Как снять обременение с земельного участка

Снятие обременения с земельного участка

Подбирая для покупки земельный участок, не спешите подписывать договор купли-продажи.

Сначала проверьте землю на наличие возможных обременений, которые будут ограничивать пользование участком.

О том, что такое обременение и как его снять с земельного участка, расскажем далее.

Что такое обременение земельного участка?

Под обременением земельного участка понимается наложение на участок различных ограничений, которые ограничивают его возможное использование владельцем (залог, аренда, арест, сервитут и др.). Эти ограничения остаются даже при смене владельца участка посредством дарения, купли-продажи или наследования.

Снять обременение новому собственнику непросто, поэтому стоит проверять участок на возможное наличие обременений перед совершением сделки.

Способы установления обременений описываются в ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. На местах правовые нормы ЗК РФ относительно обременений земельных наделов дополняются региональными и муниципальными законодательными актами.

Обременения накладываются на участок на основании:

нормативного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли той или иной категории;

договорных отношений между владельцем и третьим лицом (например, ипотека или долгосрочная аренда);

судебного решения (наложение ареста или установление сервитута).

Ограничение, налагаемое на участок, может быть связано не только с самим участком, но и с объектом, который на нём расположен. Второй случай относится к охраняемым государством объектам (заповедники, памятники архитектуры, культурно-исторические объекты и пр.). Кроме того, ограничение может быть связано с долгами прошлого владельца.

Нередки случаи нескольких перепродаж участка, с которого не были сняты обременения. Именно поэтому перед покупкой любого объекта недвижимости, в том числе и земли, приобретателю рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, в которой предоставляется вся необходимая информация об этом объекте. Все обременения регистрируются Росреестром.

Виды обременений

Какие бывают обременения? Если не учитывать обременения, связанные с охраной государственных объектов, то существует 6 основных видов обременений земельного участка. Каждый из них характеризуется своими требованиями, обстоятельствами для наложения и порядком снятия. Рассмотрим их далее.

Аренда

По земельному участку можно заключить договор аренды сроком от 1 года (максимальный срок не ограничен законом). Долгосрочный договор не является препятствием для наследования и продажи, а после сделки купли-продажи не происходит расторжения договора.

Если новый владелец владелец купит участок, арендованный третьим лицом, то, обнаружив на своей собственности другого человека, он не сможет расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Придётся договариваться с арендатором или ждать окончания срока аренды, причём в некоторых случаях очень долго. Землю можно арендовать на 50 и более лет.

Ипотека

В отличие от ипотечных договоров на покупку жилья, у земельных участков имеются свои особенности, а именно:

1. Приобрести в ипотеку можно не только право собственности, но и соглашение о долгосрочной аренде. Правда, такая сделка требует обязательного согласия собственника участка.
2. Площадь участка не должна быть менее установленной для землепользования нормы.
3. Невозможно оформить ипотеку на земельные участки, находящиеся в собственности государства и муниципалитета. Единственное исключения — это приобретение участка, специально предназначенного для постройки жилого дома. В этом случае в ипотечном договоре обязательно прописывается цель приобретения земли — «под строительство жилого дома».

Сервитут

Под сервитутом понимают ограниченное право пользования чужим земельным участком. Земельный надел можно приобрести вместе с сервитутом, который может быть выражен в таких ограничениях, как:

• прокладка коммуникаций, например, водопровода, газопровода, электричества, канализации и т.д.;
• право прохода или проезда через участок;
• право пользования участком с целью мелиорации.

Сервитут может быть наложен для одного конкретного лица, например, для владельца участка (так называемый частный сервитут) и в отношении нескольких собственников (это уже публичный сервитут). Во втором случае неограниченное количество лиц вправе пересекать участок, пасти скот, косить сено и пр.

Публичный сервитут может налагаться исключительно через документ, выданный федеральными или местными органами власти. Наложение частного сервитута осуществляется с помощью договора или по решению суда (в случае возникновения конфликта).

Арест

Это, пожалуй, наиболее понятное и самое распространённое ограничение на земельный участок. Арест, как правило, связан с наличием каких-либо долгов у собственника, а его наложение производится на основании исполнительного листа, выданного судом.

Если земля находится под арестом, её нельзя продать или сдать в аренду. Законодательство запрещает совершение любых сделок с земельным участком, который находится под арестом.

Такую сделку Росреестр просто-напросто не зарегистрирует. Арест также ограничивает права владельца на раздел, перерегистрацию образованных после раздела участков, увеличение его площади, объединение с соседним, независимо от прав владения другим участком. С таким земельным участком невозможно проведение любых операций вплоть до момента снятия ареста.

Концессия

Такое ограничение, как концессия, используется, как правило, в отношении зданий или строений, и только в некоторых случаях накладывается на земельные участки. Согласно данному ограничению, собственник или арендатор участка передаёт право пользования концессионеру исключительно с целью получения им прибыли.

Например, с земельного участка можно получить прибыль путём добычи ископаемых или использования других ресурсов участка. Помимо того, концессионер вправе возвести на этой земле коммерческие здания или сооружения.

Доверительное управление

Данный вид ограничения подразумевает под собой передачу имущества другому лицу на неопределённый срок по договору доверительного управления.

Лицо, получившее имущество по этому договору, обязано управлять им с соблюдением интересов учредителя или выгодоприобретателя.

Сведения по такому виду ограничения также вносятся в базу Росреестра, благодаря чему заинтересованное лицо может запросить в Росреестре и получить информацию по доверительному управлению определённым участком.

Как узнать, есть ли обременения на участке?

Если в отношении какого-либо участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Ответственность за ведение данной правовой базы несёт Российский реестр (Росреестр). Сведения из ЕГРН являются открытыми; их вправе получить любое заинтересованное лицо.

Проверяйте участок на наличие обременений перед заключением сделки купли-продажи. Сведения о наличии обременений можно найти на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Чтобы их получить, просто введите в поисковую строку кадастровый номер интересующего вас земельного надела. Однако имейте в виду, что полученная здесь информация подходит только для личных целей. Официальным документом, подтверждающим факт наличия ограничений, служит выписка из ЕГРН или справка об отсутствии обременений.

Оба этих документа можно получить одним из следующих способов:

1. Обращение в региональное отделение Росреестра.
2. Обращение в МФЦ.
3. Подача запроса онлайн через сайт Росреестра или по почте.

Оформление запроса в Росреестр любым из способов подразумевает подачу заявления на получение выписки из ЕГРН с указанием кадастрового номера участка.

К заявлению прикладываются:

• копия паспорта заявителя;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если запрос подаётся дистанционно, то загружаются сканы документов.

Выписку можно получить в электронном или бумажном формате. Последний вариант получения выписки подразумевает посещение МФЦ или Росреестра.

Выписка из ЕГРН содержит актуальную информацию о кадастровом учёте и правоустанавливающие сведения. Помимо того, в ней указываются все действующие обременения, наложенные на участок.

Как снять обременение с земельного участка в 2020 году?

Процедура снятия обременения предполагает обращение в Росреестр, а порядок её проведения зависит от вида обременения. К примеру, чтобы снять обременение аренды с участка, прежний или новый собственник может расторгнуть договор аренды досрочно. Однако арендатор, заключивший договор с прежним собственником, может на это не согласиться, в случае если договор заключён на длительный срок.

Что делать новому собственнику? Если не удалось договориться с арендатором, то можно подать на него в суд. Но здесь тоже не всё просто: суд на практике зачастую принимает сторону добросовестного арендатора. В этом случае новому собственнику земли придётся ждать окончания срока действия договора аренды.

Снять обременение в виде сервитута можно одним из трёх способов:

• обратиться в суд;
• договориться с гражданином, пользующимся сервитутом;
• дождаться, когда закончится действие сервитута (подходит в случае временных сервитутов с небольшим сроком действия, к примеру, до момента окончания строительных работ).

Чтобы снять обременение в виде ипотеки или залога, необходимо погасить имеющуюся задолженность. Процедура проводится следующим образом:

Вносится долг по кредиту.

В банк подаётся заявление о снятии обременения с участка (или дома с участком).

Сотрудник банка предоставляет владельцу необходимые документы для снятия обременения с земельного участка в Росреестре.

Владелец подаёт заявление в регистрирующий орган.

Собственнику выдаётся выписка из ЕГРН с отметкой о снятии обременения с участка земли.

При обращении в Росреестр собственник, помимо заявления, подаёт:

• бумаги из банка, подтверждающие погашение задолженности;
• копию паспорта;
• договор с банком;
• закладную с пометой о погашении обязательства (при наличии);
• правоустанавливающие документы;
• чек об оплате госпошлины за выдачу выписки.

Снятие ареста происходит только по решению суда после разрешения спорной ситуации, например, выплаты алиментов, погашения долга, спора о праве владения участком и др. Остальные ограничения (концессия, доверительное управление) могут быть отменены только собственником путём расторжения соглашения или через суд.

В заключение хочется ещё раз напомнить потенциальным покупателям земельных участков: проверяйте интересующий вас земельный объект на наличие обременений ещё до момента подписания договора купли-продажи, чтобы не столкнуться с трудностями снятия ограничения после его приобретения.

Обременение может сильно ограничить права землевладельцев

Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка (ЗУ) — это огра­ни­че­ние прав вла­дель­цев и соб­ствен­ни­ков ЗУ в поль­зу иных лиц, при кото­ром не про­ис­хо­дит утра­та прав соб­ствен­но­сти. Обре­ме­не­ние может быть вре­мен­ным и посто­ян­ным. Оно уста­нав­ли­ва­ет­ся дого­во­ра­ми, поста­нов­ле­ни­я­ми госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных орга­нов, нор­ма­тив­но-пра­во­вы­ми акта­ми (НПА). Про­да­жа земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем ста­но­вит­ся воз­мож­ной толь­ко при соблю­де­нии опре­де­лен­ных усло­вий, а в неко­то­рых слу­ча­ях она невоз­мож­на вооб­ще. В ста­тье рас­смот­рим:

• какие огра­ни­че­ния и обре­ме­не­ния земель­но­го участ­ка суще­ству­ют;
• как заклю­чить дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем;
• как про­ве­рить земель­ный уча­сток на обре­ме­не­ние;
• как снять обре­ме­не­ние с земель­но­го участ­ка.

Обременение земельного участка: основные виды, проверка и снятие обременения

Обре­ме­не­ние любо­го объ­ек­та недви­жи­мо­сти, как и пра­ва на него, под­ле­жат реги­стра­ции в Росре­ест­ре. Поэто­му если земель­ный уча­сток постав­лен на кадаст­ро­вый учет, то сре­ди инфор­ма­ции о нем будут так­же и све­де­ния о том, есть ли обре­ме­не­ние у дан­но­го наде­ла.

Виды обременений на земельный участок

Самы­ми часты­ми вида­ми обре­ме­не­ний ЗУ явля­ют­ся:

• арен­да земель­но­го участ­ка;
• пуб­лич­ный или част­ный серви­тут;
• кон­цес­сия;
• земель­ная ипо­те­ка;
• оформ­ле­ние заклад­ной на земель­ный надел;
• арест земель­но­го участ­ка;
• нали­чие у земель­но­го участ­ка ста­ту­са охран­ной или защит­ной зоны.

Договор аренды земельного участка

Дого­вор арен­ды ЗУ или его части реги­стри­ру­ет­ся толь­ко в том слу­чае, если срок его дей­ствия состав­ля­ет более 12 меся­цев.

Обре­ме­не­ние появ­ля­ет­ся, как толь­ко про­ис­хо­дит реги­стра­ция дого­во­ра арен­ды в ЕГРН. С это­го момен­та соб­ствен­ник ЗУ вре­мен­но утра­чи­ва­ет свои пра­ва в исполь­зо­ва­нии, но при этом может огра­ни­чен­но рас­по­ря­жать­ся участ­ком: напри­мер, про­дать его, при усло­вии сохра­не­ния дей­ствия аренд­но­го дого­во­ра.

Что про­ис­хо­дит, когда под­пи­сы­ва­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем в фор­ме арен­ды? Для арен­да­то­ра ниче­го — он про­дол­жит поль­зо­вать­ся зем­лей. А бре­мя арен­ды перей­дет к ново­му арен­до­да­те­лю — поку­па­те­лю ЗУ. Сохра­ня­ют­ся при куп­ле-про­да­же арен­до­ван­но­го участ­ка так­же и дру­гие обре­ме­не­ния, напри­мер, серви­тут.

Поль­зо­ва­ние земель­ным участ­ком носит огра­ни­чен­ный харак­тер:

• в усло­ви­ях дого­во­ра дол­жен содер­жать­ся вид раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния;
• в согла­ше­нии может быть запрет на стро­и­тель­ство жило­го дома и капи­таль­ных хозяй­ствен­ных постро­ек.

Дол­го­сроч­ная арен­да или без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние зем­ли, явля­ю­щей­ся гос. или муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­стью предо­став­ля­ет более сво­бод­ные пра­ва:

• раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство дома и дру­гих стро­е­ний;
• пра­во сда­вать ЗУ в суб­арен­ду;
• пра­во выку­па участ­ка через 5 лет.

Одна­ко ста­вят­ся усло­вия:

• исполь­зо­ва­ние ЗУ стро­го по назна­че­нию;
• дея­тель­ность арен­да­то­ра не долж­на ухуд­шить состо­я­ние зем­ли.

Обра­зец дого­во­ра арен­ды:

Обременение земельного участка сервитутом

Нало­же­ние серви­ту­та регу­ли­ру­ет­ся граж­дан­ским и земель­ным кодек­са­ми.

Соглас­но ст. 274 ГК РФ, серви­тут уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ва­нии дого­во­ра меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми сосед­них земель­ных участ­ков или судеб­но­го реше­ния. Его цель — обес­пе­чить исполь­зо­ва­ние части тер­ри­то­рии для орга­ни­за­ции про­ез­да, про­хо­да, про­кла­ды­ва­нии или заме­ны тру­бо­про­во­дов, экс­плу­а­та­ции и ремон­та инже­нер­ных линей­ных объ­ек­тов и пр.

Соб­ствен­ник, пра­ва кото­ро­го огра­ни­чи­ва­ют­ся, впра­ве тре­бо­вать воз­на­граж­де­ния от заин­те­ре­со­ван­ной сто­ро­ны.

Ст. 23 ЗК РФ опре­де­ля­ет пра­ви­ла уста­нов­ле­ния пуб­лич­но­го серви­ту­та (ПС):

• цель его — защи­та обще­ствен­ных инте­ре­сов;
• ПС уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ва­нии зако­нов и нор­ма­тив­ных актов, при­ня­тых госу­дар­ством, субъ­ек­та­ми Феде­ра­ции и мест­ны­ми орга­на­ми.

Дого­вор о нало­же­нии серви­ту­та может быть заклю­чён в отно­ше­нии земель­ной соб­ствен­но­сти госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

• раз­ме­ще­ние инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ци­он­ных линий и объ­ек­тов, линий свя­зи, защит­ных полос и ограж­де­ний, инфор­ма­ци­он­ных щитов, зна­ков и т.д. (если это не идет в раз­рез с ВРИ участ­ка);
• гео­ло­ги­че­ская раз­вед­ка, изыс­ка­ния;
• рабо­ты, свя­зан­ные с исполь­зо­ва­ни­ем недр (ст. 39.23 ЗК РФ).

Заклю­чать дого­вор долж­ны арен­да­то­ры, поль­зо­ва­те­ли и вла­дель­цы ЗУ.

При отчуж­де­нии земель­но­го участ­ка с серви­ту­том дей­ствие дан­но­го вида огра­ни­че­ния сохра­ня­ет­ся. Дого­вор куп­ли-про­да­жи тако­го ЗУ дол­жен содер­жать дан­ные о нали­чии обре­ме­не­ния в фор­ме серви­ту­та.

Реги­стра­ция серви­ту­та плат­ная:

• при заклю­че­нии дого­во­ра меж­ду граж­да­на­ми упла­чи­ва­ет­ся гос­по­шли­на в раз­ме­ре 1500 руб.;
• при заклю­че­нии согла­ше­ния меж­ду орга­ни­за­ци­я­ми — 6000 руб.

Земельная ипотека: можно ли заключить договор купли-продажи

• Если зем­ля выку­па­ет­ся в кре­дит, то оформ­ля­ет­ся дого­вор ипо­те­ки на зем­лю. Земель­ный надел нахо­дит­ся в зало­ге у бан­ка, до тех пор пока не будет выпла­че­на вся сум­ма дол­га.
• Обре­ме­не­ние ипо­те­кой не исклю­ча­ет воз­мож­но­сти при опре­де­лен­ных усло­ви­ях рас­по­ря­жать­ся земель­ным участ­ком. Напри­мер, мож­но его сдать в арен­ду либо про­дать.
• Одна­ко дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем мож­но будет заклю­чить толь­ко после пере­во­да дол­га по ипо­те­ке на дру­гое лицо. А это воз­мож­но толь­ко при согла­сии кре­дит­ной орга­ни­за­ции.

Обременение залогом

Залог явля­ет­ся фор­мой обре­ме­не­ния, накла­ды­ва­е­мый на земель­ный уча­сток до испол­не­ния соб­ствен­ни­ком сво­их обя­за­тельств. Зало­го­вая заклад­ная оформ­ля­ет­ся не толь­ко в бан­ках, но и в дру­гих орга­ни­за­ци­ях, напри­мер, нало­го­вых орга­нах. Это воз­мож­но, в слу­чае если нало­го­пла­тель­щик дол­жен боль­шую сум­му и нало­го­ви­ки идут навстре­чу, раз­ре­шая выпла­ту дол­га в рас­сроч­ку.

Арест земельного участка

Арест ЗУ воз­мо­жен при обра­ще­нии судеб­но­го взыс­ка­ния на иму­ще­ство долж­ни­ка он про­из­во­дит­ся на осно­ва­нии:

• санк­ции про­ку­ро­ра по ини­ци­а­ти­ве нало­го­вых орга­нов;
• поста­нов­ле­ния суда по иску кре­ди­то­ра;
• выне­се­ния судеб­но­го при­го­во­ра о при­зна­нии подо­зре­ва­е­мо­го винов­ным по ста­тьям, преду­смат­ри­ва­ю­щим кон­фис­ка­цию.

При этом исклю­че­ны любые сдел­ки и дей­ствия с земель­ным участ­ком. Одна­ко соб­ствен­ник может про­дол­жать им поль­зо­вать­ся, если толь­ко ЗУ не под­ле­жит кон­фис­ка­ции.

Статус охранной или защитной зоны

Охран­ные (сани­тар­ные и защит­ные зоны) могут быть уста­нов­ле­ны:

• на зем­лях ООПТ;
• вбли­зи памят­ни­ков исто­ри­че­ско­го либо куль­тур­но­го насле­дия;
• в местах рас­по­ло­же­ния обо­рон­ных объ­ек­тов и воен­ных (гра­ниц, в/ч, скла­дов, поли­го­нов и пр.);
• в при­бреж­ных поло­сах;
• воз­ле вод­ных гид­ро­тех­ни­че­ских объ­ек­тов (пло­тин, ГРЭС, сточ­ных очист­ных соору­же­ний и др.);
• вбли­зи линий элек­тро­пе­ре­дач и тру­бо­про­во­дов.

В охран­ных зонах запре­ще­но вести стро­и­тель­ство, исполь­зо­вать зда­ния и соору­же­ния в целях, про­ти­во­ре­ча­щих основ­но­му виду раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния.

Крат­кие ито­ги о глав­ном

• Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ве:
  • доб­ро­воль­но­го согла­ше­ния сто­рон;
  • при­ня­то­го зако­на;
  • поста­нов­ле­ния вла­стей или нор­ма­тив­но­го акта.
• Наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ны­ми при­ме­ра­ми обре­ме­не­ний явля­ют­ся:
  • ипо­те­ка, арен­да, серви­тут, залог;
  • осо­бый охран­ный (защит­ный) ста­тус зем­ли;
  • арест иму­ще­ства.
• Обре­ме­не­ние зна­чит огра­ни­че­ние прав для соб­ствен­ни­ка и предо­став­ле­ние прав дру­го­му лицу (лицам).
• Реги­стра­ция обре­ме­не­ния и сня­тие обре­ме­не­ния про­во­дит­ся в Росре­ест­ре. Све­де­ния о появ­ле­нии и сня­тии огра­ни­че­ний вхо­дят в состав стан­дарт­ных све­де­ний ЕГРН, предо­став­ля­е­мых по запро­су граж­дан.

Что такое обременение земельного участка: как его проверить и снять?

После выбора подходящего земельного участка не стоит спешить с его покупкой. Первоначально нужно проверить его на наличие различных обременений, которые могут существенно ограничить его использование.

Определение и законодательство

Под обременениями земельного участка понимается наложенные на него запреты и условия, ограничивающие использование. Причем эти ограничения зачастую не снимаются со сменой владельца участка и привязаны к самой земле, а не собственнику.

Под обременением участка могут понимать:

• ограничение земли в обороте (например, нахождение ее в залоге по ипотечному кредиту);
• предоставление ее в пользование другим лицам (например, сервитут);
• ограниченное разрешенное использование (например, запрет на промышленную застройку в природоохранных зонах).

В статье 11.8 Земельного кодекса описываются способы возникновения обременений на участке:

• в п.2 права на бессрочное и бесплатное использование;
• в п.4 особенности договора аренды;
• п.5 – способы установления границ сервитутов.

На местах правовые нормы Земельного кодекса относительно обременений земельных участков дополняются муниципальными законодательными актами.

Основания и способы наложения

Обременения могут накладываться на участок на основании:

• законодательного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли указанной категории;
• договорных отношений между собственником и третьим лицом (например, долгосрочная аренда или ипотека);
• судебного решения (например, установление сервитута или наложение ареста).

Виды обременений

Российское законодательство содержит следующие виды обременений в отношении участков:

1. Сервитут. Данный вид обременений устанавливается, когда необходимо обеспечить доступ третьего лица или группы лиц к участку. Сервитут может выражаться в виде права на проход/проезд по участку (например, если через участок идет дорога к водоему); право на прокладку коммуникаций (например, газопроводных труб или линий электропередач); право на пользование участком в целях мелиорации, выпаса или прогона скота. Сервитут бывает частным (налагается в интересах определенного лица) публичным (в интересах группы лиц). Сервитут может накладывать на определенный срок (например, на время проведения ремонтных работ) или на неограниченное время.
2. Ипотека (залог). При нахождении участка в ипотеке он ограничен в обороте, так как находится в залоге у финансовой организации, выдавшей деньги под его покупку. Заключение сделок купли-продажи участка допускается в данном случае только с согласия банка-кредитора.
3. Долгосрочная аренда (на срок от года). По закону договора аренды, заключаемые на срок от года должны регистрироваться в Росреестре. При наличии такого обременения владелец вправе отчуждать права на участок, но договор аренды продолжит свое действие после сделки купли-продажи. Этот факт нужно учитывать потенциальному покупателю.
4. Концессия. Этот вид обременений имеет схожий смысл с договором аренды. Согласно ему, собственник передает концессионеру участок в пользование за определенную плату. Обычно такой договор заключается для возведения здания и сооружения и дальнейшего получения прибыли.
5. Судебный арест в рамках исполнительного производства. Обычно он накладывается из-за долгов собственника. Предполагается, что данный участок будет продан на торгах, а вырученные средства списаны в счет образовавшейся задолженности. Поэтому собственник не имеет прав на продажу и отчуждение участка в рамках других договоров.
6. Доверительное управление. Обременение предполагает, что эксплуатацией участка занимается назначенный управляющий.
7. Изъятие участка для государственных нужд.
8. Обременения, связанные с недвижимостью на земельном участке, имеющей статус памятников культуры.

Как узнать обременения?

Если в отношении участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в единый реестр прав (сейчас это ЕГРН). Ответственен за ведение указанной правовой базы Росреестр.

Информация из ЕГРН может быть получена любым заинтересованным лицом и является открытой.

Поэтому проверки участка на наличие обременений – неотъемлемый этап перед заключением сделки купли-продажи.

Информация о наличии обременений содержится в Публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения нужных сведений достаточно ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.

Справку об отсутствии обременений или выписку из ЕГРН можно получить одним из следующих способов:

1. Обратиться в региональное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. Подать запрос в электронном виде или направить его по почте.

Для этого подается заявление на получение выписки из реестра с указанием кадастрового номера участка, прикладывается копия паспорта заинтересованного лица и квитанция с оплаченной госпошлиной. Выписка предоставляется в формате электронного или бумажного документа.

Выписка содержит актуальную информацию о кадастровом учете и правоустанавливающие сведения. Также здесь будут указаны все обременения, которые действуют в отношении участка.

Информация о наличии или отсутствии обременений должна содержаться в свидетельстве о собственности на земельный участок. Но лучше дополнительно себя обезопасить и запросить актуальную выписку из ЕГРН как минимум за месяц до сделки.

Договор обременения

Так как наложение обременений подлежит обязательной госрегистрации, то стороны должны оформить свои правоотношения в договорной форме. В зависимости от вида обременения они заключают:

• договор аренды или концессии;
• договор доверительного управления;
• ипотечный договор.

Такие договоры должны четко идентифицировать стороны отношений: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера.

Помимо общих стандартных пунктов в указанные договоры вносят информацию о сроках действия обременения и порядка его снятия (например, после внесения последнего платежа по кредиту). В договоре обременения должны быть также прописаны основания для его наложения.

Если обременения накладываются по решению суда (например, речь идет об исполнительном производстве или сервитуте), то заключение договора не требуется.

Всю нужную вам информацию об оформлении пенсии вы найдете в нашей статье.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Снятие обременения

Порядок снятия обременения с участка земли зависит от вида ограничения. Если речь идет об установленном сервитуте, то собственнику необходимо:

1. Достигнуть договоренности с обладателем частного сервитута и снять ограничение через подписание соглашения.
2. Обратиться в суд для отстаивания своих интересов. Если суд встанет на его сторону, то с постановлением судебного органа нужно обратиться в Росреестр и исключить информацию о сервитуте.
3. Если сервитут установлен на ограниченный срок (например, на время ремонта объездной дороги), то никаких дополнительных действий предпринимать не нужно. Обременение будет автоматически снято после окончания срока действия сервитута.

Когда речь идет об аресте земельного участка за долги, то необходимо:

1. Оплатить задолженность и принести платежные документы к судебным приставам-исполнителям которые ведут дело должника. Второй вариант – оспорить образовавшуюся задолженность через суд и принести в ФССП постановление судебного органа.
2. Приставы самостоятельно должны подать информацию о снятии ареста.

Если обременение связано с ипотечным кредитом, то заемщику нужно:

1. Внести последний платеж по ипотечному кредиту.
2. Получить в банке справку об отсутствии задолженности и написать заявление с требованием снять обременение с земельного участка.
3. Обременение снимается при личном визите в Росреестр представителя банка и собственника участка.

После снятия обременения собственнику стоит запросить актуальную выписку из ЕГРН, которая подтвердит отсутствие ограничений по использованию участка.

Как снять обременение с квартиры или земельного участка?

Table of Contents

На недвижимое имущество, права на которое подлежат обязательной регистрации, могут быть наложены обременения, запрещающие совершать с недвижимостью сделки. Это продлится до тех пор, пока не исполнено обязательство, обеспеченное стоимостью квартиры, дома или земли. Недвижимость нельзя продать, подарить, обменять без согласия залогодержателя: эти права переданы ему. И если собственник вовремя не вернет деньги или не совершит определенные действия, банк или кредитор недвижимость заберут. При этом собственник может пользоваться квартирой с обременением на свое усмотрение, в том числе оформлять здесь подписку.

В каких случаях проблематично снять обременение?

Обременение легко снимается только при согласии на это залогодержателя, но не во всех случаях получение согласия связано с фактическим исполнением договора: его можно получить раньше или же так и не дождаться.

Например, случай из практики: покупатели земельных участков в области Москвы попали в сложную ситуацию: они приобретали землю поэтапно, и договор купли-продажи предусматривал, что до полной оплаты земля находится в залоге у продавца, но и после внесения всей суммы продавец залог не снял. Более того, оказалось, что в отношении продавца возбуждено дело о признании банкротом, и купленные земельные участки попали в список имущества, которое кредиторы продавца могли забрать в счет погашения его долгов перед ними. Покупатели могли остаться без денег, без земли и с бесполезным бумажным правом требовать возврата денег.

Когда бывший владелец недвижимости оказывается на грани банкротства, ему уже невыгодно снимать обременение, даже если он обязан это сделать: лучше погасить старые денежные обязательства формальной передачей залога, а там пусть кредиторы сами разбираются с покупателями.

Встречаются и иные причины сохранения обременения в государственном реестре, не зависящие от залогодержателя. Например, его болезнь, не позволяющая доехать до росреестра или МФЦ, или даже смерть, когда в течение полугода до принятия наследства обременение некому снимать.

Каким образом происходит снятие обременения?

Если тот, в чью пользу зарегистрировано обременение, не хочет снимать его, право собственности необходимо защищать в суде. На основании положительного решения суда Росреестр вносит в ЕГРП информацию о снятии обременения с квартиры или дома, и в дальнейшем собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

2.1. Обременение от банка

Ипотечный кредит — самый популярный источник банковских обременений на недвижимость, в отдельных случаях выдается потребительский кредит под залог ранее приобретенного имущества. Некоторые банки не снимают обременения при досрочном погашении кредита и требуют оплатить больше процентов за пользование деньгами.

Для подтверждения позиции в суде нужен следующий пакет документов:

• кредитный договор с указанием условий, при которых обременение накладывается и снимается;
• график платежей — по нему обычно видно сумму для полного погашения задолженности на конкретную дату;
• выписка по счету, из которой видно, в какой день и в каком размере вносились платежи.

Все эти документы являются обоснованием для математических вычислений соответствия размеров установленных и исполненных обязательств.

Также собственник имеет право представить иные документы в обоснование своей позиции:

• копия заявления о снятии обременения с подписью сотрудника банка и датой получения;
• квитанции о внесении денежных средств на расчетный счет;
• вариант расчета процентов по кредиту, подтверждающий фактическое исполнение обязательств собственником квартиры или участка.

Заранее подготовленный расчет позволит быстрее рассмотреть дело, а значит и месяц на вступление решения суда в законную силу закончится раньше.

2.2. Обременение от продавца

Если ограничение на сделки вытекает из договора купли-продажи или аренды недвижимости с последующим выкупом, возникает вопрос — залогодержатель не хочет или не может снять обременение с квартиры или земельного участка.

В первом случае в суд (арбитражный или районный — в зависимости от статуса прежнего владельца земли или дома) направляется исковое заявление о снятии обременения с недвижимости. Ответчиком по делу является продавец, а Росреестр, которому потом вносить изменения в ЕГРП, привлекается третьим лицом. К иску прикладываются:

• копия договора купли-продажи с условием о регистрации залога на период полного внесения оплаты;
• расписки о передаче денежных средств или банковские квитанции о внесении денег на расчетный счет продавца;
• расчет, в котором суммируются все передачи денег и сравниваются с ценой недвижимости.

Иск рассматривается в соответствии с нормами гражданского или арбитражного процессуального законодательства.

Во втором случае у самого продавца квартиры нет права снимать обременение и тем самым ухудшать свое финансовое положение и уменьшать вероятность реального возврата долгов его кредиторам. У залогодержателя, находящегося в стадии банкротства, имеется управляющий, который запретит ему отменять залог.

В арбитражный суд необходимо представлять те же документы:

• договор о переходе права собственности с регистрацией залога,
• доказательства полного исполнения обязательств об оплате квартиры или земли — расписки, выписки по счету,

но документы прикладываются уже к ходатайству в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, об исключении законно приобретенного и надлежащим образом оплаченного имущества из конкурсной массы.

Результатом рассмотрения ходатайства будет определение об исключении из конкурсной массы или отказ об исключении из конкурсной массы, в связи с отсутствием в ней этого имущества. Отказ — тоже хорошо, он гарантирует, что продавец по-прежнему не лишен возможности обратиться в Росреестр и снять залог добровольно.

Снять обременение самостоятельно или найти юриста?

На самом деле почти любой юридический вопрос можно решить самостоятельно: интернет задуман, чтобы давать ответы и даже пошагово инструктировать. Но выбор такого пути, во-первых, увеличивает риск неблагоприятного исхода судебного процесса, а во-вторых, 100% приводит к большим затратам времени на изучение вопроса и присутствие в судебных заседаниях, а также может затянуть рассмотрение дела во времени из-за отсутствия опыта в подготовке документов. На одной чаше весов деньги, на другой — время и нервы.

С другой стороны, даже при обращении к юристу для снятия обременения с квартиры или земельного участка есть риск проиграть дело. Такое случается, если клиент скрывает от юриста важную информацию и не предоставляет вовремя документы. Поэтому важно дать юристу все «кирпичи» для возведения надежной «стены» в суде.

Обременения земельного участка и как их снять

Покупка земли – это всегда значимое событие. Земельный участок сам по себе уже подразумевает планы на его обустройство. Будь то строительство жилого дома или же некого предприятия – у каждого, кто желает приобрести участок, есть свои определенные цели. Но как обезопасить себя во время покупки?

Если Вы встретили подходящий земельный участок в продаже, тем более по низкой цене, ни при каких обстоятельствах не торопитесь с приобретением! В первую очередь необходимо проверить эту землю на обременения, ведь в случае их наличия Вы можете лишиться не просто возможности воплотить свои цели, но даже самого участка. Что такое обременения, какие они бывают и как от них избавиться – далее в нашей статье.

Что такое обременение?

Обременение земельного участка – это ограничения, которые наложены на его возможное использование владельцем (арест, сервитут, аренда). Данные ограничения остаются даже при смене хозяина участка путем отчуждения через куплю-продажу, дарение или наследование. Именно по этой причине необходимо проверять их наличие перед совершением сделки.

Ограничение, которое налагается на участок, может быть связано как с самим участком, так и с тем, что на нем находится. Второе относится к охраняемым объектам, включая памятники архитектуры. Помимо охраняемых государством объектов, это может быть связано с деятельностью прошлого владельца и его долгами по тем или иным причинам.

Возможны случаи не одной, а даже нескольких продаж участка, обременения с которого не были сняты. Причем нежелание снять их с земельного участка может быть одной из основных причин продажи. Так как все обременения отмечаются Росреестром, Вы можете заранее запросить из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) информацию перед покупкой. Данная процедура является необходимой частью безопасной сделки.

Какие бывают?

Если не учитывать те обременения, которые связаны непосредственно с охраной конкретных объектов культуры, то чаще всего рассматривают шесть различных видов обременения земельного участка. Каждый из них следует изучить отдельно, учитывая различные требования и обстоятельства для наложения.

Долгосрочная аренда

По земельному участку можно заключить договор долгосрочной аренды – от одного года до весьма длительного срока. Подобный договор не является препятствием для продажи и наследования, и при продаже не происходит расторжения договора. После совершения сделки новый владелец просто обнаружит на своей собственности другого человека. Неожиданное знакомство с арендатором будет не самым приятным итогом покупки понравившегося участка.

Если Вы попали в такую ситуацию, с договором необходимо подробно ознакомиться, изучить все пункты в присутствии или с помощью квалифицированного юриста.

Ипотека

В отличие от стандартных ипотечных договоров на покупку квартиры или дома, у земельных участков есть свои особенности:

• Есть возможность приобретения в ипотеку не только права собственности, но и договора долгосрочной аренды. При таких сделках необходимо согласие собственника;
• Размер участка не должен быть меньше установленной нормы для землепользования;
• Невозможно оформить ипотечный договор на земельные участки, которые находятся в собственности государства и муниципалитета. Однако в качестве исключения может выступать участок, который специально предназначен для постройки жилого дома. Если, конечно, в договоре ипотеки указано приобретение с целью постройки жилья или его обустройства.

Сервитут

Сервитут – это ограниченное право пользования в отношении чужого земельного участка. Оно приобретается вместе с приобретением конкретного земельного участка, а данное ограниченное пользование может быть выражено в:

• Праве прокладки коммуникаций, водопровода и других необходимых каналов для обеспечения собственного участка газом, светом, электричеством, водопроводом, канализацией и т.д.;
• Праве прохода или проезда через участок;
• Праве использования с целью мелиорации собственного участка.

Причем, сервитут может быть как для одного конкретного лица, владельца участка (частный сервитут), так и в отношении нескольких собственников (публичный сервитут). При публичном сервитуте неограниченное количество лиц имеет право пересекать участок, косить там сено, прогонять скот и т. д.

Принятие сервитута публичного типа производится исключительно с помощью нормативного акта, выданного местными или федеральными органами власти. Наложение частного может быть произведено как с помощью отдельного договора, так и по решению суда в случае возникновения конфликта.

Концессия

Концессия – это ограничение по использованию зданий или строений, а в некоторых случаях и земельных участков. Согласно данному ограничению, закрепленному договором, собственник или арендатор участка передает право пользования только с целью получения концессионером прибыли.

Если рассматривать именно земельный участок, то подобным получением прибыли может являться добыча каких-либо ископаемых, а так же использование других ресурсов, находящихся на участке. Помимо этого, могут быть возведены сооружения для коммерческой деятельности.

Доверительное управление

Доверительное управление – это передача имущества другому лицу по договору доверительного управления на неопределенный срок. Лицо, которому дается данное управление, обязано управлять вверенным имуществом, придерживаясь интересов учредителя (доверившего) или выгодоприобретателя.

Подобный вид ограничения тоже вносится в данные Росреестра, благодаря чему Вы всегда можете запросить информацию по доверительному управлению конкретным участком и получить ее.

Арест

Данный вид обременения земельного участка встречается чаще всего. Как правило, арест связан с наличием каких-либо долгов, а его наложение производится согласно исполнительному листу, выданному судом. Подобное ограничение запрещает продавать, отчуждать имущество, а также сдавать его в аренду. По закону любое совершение сделок с земельным участком при аресте является незаконным. То есть при наличии ареста на земельном участке просто не выйдет произвести его регистрацию или иное заключение договоров. В Росреестре просто откажутся подтверждать сделку.

Помимо запрета на проведение сделок, арест также накладывает ограничения на раздел, перерегистрацию получившихся участков, увеличение его размера, объединение с соседним, вне зависимости от прав владения другим участком. Никакие операции с данным земельным участком производить нельзя ровно до момента снятия ареста.

Как снять обременение?

Если говорить об ограничениях, при которых возможна передача в собственность земельного участка, то все будет зависеть напрямую от действующего договора. При столкновении с обременениями Вам потребуется помощь квалифицированного юриста, ведь каждый случай необходимо рассматривать индивидуально. Конечно же, наиболее благоприятным вариантом будет предварительная проверка, чтобы избежать таких сложностей.

Однако если Вы все же приобрели земельный участок с обременениями, то Вам необходимо:

• Внимательно изучить документацию по правовым отношениям между собственником, которым теперь являетесь Вы, и другой стороной;
• Запросить полную информацию о данном земельном участке в Росреестре;
• Получить консультацию у юриста относительно имеющейся информации.

На нашем сайте Вы можете получить юридическую консультацию совершенно бесплатно. Если Вы хотите решить проблемы с обременением земельного участка, оценить возможные выгоды и риски, связанные с его приобретением, и в целом сориентироваться в действиях, то наши специалисты готовы помочь Вам прямо сейчас. Вы также можете заказать звонок в удобное Вам время. И помните – хорошая юридическая поддержка является практически гарантией успеха.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.