Как выделить долю в доме для продажи
Web555.ru

Бизнес портал

Как выделить долю в доме для продажи

Как продать долю в доме?

Жилой дом, как и любая другая недвижимость, может иметь несколько владельцев. В таких ситуациях ведется речь об общедолевой собственности.

К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам;
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

  • Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
  • Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
  • Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
  • Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
  • Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
  • Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.
  • Документы

    Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании, договор о приватизации и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой фиксируется информации о движении жильцов (прописка, снятие с учета);
  • письменное согласие другого супруга, если доля дома является совместно нажитым имуществом;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • копии извещений о вручении уведомлений остальным дольщикам или их отказ в получении;
  • разрешение от соцопеки, если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок.
  • Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

    Сроки

    Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

    1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
    2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

    При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

    Стоимость

    При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

    Возможные затраты:

  • 0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса;
  • 1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи;
  • 2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса;
  • 2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения;
  • 350 руб. – за переоформление документации на землю.
  • За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

    Как продать долю в доме без согласия других собственников

    Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

    В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

    При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  • Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
  • Выжидается срок получения ответа.
  • По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
  • Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
  • В банке арендуется ячейка.
  • Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
  • Регистрируется право собственности покупателя.
  • Продавец осуществляет расчет через банк.
  • Покупатель получает долю в доме и землю.
  • Как разделить на доли в натуре

    В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

    Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

    Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

    Чаще всего к физическому отделению прибегают при наличии определенного порядка пользования помещениями в доме, установленного всеми собственниками, и при организации индивидуального входа в ту часть, которую планируют выставить на продажу.

    Продать отделенную долю в доме в 2020 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

    Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

    1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
    2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

    Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

    • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
    • 2-3 месяца – при выделении доли через суд;
    • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

    Основные нюансы продажи доли дома

    «Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

    Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

    Основные правила продажи доли:

  • Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
  • Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
  • Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
  • Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
  • Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.
  • Читать еще:  Как купить земельный участок у физического лица

    В завершении

    Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

    Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

    Выделение доли в квартире для продажи

    Нередки случаи, когда одной квартирой владеют несколько человек. Это распространённая и вполне естественная ситуация. Как правило, такие люди — это одна семья или близкие родственники. Однако, вполне возможна ситуация, когда один из собственников хочет за свою часть собственности получить соответствующую сумму денег. Возможно ли по закону это сделать и, если возможно, то как надо действовать в таком случае?

    В принципе есть несколько вариантов выделения части. Если собственники смогли между собой договориться, то выделение её заинтересованному лицу можно осуществить посредством договора. Если же согласия достичь не удалось, то тогда придётся решать этот вопрос посредством обращения в суд.

    То есть, реально суд может решить вопрос о величине выделяемой доли или о доле в натуре. Но обязать согласиться на соответствующие выплаты и переоформления он не может. И ещё решение о разделе может быть не только в смысле определения стоимости соответствующей доли, но и об определении порядка пользования общей собственностью.

    Это актуально в том случае, когда речь идёт о совместном проживании собственников и их ближайших родственников в этом жилье.

    Пошаговая инструкция

    1. На первом шаге можно попытаться договориться между всеми собственниками. Тут возможны два варианта:
      • Рассмотрим первый из них. В правоустанавливающих документах то, какая у кого есть доля в собственности на данную квартиру, строго определено. Как правило, в таком случае, указана дробная величина (1/2, 1/3 и так далее), которая соответствует части конкретного человека. То есть в этом случае она уже выделена. Такая ситуация имеет место в том случае, если речь идёт о долевой собственности.
      • Во втором случае ситуация другая. Общая собственность может быть в форме совместной собственности. В этом случае изначально доли каждого не выделены. Просто все пользуются этой квартирой вместе. В этой ситуации долю выделить ещё предстоит. Возможно, чтобы собственники совместно рассмотрели этот вопрос и пришли к определённому решению. В этом случае нужно будет заключить соответствующее соглашение и официально его зарегистрировать.
    2. Если соглашения достичь не удалось, то тогда необходимо с этим вопросом обратиться в суд. Там будут рассмотрены все существенные обстоятельства дела и определена величина соответствующей доли в этом имуществе.
    3. После этого получение её должно быть оформлено в регистрирующем органе. Данные о праве собственности должны быть зафиксированы в Государственном реестре.

    Но для этого необходимо не только выделить отдельную комнату, но и все дополнительные хозяйственные помещения (речь идёт о кухне, коридоре, ванной и других помещениях) и отдельный вход в неё. Поскольку на практике возможность для этого бывает достаточно редко, то обычно натурального выделения доли не делается.

    Куда обращаться

    Тут возможны 2 варианта. Рассмотрим их отдельно:

    • Если достигнуто добровольное соглашение, то его нужно заверить у нотариуса. После этого нужно обратиться в Росреестр (регистрирующий орган) для того, чтобы занести данные о праве собственности на недвижимость в ЕГРП (Государственный реестр).
    • Предположим, что добровольное выделение доли провести нет возможности. Тогда нужно сначала обратиться в суд для решения вопроса. Если решение будет положительным, то на его основе нужно подать соответствующий пакет документов в Росреестр для предусмотренной законом государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

    Необходимые документы

    • При добровольном заключении договора о выделении доли между собственниками необходим только сам договор. В нём должны быть отражены реквизиты сторон, кадастровый номер квартиры, данные о правоустанавливающих документах на неё и другие существенные обстоятельствах. После заключения он должен быть нотариально заверен.
    • Для обращения в суд должны быть представлены все необходимые документы:
      • Паспортные данные.
      • Правоустанавливающие документы на право собственности каждого.
      • Кадастровый паспорт.
      • Другие важные документы для прояснения ситуации для суда.

    Процедура продажи доли в квартире

    Итак, предположим, что доля определена. Как, в соответствии с законом, можно осуществить её продажу?

    Пошаговая инструкция

    1. Сначала нужно предложить выкупить долю другим собственника этой квартиры. Сделать это нужно на конкретных условиях, которые надо изложить письменно. После письменного отказа от покупки, разрешено предложить выкуп доли кому-то ещё.
    2. В дальнейшем можно предложить другим покупателям, но по той же цене, по которой было сделано предложение покупки другим собственникам. Цену разрешается корректировать только в сторону увеличения. Согласие их на продажу не требуется.
    3. После того, как доля была продана, новые права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

    Нюансы

    На первый взгляд, процесс продажи выглядит не очень сложным. Однако, на практике, здесь существуют важные нюансы:

    • Предположим, некоторых собственников квартиры разыскать практически невозможно. Однако, их отказ от покупки является обязательным условием для процесса продажи. Как правильно поступить в таком случае? Если у вас есть предполагаемый последний по времени адрес, где можно найти этого человека, то ему можно послать заказное письмо с уведомлением. Если после этого в течение месяца никакой реакции не последует, то уже есть основание считать, что он от покупки отказался. Конечно, в суде могут возникнуть те или иные вопросы в связи с этим. Но если действовать в этом направлении и документировать свои действия, то это существенно улучшит шансы принятия положительного решения.
    • Другой важный момент связан с проведением регистрации нового собственника в этой квартире. Он сам может без проблем оформить такую регистрацию. Однако, его родственники для этого должны получить единогласное одобрение всех других собственников. Возможна ситуация, когда им не дадут прописаться. Поэтому, при покупке доли в этом случае имеет смысл раздробить свою часть между всеми теми родственниками, которых нужно будет прописать в эту квартиру. В этом случае в процессе получения регистрации не возникнет никаких проблем.
    • И ещё. Есть такая форма совместного проживания, когда суд распределил комнаты между собственниками, а хозяйственные помещения оставил в общем пользовании. Определив его порядок. В этом случае приход нового собственника меняет ситуацию полностью. Ведь он не входит в прежнее соглашение о порядке пользования. Если в нём есть нужда, то его нужно заключать заново.

    Как продать долю в доме с землей

    Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

    Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся. При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу. Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

    Особенности продажи

    Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре. Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных. В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

    Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

    Важные правила продажи доли:

    • Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
    • В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
    • Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
    • Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
    • Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

    Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

    Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

    Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

    На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

    В качестве ответа может быть:

    • Письменный отказ.
    • Согласие на выкуп.

    Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

    Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи. В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления. Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

    Как продать долю в доме с землей

    В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого. Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят. При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям. Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.

    Читать еще:  Задаток за дом как вернуть

    Способы

    Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

    • Предложить долю остальным собственникам.
    • Продать третьему лицу в случае их отказа.
    • Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
    • Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

    Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

    Если другие собственники согласны

    Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

    Алгоритм действий в таком случае следующий:

    • Уведомление собственников в описанном выше порядке.
    • Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
    • Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
    • Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    8 (800) 600-26-31
    (бесплатный звонок по России)

    Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

    Если остальные собственники против

    При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

    Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

    Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

    Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

    Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

    Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

    Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны. С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

    Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

    Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

    Документы

    Для продажи доли дома с землёй нужны:

    • Паспорт.
    • Документы с правом на дом.
    • Выписка из ЕГРН (или свидетельство собственника для старых домов).
    • Технический и кадастровый паспорта.
    • Выписка из домовой книги, в которой указывают прописанных и выписанных жильцов.
    • Справка из Росреестра об отсутствии долгов.
    • Согласие второго супруга, если дом или доля в нём находится в совместной собственности.
    • Копии уведомлений других собственников или их письменные отказы.
    • Разрешение органов опеки для продажи имущества несовершеннолетнего.

    Этот пакет документов обязателен для заключения сделки купли-продажи.

    Стоимость оформления сделки

    Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

    Наиболее распространённые услуги:

    • Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
    • Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
    • Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
    • Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

    Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

    При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

    Сроки

    При согласии собственников дома на продажу доли, сроки включают:

    • Ожидание их ответа – до 30 дней.
    • Сбор документов – от 7 дней и до 3 месяцев, если понадобится устанавливать размер доли.
    • Регистрация сделки (в Росреестре 3-8 дней, в МФЦ – 5-10 дней).

    В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.

    Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится

    Многие люди не понимают разницы в понятиях «раздел имущества» и «выделение доли в натуре в частном доме».

    Второе означает, что один из владельцев забирает часть недвижимости в индивидуальную собственность.

    То есть он получает имущество, которым он вправе распоряжаться без согласия других владельцев.

    Но для этой процедуры должны быть соблюдены некоторые условия.

    Поэтому эта процедура, в основном, касается жилых домов, а не квартир.

    Особенности долевой собственности

    Долевое владение является разновидностью общего. В документации на помещение обозначается точный объём имущества каждого владельца.

    В документах на право собственности указывается точный размер каждой доли имущества

    Когда не происходит разделение:

    • каждый собственник использует все помещения дома и площади земли прилежащие к нему;
    • об использовании общего имущества договариваются владельцы самостоятельно;
    • когда нет возможности отделения доли в натуре в квартире, можно применить выплату компенсации;
      оплаты по коммуналке распределяются пропорционально долям.

    Особенности долевой собственности определены своим индивидуальным порядком использования и продажи.

    Как же происходит и зачем нужно выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома?

    Зачем может понадобиться выделение доли в натуре в частном доме

    Выделение долей обычно практикуется в том случае, если в совместном владении находится частный дом

    Наличие разногласий между владельцами является одной из основных причин возникновения ситуаций, связанных с выделом доли в натуре совместного имущества.

    Что касается лица, желающего произвести этот процесс, для него будет прекращено наличие общей собственности. Но будет оформлено индивидуальное владение. На практике, обычно, это касается именно дома.

    В жизни может возникнуть несколько ситуаций, которые вынуждают прибегнуть к выделению доли в натуре:

    1. Зачастую это связано с необходимостью продажи или иного распоряжения своей частью. К примеру, дарение или пристройка дополнительной площади.
    2. Это процедура поможет в дальнейшем избежать противодействия других владельцев. Без согласия владельцев общей собственности не всегда получится: подарить, заложить или просто расширить квадратуру помещения.
    3. Бывают ситуации, когда эта процедура обусловлена обычным желанием оформить именно свою индивидуальную собственность.
    4. Это поможет отойти от ряда ограничений, связанных с совместным владением. Таким образом, человек может обезопасить себя в дальнейшем будущем.
    5. Кроме того, это хорошая инвестиция. При поступлении денег можно пристроить, тем самым увеличить площадь. Это увеличит стоимость имущества, которую при выделенной части не придётся делить с другими собственниками.

    Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы

    Как выделить часть дома из общей долевой собственности? Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.

    Регистрация выделенных владений происходит в обычном порядке, после её завершения будет выдано два свидетельства, если обозначено такое количество собственников.

    Свидетельство о регистрации является основной бумагой, которая свидетельствует о владении выдела части помещения в натуре.

    Эта процедура может пройти двумя способами:

    • основываясь на согласие всех владельцев;
    • на основании судебного решения.

    В результате процедуры отделения доли производится ее регистрация

    Итак, законодательством предусмотрено два варианта выдела доли из совместного владения. Когда собственники определились с частями, они могут заключить соответствующее соглашение. После этого происходит регистрация.

    Неважно, какой из двух способов используется, они оба требуют присутствия эксперта. Этот специалист предложит варианты выдела.

    Все его предложения будут прописаны в отчёте. Когда дело доходит до судебной инстанции, судья принимает во внимание мнение эксперта.

    Выдел части имущества по соглашению фиксируется в специальном договоре, с учётом данных экспертизы. Таким образом, происходит решение вопроса о распределении частей владения, а также кто, сколько и кому должен при перестройке.

    На добровольных началах собственники вправе сами определить, как поделить недвижимость.

    Но исключением будут права детишек, не достигших совершеннолетия. Здесь требуется получить разрешение опеки.

    Эта инстанция должна быть уверена, что права малыша не ущемлены. Неважно заключено соглашение или вынесено решение судебной организации, оба варианта подлежат регистрации.

    Но перед этой процедурой требуется внести коррективы в кадастровый паспорт. Не стоит забывать, что при выделе части в жилом доме нужно произвести ещё и раздел земли.

    Только после этих действий будет производиться соответствующая перестройка домовладения.

    Основные требования, техническая и практическая стороны решения задачи

    Выделить часть в обычной городской квартире порой практически невозможно

    Читать еще:  Как открыть собственный пункт техосмотра автомобилей

    Следует понимать, для чего требует выдел доли в помещении, а конкретно в частном доме.

    Конечно, проще взять свою часть деньгами, получив своего рода компенсацию.

    Это будет гораздо проще, чем производить процедуру выдела доли дома и земельного участка. В основном так происходит с квартирами.

    Дело в том, что сделать это с ней практически невозможно. Даже если у неё два владельца.

    Потому что выделение доли в натуре должно предусматривать наличие отдельного входа, санузла, кухонного помещения и, конечно, индивидуального адреса.

    Именно по этим причинам произвести эту процедуру с частным домом, возможно, а с квартирой нет.

    Законодательством конкретно оговариваются эти моменты. Кроме того, не должно меняться целевое назначение помещения. Ущемление прав собственников тоже не должно быть. То есть стоимость помещения должна только возрасти, но никак не уменьшиться.

    Что касается квартир, все требуемые условия здесь соблюсти нет возможности, кроме некоторых исключений. А вот при выделе доли в домах всё обстоит намного проще.

    Именно поэтому когда встаёт вопрос о выделе доли, касается это, скорее всего, дома или участка земли.

    Серьезные проблемы также могут возникать при выделе части в частном доме, решаются они обычно выкупом дополнительной площади одним из владельцев

    Тем не менее, это процедура, даже с домами, происходит не всегда ровно.

    Просто потому что выдел доли в пятидесяти процентном соотношении случается достаточно редко.

    А другие способы могут обрастать некоторыми недоразумениями. К примеру, когда причитающаяся часть, оказывается меньше, чем та, которая позволила бы произвести выдел.

    Тогда придётся выкупить ещё небольшую часть, чтобы площади хватило на эти действия. Допустим, у человека во владении тридцать процентов от всего дома.

    А для выдела требуется не меньше сорока. То есть, ему требуется дополнительно докупить ещё десять процентов квадратуры.

    Только здесь учитываются не только жилые помещения, но и остальные присутствующие в доме.

    Выделение доли в натуре в доме возможно в случаях, если присутствуют следующие атрибуты:

    • ванна и туалет;
    • кухонное помещение;
    • комнаты жилые;
    • отдельная входная дверь.

    По закону выделенная часть должна превратиться в отдельный объект недвижимости с жилыми и подсобными помещениями и санузлом

    Выделенная доля в натуре превратится в отдельный самостоятельный объект. Законодательными актами утверждена минимальная квадратура помещения, предназначена для выдела части недвижимости.

    В этих документах выделены целые главы, касающиеся именно жилых домов и квартир. Согласно им должна сохраниться ценность помещения, без этого условия выдел производить нельзя.

    Тем не менее, этот нюанс касается только судебных разбирательств. Когда достигнута договорённость, о цене разговора может и не возникнуть.

    Не играет роли цель выдела имущества. При разрешении этого вопроса через судебную инстанцию, главное доказать, что перед обращением в суд истец пытался договориться о выделе, но получил отказ на свои действия.

    На самом деле причину в исковом заявлении можно указать совершенно любую: получить индивидуальную собственность или возможность продать и тому подобное.

    Есть смысл произвести выдел имущества перед началом ремонта или улучшением помещения. Так как после процедуры раздела другие владельцы уже не смогут претендовать на улучшенное помещение.

    Как уже говорилось выше, при выделе обязательно привлечь эксперта.

    Он ответит на множество вопросов:

    1. Есть ли возможность технически провести выдел части?
      Присутствует ли шанс разделить дом, постройки и участок согласно долям совместного владения?
    2. Какие присутствуют вообще варианты?
    3. Что следует переоборудовать и перестроить каждому из владельцев и сколько средств на это понадобится?
    4. Какая цена имущества на выдел, включая землю и все постройки?
    5. Если не получится выделить часть, какую цену необходимо будет заплатить другим собственникам?
    6. Кроме того, он сможет определить износ здания в процентах.

    Какие документы потребуются, особенности оформления

    Для того, чтобы произвести выдел части имущества, его владельцам потребуется предоставить техническую документацию на помещение а также — бумаги на право собственности

    Законом определён основной перечень документации необходимой для выдела части имущества.

    Каждый индивидуальный случай следует рассматривать отдельно, возможно, потребуются дополнительные бумаги.

    Тем не менее, для этой процедуры потребуется следующая документация:

    1. Техпаспорт помещения.
    2. Вся документация, подтверждающая право владения недвижимым имуществом, включая территорию земли, на которой располагается жилой дом.

    Кроме того, эксперты могут запросить такие бумаги:

    1. Копии искового заявления и документации, присутствующей в процессе суда. А также приложенные к ним бумаги.
    2. Домовая книга, которая подтвердить наличие дополнительных жильцов, кроме собственников.

    Сам процесс выделения доли собственности в натуре достаточно сложное занятие, особенно когда, владельцы не согласны на него.

    Но когда эта процедура оправдана и все документы в порядке такой шаг может стать разрешением серьёзных проблем. В любом случае это хорошее вложение в будущее.

    Как выделить долю в доме для продажи

    Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников.

    Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам. Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.

    Купля-продажа части дома – совершенно иная процедура. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение.

    В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.

    Продажа доли жилого дома

    В случае, когда возникает необходимость в продаже доли собственности в жилом доме, необходимо придерживаться определенных правил.

    Так, согласно статьи 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в жилом доме имеют другие собственники этого жилого помещения. Их необходимо в обязательном порядке поставить в известность о планируемой продаже, указав стоимость доли и все прочие условия продажи.

    Обычно подготовкой подобных уведомлений занимаются нотариусы, они же, как правило, организуют и отправку уведомлений другим собственникам через свои каналы. Свой ответ собственники, имеющие преимущественное право выкупа доли жилого дома, должны по действующему законодательству дать не позднее чем через месяц после получения уведомления. При нежелании ими выкупать долю дома оформляется отказ, который лучше всего заверить нотариально.

    В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками.

    Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения.

    Дарение – сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется. Однако, для исключения в дальнейшем возникновения поводов для судебного разбирательства, подготовку сделки в таком варианте лучше поручить квалифицированному юристу.

    Также следует учитывать тот факт, что рыночная стоимость отдельной доли в доме всегда ощутимо меньше той суммы, которая могла бы быть получена при продаже дома целиком с последующим разделением вырученных финансовых средств. В связи с этим для продающей стороны выгоднее все же достичь соглашения с другими собственниками и продать дом целиком, разделив затем полученные деньги.

    А вот если существует возможность физически отделить принадлежащую вам часть дома (выделение доли собственности в натуре), то стоит непременно воспользоваться такой возможностью. В этом случае можно будет продавать уже часть дома как самостоятельный объект.

    Продажа части дома

    Для того чтобы продать часть жилого дома, физически отделенную от остальных помещений, согласия других собственников не требуется. Да и стоимость независимой части дома существенно выше стоимости доли в общей долевой собственности.

    Выделение доли в натуре возможно только при наличии правовой и технической возможности. При этом отделяемая часть должна полностью соответствовать всем признакам «жилого» помещения.

    В соответствии с положениями Жилищного кодекса устанавливаются следующие критерии жилого помещения:

    • жилое помещение должно быть физически отделено от других помещений;
    • оно должно быть пригодно для проживания и соответствовать установленным в этом случае техническим и санитарным нормам;
    • также помещение должно относиться к категории недвижимых объектов, то есть его перемещение на другое место не может быть произведено без ущерба для его назначения;
    • физическое отделения помещения от остальной части дома не должно вести к нарушению законных прав других собственников.

    Обычно физическое отделение части дома производится тогда, когда у участников долевой собственности складывается определенный установленный порядок использования помещений, а также когда один из собственников обустраивает отдельный вход в свою часть дома.

    Для того чтобы с отделенной частью жилого дома можно было совершать сделки купли-продажи, права собственности на нее должны быть соответствующим образом зарегистрированы. Выделенная часть жилого дома должна иметь отдельный технический план, на основании которого она ставится на кадастровый учет.

    После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности в ЕГРН (сейчас эти процедуры совершаются одновременно) часть жилого можно будет продавать.

    Для совершения сделки в этом случае потребуется заключить договор купли-продажи части дома. Такой договор в целом практически идентичен стандартному договору купли-продажи дома целиком и содержит те же положения и сведения.

    Однако есть тут и свои особенности. При продаже части жилого дома потребуется предоставить кадастровые паспорта как непосредственно на саму часть строения, подлежащую продаже, так и на весь дом целиком. Кроме того, в договоре необходимо указать не только фактическую стоимость продаваемой части дома, но и среднюю оценочную стоимость всего дома целиком.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector