Как выкупить долю в квартире у родственника
Web555.ru

Бизнес портал

Как выкупить долю в квартире у родственника

Выкуп долей у родственников

  • Могу ли я использовать мат капитал на выкуп доли наследства у родственников?
  • Можно ли использовать материнский капитал для выкупа доли квартиры у родственников?
  • Возможен ли выкуп доли в квартире у своих родственников в ипотеку?
  • Возможен ли выкуп доли в квартире у своих родственников в ипотеку.
  • Выкуп доли у собственника
  • Выкуп доли у сестры
  • Выкуп долей у несовершеннолетних
  • Выкуп доли у бывшего мужа
  • Выкуп доли у второго собственника

1.1. В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.
Согласно п.2 ст.105.1 НК взаимозависимыми признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя.

2. Могу ли я использовать мат капитал на выкуп доли наследства у родственников?

2.1. Можете в случае если после выкупа долився недвижимость перейдет вам в собственномсть. Купить просто долю не сможете.

2.2. Можно купить долю в квартире на материнский капитал только в том случае, если в результате такой сделки вы становитесь собственником квартиры целиком. Ст. 10 Закона 256-фз.

2.3. Можете использовать, если речь идёт о жилом помещении. Но при условии, что в итоге всё жилое помещение перейдёт в собственность.

3. Можно ли использовать материнский капитал для выкупа доли квартиры у родственников?

3.1. да конечно можно

4. Возможен ли выкуп доли в квартире у своих родственников в ипотеку?

4.1. возможен, никаких запретов нет, если банк конечно выдаст вам кредит

5. Возможен ли выкуп доли в квартире у своих родственников в ипотеку.

5.1. да, законом такие сделки не запрещены

6.1. Александра. Занизить или уменьшить стоимость его доли, Вы не можете без его на то согласие. Выкупаться доля будет по рыночной цене. Но вот я вам могу предложить такой вариант: Если Вы 10 лет оплачивали все самостоятельно, подайте на него в суд (это называется в порядке регресса). За все 10 лет Вы взыскать не можете, так как, срок исковой давности здесь помешает (он 3 года). А вот за последние 3-и года реально, и 100% выиграете дело. Он как и Вы должен был все это время нети бремя п содержанию жилого помещения. Сумма, думаю, получиться не маленькая, плюс еще проценты на нее посчитать. Вот и будет у Вас реальная возможность выкупить его долю за более низкую цену. Пишите в почту, поможем. Консультации бесплатно.

6.2. Вы, лично, не можете! Цену своей доли вправе установить только её собственник. Однако цена доли может быть «скорректрована» по взаимному согласию сторон сделки.
Цена доли не должна быть ниже её кадастровой стоимости.

7.1. Вы можете продать только свои 9/10, предварительно предложив их владельцу 1/10. Возможно, кто-то и купит, но в деньгах Вы точно потеряете. Есть другой вариант: признать долю родственников незначительной и выкупить, затем продать уже целый дом.

8.1. Да, необходимо обратится в пенсионный фонд и получить разрешение на использование средств материнского капитала.

8.2. Для этого нужно, чтобы все обособленное жилое помещение принадлежало семье после покупки. Да, для этого нужно обратиться в Пенсионный фонд.

8.3. чтобы направить средства материнского капитала на при обретение жилья владельцу сертификата на материнский капитал необходимо обратиться в управление Пенсионного фонда РФ по месту жительства и написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала, приложив следующие документы: — сертификат на материнский капитал; — паспорт владельца сертификата; — свидетельство обязательного пенсионного страхования;

9.1. Доброго времени суток
В соответствии с нормами действующего законодательства РФ у Вас будет отказ.
Нельзя покупать долю, если нет в этом объекте Вашей доли, только до полного объекта разрешено
Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

9.2. Нет, при таких обстоятельствах не можете, долю можно купить только в том случае, если остальная часть уже Ваша, чтобы в результате выкупа доли, вся квартира перешла в собственность семьи, по закону так.

9.3. Если после покупки квартира не будет полностью в вашей собственности, то вам ПФ откажет в предоставление средств материнского капитала на ее покупку.

10.1. Вам налог платить не надо если будете выкупать долю. Налог платит продавец в соответствии с нормами НК РФ. Если квартира в собственности более 30 лет, то налог платить продавцу не придется.

10.2. Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет. Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет. При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника. Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях: получено в дар или по наследству от родственника; приватизировано; приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением. Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

11.1. Можно купить часть дома или квартиры, если эта часть представляет собой комнату (то есть изолированное помещение, пригодное для проживания людей). Также есть возможность выкупить часть квартиры, если после этого в Вашем распоряжении квартира (или дом) окажется целиком. То есть Вы имеете 1/3 в квартире и выкупаете 2/3.

12.1. У Вас и у Вашего ребенка шансы одинаковые — принудительная выплата компенсации за незначительную и не представляющую интереса в использовании долю.

13.1. Законом компенсация по ипотеке не предусмотрена

Покупка доли в квартире

Покупка доли в квартире может стать оптимальным решением, когда нужна недвижимость, а возможности приобрести изолированную квартиру нет. Часть стоит дешевле, чем изолированная квартира или даже комната. Владелец имеет право прописываться сам, и прописывать членов своей семьи на своей доле. Поэтому покупка долевой собственности поможет решить вопрос с регистрацией.

Виды собственности

Общей собственность является любое имущество, которым владеют несколько хозяев. Если доли каждого не определены, то такая собственность считается совместной. Например, квартира, купленная в браке — это совместная собственность супругов.

Если определены доли в праве каждого из участников, то такая собственность является общей долевой.

Доля может быть выделенной в натуре и невыделенной. Пример выделенной — комната в коммунальной квартире. В этом случае за каждым собственником закреплена его часть в виде комнаты, а общие службы принадлежат совладельцам на правах общей долевой собственности.

Если в ней указано владение частью в виде дроби, например, ¼, то это означает, что имеет место быть долевая собственность с невыделенной долей в натуре. Если указана конкретное помещение, это означает, что доля выделена. Вид права указывается в соответствующей графе.

На эти моменты обязательно нужно обращать внимание перед покупкой. Если в дальнейшем недвижимость потребуется продать, то доле будет проигрывать в цене выделенной комнате в коммунальной квартире.

Подводные камни

Покупка доли зачастую кажется заманчивой ввиду низкой стоимости. Здесь нужно учитывать некоторые особенности как общего жилья и нюансы осуществления сделок с ним.

Владение долей в праве и частью квартиры — разные вещи

Многие покупатели думают, что, покупая ½ квартиры, они получают в собственность одну изолированную комнату. На деле это не всегда оказывается так.

Дольщиками может быть определен исторически сложившийся порядок пользования, который может измениться с появлением нового владельца. Не редкость — обращение сособственников в суд с прошением об установлении порядка пользования жилплощадью. Каждый совладелец имеет законное право выделить свою долю. Это можно сделать только в том случае, если есть возможность поделить помещение на равнозначные части с отдельными входами. Поэтому выделение доли в натуре скорее редкость. Это надо понимать, соглашаясь на покупку доли. Порядок пользования и распоряжения общей собственностью прописан в ст.244-252 гл.16 ч.1 ГК РФ.

Отношения с соседями

Этот подводный камень относится к моральному аспекту проживания фактически в коммунальной квартире. Конечно, если жилье нужно только для того, чтобы получить регистрацию, на соседей можно не обращать внимание. А вот проживать с посторонними людьми на одной жилплощади трудно, зачастую приводит к конфликтам.

Права соседей на преимущественную покупку

Из морального аспекта отношений с соседями вытекает и правовой. Покупатель доли должен быть к тому, что сделка не будет быстрой.

По закону другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки доли совладельца (ст.250 ГК РФ). Это означает, что прежде чем подписать договор купли-продажи, хозяин недвижимости обязан уведомить соседей о продаже. Это можно сделать несколькими способами:

  1. Отправить письменное уведомление по почте.
  2. Обратиться к нотариусу, чтобы он разослал письма.
  3. Поговорить с соседями и получить от них письменные отказы от покупки.

Один из дольщиков против продажи

Частая ситуация, один из собственников игнорирует уведомление. Такое бывает, когда кто-то из соседей хочет помешать продаже, при этом сам не имеет возможности выкупить долю по заявленной цене. Отказ соседа от права преимущественной покупки не является обязательным условием для продажи. Если совладелец в течение 30 дней с момента получения письма не изъявит намерения выкупить часть соседа, то сделка состоится. Риск для покупателя в том, что процесс покупки может затянуться.

Читать еще:  Помощь малому бизнесу: 3 способа получить деньги

Долю решили выкупить соседи

Одна из самых неприятных ситуаций для покупателя, который внес задаток — это когда сосед дает положительный ответ на предложение выкупить соседскую долю. То есть он решает использовать свое право преимущественной покупки. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю задаток и продать долю соседу.

Извещение соседей не обязывает к продаже. Владелец может передумать совершать сделку в любой момент. В этом случае купить долю можно в обход прав совладельцев, например, составить договор дарения или займа. Однако, в этом случае есть риск, что дольщики обратятся в суд. Да и не каждый продавец захочет связываться с дарением. Тем более, что нашелся покупатель среди соседей.

Несовершеннолетние собственники

Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то для отказа от права преимущественной покупки потребуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 60 СК РФ, п.2 ст. 37 ГК РФ). Если соседи не согласны идти в органы опеки, то по прошествии 30 дней после получения письменного уведомления можно совершать сделку, если родители или опекуны несовершеннолетнего не выразили желания купить долю.

Если же несовершеннолетним является продавец, то без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Взамен продаваемой доли, ребенка необходимо обеспечить другим жильем, которое не должно уступать по характеристикам. Если у него есть постоянная регистрация в ином месте или еще недвижимость, то деньги от продажи недвижимости кладутся на счет в банке на имя ребенка. Все действия согласовываются с органами опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).

Обременение

Прежде, чем решаться на покупку, необходимо проверить информацию, не находится ли квартира в обременении. Оно распространяется на объект целиком, а значит, затрагивает и покупаемую долю. Для этого необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН.

Коммунальные платежи

Оплату коммунальных платежей в общедолевой собственности регламентирует ст. 249 ГК РФ. Законом не запрещено иметь общий счет для оплаты квитанций и пользоваться одним платежным документом или разделить счета и оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей части в квартире.

Перед покупкой необходимо выяснить, как именно приходят и оплачиваются квитанции. Идеальный вариант, когда за долей закреплен свой финансово-лицевой счет. В этом случае необходимо получить от продавца выписку со счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если счет общий и на нем есть долг, то от покупки лучше отказаться, по крайней мере, до момента закрытия долга. После получения права собственности можно создать отдельный счет.

Неузаконенная перепланировка

Необходимо сверить план в техническом паспорте с реальной квартирой. Если есть несоответствия, например неузаконенная перепланировка, то без их устранения невозможно будет определить порядок пользования квартирой в дальнейшем.

Покупка у родственника

Если покупатель уже является совладельцем и хочет увеличить свою часть за счет выкупа доли родственника, то покупку можно совершить без согласия соседей. В данном случае право преимущественной покупки не нарушается.

Если долю продает родственник, но при этом покупатель не является совладельцем, то в этом случае процедура продажи не отличается от таковой с не родственником. Уведомлять соседей придется, чтобы соблюсти их права. Если кто-либо из них изъявит желание выкупить часть имущества, то сделка не состоится.

Договор дарения

Зачастую сделка с родственником заключается посредством договора дарения. Этот вариант предполагает безвозмездную передачу имущества в собственность, поэтому не требует соблюдения права преимущественной покупки.

Договор займа

Еще один вариант избежать необходимости уведомлять соседей — оформить договор займа, при котором доля является предметом залога. После истечения срока возврата денег по договору, право собственности перейдет к кредитору (гл. 42, ст. 807 ГК РФ).

Налогообложение при сделке с родственниками

Если дарение происходит между близкими родственниками, то одариваемый освобождается от уплаты подоходного налога (ст. 217 НК РФ). К числу близких, согласно семейному кодексу, относятся родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки. В других случаях родства есть необходимость платить НДФЛ в размере 13%. Тот, кто купил недвижимость у ближайших родственников, лишается права на получение налогового вычета (ст. 220 НК РФ).

Особенности и порядок оформления сделки

Особенности государственной регистрации общей собственности на недвижимое имущество регламентирует ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделки по продаже долей в общей собственности удостоверяются нотариально.

Пакет документов для регистрации договора купли-продажи

Основной договор составляется и подписывается в нотариальной конторе. К этой процедуре необходимо подготовить ряд документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписку из ЕГРН на объект;
  • документ, на основании которого у продавца возникло право собственности;
  • технический и кадастровый паспорт жилого помещения;
  • подтверждение того, что сособственники были предупреждены о продаже;
  • отказы от права преимущественной покупки других дольщиков;
  • справка обо всех зарегистрированных в квартире жильцах;
  • нотариальное согласие супруга на продажу, если доля была куплена в браке;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.

В договоре прописывается цена и порядок расчетов. Необходимо заранее определиться, кто несет нотариальные расходы.

Документы на регистрацию в Росреестре сдает нотариус в электронном или бумажном виде. По желанию можно сделать это самостоятельно. Однако, с февраля 2019 года услуга входит в стоимость оформления нотариальной сделки (ст.1 ФЗ 338).

Расходы покупателя

Помимо расходов на приобретение, покупатель оплачивает госпошлину за переход права в размере 2000 рублей. Нотариальные расходы, связанные с уведомлением соседей, составлением отказов, ведением сделки обычно несет продавец. Бывает, что расходы делятся пополам по согласованию с покупателем.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Уведомление должно содержать:

  • ФИО и адрес собственника, которому предлагается совершить покупку.
  • ФИО, адрес продавца, телефон;
  • адрес квартиры;
  • размер части, которой владеет продавец;
  • предложение о покупке с указанием цены и формы расчетов;
  • адрес для ответа;
  • дату.

Подтверждением уведомления могут быть:

  • свидетельство нотариуса о направлении извещения сособственнику;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Отсчет 30 дней, необходимых для принятия решения сособственниками, начинается со дня доставки письма.

Отказ от права преимущественной покупки

Если все сособственники подпишут заявление об отказе от права преимущественной покупки, то продажу можно осуществить раньше, не дожидаясь 30 дней (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Распространенная практика — приглашение нотариуса в общую квартиру для составления заявлений об отказе.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Порядок выкупа доли квартиры у родственника

Выкуп доли в квартире у родственников проходит по правилам ГК РФ, при этом обязательно должен соблюдаться порядок уведомления остальных дольщиков, а договор будет удостоверяться у нотариуса. В этой статье разберем все нюансы приобретения долей на жилое помещение и регистрации права собственности на нового владельца.

Как правильно выкупить долю

Режим долевой собственности накладывает специальные ограничения на каждого дольщика — они не могут распоряжаться своими долями по возмездным сделкам, не уведомив предварительно остальных владельцев этого объекта недвижимости. К таким сделкам относятся купля-продажа и мена, а на случаи безвозмездного распоряжения такое правило не распространяется.

Помимо этого, закон устанавливает и еще одно обязательное требование для продажи долей — договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе. Даже если одновременно продаются все доли в жилом помещении, нотариальное удостоверение договора будет необходимо для последующей регистрации прав.

Оба указанных выше правила распространяются на выкуп доли родственником, либо иным лицом. Никаких льгот для граждан, обладающих родственными связями, при купле-продаже долей не предусмотрено. Таким образом, алгоритм действий по выкупу доли выглядит следующим образом:

  1. согласование условий предстоящей сделки между родственниками, в том числе стоимости выкупаемой доли;
  2. подготовка договора купли-продажи;
  3. вручение каждому собственнику письменного уведомления о предстоящей сделке и возникновении у них права преимущественного выкупа;
  4. если в течение 30 дней ни один из дольщиков не выразил согласия приобрести долю, либо направил письменный отказ, договор нужно представить нотариусу для удостоверения;
  5. договор с удостоверительным штампом представляется на госрегистрацию. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы», службу Росреестра или непосредственного через нотариуса;
  6. после завершения регистрационных действий новый собственник получит выписку из госреестра ЕГРН, которая является надлежащим правоустанавливающим документом.

Что делать, если один или несколько дольщиков воспользуются правом преимущественного выкупа? В этом случае только один вариант действий — продолжить сделку с лицами, у которых имелось преимущественное право. Условия такой сделки должны совпадать с предложенным договором купли-продажи, а если согласие выразили несколько лиц — выкупаемая доля распределяется между ними поровну.

Рассмотрим нюансы уведомительного порядка при выкупе доли, а также правила удостоверения договора в нотариальной конторе.

Порядок уведомления

Преимущественное право выкупа возникает с момента получения письменного уведомления. Учтите, что нарушение уведомительного порядка не только будет препятствием для удостоверения сделки в нотариальной конторе, но и повлечет ее признание недействительной. Такой иск в суд сможет подать любое заинтересованное лицо, чьи права была нарушены продажей доли без направления уведомления.

При составлении уведомления нужно учитывать следующие нюансы:

  • уведомить остальных дольщиков нужно только в письменной форме, устный порядок законом не предусмотрен;
  • документ вручается под роспись или направляется заказным почтовым отправлением (срок для дачи ответа начинает течь с момента получения уведомления);
  • в содержании уведомления нужно указать все условия сделки по выкупу доли родственником — все остальные дольщики смогут реализовать преимущественное право выкупа на тех же условиях.
Читать еще:  Как сменить вид разрешенного использования земельного участка

Не допускается изменять условия договора купли-продажи по сравнению с теми, что были указаны в уведомлении. Если такой факт будет установлен (например, выкуп состоится по меньшей цене, чем было указано в уведомлении), сделку можно признать недействительной с переводом прав на других дольщиков.

При получении уведомления каждый из дольщиков может выбрать один из следующих вариантов действий:

  1. воспользоваться правом преимущественного выкупа — для этого продавцу направляется письменное согласие на заключение договора купли-продажи;
  2. отказаться от преимущественного права — если каждый из дольщиков сразу направит письменный отказ на уведомление, ждать 30 дней необязательно;
  3. не отвечать на уведомление — отсутствие ответа в течение 30 дней автоматически подразумевает отказ от преимущественного права выкупа.

Для последующего удостоверения договора в нотариальную контору нужно представить бланк уведомления, а также доказательства его вручения остальным собственникам (это может быть расписка на бланке уведомления или почтовая квитанция).

Удостоверение и регистрация

Пройдя уведомительную процедуру, подготовленный договор купли-продажи нужно представить в нотариальную контору для удостоверения. Для этого требуется явка всех участников сделки, либо их представителей по доверенности. Нотариусу нужно подать следующие документы:

  • общегражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность контрагентов;
  • нотариальная доверенность на представителя, если контрагенты выбрали такой вариант;
  • правоустанавливающие документы на продаваемую долю — выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о наследстве и т.д.;
  • договор купли-продажи;
  • уведомление дольщиков и доказательства его вручения;
  • письменные отказы дольщиков (если они имеются).

Для совершения отдельных сделок могут потребоваться и иные документы. Например, чтобы сделать выкуп доли у несовершеннолетнего ребенка нужно получить письменное согласие местного учреждения опеки. При продаже доли, приобретенной в период брачных отношений, необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга.

Нотариус проверяет дееспособность сторон и соблюдение уведомительного порядка, после чего проставит удостоверительный штамп на бланке договора. Одновременно сведения об удостоверении будут внесены в федеральный нотариальный реестр. Если у нотариуса имеется техническая возможность, документы можно сразу направить для регистрации в службу Росреестра.

Чтобы завершить выкуп доли в квартире у родственника договор направляется на регистрационную процедуру. Сдать документы можно через нотариуса, через МФЦ или напрямую в службу Росреестра. Регистрационные действия проводятся после оплаты госпошлины — в 2018 году ее размер составляет 2000 рублей.

Срок регистрации будет зависеть от способа сдачи документов, а также необходимости одновременно пройти процедуру кадастрового учета. Например, при подаче через нотариуса выписку ЕГРН можно получить уже через 3 рабочих дня. Для получения готовых документов явка обеих сторон необязательна, подойти может только покупатель.

С момента регистрации права собственности, родственник вступает в права дольщика — может пользоваться общим имуществом и помещением квартиры, получает право на часть общего имущества МКД и придомовой территории. Если в дальнейшем доля вновь будет продаваться родственникам или третьим лицам, правила уведомления и удостоверения также должны соблюдаться.

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Закон запрещает реализацию долей в недвижимом имуществе в общем порядке, чтобы избежать мошеннических действий со стороны недобросовестных покупателей. Как оформить выкуп доли в квартире, если сособственниками являются близкие родственники, рассмотрим подробнее.

Коротко о долевой собственности

Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.

На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:

  1. Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
  2. Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
  3. Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.

Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.

Гражданский кодекс (ст. 250) ограничивает возможности собственника на продажу или мену имущества, принадлежащего ему на праве долевой собственности. Первоначально информация о продаже объекта должна быть доведена до других собственников. Сособственники должны выразить свое мнение относительно продажи.

Закон устанавливает сроки для выкупа доли сособственниками:

  • при продаже недвижимости – 30 дней;
  • при продаже движимого имущества – 10 дней.

Продажа доли в квартире

Как выкупить долю в квартире у родственника, рассмотрим подробнее. Наличие родственных связей между сторонами не дает послаблений. Стороны оформляют сделку в общей установленной форме.

  1. Подготовка имущественной документации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата налога.

Документация

В процессе подготовки документации первоначально необходимо оформить уведомление о продаже другим собственникам. Документ должен содержать подробную информацию об условиях сделки (срок, цену). Если один из родственников согласен на покупку, другие владельцы могут оформить письменный отказ от сделки для ускорения продажи.

Другие документы, необходимые для сделки:

  • гражданский паспорт продавца;
  • нотариальное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающая информация (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг.

Контракт

Оформление договора купли-продажи возможно через юриста или у нотариуса. Самостоятельно составление договора при отсутствии опыта не рекомендуется.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения с 2016 года является обязательным условием. Поэтому стороны должны дополнительно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Составление договора в нотариальной конторе оплачивается отдельно.

Регистрация

Стороны подписывают контракт и совместно передают его на регистрацию в Росреестр. Документы можно направить:

  • через МФЦ;
  • через сайт Госуслуги;
  • почтой.

Документы для регистрации:

  • заявление сторон;
  • гражданские паспорта;
  • нотариально заверенное согласие супругов;
  • документы о браке (при наличии);
  • правоустанавливающая информация;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровая документация;
  • свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при наличии несовершеннолетних граждан в числе сторон).

Покупатель должен оплатить пошлину за регистрацию. Ее размер в 2018 году составляет 2000 р. для физических лиц.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Налог

Последним этапом является оплата подоходного налога продавцом. Размер платежа составит 13% от стоимости доли.

Преимущественное право собственника

Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.

Принцип реализации преимущественного права:

  • собственник составляет уведомление;
  • направляет документ всем сособственникам;
  • получает письменный отказ или согласие на совершение сделки в течение 30 дней;
  • не получает ответа.

Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.

Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.

Когда преимущественное право не работает?

Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.

Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:

  • завещание доли;
  • передача объекта в дар;
  • продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
  • при банкротстве;
  • при наличии нескольких желающих.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Покупка доли в квартире запрещается в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс запрещает переуступку права преимущественной покупки доли третьим лицам.

Воспользоваться возможностью могут исключительно сособственники. Другие граждане лишены права требования преимущественной покупки по договоренности с другими собственниками.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.

Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.

Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Выкуп 1 2 доли квартиры может потребовать наличия значительной суммы денежных средств. При отсутствии необходимого капитала, сособственник может чинить препятствия к реализации объекта, путем отказа получать уведомление.

Течение срока, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, начинается с момента получения другими владельцами долей уведомления о продаже.

Если сособственник отказывается получать уведомление добровольно, то возможно направление документа следующими способами:

  1. Почтовое отправление. Гражданин оформляет уведомление в виде письма с объявленной ценностью. К нему прилагается уведомление о вручении и опись документации, которая содержится во вложении. Опись подлежит заверке сотрудником почты. Документ направляется на адрес сособственника. В случае отказа от получения конверта, он является доказательством направления уведомления. Целесообразно исчислять срок со дня возвращения конверта отправителю.
  2. Нотариальное письмо. Гражданин имеет право привлечь к уведомлению сособственников нотариуса. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору и оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Специалист оформит уведомление и направит сособственникам. При получении письма, нотариус выдает свидетельство об уведомлении адресата. При отказе от получения, нотариус выдаст документ о принятых мерах по своевременному уведомлению.
Читать еще:  Можно ли баню зарегистрировать как жилой дом

Риски при покупке доли в квартире

При покупке доли в жилом помещении у посторонних граждан необходимо принять во внимание ряд рисков, которым подвергает себя покупатель. Покупка доли в квартире подводные камни:

  1. Оформление договора дарения, вместо контракта купли-продажи. Такой вариант подходит исключительно для сособственников или лиц, проживающих в данном жилом помещении. В противном случае покупатель лишается права оспаривания сделки в суде, в случае предоставления недостоверной информации об объекте. Вернуть выплаченные деньги не получится даже в судебном порядке.
  2. Последующая реализация объекта. При продаже доли квартиры стоимость объекта значительно ниже, чем рыночная цена жилого помещения в целом. Выкуп проблемной доли в квартире не стоит рассматривать с целью вложения средств. Последующая реализация объекта значительно затруднена. При этом для сособственников сделка является выгодной. Приобретая все части жилого помещения, владелец повышает общую стоимость.
  3. Приобретение доли в квартире посторонних граждан для личного проживания является нецелесообразным. Постоянное проживание с чужими людьми становится тяжелым, с моральной точки зрения.

Приобретение доли в квартире является выгодной сделкой для сособственников. Оформление сделки имеет свои особенности. Владелец должен предупредить других собственников о намерениях. Направление уведомления лучше оформить в письменном виде, так же, как и отказ от сделки. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Выкуп долей у родственников

Нужно ли выделять долю мужу при использовании материнского капитала

Так как супруг является членом семьи, а материнский капитал фактически семейный, то и муж имеет право на получение своей доли в приобретаемом жилье. Не выделять ему долю можно только если он сам добровольно от нее откажется.

Случается, что супруги не могут договориться о размере доли, которая им должна принадлежать. В этом случае доля рассчитывается из затраченных средств мат капитала. Например, если на приобретения части жилья были потрачены еще и личные деньги одного из супругов, то распределение происходит пропорционально. То есть на членов семьи в равных долях делится только та площадь, которая приобретена на средства государственной поддержки.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

Уведомление

Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

Способ Достоинства Недостатки
Передать лично в руки под подпись Самый быстрый способ вручить уведомление Не всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки
Направить почтой письмом с простым уведомлением Вы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельца Достаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом
Уведомление через нотариуса Надежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время Дополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления

Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
  • выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2016 года);
  • согласие супруга на продажу доли (при наличии);
  • техническую документацию.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации. Однако это не так, в 2016 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В договоре должны содержаться такие сведения:

  • дата и место составления;
  • название договора;
  • данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
  • описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
  • стоимость сделки (цена доли квартиры);
  • условия разрешения споров;
  • способ и дата передачи денег;
  • иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

Регистрация в Росреестре

После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

Если после приобретения доли в квартире вы становитесь единоличным владельцем жилой площади, то можно оформить в собственность не отдельные доли, а всю квартиру.

Оплатить налоги

В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

  • продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
  • стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
  • объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей. Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре. Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников

Закон о материнском капитале не запрещает покупку доли в квартире или доме у родственников — ст. 10 разрешает приобретать жилые помещения, в число которых входят и комнаты ( Жилищного кодекса РФ), продаваемые в виде долей. Также разрешается выкупить долю, если после этого все жилье перейдет в собственность владельца сертификата и его семьи.

Несмотря на отсутствие запрета, существуют ограничения на покупку долей у родственников:

  1. Сделка должна не противоречить закону. Нарушением законодательства будет:
    • проведение мнимой или притворной сделки;
    • покупка доли в аварийном и подлежащем сносу доме;
    • приобретение доли в квартире у близких родственников, если одной из сторон сделки выступает несовершеннолетний;
    • покупка части жилья у мужа.
  2. Размер доли должен позволять выделить одну или несколько отдельных комнат в квартире.

Кроме того, возможен выкуп оставшейся доли. В таком случае требование о размерах доли и возможности выделения из нее комнаты не обязательно — в результате покупки в собственности семьи окажется вся квартира (дом).

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родителей?

Единственное ограничение при покупке доли в квартире у родителей на материнский капитал заключается в том, что одним из участников сделки не может быть несовершеннолетний ребенок.

Согласно, ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ, бабушки и дедушки не могут заключать никаких возмездных сделок со своим внуком (внучкой), в том числе продавать им жилье. Поэтому родители должны сначала выкупить долю, зарегистрировать ее на себя, (на обоих или на одного из родителей), а потом выделить из нее части всем детям (по договору дарения или по соглашению).

При этом действуют стандартные ограничения при покупке доли в квартире или доме у родителей. Приобрести ее можно, если:

  • покупка не является мнимой или притворной;
  • дом, в котором приобретается доля в квартире, не является аварийным и не подлежит сносу;
  • доля достаточно большая, чтобы соответствовать одной или нескольким изолированным комнатам, или после ее покупки квартира будет целиком во владении семьи.

Долю у родителей можно купить на материнский капитал, даже если семья и до этого жила в квартире, которую покупает. После приобретения родители и дети становятся полноправными собственниками, таким образом жилищные условия семьи будут улучшены.

Такую позицию поддержал Верховный Суд в деле № 84-КГ15-8. Женщина купила у своего отца долю в 219/389 его квартиры, разделив ее с двумя своими детьми (по 73/389 на человека). Суд учел, что размер доли позволяет выделить две комнаты в квартире и что договор купли-продажи предусматривает порядок пользования ими.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector