Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества?

Требования к предварительному договору аренды нежилого помещения, образец документа

В тех случаях, когда стороны не готовы прямо сейчас заключать договор об аренде нежилого помещения, но собираются сделать это в будущем, они могут подписать либо предварительный документ, либо соглашение о намерениях. Но что именно представляют собой оба этих договора и есть ли между ними разница? Разберёмся, что конкретно говорит законодательство по этому поводу.

Что это такое?

Ст. 429 ГК РФ предусматривает такую форму отношений между сторонами, как предварительный договор. Применительно к аренде он будет означать документ, в котором арендатор и арендодатель принимают на себя обязательства заключить в ближайшем будущем (в заранее оговоренные сроки) соглашение на согласованных между ними условиях.

Статья не предусматривает никаких ограничений, поэтому предварительный докмент может быть заключён о чём угодно, прямо не запрещённом законом – в том числе, и о платном использовании нежилых помещений.

Что же касается соглашения о намерениях, то самого такого понятия в Гражданском кодексе не предусмотрено. Нет также и упоминания этого типа соглашений в других актах законодательства. Тем не менее, ч. 2 ст. 421 ГК РФ гласит, что стороны не обязаны при заключении договоров ограничиваться их перечнем, содержащимся в законодательстве – требуется лишь, чтобы условия не нарушали прямо установленных законами требований.

Соответственно, если стороны хотят заключить соглашение о намерениях в отношении аренды нежилого помещения, они имеют полное право это сделать. В этом случае при регулировании их отношений будет, согласно ст. 6 ГК РФ, применяться принцип аналогии. Это означает, что возможные споры будут решаться в соответствии с теми нормами законодательства, которые окажутся ближе всего к существу отношений между обеими сторонами.

Статья 6 ГК РФ. Применение гражданского законодательства по аналогии

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

На практике же соглашение о намерениях означает лишь то, что арендатор и арендодатель условились в будущем вступить в отношения аренды, не более. Никаких точных условий они обычно не оговаривают (хотя и имеют право это сделать): все конкретные вопросы будут решаться при заключении основного договора.

Различия, плюсы и минусы

Поскольку договор о намерениях прямо не предусмотрен, то руководствоваться надо практикой делового оборота. Из неё можно сделать вывод о том, что ключевые различия будут заключаться в следующем:

Это означает, что должны быть указаны объект, который будет передан, срок, на который заключается основной договор, размер арендной платы, а также момент, в который должна быть заключена аренда (либо в виде календарной даты, либо в виде условия, при достижении которого стороны обязаны начать отношения – например, завершение государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество).

В документе о намерениях стороны лишь уславливаются, что в будущем непременно заключат соглашение, но не более.Этот тип документа не требует конкретизации ни условий, ни момента заключения основного соглашения.

Что касается выгоды, то разница состоит в следующем:

Предварительный хорош как для арендодателя, так и для арендатора. Обе стороны уже согласовали практически все вопросы, и им остаётся лишь подписать окончательный документ вместе с передаточным актом.
О намерениях выгоден больше для арендодателя. Он подтверждает намерения арендатора в будущем получить в пользование объект недвижимости, но не согласует условий, и потому арендодатель вправе увеличить плату, изменить срок аренды и т. д.
Требовать исполнения соглашения о намерениях в судебном порядке тяжелее, чем предварительного. Но даже в случаях, когда удаётся добиться положительного решения суда (например, как в постановлении ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/14547-09), суды склонны трактовать соглашение о намерениях в качестве предварительного.

Поэтому если есть опасения, что контрагент откажется от заключения основного документа – лучше всё-таки подписывать предварительное соглашение, а не о намерениях аренды: эффект с точки зрения закона такой же, а вот доказывать в суде придётся меньше.

Если же стороны неправильно назвали документ, то при разрешении разногласий в суде придётся сначала выяснять, что именно они имели в виду, подписывая соглашение, и каковы были их истинные намерения. Лишь после этого суд может решить, какая конкретно норма права должна быть применена в данном случае.

Само по себе письмо не сообщает третьим лицам ничего, кроме того, что стороны договорились о возможности заключения аренды и о предоставлении помещения в качестве юридического адреса. Это всего лишь извещение третьей стороны (в данном случае налоговой инспекции) о том, что такие отношения могут быть заключены в будущем. Никто не мешает арендатору после регистрации осуществить аренду другого помещения и изменить свой юридический адрес.

Цель заключения

Единственная цель заключения обоих видов – это обеспечить в будущем арендные отношения. Причины же для подписания этих документов могут быть самые различные:

Стороны собираются вступить в отношения аренды, но пока есть обстоятельства, препятствующие этому. Например, у арендатора нет пока финансовой возможности заключить соглашение, но он намерен «застолбить» помещение за собой, чтобы арендодатель не сдал объект кому-то другому.
Объект аренды ещё не введён в эксплуатацию. Такого рода отношения связаны с помещениями в строящемся здании.
Арендодатель ещё не завершил оформление права собственности на здание или помещение в нём. Хотя новый закон о регистрации прав на недвижимость и существенно упростил процедуру, она всё же занимает время. Но часто бывает, что упускать возможного арендатора нельзя.
Арендатор нашёл подходящие ему условия аренды и не хочет, чтобы помещение перехватило другое лицо.

Возможны и другие причины для заключения обоих видов. С точки зрения законодательства различия нет: стороны не обязаны ни перед кем отчитываться о том, почему они согласились подписать этот документ.

Правовое регулирование

Применительно к предварительному соглашению действует ст. 429 ГК РФ. Она предусматривает, что отношения этого вида должны заключаться в той же форме, что и основные. Однако есть исключение: хотя аренда сроком в год и более и должна регистрироваться в ЕГРН, предварительных соглашений это не касается (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59).

Поэтому стороны должны обращаться в регистрирующий орган лишь в том случае, когда они всё же заключили основной договор, предварительный в ЕГРН не фиксируется.

Тем не менее, это означает, что предварительный контракт обязательно должен быть оформлен в письменном виде. Устное соглашение или же заключённое с помощью конклюдентных действий (например, в виде кивка на вопрос контрагента: «Ну что, мы договорились?») с правовой точки зрения не имеет ни малейшей юридической силы.

Что же касается соглашения о намерениях, то оно законодательно никак не регулируется. Тем не менее, исходя из принципа аналогии, можно сделать вывод о том, что оно тоже обязательно должно заключаться в письменном виде и не нуждается в государственной регистрации.

Условия составления временного соглашения

Согласно ст. 607 ГК РФ, предварительный контракт составляется так же, как и основной. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что документ обязан быть оформлен в письменном виде, при этом в нём должны обязательно должны быть оговорены следующие условия:

Объект аренды. Как минимум, стороны должны в документах отразить адрес помещения. Но лучше всего указать кадастровый номер – это уникальный идентификатор, позволяющий точно отличить один объект недвижимости от другого.
Срок аренды. Договор может быть краткосрочным (при этом его не надо регистрировать в Росреестре), долгосрочным (то есть, заключаемым на срок от года и более с обязательным включением условий договора в ЕГРН) или бессрочным (в этом случае никаких условий о сроке в договор не вносится, поэтому формально договор не регистрируется).
Арендная плата. Она обязательно должна быть отражена в предварительном договоре.
Срок, в течение которого должен быть заключён основной договор.

Стороны могут указать в предварительном контракте и другие условия – никто не вправе им препятствовать. Но без перечисленных выше условий соглашение не может считаться заключённым.

Требования к контракту

В том случае, если арендатор и арендодатель заключают лишь контракт о намерениях, требования законодательства мягче. Поскольку ни ГК РФ, ни другие нормативные акты не предусматривают этого документа, стороны вольны указывать в нём всё, что угодно.

Тем не менее, практика делового оборота предусматривает следующие требования к документу этого типа:

Объект отношений. Стороны должны указать, в отношении чего они заключают соглашение.
Намерения сторон. Нужно оговорить, что речь идёт именно об аренде. Это необходимо, чтобы отличить, например, аренду от соглашения безвозмездного пользования.

Можно ли заключить соглашение о намерениях в строящемся здании?

Заключать соглашение относительно помещения в том здании, которое ещё не построено, можно. Однако в этом случае надо в условиях оговорить, что основной документ должен быть заключён лишь после того, как сам объект недвижимости будет сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН.

Никаких существенных разночтений между предварительным и договором намерения аренды в этом случае не будет. Главное – указать, что условия основного договора начинают действовать после того, как состоится регистрация объекта недвижимости.

Существенными рисками при этом могут быть:

Просрочка времени регистрации. Чтобы её избежать, аредодателю надо указать лишь, что основной договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации.
Изменения объекта. Если на стадии завершения проекта изменилась площадь помещения, это надо непременно отразить в договоре, иначе он будет считаться не имеющим юридической силы.

Нужно ли регистрировать?

Регистрации для предварительного договора или договора о намерениях не требуется. Хотя законодательство и предусматривает единую форму заключения, судебная практика исходит из того, что требования о включении договора в ЕГРН касаются лишь тех случаев, когда соглашение уже заключено и его срок действия равен году или более.

Связано это со следующими обстоятельствами:

Стороны лишь согласовали будущие условия, а не заключили сам договор, и потому нормы ГК РФ о договоре аренды недвижимости неприменимы.
Предварительный договор (равно как и соглашение о намерениях) носят безвозмездный характер, в отличие от собственно аренды. Поэтому к ним не применимы правила, касающиеся аренды недвижимости.

Последствия отказа от исполнения обязательств

В том случае, если одна из сторон отказывается заключить основной договор при подписанном предварительном, контрагент вправе обратиться в суд и добиться подписания соглашения на тех условиях, которые были оговорены ранее.

В тех же случаях, когда подписан договор намерения, формально конрагент не может требовать подписания. Но в действительности же суды исходят из того, что приравнивают такие договора к предварительным соглашениям, и потому руководствуются соответствующими нормами ГК РФ.

Разница между предварительным договором и договором о намерении аренды исчезающе мала, поскольку суды исходят из того, что приравнивают их друг к другу. Поэтому нет существенной разницы между тем, какой именно договор подписывают стороны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Предварительный договор аренды нежилого помещения – образец

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

– понуждение к заключению основного договора через суд;

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
АС СЗО, напротив в постановлении от 17.11.2014 по делу № А56-46933/2013, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

Обратите внимание! Нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

Важно! Недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.

Если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму, разрешающую вводить обеспечение задатком в предварительный договор: задаток обеспечивает не арендные отношения а само заключение договора аренды..

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

Если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды – удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.

Составление предварительного договора аренды жилого и нежилого помещения

Договор аренды обязует арендодателя передать арендатору имущество, которым последний будет владеть и пользоваться либо только пользоваться на платной и временной основе, с обретением в собственность результатов такого использования.

Как регулируется и используется предварительный арендный договор

Предварительный договор аренды ГК РФ регулирует через ст. 429 и гл. 34 . Правомерность такой договорной конструкции подтверждает и Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 в п. 10.

Арендодатели — это только собственники имущества либо уполномоченные ими или законом лица. В арендных соглашениях нужно отчетливо отмечать объект, который передается в рамках сделки.

Такой предварительный документ в первую очередь способствует регулированию отношений перед основной сделкой, когда уже есть намерения, но нет возможности ее заключить. Он позволяет арендодателю и арендатору:

быть уверенными, что основной договор будет заключен, даже когда предмет будущей аренды еще только строится;
обсудить и зафиксировать тонкости будущей главной сделки (ее принципиальные нюансы, время заключения);
защитить подходящую арендатору недвижимость от ее передачи другим лицам. Предварительный договор аренды квартиры поможет тем, кто в скором будущем планирует переезд в другое место, зарезервировать квартиру, которая понравилась;
подтвердить чью-либо правоту при появлении разногласий;
понудить к заключению главного соглашения и покрыть убытки при нарушениях контрагентами своих обязательств.

Предварительный договор аренды для регистрации ООО в налоговом органе необходим, когда у фирмы, которая планирует бизнес-проект, отсутствует офис (он требуется для регистрации в налоговой инспекции), где будет вестись предполагаемая деятельность. Документ позволит зарегистрировать ООО у налоговиков без офиса.

Возможен и предварительный договор субаренды (когда на это согласен арендодатель) по правилам арендных соглашений с продолжительностью, которая не превышает арендную. Формулировка предмета может выглядеть так:

Предметность предаренды: как в тексте отображается предмет главного контракта

По ст. 429 ГК РФ предмет предварительного договора — это обязанность участников подписать главную сделку в определенный срок, поскольку это документ координационного типа, и он:

не влияет на имущественный правовой режим;
не порождает имущественность отношений между участниками. Попытка добавить предварительному соглашению имущественные условия противоречит закону (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу № А21-2865/2007).

Формулировки должны гарантировать, что стороны четко осознают предмет основного договора. Для этого в тексте предварительного договора помещения следует индивидуализировать с предельной конкретностью (указать площадь или режим ее установления, адрес, этажи расположения и др.). Относительно объекта, который строится, но не введен в эксплуатацию, в текст предаренды следует включить характеристики объекта из проектной документации.

Но суды могут по-разному оценить необходимую степень точности описания арендуемого в будущем объекта: признать правомерность его определения через формулировки адреса здания и ориентировочной площади помещений (ФАС Московского округа в Постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11) либо наоборот, признать незаключенность предварительных договоренностей (при указании адреса здания плюс ориентировочной площади помещения) ввиду дефицита в нем конкретных параметров помещений:

их нумерации;
графических описаний (ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012).

Саботаж либо неподобающее воплощение преддоговоренностей не влияет на действенность главной сделки, поскольку это разные соглашения (Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008).

Требовать что-либо по предварительному документу невозможно после вступления в силу основного (Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу № А56-21025/2008).

Характеристики предварительного договора аренды жилой и нежилой недвижимости

Законодательно определенная форма таких документов отсутствует, но по п. 2 ст. 429 соглашение должно быть в форме основного договора (т. е. в письменной форме, иначе сделка будет ничтожной, ст. 651 ГК РФ). Это актуально и для предаренды нежилого помещения.

Образец предварительного договора аренды жилого помещения

Образец предварительного договора на нежилое помещение

По ст. 651 ГК РФ, арендные контракты жилой и нежилой недвижимости совершаются подписанием сторонами единого документа, т. е. обмен письменными документами сделает контракт ничтожным.

Поскольку общие арендные правила (ст. 609 и 651 ГК РФ) предусматривают обязательную госрегистрацию соглашений с недвижимостью сроком действия более года, часто спрашивают, подлежит ли регистрации предварительный договор аренды. По п. 14 информационного Письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, ответ будет отрицательным: государственная регистрация таких документов не требуется.

Структура документа

Для текстов подобных соглашений установлена следующая структура:

Наименование документа.
Место с датировкой его заключения.
Наименования или Ф.И.О. сторон, которые его заключают.
Договорной предмет (обязательно прописывают) — взаимообязанности участников по будущему заключению основного арендного соглашения. Можно с конкретизацией срока такого будущего заключения, при отсутствии — в течение года после совершения.
Ключевые условия будущей аренды (обязательный элемент) — конкретизация объекта, которым арендатор будет временно владеть, его технического состояния на момент передачи, способ передачи и цели использования. По усмотрению сторон сюда можно прописать и дополнительные, важные для участников условия.
Обязанности сторон.
Режим расчетов по сделке.
Срок действия основного соглашения.
Нюансы изменения, расторжения контракта.
Форс-мажорные обстоятельства.
Порядок разрешения потенциальных споров.
Заключительные условия.
Реквизиты участников.

Срок договоренностей

Срок действия предварительного договора аренды урегулирован в п. 4 ст. 429 ГК РФ , где, с одной стороны, отмечена необходимость указания (в тексте документа) времени, в которое стороны должны совершить основной контракт, а с другой, сказано, что при отсутствии указания срока промежуточные договоренности будут актуальны в течение года после их заключения.

Назначать период действия соглашения следует, соблюдая ст. 190 ГК РФ , указав конкретные:

неминуемые события;
даты;
отрезки времени.

Совершение конкретных действий стороной (Определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), дата завершения стройки (Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрация прав потенциальным арендодателем для этого не подойдут, поскольку тогда будет отсутствовать необходимый фактор неизбежности, ведь таким развитием событий всегда руководят люди.

Когда срок формулируется таким образом, его будут трактовать как неопределенный и установят по п. 4 ст. 429 ГК РФ, т. е. он будет годичным, документ будут считать заключенным (Определение ВАС РФ от 18.03.2010 № 2825/10).

В силу пресекательности такого предварительного срока отсутствие в намеченный период подписанного главного контракта, инициатив об этом от сторон полностью прекращает промежуточные договоренности.

Обеспечение обязательств в промежуточной аренде

Образец предварительного договора аренды с задатком (пример формулировки)

Такая формулировка возможна в силу ст. 380 – 381 ГК РФ . Конкретная сумма задатка, которая обеспечивает будущие арендные обязательства, законом не оговаривается, согласовывается сторонами и зависит от:

величины арендных платежей;
продолжительности отсрочки между возникновением промежуточных обязательств и главных;
иных индивидуальных обстоятельств.

На практике размер задатка может составлять от четверти до целой месячной арендной платы.

Незаключение основной сделки в срок, который оговаривала предварительная, и отсутствие предложений об этом приведет к возврату уплаченного задатка с процентами (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Другой гарантирующий вариант для будущих обязательств предусматривает ст. 381.1 – 381.2 ГК РФ — это обеспечительный платеж.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г. [место заключения договора] [число, месяц, год]

[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, с одной стороны, и

[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].

1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее – Основной договор).

1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее – Объект).

1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП “Ростехинвентаризация”, полученных Арендодателем.

1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].

1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.

1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.

2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.

2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.

2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

– потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора аренды.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.

2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].

3. Обеспечение исполнения обязательства

3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].

3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.

3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.

4. Арендная плата по основному договору

4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].

4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].

4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.

5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

6. Порядок изменения и расторжения основного договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.

6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.

6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

– пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает состояние Объекта;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].

6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:

– Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;

– переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;

– Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;

– Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.

8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.

8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].

8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

Энциклопедия решений. Предварительный договор аренды

Предварительный договор аренды

Предварительным именуется договор, в соответствии с которым стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также иные условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее – Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015). Поскольку в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), соответствующие данные должны содержаться и в предварительном договоре аренды. При этом имущество, подлежащее передаче в аренду, в основном договоре аренды может быть детализировано в большей степени, чем в предварительном, который может содержать условия об уточнении в будущем характеристик имущества (например, площади арендуемых помещений) и, соответственно, размера арендной платы (если он определяется этими характеристиками). Что касается предварительного договора аренды, суды отмечают, в частности, что указание в нем таких характеристик, как местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочной площади передаваемых в аренду помещений в здании является достаточным с точки зрения соблюдения правил ГК РФ о согласовании предмета договора (постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N Ф05-2220/11).

С 01.06.2015 закон не требует при заключении предварительного договора достигать согласия по иным, кроме предмета, условиям основного договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (п. 1 ст. 432 ГК РФ)*(1). Поэтому заключенный после этой даты предварительный договор аренды здания или сооружения может не содержать условия о размере арендной платы по основному договору (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При отсутствии в предварительном договоре аренды условий основного договора, которые должны быть согласованы сторонами, такой договор признается незаключенным и, следовательно, не порождает правовых последствий (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.2012 N Ф02-850/12).

Сторонами предварительного договора аренды являются арендодатель и арендатор (п. 1 ст. 429, ст. 606 ГК РФ). При этом следует заметить, что, хотя право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества или лицу, управомоченному на совершение этого действия законом или собственником, заключить предварительный договор аренды может и лицо, не являющееся на момент заключения такого договора собственником имущества, которое будет предметом основного договора аренды. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 14.07.2009 N 402/09, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, при заключении предварительного договора аренды должно применяться положение п. 1 ст. 609 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Следует отметить, что условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), не является элементом формы этого договора. Кроме того, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор аренды, в том числе предусматривающий заключение в будущем договора аренды здания или сооружения на срок один год и более, не относится к сделкам, требующим государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, постановление Восемнадцатого ААС от 17.12.2009 N 18АП-10242/09).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если в обеспечение обязательства заключить основной договор арендатор предоставил арендодателю обеспечительный платеж, но основной договор аренды в установленный для этого срок стороны не заключили, сумма обеспечительного платежа должна быть возвращена арендатору (постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 N КГ-А40/12981-09).

Если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента, когда соответствующая сторона не исполнила обязательство по заключению основного договора. При наличии между сторонами разногласий по условиям основного договора окончательная редакция договора определяется решением суда. В таком случае основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в таком решении.

Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Поэтому, если арендодатель направляет предложение заключить основной договор по истечении срока, который был установлен для заключения этого договора, обязанности заключить договор у арендатора не возникает (см. постановление Девятого ААС от 17.07.2009 N 09АП-9247/2009). Соответственно, арендатор в такой ситуации не может считаться уклонившимся от заключения основного договора.

*(1) Редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ, действовавшая до 01.06.2015 (даты вступления в силу Закона N 42-ФЗ, который внес ряд изменений в часть первую ГК РФ), предусматривала, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Следовательно, предварительный договор аренды, заключенный до этой даты, должен был определять не только предмет договора (имущество, подлежащее передаче в аренду), но и другие условия, названные в законодательстве как существенные или необходимые для договоров аренды, в частности, размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения.

Читать еще: Работа с возражениями в продажах: 6 советов и 5 ошибок