Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Перепланировка в квартире — процесс не только трудоемкий, но и требующий определенного знания законодательства. Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально. Многие, однако, решаются провести перепланировку на свой страх и риск без ее предварительного согласования. Но и в таком случае еще не поздно стать законопослушным гражданином — для этого все произведенные изменения необходимо узаконить.
Чем же отличается согласование от узаконивания? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.
Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.
Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.
На заметку
Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.
Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.
Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.
Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.
Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.
Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.
После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.
Шаг второй: получаем техническое заключение
Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.
Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.
При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве, например, таковым является ГБУ «Экспертный Центр».
Шаг третий: подаем документы в МЖИ
После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки [1] , правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.
После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.
Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.
Шаг четвертый: получаем новый план БТИ
Заключительным этапом узаконивания перепланировки является оформление нового плана БТИ. После того как владелец квартиры получит акт о завершенном переустройстве, он должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отражены все произведенные изменения. Если по каким-то причинам на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, то необходимо вызвать техника для обмеров помещения. В этом случае госпошлина составит примерно 10 000 рублей и процесс займет не менее трех недель. Если же такой план БТИ у владельца квартиры имеется, то ситуация упрощается: услуги техника не понадобятся, собственник квартиры при предъявлении акта о проведенном переустройстве просто получит новый план БТИ, где красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. При этом за новый план придется уплатить около 2000 рублей, а займет его оформление около недели.
Как показывает практика, самостоятельное узаконивание перепланировки — процесс довольно трудоемкий и длительный. И, кстати, далеко не всегда самый дешевый. Незнание тонкостей законодательства и согласования документов может привести к существенному увеличению не только сроков процедуры, но и ее стоимости.
Кто может помочь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве?
Ответить на этот важный вопрос мы попросили руководителя отдела согласования перепланировок компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» Дмитрия Алексеевича Замятина.
«Я советую тем, кто хочет узаконить уже проведенную перепланировку, не тратить время и силы на самостоятельные действия. Это может быть выгодно только в том случае, если преобразования были незначительными. Если же перепланировка более глобальная, особенно с затрагиванием несущих конструкций, самостоятельно узаконить ее быстро и дешево не удастся — собственник просто погрязнет в юридических и административных вопросах.
Рекомендую обращаться к специалистам-посредникам, причем стоит выбирать такую фирму, которая сможет взять на себя все хлопоты — от сбора документов до получения плана БТИ.
Жителям Москвы могут оказать помощь в нашей компании «Архитектурно-проектная мастерская №1». Мы производим узаконивание перепланировки под ключ. Для этого клиенту понадобится только предоставить нам документы БТИ на квартиру, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и доступ в помещение для проведения обмеров. Работа начинается с бесплатной консультации, в ходе которой определяется масштаб проблемы, возможности ее решения и делается приблизительный расчет стоимости. Затем на объект выезжает специалист компании для проведения обмеров. На этом же этапе заключается и договор с клиентом. Мы сами проводим все необходимые работы по согласованию, собираем документы для подачи в Мосжилинспекцию. Наше преимущество — наличие собственного проектного отдела. Это дает возможность быстро и без лишних затрат подготавливать всю обязательную документацию и вносить необходимые корректировки.
Исходя из своих финансовых возможностей, клиент может выбрать один из трех пакетов услуг:
разработка всей необходимой документации;
разработка документации плюс консультирование;
узаконивание перепланировки под ключ.
Оплата работ производится только после получения положительного ответа об узаконивании перепланировки».
P. S. Компания «АПМ-1» работает на основании допуска СРО № 1049 от 7 октября 2016 года, выданного Ассоциацией «Единое объединение проектировщиков по Ленинградской области и Северо-Западу» [2] .
Как сделать перепланировку в квартире по закону?
Желая сделать квартиру просторнее и комфортнее, собственники выполняют перепланировку и переустройство помещения, даже не подозревая, что некоторые изменения запрещены. Что такое перепланировка и переустройство, какие виды работ нужно согласовывать с надзорными органами и как это сделать, а также какая перепланировка запрещена — в нашем материале.
Из этой инструкции вы узнаете:
Что такое перепланировка и чем она отличается от переустройства.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения.
Что и с кем нужно согласовывать при перепланировке квартиры.
Какие документы понадобятся для согласования перепланировки.
Чем отличается эскиз перепланировки от проекта.
Чем грозит незаконная перепланировка.
Как согласовать уже сделанную перепланировку.
Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке.
Что такое перепланировка?
Перепланировка квартиры представляет собой изменение конфигурации жилого помещения. Такие работы могут повлиять не только на квартиру, но и изменить технические характеристики дома, а значит, быть опасными для соседних квартир. Именно поэтому перепланировка требует согласования и внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, который хранится в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Перечень того, что можно считать перепланировкой, содержится в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», утвержденном Госстроем Российской Федерации. Согласно этому документу, под перепланировкой понимаются следующие действия:
перенос и разборка внутренних перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение многокомнатных квартир (когда одну квартиру перестраивают в несколько);
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
объединение малокомнатных квартир в одну;
устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов;
ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Главное правило перепланировки: она должна быть безопасной, соответствовать санитарным и строительным нормам, а также соблюдать права соседей.
Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?
С точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство — это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического и санитарно-технического оборудования. К таким работам относятся такие, как:
установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
устройство новых вентиляционных каналов;
прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.
Таким образом, переустройство помещений — это не то же самое, что перепланировка. Тем не менее оно также не должно наносить ущерб строительным и санитарным нормам дома и должно проводиться при уведомлении надзорных органов.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно. К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении. Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Какие работы по перепланировке не требуют согласования?
Некоторые работы по перепланировке и переустройству помещений никак не влияют на безопасность дома, а также не представляют угрозы для здоровья и имущества жильцов других квартир. Например, если вы решили объединить ванную и туалет, не увеличивая их общую площадь, установить или снести ненесущие перегородки или сделать в них дверные проемы (или, наоборот, заделать). Тем не менее такие работы требуют уведомления надзорных органов, причем уже после завершения переделок. Для этого необходимо вызвать в квартиру специалиста из БТИ, который оформит акт о завершении ремонта и оформит новый технический паспорт.
Какие работы нужно согласовывать?
Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом важно убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.
Когда и где согласовывать перепланировку?
Перепланировку и переустройство необходимо согласовать до начала проведения ремонтных работ. Сделать это вы можете в комитетах при архитектурных отделах районных администраций, а также в многофункциональных центрах государственных услуг (МФЦ) или онлайн (если регион предоставляет такую возможность). Например, в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция. Если все удалось согласовать, можно проводить ремонтные работы.
Какие документы понадобятся для согласования перепланировки?
Для согласования перепланировки потребуются следующие документы:
заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);
согласие всех собственников или жильцов (если жилье находится в социальном найме) на перепланировку;
документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
заключение управляющей компании о возможности согласования (если необходимо);
технический паспорт на квартиру (можно получить в БТИ);
эскиз или проект перепланировки;
заключение санитарно-эпидемиологической станции (при подаче проекта);
заключение МЧС (при подаче проекта).
Пакет документов может отличаться для разных регионов, поэтому список лучше уточнить в районных администрациях по месту проживания.
После рассмотрения заявления комиссия выносит решение и выдает документ по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». В случае положительного решения можно приступать к ремонту.
Чем отличается эскиз перепланировки от проекта?
Чтобы провести переустройство или перепланировку жилья, требуется эскиз или проект этих работ.
Если ремонтные работы никак не влияют на прочность жилого дома и его архитектурный облик и не сказываются на безопасности жильцов других квартир, для согласования нужен только эскиз. Его может изготовить сам владелец квартиры: достаточно сделать копию поэтажного плана, который прилагается к техпаспорту, нарисовать на копии планируемые изменения и выписать их списком (это можно сделать от руки). К работам, которые требуют только эскиза, относятся снос и возведение гипсокартонных перегородок, перенос радиаторов (без увеличения их количества и технических параметров), перенос раковины в пределах санузла. Ряд регионов (например, Москва) относит к таким работам и организацию одного дверного проема в несущей стене.
В более сложных случаях необходимо заказывать проект перепланировки. Однако и тут есть два варианта. Если ремонт не затрагивает несущие конструкции дома, то проект может выполнить проектная организация. При ее выборе важно обращать внимание на то, чтобы она состояла в саморегулируемой организации (СРО) — у таких компаний есть свидетельство о допуске к проектированию перепланировок и переустройств квартир.
Если ремонт затрагивает несущие конструкции дома, то проект должен выполнить сам архитектор или уполномоченная проектная организация. Например, в Москве эту функцию выполняет ГУП «МосжилНИИпроект».
При подаче проекта на согласование к нему необходимо приложить разрешение на проведение работ от санэпидемстанции и МЧС.
Что делать после окончания перепланировки?
После окончания ремонта нужно пригласить представителя БТИ, который зафиксирует проведенные работы и проверит, соответствуют ли они изменениям, указанным в эскизе или проекте. Заключение техника подается в комиссию при архитектурном отделе, которая через 45 дней выдает акт о законности работ. Его нужно принести в БТИ, которое оформляет новый техпаспорт помещения. Если во время ремонтных работ менялась площадь помещений внутри квартиры или самой квартиры, необходимо подать заявление об уточнении сведений в Росреестр (через само ведомство или МФЦ). Уточнение вносится в ЕГРН в течение 15 дней.
Какие работы по перепланировке запрещены?
Список ремонтных работ, которые запрещено проводить в квартире многоэтажного дома, очень большой. Согласно «Методическому пособию МДК 2-04.2004» не допускаются перепланировки и переустройства помещений, которые:
нарушают прочность или ведут к разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшают сохранность и внешний вид фасадов и не отвечают противопожарным требованиям к жилым зданиям;
ухудшают условия проживания жильцов дома или квартиры;
предназначены для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда.
Так, запрещено разрушать несущие стены и общие инженерные системы (канализацию, водопровод, отопление, вытяжку), поскольку это подвергает опасности весь дом. Кроме того, нельзя устраивать нежилые помещения над жилыми и делать ванную над спальней соседей снизу. Однако этот запрет не касается жителей первого этажа, поскольку под ними нет квартир.
Нельзя объединять комнату с кухней, если в ней имеется газовая плита или колонка, так как они должны находиться в помещении с плотно закрывающейся дверью. Запрещено объединять с жилым пространством балкон и лоджию, а также устанавливать на них батареи, поскольку из-за переохлаждения трубы могут лопнуть, нарушив отопление всего дома.
При уменьшении площади кухни в помещении обязательно должно оставаться окно. В квартире со свободной планировкой нельзя создавать комнату площадью меньше 9 м2 или шириной менее 2,25 м2.
Подробную информацию о том, какие работы запрещено проводить при перепланировке, можно получить в комитетах при архитектурных отделах районных администраций.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Если перепланировка или переустройство квартиры проведено без предварительного согласования, то такие изменения считаются самовольными. К ним же относится и ремонт, не соответствующий предоставленному эскизу или проекту.
Если при самовольной перепланировке были выполнены работы, не запрещенные законом (то есть БТИ разрешило бы ее провести), эти изменения можно согласовать уже постфактум. Но если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (п. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), а также вас обяжут восстановить изначальный облик квартиры. Если собственник не выполнит это требование, органы местного самоуправления могут подать на него в суд — и если выиграют дело, то владельца могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычитаются из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи. Правда, на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире. Тем не менее стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.
Как согласовать уже сделанную перепланировку?
Согласовать самовольную перепланировку можно, если работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации, входящей в СРО, — этот документ подтвердит, что проведенные работы не скажутся на конструкции дома.
В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.
Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?
Здесь все зависит от договора с банком или организацией, выдавшей ипотечный заем. Как правило, в договоре об ипотечном кредите или займе содержится информация о недопущении или разрешении проведения ряда ремонтных работ. Если запретов нет, то можно применить правила перепланировок для обычных квартир.
Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт о необходимости согласовывать перепланировку с банком. Незаконная перепланировка может привести к удешевлению жилья, а кредиторы стараются обезопасить себя от такого сценария. Также перепланировка может влиять на сумму страхования объекта недвижимости (обязательно при ипотеке), дополнительно необходимо обратиться в Вашу страховую компанию для уточнения информации.
Процесс согласования может проходить медленно, и в каждом случае он требует определенных процедур. После завершения перепланировки или переустройства кредитор может потребовать новый технический паспорт, выписку из ЕГРН, а также провести переоценку ипотечной недвижимости, в том числе в результате переоценки возможно изменение платежа за страхование объекта недвижимости.
Как получить ипотечный кредит, читайте в инструкции спроси.дом.рф
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .
Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Заявление на перепланировку.
Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
Согласованный проект перепланировки.
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
Копию проекта перепланировки квартиры.
Копию договора с проектной организацией.
Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
паспортов собственников или доверенности;
решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
нового техпаспорта.
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?
Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.
Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?
Подлежит ли легализации такое мероприятие
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.
Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:
Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.
Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:
увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
снос несущих конструкций (стен и перегородок);
уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).
Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:
объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.
Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:
Подготовка документации
Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:
написать заявление о перепланировке;
правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
решения с заключением компетентных инстанций;
технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.
Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.
Получение решения о согласовании или отказ
После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.
После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.
Обращение в суд
А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:
если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.
В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.
Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.
Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:
документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.
После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:
что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.
Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.
Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.
О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.
Жилье в ипотеке
Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.
Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:
либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.
Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.
Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.
Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.
А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.
О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.
Стоимость услуги
Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.
Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.
Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.
Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:
Как узаконить перепланировку квартиры?
Что считать перепланировкой, а что нет?
На этот вопрос отвечает жилищный кодекс России, в котором даны определения перепланировке и переустройству.
ЖК РФ Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме:
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
если вы хотите сломать перегородки или возвести новые стены – это перепланировка;
если хотите заменить газовую плиту на электрическую – это переустройство;
если надо просто переклеить обои или заменить старую сантехнику на новую без изменения ее местоположения – переделывать техпаспорт квартиры не потребуется, а значит, это не переустройство и не перепланировка.
Если у вас намечен небольшой косметический ремонт, его ни с кем согласовывать не надо. Следует, однако, учитывать время его проведения, чтобы не получать потом претензии от соседей по поводу шума. Если же предстоит провести перепланировку и (или) переустройство, приготовьтесь повозиться с получением на это разрешения. Переустройство согласовывают так же, как и перепланировку, поэтому далее для краткости будет говорить только о последней.
Законодательство (4 глава в жилищном кодексе) требует согласовывать перепланировки с органами местного самоуправления, чтобы ремонтом вы не навредили себе и соседям. А такое вполне возможно: по незнанию и неопытности.
Конкретные виды работ, относящиеся к перепланировке и переустройству, можно посмотреть в Постановлении от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Порядок согласования перепланировки в Москве подробно описан на портале mos.ru. Наша статья описывает общий порядок для жителей всех регионов страны.
Что можно менять, а что нельзя?
Не всякая перепланировка имеет право на существование.
Так, например, нельзя просто взять и снести несущую стену. Сами понимаете, почему. Нельзя перенести кухню на место жилой комнаты так, что она будет находиться над жилой комнатой соседей снизу. Есть еще целый ряд “нельзя”, закрепленный в нормативной документации.
Ориентироваться нужно на требования этих документов:
Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 “Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом”;
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные;
СП 55.1330.2016 Дома жилые одноквартирные;
СанПиН 2.1.2.2645-10 “Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях”;
ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации;
СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003;
СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88;
СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87;
Полы. Свод правил (в развитие СНиП 2.03.13-88 “Полы” и СНиП 3.04.01-87 “Изоляционные и отделочные покрытия”);
СП 63.13330.2012 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003;
СП 16.13330.2017 “Стальные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-23-81”;
СП 20.13330.2016 Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85;
СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87;
ВСН 61-89(р) Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования;
ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;
СП 51.13330.2011 Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003.
А для москвичей дополнительно:
Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
Московские государственные строительные нормы 3.01-01 Жилые здания.
Конечно, когда пойдете получать разрешение, комиссия проанализирует ваш проект на соответствие нормам. Но спокойнее, когда заранее знаешь, что все по правилам.
Обратитесь в специализированную организацию – вам оформят проект перепланировки, проверят его на соответствие и помогут согласовать.
Получаем разрешение
Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.
документ, удостоверяющий личность;
заявление о перепланировке;
проект перепланировки;
техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя – если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения – если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Сначала подготовьте проект перепланировки.
Для этого запросите в БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь в проектную организацию. Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.
У проектной организации должен быть допуск к проектным работам – она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском – в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор – все чисто.
Далее напишите заявление о перепланировке.
Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от 28.04.2005. Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.
Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации или в ближайший МФЦ. К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.
Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).
В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд и отстаивать свою позицию.
Выполняем ремонт
Когда заветная бумага с разрешением получена, пора приступать к исполнению. Теперь вы обязаны уложиться в назначенные сроки, а также сделать все точно в соответствии с утвержденным проектом. Иначе возникнут проблемы и перепланировку не примут.
Регистрируем изменения
После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.
Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).
Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.
Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.
Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.
Общее имущество: нюансы
Бывают ситуации, когда перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома. Это, например, расширение квартиры за счет тамбура, расширение балкона (да, да, балконные плиты тоже относятся к общему имуществу).
Если у вас подобный случай, и перепланировка сопряжена с присоединением части общего имущества, нужно предварительно получить согласие у всех собственников. Для этого проведите общее собрание.
Что относят к общему имуществу, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.
Необходимость 100% голосов “за” перепланировку, уменьшающую размер общего имущества, зафиксирована 40 статьей ЖК РФ.
Соответственно, когда будете согласовывать перепланировку, в отдел архитектуры вашей администрации помимо стандартных документов приложите:
протокол решения общего собрания;
реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
извещение о проведении общего собрания;
реестр вручения собственникам извещений о проведении собрания;
список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников, присутствовавших на общем собрании;
решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.
Также при приемке перепланировки должен будет присутствовать представитель УК (управляющей компании) или председатель ТСЖ (товарищества собственников жилья), в зависимости от способа управления домом.
Если не согласовывать перепланировку
Это грозит различными сложностями.
Соседи, узнавшие о вашей перепланировке, могут пожаловаться в жилищную инспекциюили в орган, осуществляющий согласование перепланировки (в администрацию города или района). Тогда вас ждет проверка, а за ней штраф и требование переделать все, как в техпаспорте. Если не выполнить этого, квартиру могут изъять и продать на торгах. Можно подать иск в суд с просьбой узаконить планировку, которая не нарушает требований законодательства. Подробно об этом читайте ниже.
Представители жилищной инспекции могут прийти с проверкой по личной инициативе. Последует штраф и предписание: вернуть все в прежнее состояние.
Если решите продавать квартиру, можете столкнуться с грамотными покупателями, которые, узнав о незаконной перепланировке, откажутся от сделки.
Если перепланировка уже была сделана, и теперь я хочу ее узаконить?
Сначала оповестите архитектурный отдел районной администрации, предоставив туда все те документы, что перечислены нами выше. Когда вы заявите о самовольно проведенной перепланировке, первым делом вас обяжут уплатить штраф. От этого никуда не деться – просто смиритесь.
Далее напишите заявление в районный суд с просьбой сохранить и узаконить перепланировку. Суд будет разбираться, действительно ли не были нарушены действующие нормы. Если все в порядке, решение будет положительным.
После этого вам останется заказать новые техпаспорт и техплан, а после получения зарегистрировать изменения – об этом мы писали выше.
Как видите, проще делать все сразу по закону, но даже если по незнанию вы перепланировали квартиру самовольно, есть возможность привести документацию в порядок.
План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза» 
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» 
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» 
Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» 
Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» 
Загрузка...
