Как сменить вид разрешенного использования земельного участка

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

2 способа изменения разрешенного вида использования земельного участка

Когда возникает необходимость смены вида разрешенного использования земельного участка, у землевладельцев появляются трудности не только с осуществлением этой процедуры, но и с пониманием самого термина. Многие путают виды использования с категориями, которые на деле обозначают совершенно разные вещи. Для чего нужно классифицировать земельные участки, как происходит смена вида использования?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Категории земельных участков и виды разрешенного использования

Согласно нормативным актам нашей страны, каждый земельный участок подлежит обязательной классификации и должен использоваться только согласно присвоенной ему категорией. Это необходимо для определения статуса объекта и защиты некоторых площадей от нерационального или незаконного использования – особо охраняемые, лесные фонды и т. п.

Категорий земель всего 7 – водный и лесной фонд, запаса, с/х назначения, населенных пунктов, особо охраняемые (границы), а также промышленности, энергетики и т. п.

Помимо основной категории, земельному участку присваивается вид использования, определяющий какую именно деятельность, разрешается выполнять на конкретном участке земли.

Виды разрешенного использования земли

Видов использования земли достаточно много и даже может показаться, что они похожи, хотя на деле имеют принципиальные различия.

Так, на участке под индивидуальное жилищное строительство не удастся просто разбить сад, понадобится его застроить. Тогда, как на участке, предназначенного для садоводства, можно возвести домик, засадить огород, но зарегистрироваться на нем не получится.

Сельскохозяйственное использование включает:

животноводство;
выращивание лекарственных культур;
пчеловодство;
выращивание зерновых культур;
рыбоводство;
растениеводство;
звероводство;
размещение гаражей, ангаров, ремонтных станций для с/х техники, водонапорных башен и т.п.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком: что это такое и как переоформить земельный участок в собственность — читайте по ссылке.

Схема: Основные способы использования различных видов земельных участков.

Жилая застройка подразумевает размещение:

зданий, использующихся для проживания людей;
передвижного жилья;
малоэтажных застроек;
средне этажных застроек;
высотных застроек;
гаражей.

Помимо перечисленных видов использования существует еще 9, каждый из которых включает по несколько подвидов.

Причем этот вид может быть одинаков для нескольких категорий земель. Так, и на земле населенного пункта, и на землях с/х типа может быть разрешено подсобное хозяйство.

Изменение категории или вида разрешенного использования чаще происходят с землями, находящимися в частном владении, которые обычно используются для с/х производства, садоводство, индивидуального жилищного и дачного строительства.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Собственник земельного участка при возникновении желания изменения вида разрешенного использования земли, может обратиться с заявлением в местную администрацию. Ходатайство потребуется подкрепить пакетом документов, перечень которых можно уточнить в земельном комитете.

Основной набор документов:

кадастровый паспорт и правоустанавливающие бумаги на землю;
документы, удостоверяющие личность собственника.

Собирая необходимый пакет документов, важно внимательно проверять все реквизиты и данные, поскольку даже одна опечатка или ошибка способна прервать процедуру.

В течение последующих 45 дней с момента направления обращения и пакета документов, сотрудники администрации вправе рассматривать дело. Не позднее чем через 2 месяца будет объявлено решение об отказе либо одобрении ходатайства. Расходы, связанные с проведением изменения несет владелец участка.

Узнать, что такое дарственная на землю и как правильно оформить договор дарения земельного участка, вы можете тут.

Отказ в изменении может быть получен если:

предоставлены неверные документы;
выяснится, что планируется использовать участок по нецелевому назначению.

В случае отказа можно обжаловать решение администрации в суде. И при успешном исходе, потребуется обратиться в государственный кадастр для внесения изменений в реестр.

Смена категории земельного участка: необходимые документы

Для осуществления этой процедуры необходимо предоставить в администрацию следующие виды документов:

согласие собственника на смену категории;
копия паспорта;
выписка из ГКН, а также из ЕГРП;
ходатайство.

В последнем следует освятить причину перевода земли в другую категорию с обязательным указанием нынешней и желаемой категории, правообладателя и кадастрового номера участка.

Как правильно оформить согласие супруга на продажу недвижимости и в каких случаях получение такого согласия обязательно, вы можете узнать здесь.

Изменение целевого назначения земельного участка: суть процедуры

Если перевода из одной категории в другую не требуется, алгоритм действий немного другой.

Изменение целевого назначения земельного участка — более простой вариант, однако, стоит понимать, что в этом случае изменить вид можно только в пределах одной категории, тогда как в выше описанной ситуации можно приобрести любой вид разрешенного использования.

В земельном комитете следует уточнить список требующихся документов и направить их в орган местного самоуправления.
После глава администрации должен провести публичные слушания граждан, проживающих рядом с вашей землей. После мероприятия принимается окончательное решение о смене вида использования земли на основании полученной информации.
В случае положительного решения землевладелец получит новый кадастровый план и свидетельство с измененным видом разрешенного использования.

Ответственность за расходы, понесенные в результате проведения мероприятия, ложится на собственника участка.

Образец согласия на перевод земельного участка из одной категории в другую.

Условно разрешенный вид использования земельного участка: что это такое?

Примеры таких видов использования участков земли:

больницы;
бассейны;
станции скорой помощи;
конторы;
офисы;
спортивные залы и т. п.

При условно разрешенном виде использования земельного участка процедура получения разрешения включает несколько шагов:

Собственник участка должен направить заявление в специальную комиссию в составе местных органов управления.
Сотрудники администрации проводят публичные слушания, и на основе результатов готовят заключение.
На основании заключения делаются рекомендации о подтверждении разрешения либо отказе с описанием причин.
В случае одобрительного решения делается отметка в государственном кадастре.

Как оформить завещание на дом и земельный участок и какие документы для этого потребуются — читайте в статье по ссылке.

Образец постановления об уточнении разрешенного использования земельного участка.

Смена разрешенного вида использования земельного участка: когда может потребоваться?

Поскольку земельный участок нельзя использовать не по назначению, встает вопрос о смене этого самого назначения. Ситуации, когда может потребоваться смена разрешенного вида использования земельного участка:

возведение жилых домов на земле с/х назначения;
увеличение дохода с продажи земли (каждый вид имеется свою цену);
постройка дома или производственного здания на подсобном участке и др.

За несоответствие деятельности производимой на участке от той, что указана в документах, предусмотрен серьезный штраф либо гражданско-правовые последствия (к примеру, расторжение арендного договора).

Какое должно быть расстояние от дома до границы участка, а также до других объектов при постройке, вы можете прочесть в этой статье.

Денежное наказание предусматривает уплату землевладельцем от 0,5 до 1,5% от кадастровой стоимости участка в зависимости от нарушения (постройка магазина на подсобном участке и т.п.).

Виды разрешенного использования земли присваиваются в соответствии с классификатором, и выбираются самостоятельно исходя из предусмотренных разделением территорий видов без согласований и разрешений.

Важно помнить:

поменять вид пользования можно только строго в соответствии с градостроительным регламентом;
фактическое изменение вида использования земли до вынесения положительного ответа по запросу запрещено.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка? Смотрите следующее видео с рекомендациями:

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Время чтения: 7 мин.

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – процедура, с которой легко может справиться каждый землевладелец, однако и в ней есть свои особенности и нюансы.

Мы расскажем вам, как быстро и грамотно поменять назначение земли, куда обращаться с этим вопросом и с какими документами, а также, в каких случаях требуется согласовывать будущее назначение с уполномоченными органами власти.

Смена ВРИ – это возможно?

Каждый земельный участок должен использоваться строго по своему назначению, то есть в соответствии с целями, под которые этот участок формировался, выдавался, передавался из муниципальной собственности. Например, для строительства жилого дома, под офис, магазин, обслуживание автотранспорта, производство и т. п.

При невыполнении этого условия органы земельного надзора вправе не только выписать штраф, но и отобрать землю даже у частного собственника.

Чтобы использовать участок иным способом, отличающимся от того назначения, которое содержится в документах на землю, нужно:

ознакомиться с градостроительной документацией;
выбрать подходящее назначение;
оформить под него документы.

Иными словами, существует список, из которого можно выбирать назначение для своего земельного надела.

Местные органы власти определили, какие виды разрешенного использования участков могут быть в той или иной территориальной зоне. Землевладельцам остается только подстраиваться под принятый документ или предлагать внести в него изменения.

Начнем по порядку. Чтобы изменить назначение участка, вам необходимо первым делом ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗиЗ).

Правила землепользования и застройки

ПЗиЗ разрабатываются в целях реализации Генерального плана развития города. Ими устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, в них содержатся данные о правилах применения этого документа и порядке внесения изменений в него же (ст. 30 ГрК РФ).

Ваш участок принадлежит к одной из территориальных зон, определенных зонированием территории, в отношении которой либо утвержден градостроительный регламент, либо не утвержден.

Перечень разрешенных назначений, допустимых для применения внутри одной зоны, делится на три вида, установленные ст. 37 ГрК РФ:

основные;
условно-разрешенные;
вспомогательные.

Ответ на вопрос, как изменить вид разрешенного использования, зависит от того, к какому типу относится выбранное вами назначение.

Скачать для просмотра и печати:

Как изменить назначение участка

Основной вид разрешенного использования

Если назначение, необходимое вам, относится к основному ВРИ, то вы можете выбрать его для своего участка просто по заявлению, не согласовывая свой выбор ни с какими инстанциями.

Читать еще: Как установить автономное отопление в многоквартирном доме

Порядок действий собственника участка при изменении вида разрешенного использования:

подаете заявление в Росреестр о замене ВРИ;
получаете уведомление о том, что назначение участка изменено.

Подавать заявку можно любым подходящим вам способом: через портал Росреестра в электронной форме, Госуслуги либо лично через любое отделение МФЦ. Госпошлина не оплачивается.

Насчет формы заявления также переживать не придется – его заполняет сотрудник МФЦ.

Если владельцев несколько, то все они одновременно должны явиться в МФЦ и подписать заявление о смене назначения.

Документы, необходимые для подачи заявления на смену ВРИ через МФЦ:

паспорт собственника;
нотариальная доверенность с полномочиями на смену ВРИ, если интересы собственника представляет доверенное лицо, паспорт представителя;
правовой документ на участок;
выписка из ПЗиЗ (необязательно);
если собственником участка является юридическое лицо, руководителю необходимо предоставить документ, на основании которого он вступил в должность.

Назначение, указанное в заявлении, должно точь-в-точь совпадать с формулировкой из ПЗиЗ.

Установка вспомогательного ВРИ

Отдельно вспомогательное назначение выбирать нельзя, а только как дополнение к основному или условно-разрешенному.

Выбор условно-разрешенного назначения

Все способы использования земли, относящиеся, согласно градостроительному регламенту, к условно-разрешенному списку, получится применить только с согласия с уполномоченными госструктурами.

Процесс начнется с вашего заявления в Комитет по градостроительству и архитектуре. Практически во всех городах РФ такие обращения принимает комиссия комитета, чаще всего они работают при городской администрации.

Уполномоченный орган организует публичные слушания, подготавливает заключение о результатах процедуры, затем оформляет рекомендации – в них указывает, допустимо или нет устанавливать участку испрашиваемое назначение.

Постановление главы города об утверждении условно-разрешенного ВРИ или об отказе в нем завершает процедуру перевода.

Отрицательное решение можно обжаловать в суде.

Подробнее о выборе условного назначения читайте в нашей статье.

Воспользуйтесь бесплатной консультацией, если у вас имеются вопросы по установлению условного ВРИ.

Где взять информацию о разрешенных назначениях для земельных участков

Есть несколько способов выяснить, в какой зоне находится интересующий вас участок.

Через интернет, на сайте уполномоченной организации. Если вы уверенный пользователь интернета и хорошо ориентируетесь в карте города, вам не составит труда выяснить зону, допустимые назначения и предельные размеры интересующего вас участка. Это можно сделать в течение нескольких минут, не теряя время на получения официального документа.
Заказать выписку из ПЗиЗ. Запросить такую выписку можно через личный кабинет Госуслуг или через любое отделение МФЦ. Для оформления заявки не требуются документы, но следует знать кадастровый номер интересующего вас участка. Этот способ не такой быстрый, но зато идеально подходит тем, кто хочет получить официальные сведения ИСОГД о зоне расположения участка или не может найти нужные данные самостоятельно.
Обратиться за консультацией к юристу, который предоставит вам всю необходимую информацию.

Как пользоваться ПЗиЗ – разбираем на конкретном примере

Предположим, некий предприниматель захотел открыть собственный спортклуб. Помещение есть, однако, существующее назначение земли не соответствует будущему виду использования. Сначала необходимо выяснить, к какой территориальной зоне относится участок и какие назначения земли предусмотрены для этой зоны.

Ниже приводим фрагмент выписки из ПЗиЗ одного из городов РФ. Имеющийся в распоряжении предпринимателя участок попал в зону общегородского центра второго типа (Ц-2).

Спортивные объекты предусмотрены в качестве основных объектов, которые могут располагаться в данной зоне.

Это означает, что собственнику земельного надела необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ, портал Госуслуг – при наличии электронной подписи) для перевода ВРИ в соответствие с правилами.

Срок рассмотрения заявки займет около 5-7 дней.

По окончании этого времени в ЕГРН будут внесены изменения.

При желании открыть боулинг, а не спортклуб, предпринимателю понадобится разрешение от органов архитектуры и градостроительства, так как это назначение является условно-разрешенным. Сначала нужно провести публичные слушания в установленном законом порядке, а потом, при наличии положительного решения органов власти, вносить изменения в ЕГРН.

Если в данной территориальной зоне нет того ВРИ, которое вам требуется, придется либо подыскать участок в другой зоне, в которой допустимо устанавливать выбранное назначение, либо предложить внести изменения в градостроительный регламент.

Не всегда назначение участка должно содержать строгую конкретику, встречаются более обобщенные формулировки: «для размещения нестационарных объектов», или даже «для иных видов использования, характерных для земель населенных пунктов».

Помимо назначений, следует обратить внимание на предельные размеры земельного участка, параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС, также указанные в выписке из ПЗиЗ. Ниже показано, как выглядит полный фрагмент выписки из ПЗиЗ для одной из терзон.

Внесение изменений в градостроительный регламент

Если нужного вам назначения не предусмотрено правилами, вы вправе инициировать рассмотрение вопроса об их изменении.

У этого действия также существует определенный порядок.

Вы можете в уполномоченную структуру направить следующие предложения:

об изменении границ территориальной зоны;
об изменении основных, вспомогательных и условно-разрешенных видов в пределах конкретной зоны;
установлении или изменении предельных размеров.

Услуга бесплатная, но к заявлению необходимо приложить:

пояснительную записку о планируемом использовании территории;
лист карты градостроительного зонирования с обозначением изменений;
ситуационный план, на котором отображаются границы территории, в которые надлежит внести новые сведения.

В итоге комиссия либо подготавливает проект на внесение изменений в ПЗиЗ, либо письмо об отклонении вашего предложения с причиной отказа. Срок рассмотрения не больше 2 месяцев. Отрицательное решение возможно обжаловать в суде.

В Москве подавать заявление на внесение изменений в ПЗиЗ можно через портал Госуслуг, подписывая его электронной подписью заявителя.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Виды разрешенного использования земли

Если посмотреть в свидетельство о праве на участок или выписку из ЕГРН, можно увидеть там и категорию земли, и ее назначение. Земельный кодекс РФ выделяет 7 земельных категорий (сельхозназначения, населенных пунктов, жилые зоны и пр.), каждая из которых, в свою очередь, может делиться на виды разрешенного использования.

Так, земли сельхозназначения могут использоваться:

для фермерской деятельности;
рыбоводства;
огородничества;
садоводства;
развития личного хозяйства.

Земли населенных пунктов могут делиться на такие виды использования, как:

жилые зоны;
производственные;
общественно-деловые;
зоны специального назначения и другие.

Жилые зоны тоже имеют градацию. В них включаются зоны застройки:

индивидуальными жилыми домами;
жилыми малоэтажными домами;
жилыми среднеэтажными домами;
жилыми многоэтажными домами;
другими жилыми постройками.

В частном обороте находятся преимущественно земли населенных пунктов и сельхозназначения, поэтому они чаще всего и претерпевают изменения категории либо вида разрешенного использования.

Зачем менять назначение земли

Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:

заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
застроить участок сельхозназначения жилыми домами.

Если не произвести изменения разрешенного использования земельного участка, но в то же время использовать его не по назначению, можно оказаться привлеченным к административной ответственности. Наказанием за это может быть, в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ, штраф в размере:

до 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тысяч рублей — за нецелевое использование земли (например, на приусадебном участке построен магазин);
до половины процента кадастровой стоимости участка, но не меньше 3 тысяч рублей — за неведение сельхоздеятельности на предназначенном для этого участке (например, пашня давно не используется);
до полутора процентов кадастровой стоимости участка, но не меньше 20 тысяч рублей — за то, что на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, ничего не строится.

Порядок проведения изменения

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка установлен Земельным кодексом в ст. 8. По правилам этой статьи решение о смене категории или вида разрешенного использования участка принимается местной администрацией, которая наделена такими полномочиями.

Если в вашей местной администрации есть земельный комитет, то обращаться нужно именно туда. Если нет, то искать его нужно в районной, городской или областной администрации. Сейчас у каждой администрации есть официальный сайт, поэтому основную информацию можно получить не выходя из дома.

В любом случае перед тем, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, нужно уточнить список документов, необходимых для этого, так как перечень документов, требования к ним и градостроительные регламенты разрабатываются каждой администрацией самостоятельно.

Процедура изменения вида использования может пойти как с изменением категории земель, так и без такового. Изменение категории обязательно потребуется, если категория вашего участка не может иметь вида использования, который вы хотите применять к нему. Например, не получится на земле сельхозназначения построить многоэтажку, так как она должна быть расположена в жилой зоне населенного пункта, следовательно, участок должен принадлежать к землям населенных пунктов.

Изменение категории участка

Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.

Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:

кадастровый номер участка;
действующую и предполагаемую категорию участка;
мотивы перевода;
сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).

К ходатайству обязательно прикладываются:

выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.

Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.

Читать еще: Как забрать долю в доме

Акт о переводе участка в другую категорию должен быть вам выдан не позднее чем через 2 месяца после дня подачи ходатайства с приложенными документами. Если вам откажут в переводе необоснованно, то смело обращайтесь в суд и обжалуйте отказ (в порядке, предусмотренном КАС РФ).

Изменение целевого назначения

А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?

Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.

Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.

Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.

На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.

Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.

Если отказали в смене ВРИ

В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:

Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Процедура досудебного обжалования устанавливается административным регламентом предоставления данной услуги. Указанный документ принимается муниципальным или государственным органом власти, уполномоченным на оказание данной услуги.

Условно разрешенное использование

Разрешенное использование участков может быть 3 видов:

основное;
условно разрешенное;
вспомогательное.

Условно разрешенное пользование землей отличается от основного тем, что его выбор требует согласования, в то время как для основного согласования не требуется. Примером такого использования может быть расположение офисного здания на участке или временного торгового киоска.

Для предоставления такого вида использования земельного участка ст. 39 Градостроительного кодекса установлен следующий порядок:

Собственник подает в комиссию земельного комитета заявление о предоставлении условно разрешенного вида использования земли.
В соответствии с уставом района (города) проводятся публичные слушания по этому вопросу.
Участники слушаний представляют комиссии свои предложения и замечания.
Глава администрации муниципалитета с учетом результатов слушаний принимает решение по заявлению. Если решение принято не в вашу пользу, вы имеете право оспорить его в суде.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Земля».

Как изменить разрешенное использование земельного участка

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Не все земельные богатства России могут использоваться для одинаковых целей. Существует определенный показатель, отражающий все доступные варианты, которые собственник может реализовывать на земле: строить частный или многоквартирный дом, заниматься фермерством или завести личное хозяйство. Но в некоторых ситуациях владельцы могут инициировать процедуру изменение разрешенного использования земельного участка.

Понятие и основные виды

То как можно использовать земельный участок — не просто желание владельца, а особый юридический статус, присваиваемый наделу на этапе государственного учета. Все виды разрешенного использования (ВРИ) российских земель собраны в специальном классификаторе. В нем подробно описаны все виды деятельности, которую можно производить на земле:

Сельскохозяйственная – включает в себя 18 различных вариантов использования. На делянках с таким ВРИ можно заниматься любыми видами сельскохозяйственной деятельности: садоводство, животноводство, разведение пчел и т.д.
Жилая застройка – земли, подходящие для возведения жилых зданий различного уровня сложности и вместительности.
Предпринимательство – приобретая землю с таким ВРИ, собственник может безо всяких опасений построить на ней магазин, завод, автомастерскую или другое здание, используемое в коммерческих целях.
Отдых – название ВРИ говорит само за себя, поэтому на таких наделах можно создавать парки аттракционов и развлечений, мест для пикников и проведения спортивных мероприятий.
Общественное использование объектов капстроительства – участки, которые используются для строительства общественно важных объектов, необходимых для удовлетворения потребностей граждан (школы, детские сады, больницы и т.д.) и прочее.

Важно! Всего в классификаторе земель представлено 12 категорий ВРИ, в каждой из которых имеются дополнительные направления деятельности. Все они обозначены специальными цифровыми кодами, которые в обязательном порядке указываются в технической документации объекта недвижимости.

Как изменить разрешенное использование земельного участка

Причины, по которым граждане решаются инициировать процедуру изменения ВРИ, могут быть разными. Но среди простых россиян, не имеющих отношения к бизнесу или промышленности, самыми распространенными являются следующие:

Собственники сельскохозяйственных земель желают изменить ее статус для того, чтобы можно было вести жилое строительство на этой территории.
Выгодно продать, находящиеся во владении сотки или гектары – если после изменения надел получи статус земель населенного пункта, цена на объект недвижимости может увеличиться в несколько раз (в зависимости от региона или конкретного населенного пункта).
Получить возможность заниматься бизнесом на собственной земле (например, построить магазин, автосервис, салон красоты и т.д.).

Совет! Использование земельного участка не по назначению чревато для собственника наложением административного взыскания в виде крупного денежного штрафа: от 20000 до 50000 рублей для физических лиц и от 200000 до 400000 рублей для юридических. Кроме того, решением суда владельца могут лишить земельного участка или досрочно расторгнуть договор аренды.

Процедура смены разрешенного использования земельного участка должна проходить по определенному регламенту, прописанному в Земельном кодексе РФ. Решение о возможности изменения статуса и целевого использования надела принимается администрацией населенного пункта или муниципалитетом.

Алгоритм действий собственника или арендатора

Прежде чем инициировать процедуру смены статуса земли, необходимо получить документальное свидетельство того, каким образом конкретный надел может быть использован, то есть сведения о обо всех ВРИ (основные, дополнительные, условные). Данная информация содержится в следующих нормативных актах:

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Градостроительные регламенты.
Карты зонирования.

Дальнейшие действия собственника или арендатора должны выглядеть следующим образом:

Написание заявления в земельный комитет органов местного самоуправления. Это документ составляется в свободной форме с указанием категории, к которой относится надел, и в какую нужно его перевинти, кадастровый номер участка и основания для перевода.
Рассмотрение запроса. Представители местных властей проверяют представленные бумаги на аутентичность и достоверность, а также изучают возможность перевода земли из одной категории в другую. В некоторых случаях проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Эта необходимость обусловлена тем, что смена вида разрешенного использования коснется не одного участка, а определенной территориальной зоны.
Ознакомление заявителя с принятым решением. Вне зависимости от того, какой вердикт вынес земельный комитет, заявитель уведомляется должным образом. На адрес, указанный в заявлении направляется письмо, в котором содержится решение, а также его обоснование.

В зависимости от того, какой ответ получил заявитель, дальнейшие действия могут выглядеть так:

При отказе. Если, по мнению собственника или арендатора решение является необоснованным и нарушены его права, можно обратиться в суд. Для этого потребуется еще раз подготовить все необходимые документы, имеющие отношение к земле, а также грамотно составить исковое заявление. В качестве ответчика будет выступать администрация или муниципалитет.
При одобрении заявления. Если запрос гражданина может быть удовлетворен, вносятся все требуемые коррективы в кадастровые документы и государственную базу недвижимости. На руки заявитель получает акт о переводе земли из одной категории в другую и изменении ВРИ.

Интересно! На рассмотрение заявлений граждан и принятие решения комитету отводится срок в 3 месяца. После этого в течение 2 недель представители местных властей обязаны уведомить заявителя о решении, принятом по запросу.

Необходимые документы

При смене ВРИ участка, основополагающее значение имеет представленная комиссии документация. Отсутствие или недействительность необходимого документа по сроку действия могут стать причиной для отказа. В перечень бумаг, которые потребуется предоставить в земельный комитет, входят следующие:

паспорт и СНИЛС заявителя;
документы, определяющие право собственности или иные основания для подачи подобного заявления (например, договор аренды иди доверенность на представление интересов владельца);
бумаги из государственного кадастра на конкретный объект недвижимости;
выписка из ЕГРН.

Полезно! Если запрос на смену ВРИ подает арендатор, необходимо предварительно заручиться согласием собственника и предоставить комиссии его письменное разрешение на изменение целевого использования участка.

Изменение целевого использования земли — длительная и сложная процедура. Но при должном отношении и неукоснительном соблюдении установленного регламента можно получить желаемый результат.

Как изменить вид использования земельного участка 2019

Особенности Классификатора ВРИ земельных участков.

в описании вида разрешённого использования указывается допустимая деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ
классификатор не различает ни категории земель, ни основные, вспомогательные или условные виды разрешённого использования участков
не всегда название ВРИ земельного участка, указанного в существующих на него документах или выбранного из перечней основных и условно разрешённых видов, указанных в ПЗЗ, соответствует ВРИ по Классификатору.

Читать еще: Как построить индивидуальный жилой дом

В Классификаторе можно найти самый подходящий вариант. Виды использования в нём описаны подробно. Они включают вспомогательные виды деятельности, для которых не требуется установление ВРИ:

вид «жилищное строительство» обеспечивает разведение плодовых и декоративных растений, но только при наличии на земельном участке жилого строения, а не вместо него
любому виду разрешённого использования присуща возможность размещения, например, линии электропередач, водопровода, линии связи и других подобных объектов, опять-таки, возводимых только совместно с основным объектом, но не отдельно него

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

Порядок решения вопроса зависит от ряда обстоятельств:

действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
установлены или нет градостроительные регламенты
в какой группе видов использования (основных, условно разрешённых или вспомогательных), указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка

Изменение ВРИ будет производиться простым образом и без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.

В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться публичные слушания.

Слушания организуются муниципалитетом после получения заявления от собственника или правообладателя участка, подготовки ими необходимых материалов (планировочных обоснований) и прохождения всех процедурных этапов.

Итог слушаний — выпуск постановления муниципалитета об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору. Постановление служит правовой основой, позволяющей Росресстру, на основе предоставления всех материалов по изменению ВРИ, внести в кадастровый учёт новые сведения об участке.

В общественных публичных слушанях принимают участие жители муниципального образования. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний. Этот факт будет отражён в итоговом решении муниципалитета в виде письменного отказа на поданное собственником или правообладателем заявление.

Причины и условия внесения изменений

Если владелец ЗУ не переоформлял, но ему требуется произвести перевод вида разрешенного использования земельного участка – следует действовать в соответствии с указанным ниже алгоритмом. Однако следует учитывать, что согласие административного органа предоставляется только по его усмотрению, при комиссионном рассмотрении и принятии решения большинством голосов.

Основными причинами изменения вида использования земельного участка могут служить потребность в расширении прав владельца ЗУ. Например, при обозначенном регламенте на возведённое жилое строение, заказчик планирует строительство культурно-спортивного комплекса. Либо планируется место для парковки, которая будет использоваться в коммерческих целях.

При условии очевидной пользы для граждан, которую следует отразить в заявлении, согласие комиссии может быть получено. Так же к числу необходимых условий относится сохранение планируемого порядка в зоне застройки, отсутствие нарушений общего архитектурного контекста.

Если речь идёт о землях сельскохозяйственного и промышленного назначения, окружающий ландшафт и плодородие почв не должны пострадать. Так же учитывается соблюдение противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм при переводе разрешенного использования земельного участка.

Декларация

К заявлению прилагается заполненная декларация о смене разрешенного использования земельного участка. Она, как и заявление, составляется в свободной форме.

Вносимые сведения частично повторяются. Но декларация выполняет иную функцию.

Заявление является запросом на рассмотрение смены разрешенного использования земельного участка, а декларация утверждает готовность заявителя на регистрацию разрешения внесения изменений в кадастровые записи Росреестра, после утверждения таковых специальной комиссией.

Поэтому, кроме указанных сведений об участке и его собственнике, здесь требуется внести формулировку с просьбой о передаче сведений об изменении разрешённого использования земельного участка в регистрирующий орган населённого пункта.

Предварительно в тексте указывается просьба о замене основного вида разрешённого использования на условно разрешённый, с указанием причин. В завершение так же ставится дата и подпись заявителя.

1. Уточнить градостроительные регламенты территориальной зоны

Подготовка к решению задачи по изменению ВРИ начинается с выяснения градостроительных регламентов.

Способ №1

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление:

о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера
о предоставлении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или справку о зонировании террритории, на которой находится участок

Способ №2

Нужно изучить графические материалы ПЗЗ:

генеральный план муниципального образования
схема градостроительного зонирования

На чертежах плана и схемы территориальные зоны раскрашены в разные цвета. Они наглядно показывают границы зон. В экспликациях к графическим материалам даются сведения о видах использования участков.

2. Узнать допустимые виды разрешённого использования участков для территориальной зоны

Все возможные виды использования участков, расположенных внутри территориальной зоны скомплектованы в 3 группы:

основные, объединяющие главные (базовые) ВРИ
условно разрешённые, назначаемые при изменении ВРИ по результатам публичных слушаний
вспомогательные, не являющиеся преимущественными для территориальной зоны, а лишь дополнительными к основным и условно разрешённым видам использования

Разрешённый вид использования земельного участка — один из параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, к которой относится участок. Градостроительные регламенты описываются в текстовой части ПЗЗ.

Так, на сайте Рыбинского муниципального района в Ярославской области указаны ПЗЗ всех поселений, входящих в этот район. Возьмём в качестве примера ПЗЗ Арефинского СП. Кликнув по ссылке Правила землепользования и застройки, откроем эту страницу. На ней показаны:

решение совета депутатов
тестовая часть ПЗЗ Арефинского сельского поселения

Рассмотрим тестовую часть ПЗЗ. Бегло перелистывая раздел , последовательно находим:

Часть 2. Градостроительные регламенты на территории Арефинского сельского поселениястатья 40 Виды и состав территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования Арефинского сельского поселения — в ней перечисляются все установленные поселении территоиальные зоны

Далее, начиная со статьи 41 и по статью 50, находим градостроительные регламенты, действующие в каждой территориальной зоне. В градрегламентах прописан состав основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ земельных участков, а также указано, что можно строить на участках и при выполнении каких условий.

Особенности Классификатора ВРИ земельных участков

в описании вида разрешённого использования указывается допустимая деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ
классификатор не различает ни категории земель, ни основные, вспомогательные или условные виды разрешённого использования участков
не всегда название ВРИ земельного участка, указанного в существующих на него документах или выбранного из перечней основных и условно разрешённых видов, указанных в ПЗЗ, соответствует ВРИ по Классификатору.

вид «жилищное строительство» обеспечивает разведение плодовых и декоративных растений, но только при наличии на земельном участке жилого строения, а не вместо него
любому виду разрешённого использования присуща возможность размещения, например, линии электропередач, водопровода, линии связи и других подобных объектов, опять-таки, возводимых только совместно с основным объектом, но не отдельно него

Зачем менять вид разрешенного использования земельного участка

Государственные органы распределили все территории и земли в их пределах по соответствующим категориям землепользования и видам разрешенной деятельности по эксплуатации земельных участков для того, чтобы все земли применялись строго по целевому назначению, а эффективность применения земельного ресурса страны выросла.

Существуют случаи, когда собственнику земли выгодно осуществить смену ВРИ участка, изучите их:

Если есть возможность перевести землю из любого действующего ВРИ в категорию земель поселения, то потом перепродать такую землю выгодно;
Применить собственную землю под оборудование производственного процесса для изготовления и реализации продукции;
Возвести многоэтажное жилое помещение с последующей продажей жилья;
На территории для сельскохозяйственной деятельности возвести множество жилых домов, сформировать поселение.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков 2020

Порядок изменения вида использования земельного участка

После рассмотрения поданного землевладельцем или его доверенными лицами заявления, глава администрации принимает решение об удовлетворении или отказе в изменении ВРИ. Чтобы получить решение, необходимо явиться в администрацию и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ выдаются только в письменной форме. Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2020 году

«С 1 января 2020 года во всех муниципальных образованиях Московской области утверждены правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ). Теперь территория муниципальных образований разбита на территориальные зоны, для каждой из которых предусмотрены определенные виды разрешенного использования. Это означает, что поменять вид разрешенного использования возможно лишь на тот, который утвержден для соответствующей территории в рамках ПЗЗ», — сообщил Андрей Аверкиев, министр имущественных отношений Московской области.