Как узнать сколько стоит мой частный дом
Web555.ru

Бизнес портал

Как узнать сколько стоит мой частный дом

Всё про дом и жизнь в нём

От строительства до благоустройства. Решение проблем с недвижимостью.

Как определить рыночную стоимость дома

Как правильно определить стоимость участка с домом?

Вот уж вопрос из вопросов! Сколько ни думай, всё равно будут сомнения. А вдруг продешевили? Вы же потом сами себя съедите от мыслей, что продали дёшево! Или наоборот, необоснованно завысите цену, и продать по такой стоимости вообще ничего не получится? А снижать ой как не хочется … В общем, проблема из проблем!

В начале попробуем найти ответы на первые два вопроса:

  • Как правильно определить стоимость дома, причём, старого дома, чтобы не продешевить и в то же время не зависнуть на рынке недвижимости из-за завышенной цены?
  • В чём достоинства и недостаткистарых построекикак они влияют на ценообразование?

Вот об этом и поговорим, а так же попытаемся найти ответ на вопрос:

  • «Как продать недвижимость по выгодной цене, да ещё в короткие сроки?»

Процесс продажи начинается с оценки частной собственности. При оценке стоимости дома учитывается всё:

— расстояние до центра,

— ближайшей железной дороги (для сельского варианта),

— проведены ли коммуникации,

— размер и планировка дома,

— близость водоема или леса (опять же для сельской местности).

И многое, многое другое, всё и не перечислить.

Какие факторы влияют на ценообразование?

Говорить, а тем более писать о недостатках, снижающих стоимость дома, не очень-то хочется. Поэтому рассмотрим плюсы старой недвижимости. Ну а противоположность – это минус.

Большим плюсом будет:

расположение дома в хорошо обжитом районе, желательно экологически чистом, без больших промышленных предприятий.

Наличие в пределах 10-ти минутной досягаемости магазина, аптеки, детского сада и школы.

Всё это придаст вашей собственности неоспоримое преимущество перед конкурентами.

Учитывайте состояние дорог, комфортно ли по ним ездить с осени до весны. Если же у вас в округе везде асфальт, то это огромнейший плюс и стоит обратить на это внимание своих покупателей.

Хорошее транспортное сообщение с центром города, и ближайшей железнодорожной станцией (это более актуально для городских посёлков и сельской местности), так же не отнимет, а прибавит привлекательности вашему дому.

Но это всё пока только плюсы, поддерживающие стоимость недвижимости и цену они не формируют.

  • Цена – это стоимость участка с домом и всех остальных построек на этом участке, включая забор с воротами и калиткой.

Правильно оценить дом самостоятельно довольно сложно. Новичку учесть все факторы, влияющие на цену порой невозможно из-за неопытности. Да и рынок нестабилен. Сегодня так, а завтра этак. Поэтому лучше обратиться к специалисту и от его оценки назначать правильную или адекватную цену дома.

Что это значит?

  • Правильная цена – это такая цена, которая устроит и Вас, и покупателя.
  • Адекватная цена – это цена, за которую дом действительно можно продать без волокиты.

Чтобы определить правильную цену, важно вовремя отключить эмоции и всё трезво просчитать.

Однако цели у всех разные. Кому-то надо продать быстрее, а кому-то дороже. Иногда, от желания получить максимум, можно зависнуть на рынке недвижимости надолго, и продавать по два года, а то и больше, скатываясь по ценовой горке вниз. Если же у Вас цель продать как можно дороже, а сроки не столь существенны, то, как говорится — дело хозяйское. Можно и три года торговаться.

Но это допустимо только если вы живёте в продаваемой недвижимости. В этом случае дом под постоянным присмотром в целости и сохранности. Но если же он стоит пустой, то здесь можно не только деньги, но и свою собственность потерять. Выбрасывать же средства на отопление пустого помещения не разумно. Это всё равно, что деньги в печке сжигать. В конце концов, вам продать надо, а не устраивать марафон с ценами, снижая их чуть ли не вдвое. Вот здесь и пригодится адекватная цена.

Как определить правильную цену дома?

Если вы решили самостоятельно разобраться в этом вопросе, то для того чтобы примерно сориентироваться в ценах, можно воспользоваться двумя способами.

Первый — промониторить рекламные объявления о продаже недвижимости в вашем городе, посёлке и т.д. Это поможет овладеть ситуацией на рынке недвижимости.

Как правило, в объявлениях продавцы указывают примерные характеристики своей частной собственности – размеры, материал, год постройки, оснащение коммуникациями и т.д., и т.п. И, конечно же, цену! Так вы узнаете, сколько приблизительно стоят похожие дома.

Второе — посоветоваться с опытным риэлтором — профессионалом по продаже недвижимости и земли. Найти такого специалиста, опять же, можно через объявления в прессе.

Агент поможет определиться с суммой, исходя из Ваших конкретных условий.

Вообще-то, желательно сделать и первое и второе, а потом уже вывести среднюю арифметическую стоимости похожей недвижимости.

Цена участка определяется так же через арифметические расчеты. Общую площадь участка перемножают на среднюю стоимость сотки земли в этом регионе, городе, или посёлке. Каждый населённый пункт имеет свою определённую сумму. Это будет не точная цена, а приблизительная, но для определения примерной стоимости земельного участка, вполне сгодится.

Какова цена участка с домом?

  • Немного о приблизительной стоимости старой недвижимости .

Самые дешёвые дома – глинобитные (от 2тыс.у.е.).

Раза в два дороже — деревянные (от 5тыс.у.е.).

Самыми дорогими будут кирпичные и блочные (от 30тыс.у.е. и выше).

Цены могут варьироваться в зависимости от региона, и актуальны они только на данный момент. Что будет через год, сказать трудно, рынок недвижимости крайне нестабилен, особенно в Белоруссии и России. Ещё лет 10 назад старый деревянный домик в деревне, неплохой сохранности можно было приобрести от 500 у.е., а сейчас раз в 10 дороже. И, похоже, это не предел.

При оценке дома учитывается не только качество материала, из которого сделано строение, но и сохранность недвижимости. Пусть дом и стар, но при этом хорошо сохранён, то цена его будет приличной. А если он ещё и модернизирован – подведен газ, водопровод, канализация, сделан ремонт, то цена его будет близка к стоимости нового дома.

Далее прибавляете или отнимаете плюсы, о которых говорилось выше, и приступаете к рекламе своей собственности. А потом действуете в зависимости от реакции покупателей. Если вам нужно продать быстрее, цену ставите чуть ниже рыночной, а если хотите получить максимальную прибыль, то назначаете стоимость ближе к верхней ценовой планке.

Как правильно торговаться?

Как только определитесь с диапазоном цен, нужно решить, от какого максимума, и до какого минимума вы можете себе позволить спуститься в процессе торговли с покупателем. Торговаться тоже надо уметь. И без подготовки здесь не обойтись. Если будете легко снижать цену – это вызовет подозрение, а всё ли так прекрасно с этой недвижимостью, как описывает продавец? Нет ли здесь подвоха? И вместо сделки может получиться обратный результат. Если снижаете цену, то аргументируйте почему, и тогда вопросов не возникнет.

И ещё один нюанс. После первого месяца продаж, обычно происходит спад, и количество потенциальных покупателей уменьшается, это нормальное, естественное явление. Паниковать и впадать в крайности не стоит. Вот, если после двух лет продаж картина не меняется, то нужно подумать, а правильная ли у вас цена? Может, стоит пересчитать всё заново? Вот такая арифметика.

Надеюсь, эта статья будет Вам полезна. Удачи, Дорогой Читатель!

За сколько можно реально продать свой дом? Как оценить его подороже? на сайте Недвио

Хотите узнать, какова настоящая рыночная стоимость вашего дома? За сколько вы сможете его продать? Реально ли его разменять на две квартиры или обменять на жилье большей площади с доплатой? Что можно сделать для повышения стоимости вашего дома, чтобы продать его максимально дорого при наименьших затратах?

Тогда мы рекомендуем познакомиться с актуальными на сегодняшний день методами оценки недвижимости. Они помогут вам найти ответы на все вышеперечисленные вопросы.

Каким образом можно оценить стоимость дома?

На рынке существует несколько классификаций и методологий оценки недвижимости. Чаще всего выделяют три основных способа:

1. Оценка собственными силами

Такой способ собственники выбирают обычно в двух случаях:

  1. когда не доверяют мнению риэлторов и не хотят их привлекать к проведению сделки-купли продажи;
  2. или когда просто хотят понять для себя, сколько будет стоить данный дом на сегодняшнем рынке, но пока не планируют его продавать.

В таком случае, первое, с чего стоит начать, это разместить объявление в сети Интернет. Для этого необходимо составить подробное описание вашего коттеджа, включая его технические характеристики:

  • общая и жилая площадь;
  • этажность дома;
  • год постройки;
  • количество комнат и их площадь;
  • наличие гаража;
  • наличие террасы или балкона;
  • площадь участка;
  • из чего построен дом (кирпич, монолит-кирпич, блоки, дерево, панели и т. д.);
  • удаленность от шоссе, остановок автобуса, электричек или метро (шаговая или транспортная доступность);
  • описание поселка, района и его близость к Москве;
  • удобство расположения всей необходимой инфраструктуры (продуктовый магазин, почта, аптеки, банки, детский сад, школа, поликлиника и т.п.);
  • срок давности проведения последнего ремонта;
  • наличие встроенной мебели и техники, которую вы готовы продать вместе с коттеджем и мн. др.

Конечно, не будучи профессионалом, учесть абсолютно все факторы и нюансы, которые интересуют рынок — невозможно, однако такая детальная характеристика вашего коттеджа уже позволит получить обратную связь от риэлторов и потенциальных покупателей, а вместе с ними — и первые выводы.

Затем следует начать сравнительный анализ вашей недвижимости с предложениями конкурентов. В Интернете представлено множество специализированных сайтов, на которых вы можете ввести параметры своего дома (как правило, это район, шоссе, удаленность от МКАД, площадь здания и участка, год постройки) и получить примерную стоимость.

Читать еще:  Как продать бизнес по максимально выгодной цене?

Конечно, эта цифра будет весьма относительна, потому что все эти сервисы учитывают только те немногочисленные параметры, которые вы ввели, без учета остальных нюансов. Однако если для вас не принципиальна точная цифра, то данный метод оценки будет очень быстрым, с минимальными затратами времени и сил.

Другое решение — это подобрать на интернет-сайтах 10-15 аналогичных объявлений, а затем посчитать по каждому цену одного квадратного метра (разделить указанную стоимость дома на общую площадь). Получив такую среднюю рыночную стоимость за 1 кв. метр, вы можете легко рассчитать примерный ценовой диапазон, в котором можно выставлять ваш дом на продажу.

2. Оценка с помощью риэлтора

На практике такой метод применяется чаще всего. Он может быть проведен двумя способами:

  1. Сначала проводится предварительная оценка недвижимости в формате телефонного звонка (в результате собеседования с профессиональным риэлтором). Далее более точное оценивание объекта недвижимости уже происходит при осмотре на личной встрече;
  2. Оценка риэлтором вашего дома проводится только при его физическом осмотре.

Второй способ считается более надежным, так как позволяет получить более точную оценку рыночной стоимости, с учетом всего комплекса факторов. Поскольку, общаясь по телефону, риэлтор будет опираться только на ту информацию, которую получит от вас и никак не сможет перепроверить.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что уровень и качество ремонта, а также необходимость его проведения, можно определить только на месте. Ваше представление о «нормальном» состоянии дома может быть истолковано по-разному. Вот почему многие профессиональные агенты отказываются озвучить цифры по телефону, пока сами не посмотрят объект.

К тому же, учитывая опыт многочисленных сделок, риэлторы могут дать вам собственные рекомендации по предпродажной подготовке вашего дома, а также о том, по какой цене он был бы интересен рынку (и как правильно указать ее в объявлении).

Минус личной встречи с риэлтором — это затраты вашего времени. Есть риск «попасть» на новичка, совершенно не разбирающегося в рынке и дающего бесполезные рекомендации.

Поэтому имеет смысл обзвонить несколько агентств недвижимости — так вы получите хоть и менее точную цифру по оценке, зато от большего числа экспертов, которые можно затем систематизировать, сравнить и получить справедливую цену.

Второе преимущество телефонного обзвона агентств заключается в том, что вы сможете заодно оценить профессиональные навыки агентов по недвижимости и выбрать наиболее подходящего.

Учитывайте то, что при проведении оценки, риэлторы чаще всего опираются на свой опыт и цифры реальных сделок. Поэтому, скорее всего, вам предложат указать цену на дом чуть выше рынка (для того, чтобы была возможность для торга).

3. Оценка через специализированную оценочную компанию

Если вы хотите получить профессиональную оценку и официально оформленное заключение о стоимости вашей недвижимости, для этого лучше всего обратиться в специализированные оценочные компании.

Такая оценка будет стоить недешево (по Подмосковью, среднем 10-15 тысяч рублей), однако позволит показать будущему покупателю (и его банку, если дом планируется покупать в ипотеку) ваш деловой подход и всю серьезность намерений. Плюс вы получите психологическое преимущество в переговорах (торговаться за цену, определенную оценщиком куда сложнее, чем за цифры взятые непонятно откуда, из Интернет).

Профессиональная оценка позволяет получить наиболее точные данные о стоимости дома. Практически все банки и крупные инвесторы оценивают недвижимость именно таким способом.

Еще одно преимущество данного метода заключается в том, что от вас не потребуется никаких усилий, кроме подписания договора на оценку и показа дома эксперту. Главное, при выборе оценочной компании, убедиться в том, что она имеет соответствующую лицензию на право проведения данной деятельности.

Теперь попробуем разобраться с тем, какие факторы непосредственно влияют на стоимость коттеджа и как правильно подготовить его к продаже.

Как правильно подготовить дом к сделке, чтобы повысить его стоимость?

Если вы хотите продать дом быстро и дорого, вам следует учитывать, что главный момент, который интересует всех покупателей недвижимости — это юридическая чистота будущей сделки. А именно:

  1. Получено согласие всех собственников на проведение сделки продажи дома;
  2. Отсутствуют задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, взносам в СНТ;
  3. Отсутствуют залоговые обязательства перед банками (продажа коттеджа, по которому еще не выплачен ипотечный кредит возможна по соглашению с банком, но данный фактор скорее всего негативно отразится на цене дома);
  4. Своевременное решение вопросов с арендаторами, если дом в настоящий момент сдается в аренду.

Последний пункт возникает довольно часто, так как владельцы недвижимости обычно продают не единственное жилье, а так называемые «лишние метры» (которые, как правило, сданы в среднесрочную или долгосрочную аренду).

Помните, что по закону, вы обязаны известить ваших арендаторов о своем намерении продать дом и примерных сроках сделки купли-продажи. На момент подписания акта приема-передачи, и вручения ключей новому владельцу, недвижимость должна быть полностью физически и юридически свободна.

Кроме того, у вас должен быть заранее подготовлен полный пакет документов:

  1. свидетельство о собственности (или несколько таких свидетельств, если собственник не один или дом находится в долевой собственности);
  2. выписка из ЕГРН;
  3. нотариально заверенное, письменное согласие всех собственников на продажу;
  4. кадастровый паспорт, кадастровый план и технический план БТИ;
  5. справки о уплате всех долгов за коммунальные услуги;
  6. справка, подтверждающая факт выписки всех жильцов (домовая книга);
  7. первоначальный договор купли-продажи, мены, дарения или долевого участия в строительстве (на основании которого вы получили собственность) и др.

Ключевой фактор, влияющий на скорость и стоимость продажи дома — это так называемая «чистая продажа» (когда покупателю не нужно ждать, пока продавец будет собирать недостающие документы, или пока подберет для себя подходящий вариант для покупки и переезда).

Поэтому, если у вас есть еще другой дом или квартира, то выгоднее будет совершить именно такую сделку, а потом уже подбирать новую недвижимость для себя.

Другими, понижающими на цену, факторами являются:

  • небольшой срок с момента получения недвижимости по наследству;
  • сроки владения менее трех лет;
  • прописка несовершеннолетнего ребенка;
  • недавний развод с супругом (-ой);
  • несколько собственников дома, не являющихся членами семьи.

Такие моменты отпугивают покупателей, и у них нередко возникает желание просить о больших скидках и уступках, в качестве компенсации возможных рисков. Что явно не выгодно вам, так как стоит цель продать дом как можно дороже.

Еще один важный момент — необходимо привести внешний вид вашей недвижимости к тому уровню, который хотят видеть потенциальные покупатели.

Делать дорогостоящий евроремонт в доме не всегда имеет смысл, потому что многие расходы могут и не окупиться вовсе. Поэтому для этого лучше всего проконсультироваться с профессиональным риэлтором: он подскажет что поможет улучшить внешний вид вашего дома и участка, повысит их стоимость в глазах покупателей, и при этом окупит понесенные затраты.

Как правило, эксперты рекомендуют вкладывать деньги в замену старых окон, сантехники, электропроводки и оклейку стен новыми обоями. Можно также побелить потолки. Также обязательно проведение генеральной уборки, вывоз лишней мебели.

То есть, в целом, для предпродажной подготовки, можно обойтись легким косметическим ремонтом, который «освежит» ваш коттедж и придаст ему ухоженный вид. Если у вас есть возможность договориться о проведении таких ремонтных работ со скидкой или сделать его собственными силами, такое вложение средств будет вполне оправданным.

Помимо хитростей с ремонтом и интерьером можно прибегнуть к некоторым нестандартным приемам повышения привлекательности вашего дома среди конкурентов. К примеру, перед показами, можно попробовать распылить по комнатам эфирные масла с запахом апельсина, кофе или живых цветов. Приятные ароматы, чистота и аккуратность в помещениях не оставят равнодушными ни одного покупателя.

Читать еще:  Когда заканчивается бесплатная приватизация земельных участков

Порядок оценки дома с земельным участком

Проведение оценки жилого дома с земельным участком устанавливает стоимость недвижимого имущества согласно рыночным критериям оценивания, кадастровым или самостоятельным критериям. Цена дома с участком составляется согласно всех составляющих дома, прилегающих территорий, построек и т.д. Процесс оценивая подразумевает квалифицированный подход или помощь специалистов.

Законодательные основы процесса

Стоимость дома регламентируется законодательными основами и рыночными критериями. Основы процесса оценки дома установлены в следующих законодательных актах:

  • Земельный кодекс.
  • Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ВАЖНО! Данные законы определяют кадастровую стоимость недвижимого имущества, прилегающих земельных территорий, включая располагающихся на них постройках и коммуникациях.

Кто может проводить экспертизу жилого строения?

  • самостоятельно владельцы недвижимости;
  • специалисты кадастровой палаты;
  • саморегулируемые организации, например, агентства недвижимости.

Оценщиками выступают как частные или физические лица, так и профильные организации, которые располагают соответствующей лицензией или имеют полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей. Это позволяет проводить экспертизу за счет выплат по полису, заказывать в государственных органах процедуры и услуги по оценке недвижимости.

СПРАВКА! Саморегулируемые организации могут быть некоммерческими объединениями предприятий, которые создаются специально по отраслевому либо территориальному признаку. Любая их деятельность соответствует государственным регламентам и стандартам.

В большинстве случаев собственники недвижимости проводят оценку своего имущество самостоятельно. В основном необходимость возникает при продаже дома.То есть продавец сам устанавливает цену за земельное владение, ориентируясь на свои потребности, похожие характеристики других домов или включая заложенные средства и работы.

Но есть случаи, когда оценивание должен производить только аттестованный специалист. Особенно это касается приобретения недвижимости через ипотеку, предоставления дома как залогового имущества, межевания и т.п.

Специалистами проводится оценка жилого дома в следующих случаях:

  • расчет налоговой суммы от продажи;
  • расчет государственной пошлины;
  • для отчислений в Пенсионный фонд;
  • для вычита ипотечного кредитования;
  • в ситуациях имущественного спора, судебного разбирательства, разделе имущества, страховых выплат;
  • расчет суммы уставного капитала;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Что для этого потребуется?

Процесс оценивания недвижимого жилого объекта включает в себя следующее:

  1. Подача заявки в государственные кадастровые органы.
  2. Подготовка необходимой документации.
  3. Изучение объекта.
  4. Проведение экспертизы и расчетов.
  5. Заключительное оформление документации и вывод отчета.

Аттестованный кадастровый специалист проводит работу с собственником недвижимости, выясняя цели проведения оценки. После определения целей формируется необходимый пакет документации и оговариваются срок исполнения экспертизы. После согласования инженер и собственник заключают договор.

Владелец недвижимости после заключения договора может вызвать оценщика для проведения осмотра объекта. На эксперта ложится задача осмотра дома, имеющиеся на территории построек, сбора фото отчета и документирования процесса оценки.

Заключительным этапом является проведение расчетов. При его исполнении необходимо учитывать все факторы и нюансы, открытые в ходе осмотра жилого дома и его территории. Эксперты не только детально изучают объект, но и сравнивают дом с аналогичными строениями.

Сколько стоит?

Цена услуги оценивания земельного участка с жилым домом зависит от следующих факторов:

  • удаленность дома от основной инфраструктуры;
  • работа специалиста;
  • характеристики дома — площадь, размер участка, количество построек, возраст строений и т.п.;
  • уникальность строений;
  • вид разрешения на землю;
  • для какой инстанции подготавливает отчет оценщика.

Средняя стоимость услуг оценщика по России составляет от 3 000 — 4 000 рублей на осмотр жилого дома, 2 500 рублей для изучения земельно участка.

Экспертиза земли, неделимости и межевания

Оценка земельного участка является важным показателем, который определяет фактическую стоимость недвижимого объекта. При осмотре территории и изучении документов земельный участок жилого объекта может быть следующим:

  • неделимый — владелец имеет право распоряжаться участком на свое усмотрение, исключая раздел его на части и качества использования (согласно разрешению администрации);
  • межевой — владелец имеет право распоряжаться участком на свое усмотрение, включая раздел земли на доли.

Такое право рассмотрено в ЗК РФ статье 11.4, где оговорен процесс раздела территории на несколько участков или запрет (неделимость) на данную процедуру.

Отличительной особенность оценки для межевого участка от неделимого будет то, что оценка стоимости может проводится для каждого отделенного участка. Неделимый участок оценивается только в полном объеме.

ВНИМАНИЕ! При разделе земли ее собственник может оценивать всю территорию или какую-либо часть в отдельности. Процедура может заказываться как для основной цели владельца, так и ознакомительно (узнать сколько стоит часть земли).

Подробно о землеустроительной экспертизе здесь.

Что для этого нужно оценщику, какие документы?

Для оценивания земельного участка потребуется провести следующие работы:

  1. Формирование целей для оценщика.
  2. Подготовка документации.
  3. Заказ услуг эксперта.
  4. Выбор метода оценивая участка.
  5. Подготовка плана территории.
  6. Оценка участка по выбранным показателям.
  7. Вывод отчета.

Для работы понадобятся документы:

  • удостоверяющие право владения жилой территорией (договор аренды, договор купли-продажи т.п.);
  • кадастровый план;
  • документ об обременениях, возложенных на земельный участок (если имеется).

Оценивание территории на последнем этапе документируется согласно предоставленным сведениям и проведенной работе. В соответствии с установленными законодательством образцами специалист составляет письменный отчет и передаёт его владельцу.

Также вам стоит обратить внимание на правовую экспертизу договоров.

Заключение

Оценка жилого дома и прилегающего участка представляет собой процесс, который проводится в соответствии с нормами действующего законодательства. Процедура оценки сложная, ее выполнение лучше доверить экспертам.

Оценка стоимости жилого дома с земельным участком

При получении в наследство недвижимости или оформлении ипотечного кредита требуется провести оценку дома и земли. Самостоятельно провести процедуру проблематично, результат получится приблизительным.

Когда требуется проведение оценки дома и участка

Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.

Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:

  • Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
  • Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости.
  • Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
  • Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
  • Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
  • Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.

ВАЖНО! Оценку жилого дома проводят для расчета взносов в уставной капитал предприятия. Учредители имеют право вносить деньги или передавать в собственность компании личное имущество.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка

Проводить оценку дома вправе независимые специалисты – лица, имеющие лицензию на ведение экспертной деятельности. Оценщики входят в состав СРО и имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Собственники недвижимости выбирают эксперта самостоятельно, учитывая расценки на услуги, репутацию и другие параметры. Однако кредитные учреждения при выдаче ипотечной ссуды отправляют заемщиков к определенным оценщикам.

СОВЕТ! СРО, которые сотрудничают с кредитными учреждениями, оформляют отчет в соответствии с требованиями банка. Что исключает риск отправки документа на доработку или переоформление.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

  1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
  2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
  3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

  • Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
  • Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
  • Наличие обременения на участке и даче.

ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Какие документы необходимо предоставить

Для определения стоимости дома требуется следующая документация:

При покупке жилья в строящемся здании, требуется соглашение с застройщиком.

Читать еще:  Реструктуризация долга - это спасение должника?

Отчет об оценке

Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.

В документе отражены следующие сведения:

  • данные об эксперте и заказчике;
  • сведения о методиках оценки жилища;
  • информация об осматриваемом доме;
  • анализ рынка недвижимости;
  • выявление рыночной стоимости объекта.

Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:

  • документацию на жилье;
  • фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
  • рыночную цену недвижимости;
  • ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).

Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:

  • диплом об образовании в сфере оценки;
  • документ, подтверждающий членство в СРО;
  • страховой полис гражданской ответственности.

СОВЕТ! Заказчику оценки необходимо внимательно изучить готовый отчет эксперта, находясь в офисе компании. Это поможет быстро решить возможные вопросы и разобраться в нюансах.

На что может повлиять оценочная стоимость

Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:

  • размер суммы;
  • срок предоставления ссуды;
  • процентная ставка.

Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:

  • потребовать проведение повторной экспертизы;
  • провести оценку в другой компании;
  • на недостающую сумму оформить потребительский заем.

На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.

Сколько стоит наша дача?

Более того, если он хотя бы в общих чертах попытается сориентироваться в вопросах цен, то это только облегчит дальнейшее сотрудничество с оценщиком и ускорит процесс продажи.

Все такие разные
«Загородные» риэлторы шутят: «даже самая непритязательная дача стоит особняком». И в этой шутке отражается основная сложность оценки таких объектов. На первый взгляд, это может показаться нелогичным, но при оценке «простой» дачи необходимо учесть значительно больше факторов, чем при оценке квартиры в «сложном» многоэтажном доме.

По словам Марины Чижковой, руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», зачастую владельцы загородных объектов даже приблизительно не представляют, по какой цене выставлять их на продажу. Действительно, и самые дешевые дачи обычно оказываются по-своему уникальными. Если большинство городских квартир располагаются в типовых домах и всегда есть возможность сориентироваться на рыночные цены квартир-аналогов, то с загородными домами все намного сложнее.

«Разнообразие материалов, проектов, отделки, дополнительных построек вызывает массу вопросов к оценщикам. Никто сходу не скажет, насколько дороже дом из кирпича с кованым забором, чем дом из калиброванного бруса без забора», – говорит Марина Чижкова.

В итоге дома, оцененные самим владельцем «на глазок», нередко выставляются на продажу по заниженным или завышенным ценам. В первом случае собственник теряет деньги, во втором – поиск покупателя может затянуться на неопределенный срок. Подобные зависшие предложения можно встретить практически в любом дачном, садоводческом или коттеджном поселке.

Для примера возьмем пос. Борисова Грива (Всеволожский район). В прилегающих к нему садоводствах продажи в минувшем году шли активно, всего за год было выставлено около 55 объектов. И примерно 10% из них экспонировались значительно дольше среднего срока, что, по мнению специалистов, может свидетельствовать о завышенной цене.

Иногда ее завышают по чисто психологическим причинам. Отношение к дачным участкам у многих владельцев очень трепетное. Это и понятно – они вложили в их обустройство не только деньги, но, зачастую, немало сил и времени. Поэтому и цена дома в их представлении может значительно расходиться с объективной, рыночной.

Впрочем, не всегда помогают и «рыночные» попытки ориентироваться на цены, по которым продают свои дачи ближайшие соседи. Известен, к примеру, случай, когда в крупном садоводстве частная строительная компания практически одновременно выставила на продажу два одинаковых соседних участка с абсолютно одинаковыми новыми щитовыми домиками. Один из участков был продан примерно через месяц за 900 тысяч рублей, а второй нашел покупателя лишь через полгода. И то после того, как цена была снижена до 600 тысяч. Загадка объясняется просто – в нескольких десятках метров от второго участка правление садоводства организовало новую площадку для сбора мусора.

Сам себе Шерлок Холмс
Как видим, достоверно определить цену конкретного загородного дома можно лишь после целого ряда исследований. Однако назвать общие факторы, повышающие или понижающие ее, все-таки можно.

Еще одна специфическая черта загородных домов в том, что они объединяют в себе сразу два объекта недвижимости – непосредственно дом и земельный участок, на котором он расположен. В среднем, дороже всего стоят земельные участки в статусе «земель ИЖС», дешевле всего – земли сельхозназначений. Важен и рельеф – ниже всего цена и меньше всего спрос на заболоченные, скошенные и неровные участки.
Близость к воде может как привлечь, так и отпугнуть покупателей – если участок хотя бы частично попадает в водоохранную зону, то возведенные постройки могут признать незаконными.

Отсутствие коммуникаций (дороги, подъезды к участку, газ, водопровод, электрические сети) однозначно снижает стоимость объекта. Многие владельцы в своих объявлениях ссылаются на обещания местных властей проложить коммуникации «буквально вот-вот». Но, как правило, профессиональный оценщик в своей работе такие посулы никак не учитывает.

Известно, что перед продажей старой квартиры в многоквартирном доме можно несколько повысить ее цену с помощью легких «косметических» процедур, вроде побелки потолка, мытья окон и замены ветхих обоев.

Своя «косметика» существует и для дачных домиков, хотя в этом случае необходимы более затратные работы. К примеру, новая обшивка наружных стен дома поможет поднять его цену на 10-15%. Если же речь идет о продаже недостроенного объекта, то он значительно (до 30% включительно) подрастет в цене после установки металлопластиковых окон. Естественно, это касается и любого старого дома, окна в котором оказались выбиты.

Особо дотошные владельцы загородного жилья могут попробовать самостоятельно оценить один из важнейших факторов – степень износа своего дома. Ведь именно в зависимости от этого цена объекта снижается, иногда – весьма существенно. Вплоть до того, что когда износ достигает 85%, специалисты считают, что рыночная стоимость строения вплотную приблизилась к нулю.

Подробнейшая информация, на основании которой можно оценить износ дома, содержится в документе ВСН 53-86. Аббревиатура расшифровывается как «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий».

Правда, документ этот многостраничный, и чтобы составить представление об общем износе здания, вам придется проанализировать состояние десятков его отдельных конструкций. К примеру, нормы разграничивают семь стадий износа стен сборно-щитовых дачных домиков. Так, мелкие повреждения наружной обшивки на незначительной площади стен свидетельствуют об их износе в стадии 10%. В этом случае, для устранения износа рекомендуется лишь «укрепление отдельных досок или реек». Тогда как «деформация стен, поражение древесины гнилью, сырость в помещениях, наличие временных креплений и подпорок» относится к последней стадии износа. И здесь уже для повышения рыночной стоимости здания придется произвести «замену отдельных щитов с использованием до 50% старого материала», либо же – полную их замену.

Готовьте бумажки
Если вы решили доверить оценку своей дачи профессионалу, то вам в первую очередь потребуется определенный набор документов. Основные из них: правоустанавливающие документы (свидетельства о государственной регистрации прав собственности, договоры продажи, аренды и проч.), кадастровый паспорт на земельный участок, технический паспорт на строения.

Проводить оценку загородного дома специалисты рекомендуют непосредственно перед выставлением его на продажу. Лучше всего делать это весной, когда все особенности объекта, включая рельеф участка, можно оценить без снежного покрова.

К тому же следует учитывать, что и сами продажи загородных домов сильно привязаны к сезонам года. Пик публикаций объявлений о продаже загородной недвижимости приходится на май и июнь. По данным Центра исследований и аналитики ГК БН, в прошлом году в эти месяцы на продажу было выставлено 2700 и 3000 объектов, соответственно, тогда как в январе предлагалось немногим более 1200 загородных домов.

Учтите, что срок экспозиции (время, которое объект ищет своего покупателя после выставления на продажу) чаще всего больше, чем аналогичный срок для квартир в многоэтажках. В среднем, эксперты советуют ориентироваться на ожидание в четыре-шесть месяцев.

Сроки проведения самой оценки зависят от вида объекта, его характеристик и способа проведения. Так называемая экспресс-оценка, которая проводится по документам, без выезда специалиста на объект, стоит примерно 3-4 тыс. руб. Если же оценщик знакомится с объектом на месте, то в этом случае стоимость оценка земельного участка составит 7-8 тыс., участка с жилым строением – около 10 тыс. руб. Вся процедура займет от трех до семи рабочих дней.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector