Как работать с риэлтором при покупке квартиры?
Web555.ru

Бизнес портал

Как работать с риэлтором при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке и продаже квартиры через риэлтора или АН? Сколько стоят услуги?

В настоящее время купля-продажа жилья без посредников уходит с рынка. Подобные операции требуют серьезного и внимательного подхода, хорошего знания законов и больших затрат времени. Поэтому услуги профессионалов становятся все более востребованными.

В статье описано, как работают при продаже и покупке жилья риэлторы, что надо знать покупателю и продавцу, чтобы не избежать обмана, стоит ли продавать недвижимость через агентства, а также цены на услуги и пошаговая инструкция по заключению договора на услуги.

Что нужно знать при покупке и продаже?

Как работают конторы и риэлторы?

При обращении к риэлторам покупателю подбирают подходящую квартиру. Организовать просмотр жилья и предоставить максимальную информацию о помещении – тоже обязанность агента. Кроме того, риэлтор (или контора) организуют сопровождение сделки.

Если клиент агентства или частного риэлтора – продавец, то исполнитель услуг выставляет его жилье на продажу и сам занимается поисками покупателя. Требование сопровождать сделку также сохраняется в этом случае.

В отличие от частных риэлторов, агентства недвижимости запрашивают более высокий процент комиссионных. Но зато агентство предоставляет более широкий спектр услуг и может сотрудниать с банком, что дает ему возможность предлагать клиентам ипотечные программы с выгодными ставками.

Сколько стоит: какой процент комиссии берут?

На цену оказываемой услуги влияет ее вид, город, в котором продается или покупается недвижимость, также может повлиять цена на квартиру (как оценить стоимость жилья). Обычно процент комиссионных составляет от 1 до 8 от стоимости недвижимости.

Кто, когда и в каких случаях оплачивает услуги?

Услуги агентства оплачивает тот, кто в него обращается. Либо продавец платит процент от стоимости квартиры, получая на руки меньше, либо покупатель переплачивает этот же процент. Недобросовестные агентства могут взять двойную комиссию с обоих участников сделки.

Время оплаты обговаривают заранее. В одних случаях риэлторские услуги оплачивают после совершения сделки купли-продажи, когда передают деньги за квартиру. В других – только после того, как будут получены документы о переходе права собственности покупателю.

Стоит ли обращаться к агентским услугам?

Работа с риэлторами имеет несколько преимуществ:

  • Экономия времени. Жилье с риэлторской помощью продается быстрее.
  • Экономия денег. Несмотря на то, что клиенту придется оплачивать услугу агентства, выгода есть. Риэлторы будут стараться продать квартиру дороже: от стоимости квартиры будет зависеть оплата услуг агента.
  • Сопровождение сделки и подготовка документов. Не каждый человек способен разобраться во всех юридических тонкостях, связанных с куплей-продажей недвижимости.
  • Консультация по вопросам ипотеки.

В случаях, когда при продаже могут понадобиться дополнительные документы, выгоднее обратиться к услугам риэлтора:

  • Продажа жилья, в котором прописаны несовершеннолетние. О нюансах заключения сделки с несовершеннолетним собственником мы рассказывали здесь.
  • Продажа жилья с обременением. О купле-продаже залогового жилья читайте тут.
  • Продажа квартиры с перепланировкой.
  • При отсутствии согласия на продажу всех собственников жилья.

Советы: как выбрать агента, с чего начать?

  1. Поискать информацию и отзывы в социальных сетях, специализированных группах, сайтах.
  2. Уточнить срок работы на рынке недвижимости.
  3. Выяснить, имеется ли в компании собственная юридическая служба.
  4. Наличие в штате риэлторов с большим стажем.
  5. Участие в объединениях риэлторов. Проверить данные организации (можно в любом электронном справочнике юридических лиц).
  6. Проверить соответствие кодов ОКВЭД: деятельности агентства недвижимости соответствует код 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
  7. Узнать количество сделок. Если фирма существует 10 лет, но при этом сопровождает 1-2 сделки в год, это должно насторожить.

Какие вопросы задавать?

  • Как будет формироваться вознаграждение риэлтора, будет ли это фиксированная оплата или процентная ставка?
  • Сколько времени займет поиск покупателя или жилья?
  • Какие оптимистические и пессимистические прогнозы могут быть?
  • Какая средняя цена на кв. метр жилья вашего типа в вашем городе?
  • За какую работу должны вознаградить комиссией: за размещение в базе, за юридическое сопровождение?
  • По каким критериям агент оценивает стоимость жилья?
  • Где будет размещена информация об объекте? Будет ли он размещен на топовых позициях?

Как правильно продать и купить жилье, чтобы не обманули?

  1. Деньги за оказание услуг агентства передавать только в офисе, подтверждать факт передачи договором с печатью и подписью. Производить расчет за жилье лучше через депозитный счет. О других способах передачи денег мы писали в этой статье.

Черные риэлторские схемы и способы их избежать

  1. Агент предлагает клиенту эксклюзивный доступ к платным базам данных. Скорее всего, никаких особенных списков не существует. Из клиента просто хотят вытянуть дополнительные деньги.
  2. Ненадлежащая проверка юридической чистоты недвижимости. Риэлтор ограничивается выпиской из домовой книги, которую может получить и сам покупатель при предъявлении предварительного договора купли-продажи.
  3. Сговор риэлтора и хозяина квартиры. Может оказаться так, что агент утаит от клиента важную информацию. Например, при продаже квартиры, которая только недавно отошла в собственность наследникам, может оказаться так, что вскоре после покупки появится еще один наследник и заявит о том, что он свое согласие на продажу не давал и имеет полное право на свою долю.
  4. С клиента требуют аванс на выполнение риэлторских услуг. В этом случае агент может исчезнуть сразу после получения денег.
  5. Договор на подбор квартиры. Если человек обращается к риэлторам, чтобы приобрести недвижимость, этот пункт входит в обязанности исполнителя услуг. Дополнительного договора не требуется.
  6. Другие дополнительные услуги. Клиенту придется платить за каждый шаг риэлтора: снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатывание и подготовку тех или иных документов.
  7. Требование заплатить за оставшуюся в квартире мебель. Бывает так, что бывшие хозяева оставляют мебель по своему желанию, а агенты пытаются выдать это за отдельные бонусы.
  8. Продажа квартиры нескольким лицам. Как правило, осуществляется при продаже от застройщика.

Пошаговая инструкция по обращению за оформлением сделки

Какие документы нужны, чтобы заключить договор и что в них проверить?

От риэлтора, если он работает от фирмы, потребуется:

  1. паспорт;
  2. доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Если это частный риэлтор, он должен предоставить, кроме паспорта:

  1. документы об открытии ИП;
  2. сертификаты и дипломы об обучении.

От агентства:

  1. учредительные документы;
  2. свидетельство о государственной регистрации;
  3. свидетельство о постановке на налоговый учет.

От заказчиков:

  1. как для продавца, так и для покупателя — паспорт, ИНН или СНИЛС;
  2. только для продавца:
    • копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.);
    • разрешение органов опеки, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
    • выписка из домой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как оформить договор?

Договор с риэлтором или агентством должен включать определенные разделы:

  1. Стороны договора.
  2. Предмет договора. Здесь обозначается цель договора. При продаже квартиры дается ее описание. При покупке клиенту лучше четко сформулировать свои требования к искомому объекту.
  3. Обязательства сторон.
  4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить.
  5. Стоимость услуг и порядок расчетов. В этом пункте указывают, является сопровождение полным (сопровождение на всех этапах) или частичным (поиск покупателя и составление договора купли-продажи).
  6. Порядок расторжения договора.
  7. Ответственность сторон. Здесь указывается, какую ответственность несет фирма за срыв сделки или в случае признания сделки недействительной.

Подводные камни при составлении документа

  • Отсутствие сроков для исполнения обязательств. Бессрочность договора даст возможность риэлтору законно не торопиться с оказанием услуг, купить-продать квартиру с таким договором быстро не получится.
  • Неточные формулировки о стоимости услуг. Может оказаться так, что с клиента потребуют дополнительную оплату за некоторые виды услуг.
  • Запрет на общение с покупателем без присутствия риэлтора.
  • Запрет на обращение в другие агентства.

Требуется ли государственная регистрация и нотариальное заверение?

Договор с риэлтором или агентством не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения. Его составляют в простой письменной форме.

А вот зарегистрировать сам договор купли-продажи у нотариуса все же имеет смысл, особенно для покупателя. Это даст больше гарантий на действительность сделки. О том, нужно ли регистрировать ДКП в Росреестре, вы узнаете из отдельного материала.

Как расторгнуть соглашения: условия и основания для обеих сторон

Если риэлтор не может исполнить условия договора (найти жилье или покупателя недвижимости в обговоренные договором сроки, подготовить необходимые документы), клиент имеет право отказаться от услуг агентства недвижимости. Однако в этом случае нужно будет оплатить все фактические расходы, которые понес агент, подтвержденные документально.

Риэлтор также может в одностороннем порядке разорвать договор с клиентом. Это редко, но случается. Например, из-за того, что продавец не предоставляет возможности посмотреть квартиру.

Обращение к риэлтору может значить упростить процесс продажи или покупки жилья. Однако клиенту не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Хотите оформлять пенсию, пришло время? Весь список необходимых вам документов вы найдете здесь.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

  • неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
  • самостоятельным приобретением жилья.
  • сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств. В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д. Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Поиск риэлтора

Обратите внимание на такие нюансы:

  • Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
  • Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
  • Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
  • Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
  • Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
  • Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
  • Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
  • Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.

Личная встреча и объяснение ситуации

Пообщайтесь с маклером и подробно расскажите ему, какую квартиру желаете продать, сколько за нее получить и сколько времени отводите на поиск покупателя. Покажите риэлтору жилье, задайте все интересующие вас вопросы.

Если маклер ведет себя грубо, хамит, не желает отвечать на вопросы, лучше от такого сотрудничества отказаться. Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь.

Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность.

Заключение договора

Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге.

Важные особенности подписания договора:

  1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
  2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
  3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
  4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
  5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
  6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
  7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

И помните, что клиент может вносить правки в стандартный договор, если посчитает это нужным.

Показ квартиры

Риэлтор будет находит потенциальных покупателей и демонстрировать им жилье. Здесь желательно ваше личное присутствие. Убедитесь, что маклер умеет рекламировать продаваемый товар и отстаивать предложенную цену.

Подготовка документов

Когда покупатель найден, он вносит аванс под расписку. После этого начинается сбор документов для оформления сделки. Это довольно хлопотное дело, поэтому лучше поручить его самому маклеру. Если будут какие-то юридические проблемы, профессионал лучше во всем разберется. То, что риэлтор берет на себя оформление пакета документов, также нужно указать в договоре.

Оформление сделки и получение денег

Здесь все довольно просто. Клиенту достаточно прочитать договор купли-продажи и поставить свою подпись. Для передачи денег обычно используется арендованная банковская ячейка.

Как правильно вести себя с риэлтором при покупке квартиры

Как общаться с риэлтором при покупке квартиры, как правильно вести себя при приобретении жилья по ипотеке, если со стороны собственника работает посредник или вы наняли маклера на подбор недвижимости. Из статьи узнаете, как не быть обманутым и не попасться на манипуляции хитрых маклеров.

Вариантов, при которых вам придется учиться, правильно разговаривать с риэлтором при покупке квартиры несколько:

  • вы нанимаете маклера для подбора вам жилплощади за наличные или ипотеку;
  • со стороны продавца с вами работает посредник, который заключил с хозяином эксклюзивный договор.

Как общаться с риэлтором при покупке квартиры

Приучите маклера не тревожить вас пустыми звонками. Все должно быть четко, кратко и по существу, как в армейском подразделении. Иначе он замордует вас. Почему звонки должны раздаваться по минимуму? Потому что профессиональный агент один раз выясняет у вас потребности и все нюансы по искомому жилищу.

Вы же напротив, можете названивать ему частенько, если возникли вопросы по сделке, оформлению документов и т.д., касающиеся оказываемых им услуг. Агент должен быть всегда на связи и в готовности заполнить ваши пробелы в дебрях рынка недвижимости. Это говорит о его профессионализме и ответственному подходу к выполняемым обязанностям.

Организованные им показы не должны заставать вас врасплох, потому что назначая их посредник должен ориентироваться на вас и собственника продаваемой недвижимости, но ни в коем случае ни на собственное свободное время.

Естественно, если вы выбрали жилплощадь к покупке, маклер организует передачу аванса или задатка, в зависимости от того, что вы выберите. Т.е. организует встречу, составляет все необходимые бумаги, объясняет важные моменты, присутствует при передаче денег.

Посредник, работающий с вами по договору подряда обязан проверить «юридическую чистоту» квартиры, которую выбрали для приобретения, предупредить об имеющихся рисках. Это основная ответственность риэлтора при подборе, по этой причине многие маклеры неохотно работают на покупателя. В любом случае, если есть сомнения по документам, обращайтесь за консультацией к квалифицирующемуся на сделках с недвижимостью юристу.

Как правильно вести себя с риэлтором в «скользских» моментах

Не всегда с посредником проходит гладко, например:

  • маклер требует дополнительную оплату за какие-то справки и документы, убедитесь, что они точно необходимы;
  • посредник, работающий с продавцом пытается получить с вас плату за услуги, которые не оказывал. Это частая практика, вы нашли квартиру сами, но вас обязывают оплатить услугу. Как правильно вести себя с риэлтором при покупке квартиры в этом случае? Вы можете под любым предлогом назначить встречу с собственником, например, сказать, что хотите посмотреть квартиру с членом семьи, т.к не можете самостоятельно принять решение. А на показе прямо скажите собственнику, что готовы купить жилье по предлагаемой стоимости, но не можете этого сделать, т.к. с вас требуют деньги за не оказанные услуги. Продавцу это будет как красная тряпка быку..
  • вы можете найти объявление с описанием квартиры и адреса и вам на звонок ответит риэлтор, назначит день и время показа. Вы можете попробовать приехать раньше него и найти продаваемую квартиру сами, но спешу заверить, что вряд ли получится, т.к. зачастую посредники неправильно указывают этаж, подъезд и даже номер дома, чтобы хитрые покупатели не лишили их комиссионных;
  • с вас могут попробовать попросить денег за оплату рекламных услуг (риэлтор давал объявления о продаже квартиры платно), да такие наглецы находятся;
  • когда будете заключать договор на подбор внимательно читайте мелкий шрифт и условия расторжения или выполнения обязательств агентства недвижимости. Может случиться так, что в договоре на услугу пропишут, что с вас берут 50.000 рублей, показывают 3 квартиры, вам не нравится и договор считается исполненным;
  • навязывание страхования титула, это приработок маклеров, хотя банк тоже может подобное предложить, но если у вас наличка и профессионал проверил все документы, то зачем он предлагает подстраховаться?
  • будьте готовы к тому, что попадутся объявления-пустышки, т.е вы видите по тексту объявления подходящий вам вариант, звоните, но вам говорят, что-то типа, извините, продали родным или самим нужно — передумали или говорят, что залог (аванс) уже внесен, но есть другие похожие варианты.. Будьте уверены, что большинство из таких объявлений выставили агентства недвижимости для пополнения базы контактов покупателей, чтобы потом донимать «холодными» звонками;
  • будьте готовы, что перед самой сделкой где-то вечерком попозже вам поступит звонок от риэлтора продавца или вашего нанятого риэлтора, который взволнованным голосом сообщит нечто вроде: собственник сомневается, может добавите немного.. обычно в пределах 1% от стоимости продажи квартиры. Как вести себя с риэлтором в этом случае — просто говорите, что нет денег и кладете трубку. на следующий день приходите на сделку и делаете вид, что разговора не было.

Сегодня вы узнали, как правильно общаться с риэлтором при покупке квартиры, как реагировать на попытки развести вас на деньги и прочие манипуляции при поиске квартиры и оформлении сделки купли-продажи.

Как работают успешные риэлторы по продаже жилья собственника

Расскажу, как работают риэлторы по продаже жилья (квартиры, доли, земли, иной недвижимости), чтобы обеспечить минимум 2-3 сделки и 3-5 договоров в месяц, следовательно достаточный для достойной жизни доход. Работайте правильно с квартирами продавцов и добьетесь частых продаж, постоянный поток клиентов.

Принцип работы риэлтора по продаже квартиры

Продавца найти проще, чем покупателя — он дает рекламу, обращается в агентство, выставляют объекты на продажу.

Ниже опишу, как должен работать риэлтор по продаже недвижимости в виде схемы, которая позволяет работать не только с продавцами, но и нарабатывать базу покупателей, которым можно продать услугу подбора жилья.

Задача риэлтора:

  1. Заключить договор с продавцом;
  2. Стать эксклюзивным представителем на рынке недвижимости;
  3. Подавать рекламу на АН/себя.

По выставленным объявлениям звонит покупатель, которому вы продаете не услугу, а квартиру.

В результате, продав жилье — получаем от продавца вознаграждение

Принимая звонки покупателей, назначаете показы недвижимости. В телефонном разговоре максимально выясняете потребности покупателя. И даже если заранее знаете, что жилье может не подойти — ведете его на просмотр. Зачем?

Если покупателю не подошла квартира — прямо на встрече продаете свою услугу. Текущий вариант ему не подошел — предлагайте посмотреть другой, т.к. вы знаете его потребности и на этом показе выяснили дополнительные нюансы.

Важно уметь выявить потребности покупателя, чтобы заключить с ним договор подбора

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

  1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
  2. расклейка, «семья купит квартиру»;
  3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
  4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
  5. в сети Интернет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

  • предмет — сама квартира;
  • юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
  • из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Задача:

  • увидеть квартиру;
  • на основании каких документов продают;
  • мотивы продажи;
  • назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

  1. Согласится и подпишет;
  2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

  • Вы продаете квартиру?
  • А какая цена на сегодняшний день?
  • А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

  • должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
  • с правильными адекватными продавцами.

Что делает риэлтор, чтобы заработать?

Мы рассмотрим работу по услуге, которой должен заниматься риелтор, чтобы больше продавать, не совершать ошибок в работе с клиентами. Перечень:

  1. Поощрять бывших клиентов обращаться к нему, путем вознаграждения за приведенного клиента (об этом есть статья на сайте);
  2. Работает на репутацию первые 3-4 года (затем она работает на него);
  3. Делает то, что получается лучше всего, например, занимается только продажей или только подбором на вторичном рынке;
  4. Сделает показ, когда просит покупатель (в выходные и праздники), потому что часто самые вредные становятся клиентами и приносят деньги;
  5. Постарается сделать сделку выгодной обоим сторонам — купцу и продавцу;
  6. Не боится сложных сделок, а принимает их, как возможность учиться.

Вы можете продолжить список в комментариях!

Сегодня вы узнали, как правильно работать риэлтором по продаже недвижимости, чтобы обеспечить постоянный поток клиентов.

Оцените качество статьи, выскажите мнение в комментариях!

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Читать еще:  Что такое субаренда квартиры
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector