то для согласования её в качестве залога потребуется только договор долевого участия в строительстве. При покупке жилья у компании-застройщика, ещё не прошедшей аккредитацию, понадобится полный пакет её учредительных документов (Устав, приказ о назначении руководителя, выписка из ОГРН и т. д.).

При приобретении готовой недвижимости нужно представить в банк следующие документы:

отчёт об оценке;
свидетельство продавца о праве собственности на недвижимость (при наличии);
документ-основание возникновения прав собственности у продавца (например, договор купли-продажи);
выписку из ЕГРН;
выписку из поквартирной (домовой) книги;
технический и кадастровый паспорт.

Часто банк просить предоставить выписку по лицевому счёту, подтверждающую отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Порядок получения ипотеки

Оформление ипотеки начинается с подачи заявки. Удобней отправить ее через интернет с официального сайта выбранного банка. Рассматривают заявку в течение 1-10 дней.

После одобрения для получения ипотеки необходимо выполнить следующие действия:

Подобрать подходящую квартиру для покупки и провести её оценку.
Передать отчёт об оценке и документы по квартире (выписку из ЕГРН, технический паспорт и т. д.) в банк и дождаться согласования недвижимости.
Приобрести необходимые полисы страхования.
Внести первый взнос и подписать кредитную документацию.
В назначенное время провести сделку с продавцом.
Зарегистрировать переход права собственности на недвижимость и её залог в Росреестре.

Какие квартиры подходят под ипотеку: разбираемся в требованиях банков

В современном мире большинство людей могут решить свой жилищный вопрос только с помощью ипотеки. При этом они уверены, что получить средства в банке – это самое главное. Но не менее сложная задача – найти жилье, которое бы нравилось будущему хозяину и одновременно удовлетворяло условиям кредита. Статья рассказывает о том, какие квартиры подходят под ипотеку, а также о том, как не ошибиться с выбором.

Какие квартиры подходят под ипотеку

Далеко не каждое жильё подходит под ипотеку. Вы можете купить квартиру, дом и даже комнату в коммуналке. Но так как недвижимость будет находиться в залоге у банка, к ней предъявляются довольно строгие требования. Это объясняется тем, что жилье, взятое в кредит, через несколько десятков лет должно иметь высокую рыночную стоимость, чтобы его при необходимости можно было легко продать.

Например, если заемщик не сможет больше выплачивать ипотеку, кредитная организация будет вынуждена выставить объект на продажу. Есть еще одна сложность при покупке квартиры в ипотеку: банк дает ограниченный срок для приобретения жилья (от 3 до 6 месяцев после одобрения займа). Если вы не укладываетесь в этот период, нужно будет продлять срок одобрения кредита. Лучше всего заранее изучить условия банков, чтобы отфильтровать варианты, которые вас не устраивают. Итак, какие квартиры подходят под ипотеку и на что обратить внимание во время поиска жилья?

Читать еще: Как наложить арест на дом

Дата постройки и состояние дома.

Обычно не подходит под ипотеку объект, у которого не была зарегистрирована перепланировка. Для кредитной организации важно также местоположение дома и этаж. Есть вероятность отказа, если жилье находится в плохом районе, а также на первом или последнем этажах.

Стоимость квартиры на рынке. Стоимость недвижимости определяет оценщик. Не путайте её с ценой, которую вам необходимо заплатить продавцу. При оформлении ипотеки для банка имеет значение оценка профессионального эксперта. Чаще всего банк сотрудничает с конкретными специалистами и вам будет предложено обратиться к ним, иначе в выдаче ипотеки вам могут отказать. Стоимость, которую эксперт укажет в своем отчете, влияет на размер кредита. Банк может выдать сумму, равную ликвидационной стоимости недвижимости, которая, как правило, на 10-15 % ниже рыночной. Это та цена, за которую банк сможет быстро продать имущество, если заемщик не сможет выплачивать долг. Если указанная оценщиком сумма вам не подходит, а банк выдать больше не сможет, вы должны будете искать дополнительные средства самостоятельно.

Отсутствие ограничений, наложенных на жилплощадь, и ее юридическая чистота. Если среди собственников есть несовершеннолетние, то при продаже могут быть проблемы с органами опеки. Если долю в собственности имеют престарелые граждане, то в случае его смерти также возможны трудности, так как родственники умершего вступают в наследство.Если квартира была приватизирована, убедитесь, что при этом не было обделенных граждан, которые могут неожиданно заявить свои права на недвижимое имущество.

Проверьте чистоту сделок, если известно, что квартира ранее покупалась или продавалась.

На момент осуществления сделки продавец должен быть признан дееспособным. В противном случае, суд может расторгнуть договор.

Юристы банка тщательно проверяют, нет ли каких-либо законных препятствий для купли-продажи имущества. Кредитные организации редко дают ипотеку, если вы намерены купить жилье у родственников, так как при осуществлении сделки есть риск сговора. Также под ипотеку не подходит жилое имущество мужа (жены) или детей. Купить недвижимость у родителей можно, однако банк накладывает ряд ограничений.
Документы на квартиру. Для того чтобы оформить кредит на такую вторичную недвижимость, необходимые документы, список которых определяет банк. Как правило, это копия свидетельства о праве собственности, выписка из ЕГРП, справка из БТИ, копии паспортов всех собственников квартиры, технический и кадастровый паспорт, справка из паспортного стола о тех, кто зарегистрирован в квартире, копия нотариального согласия супруга собственника. Вас также могут попросить предъявить справку о том, что продавец не состоит на учете у нарколога или психиатра, то есть что он является дееспособным. Нужны также документы, подтверждающие, что по коммунальным платежам нет задолженности. На момент совершения сделки все жильцы должны быть выписаны из квартиры. Комната в коммуналке не подходит для ипотеки. Банки не любят давать заем на покупку такого жилья. Исключением является тот случай, когда вы уже владеете остальными комнатами в квартире. Тогда ипотеку вам одобрят, поскольку вы будете единственным владельцем недвижимости.

Купить жилье под ипотеку не так уж и просто. Но такой сделке можно доверять, так как банк гарантирует ее безопасность. Вы ничем не рискуете, поскольку кредитная организация с помощью своих специалистов тщательно проверяет приобретаемую жилплощадь. Можно не переживать, что после покупки неожиданно появятся проблемы. Если заемщик будет исправно выплачивать ссуду, после того, как долг будет погашен, в его распоряжении останется недвижимость, которая пользуется на рынке высоким спросом.

Как выбрать квартиру для военной ипотеки

Какие квартиры подходят под военную ипотеку? Строгих требований к квартирам, покупаемым на военную ипотеку, нет. Есть определенный алгоритм, который работает в таких случаях:

Квартира располагается в многоэтажном доме. Новостройка это или вторичное жилье, значение не имеет.
Для покупки подходят квартиры в доме, состоящем из изолированных блоков.
Приобретать коммуналку можно только полностью, а не отдельную комнату в ней.
Не подходят объекты с деревянными перекрытиями или они должны быть в минимальном количестве. Это снижает вероятность быстрого распространения пожара.
У жилья не должно быть собственника.

Взять жилье в ипотеку – не проблема, однако могут быть сложности при покупке дома с земельным участком.

Военную ипотеку могут одобрить и на квартиру с первичного рынка, даже если дом еще не достроен.

Хотя закон о военной ипотеке постоянно пересматривается, суть его не меняется: военнослужащий может купить любое жилье, в том числе частный дом с участком.

Ошибки выбора квартиры под ипотеку

Ошибка №1: считать, что под ипотеку можно взять лишь ту недвижимость, которую продавцы готовы реализовать по ипотеке и указывают об этом в объявлении.

Многие знают, какие квартиры подходят под ипотеку: те, которые находятся в собственности более 3 лет и являются свободными. Это нередко пишут в объявлениях. Но современный рынок недвижимости не очень активный, поэтому многие владельцы соглашаются оформить сделку с ипотечным покупателем. Увидев объявление, в котором не указывается, что жилье можно взять по договору ипотеки, все равно свяжитесь с хозяином, чтобы уточнить этот момент.

Ошибка №2: полагать, что если продавец согласен продать недвижимость по ипотеке, то вы сможете легко купить её.

Спросите у сотрудников банка, какие квартиры подходят под ипотеку. Зная точные требования, вы сможете избежать многих ошибок. Что обязательно необходимо уточнить? В первую очередь, разрешает ли кредитная организация альтернативные цепочки. Если ответ положительный, то важно понять, сколько квартир может участвовать в такой сделке. Когда в объявлении будет пометка «альтернатива», узнайте, есть ли уже необходимые варианты и какое количество квартир будет в такой цепочке. Чаще всего банк разрешает не более трёх квартир (вместе с вашей). Учитывайте этот момент. Если жилье вам подходит и вы хотите купить его, будьте готовы, что оформление договора купли-продажи будет длиться не менее 2 месяцев.

Второй момент, который необходимо учесть, разрешает ли банк указывать стоимость недвижимости менее 1 000 000 руб. Если это допустимо, то можно рассматривать жилье, которое находится в собственности не более 3 лет.

Если вы ищете ответ на вопрос, какие квартиры подходят под ипотеку, вам необходимо знать, что есть несколько условий, которые не делают квартиру «неипотечной». Во-первых, по договору ипотеки не подходит недвижимость в зданиях, которые идут под снос. Чтобы подтвердить, что дом не включен в списки ветхого жилья, нужно взять справку у собственника. Во-вторых, проблемой может стать незаконная перепланировка. В этом случае вам придется вернуть квартире первоначальный вид в соответствии с планом БТИ. Также банк с осторожностью отнесется, если собственники недвижимости – дети. Если же квартира продается по доверенности, то её владелец в любом случае должен присутствовать на сделке.

Ошибка №3: безоговорочно доверять написанному в объявлении или словам собственника.

То, что пишут в объявлении о продаже имущества, часто не совпадает с действительностью. Например, хозяева могут указать площадь квартиры, включив в нее балкон, или же завышают площадь кухни. Довольно распространена ситуация, когда в объявлении стоит одна цена, а при встрече собственник называет другую. Так поступают не только владельцы квартир, но и агентства недвижимости.

Ошибка №4: думать, что оценка квартиры, выполненная экспертом, соответствует стоимости, о которой вы договорились.

К сожалению, оценщики, которые сотрудничают с банками, всегда занижают рыночную стоимость недвижимости. Так они делают скидку от 7 до 15 % в зависимости от квартиры. Таким образом банк подстраховывается. Заемщикам же остается в кратчайшие сроки найти денежные средства, которых не хватает.

Ошибка №5: можно не тратить время на проверку объекта недвижимости, это сделает банк

Не забывайте, что риск утраты имущества страховая организация страхует в пользу банка. Таким образом, если суд лишит вас собственности, то страховщики возместят банку ее стоимость. Вы же останетесь и без жилья, и без средств, если только в кредитном договоре не прописано, что банк может вернуть вам небольшую часть выплаченных вами денег. Поэтому проверяйте объект покупки обязательно. Советуем вам также искать жилье, где необходима минимальная проверка. Например, в случае с приватизацией требуются только первичные документы. Или если квартиру перепродавали только один раз, и это было более 3 лет назад, то есть срок исковой давности с возможностью оспорить сделку истек. Чтобы чувствовать себя спокойно, обратитесь за помощью к профессиональному риелтору или юристу.