Как продать приватизированную квартиру с долями
Web555.ru

Бизнес портал

Как продать приватизированную квартиру с долями

Продажа доли в приватизированной квартире

Приватизация имущества позволяет получить в собственность землю, дом, квартиру и иные объекты жилищного фонда. Квартира, приватизируемая на нескольких жильцов, является частью долевой собственности каждого. Своей долей можно распорядиться как угодно, в том числе и продать. Существует несколько способов реализации приватизированной квартиры, находящейся в долевой собственности. Все они законны, но оформление имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире

В большинстве случаев приватизация влечет равное распределение долей между участниками процесса: детьми, родителями и иными членами семьи. Доли выражаются дробным числом, например, 1/2, 1/3, но могут быть выделены в натуре, если позволяют габариты квартиры. Неравность долей прописывается в соглашении сторон.

Взаимоотношения участников регламентируются гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 246 ГК РФ, при согласии остальных жильцов дольщик имеет право осуществить сделки со своей частью квартиры:

  • предоставить ее во временное пользование;
  • продать;
  • подарить или распорядиться иным образом.

Продажа доли приватизированной квартиры осуществляется при соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Покупатель обязан уведомить остальных собственников о намерении реализовать недвижимость, указав ее стоимость. Впоследствии нельзя продать долю третьим лицам по цене, которая ниже указанной в уведомлении.

Дольщики имеют преимущественное право покупки. Они могут обдумать предложение в течение 1-го месяца, после чего выразить свое согласие или несогласие.

Изъявив желание оформить договор купли-продажи, другой дольщик становится первоочередным претендентом на покупку. В случае отказа продавец может реализовать имущество третьим лицам.

На практике все сложнее. Дольщики могут быть не согласны с продажей и избегать получения уведомления, или другие участники приватизации попросят снизить цену, оформить дарственную, а возможно доля и вовсе будет «висеть мертвым грузом», который не получается выгодно продать. Выход найдется, если знать возможные варианты продажи доли приватизированной квартиры.

Законные схемы и способы

Существует 3 законных способа продажи доли приватизированной квартиры, которые не идут вразрез с положениями законодательства. Можно взять любой из них на вооружение.

Продажа через дарение

Планируя сделку, необходимо учесть некоторые нюансы:

  1. Дарителем не может быть малолетний ребенок, а также гражданин, признанный недееспособным (ст. 575 ГК РФ).
  2. Запрещено дарение в пользу работников образовательных и медицинских учреждений, и аналогичных организаций (для сирот, недееспособных граждан); лиц, замещающих государственные должности.

Особое внимание уделяется правильности составления дарственной, иначе сделка может быть признана притворной. Основные требования:

  • перечислить в дарственной всех совладельцев квартиры, размер принадлежащих им долей;
  • указать, кто прописан (зарегистрирован) в квартире;
  • указать основания, по которым доля принадлежит дарителю;
  • обозначить размер передаваемой в дар доли;
  • если у владельца есть жена — приложить документ о ее согласии на сделку.

Хотя дарение — безвозмездная сделка, в дарственной указывается стоимость доли. От ее размера рассчитывается налог, который равен 13% для резидентов страны и 30% — для нерезидентов.

В перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, входят (ст. 217 НК РФ):

  • супруги;
  • дети;
  • сестры и браться (полнородные и единокровные);
  • дедушки и бабушки;
  • внуки (полнородные и неполнородные).

Уплата налога обязательна, иначе возможно наложение штрафа.

Сделка законна, прозрачна. В качестве альтернативы может быть оформлена дарственная на всю долю, а деньги будут получены с банковской ячейки.

Продажа через залог

Такой способ применяется, когда продать долю не удается. Механизм прост: владелец оформляет кредит на сумму, приближенную к стоимости доли.

Отчуждение квартиры в качестве залога в пользу банка происходит в следующих случаях:

  • при невыполнении обязательств по оплате кредита не менее, чем в течение 3месяцев;
  • сумма долга должна быть не менее чем 5 % от стоимости залогового имущества (ст. 348 ГК РФ).

Простая продажа

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа доли имущества осуществляется путем подписания соответствующего договора. Необходимо заручиться согласием остальных дольщиков и осуществить сделку.

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Для продажи доли приватизированной квартиры необходимо, чтобы все дольщики были должным образом оповещены.

Порядок и этапы

Продажа доли квартиры будет состоять из следующих этапов:

  1. Получение выписки из ЕГРН. Документ подтверждает факт приватизации недвижимости.
  2. Определение рыночной стоимости имущества.
  3. Отправка в адрес остальных дольщиков письменных оповещений о намерении продать долю. В них должна быть указана цена имущества.
  4. Ожидание периода, равного 1 месяцу для получения ответов. Если дольщики выразят согласие в письменной форме ранее, можно оформлять договор.
  5. Составление договора купли-продажи под руководством юриста.
  6. Обращение к нотариусу со второй стороной сделки для подписания договора.
  7. Оформление акта приема-передачи.
  8. Проведение регистрации договора в Росреестре.

В процесс вовлечены все содольщики.

Процедура и процесс

Каждый из этапов имеет некоторые нюансы:

  1. Требуется провести оценку имущества, ведь в уведомлении собственникам должна быть указана конкретная сумма, ниже которой долю реализовывать запрещено. Нужно приготовиться к тому, что доля будет стоить меньше, чем можно было бы выручить при продаже целой квартиры. На цену влияют факторы: количество комнат, площадь жилья, месторасположения, количество содольщиков.
  2. Направить каждому из совладельцев письмо с уведомлением. С момента получения оповещения дольщики должны решить, покупать ли им имущество или предоставить такую возможность третьим лицам. Идеальный вариант — получить от каждого нотариально заверенные отказы от доли. Это будет гарантией, что совладельцы не передумают и не захотят оспорить сделку.
  3. Заключить договор. В документе указывается размер доли, ее стоимость, порядок взаиморасчетов, санкции за невыполнение обязательств.
  4. Внести запись о продаже в ЕГРП. Выдача соответствующей выписки.

Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?

Нежелание соглашаться с передачей доли квартиры в чужие руки объяснимо, ведь в ней может поселиться непорядочный человек, мошенник. Иногда содольщики оказывают препятствия продаже, но избавиться от недвижимости можно, действуя по закону.

Порядок и этапы

Необходимо действовать следующим образом:

  1. Обсудить с остальными дольщиками продажу имущества. Направить в их адрес письмо с уведомлением о реализации доли.
  2. Дождаться срока принятия ими решения.
  3. Оформить договор купли-продажи с третьим лицом.
  4. Оформить акт приема-передачи имущества.
  5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При содействии нотариуса оспорить сделку будет сложнее.

Процедура и процесс

Несогласие на выкуп доли может последовать в письменной форме или выражаться в нежелании подписать уведомление о получении документа. В случае отказа принять письмо, почтальон направит его на почту, где оно будет находиться 30 дней. Дольщик получит об этом соответствующее уведомление. Если у него не будет веских причин не получить письмо, действия дольщика расцениваются как отказ от покупки.

Обязанность уведомить может взять на себя нотариус. Он оформит документ, подтверждающий, что попытки провести уведомление проводились, но положительного результата не достигнуто.

Бывает иная ситуация: дольщики на продажу не согласны в связи с неприемлемыми для них условиями, или же приобрети долю желает несколько жильцов. Тогда необходимо:

  1. Выделить долю в натуре для беспрепятственной продажи. Габариты квартир, как правило, не позволяют определить часть в м2.
  2. Обратиться в суд с просьбой о выплате компенсации в счет нереализованной доли. Сумму определит судья.

В указанном случае выплата компенсации может растянуться на годы.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

На страже интересов несовершеннолетних стоят органы опеки и попечительства. Продажа доли квартиры, где зарегистрирован ребенок, возможна только при условии: несовершеннолетнему будут предложены условия не хуже тех, что были ранее.

Органы опеки выясняют, не меньше ли доля, выделяемая несовершеннолетнего в новом объекте недвижимости, чем была ранее. Если получаемая доля будет дешевле, продавец вносит разницу на депозитный счет ребенка, которым последний сможет воспользоваться после достижения совершеннолетия.

Сложности и нюансы

При продаже доли владелец ощущает зависимость от других и сталкивается с рядом сложностей:

  • Основная проблема связана с получением согласия у остальных дольщиков. Рекомендуется обсудить продажу, объяснить необходимость сделки.
  • Цена не может быть изменена. При ухудшении жизненных обстоятельств дольщик не сможет повысить цену на имущество.
  • Продажа доли — находка для нечестных риелторов. Иные дольщики могут пострадать, если в лице продавца окажется третье лицо, цель которого — выжить остальных и завладеть квартирой.

Планируя сделку, необходимо обдумать, не поспешно ли решение, ведь гораздо выгоднее договориться с прочими дольщиками, продать квартиру целиком и поделить доход.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Если порядок оформления продажи недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, нарушен, есть шанс признать сделку незаконной. Это возможно, если не соблюдено правило преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). При отсутствии соответствующего уведомления о продаже потенциальный покупатель из числа совладельцев вправе обратиться в суд с иском о переводе на него прав покупателя. На это предоставляется срок, равный 3 месяцам с момента заключения сделки или времени, когда совладелец узнал о нарушении своих прав.

В суде придется доказать, что оповещение о продаже не поступало, отказ от приобретения написан не был.

Также для большего убеждения необходимо внести на депозитный счет судебного органа сумму, равную сумме по договору купли-продажи. После получения права покупателя в судебном порядке деньги с депозитного счета перенаправят продавцу доли.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском с целью получения прав покупателя. В материалах дела было указано, что второй владелец ½ квартиры — гражданка М. продала свою долю, не уведомив совладельца — бывшего супруга (С.). Заявитель сам был готов выкупить долю.

М. указала, что направляла письмо с уведомлением бывшему супругу в адрес его сожительницы, поскольку С. в квартире не проживает, и уведомить лично о продаже она его не могла. В свидетельницы призвали гражданку И. — сожительницу С., но оказалось, что на дату отправки уведомления и позже он проживал у своей матери в другом городе, и письмо получить не мог.

В доказательство намерения купить долю бывшей жены С. положил на счет суда сумму, указанную в договоре о продаже имущества. Поскольку С. не знал о реализации доли, но готов ее купить, суд вынес решение о переводе на него прав покупателя.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать доли в приватизированной квартире. Продажа приватизированной квартиры

При соблюдении правил продажи доли в общей приватизированной квартире оспаривать сделку не имеет смысла.

Конфликтные ситуации возможны, если не был соблюден порядок преимущественного приобретения доли заинтересованными лицами, или если при ее реализации не были учтены права несовершеннолетних лиц.

Такие споры подлежат разрешению в судах общей юрисдикции.

0 Юридические трудности при разделении приватизированной квартиры

Раздел квартиры на доли может происходить одним их трех способов:

  1. Путем заключения мирного соглашения.
  2. Посредством подписания брачного договора (если собственность делят супруги).
  3. По решению суда.

Оформляется выделение доли в приватизированной квартире специальным нотариально заверенным соглашением между существующими владельцами.

В нем определяется также и режим управления местами общего пользования (в случае, если все совладельцы собираются проживать вместе в одной квартире).

Размер долей зависит от оснований возникновения долевой собственности, произведенных улучшений, вложений в содержание жилья и т.д. В дальнейшем, на корректировку размера доли будет оказывать влияние также и изменение состава участников.

По общему правилу, если доли не были распределены по соглашению сторон или в судебном порядке, они признаются равными.

Читать еще:  Как определить стоимость дома с участком

Пункт 1 ст. 245 ГК РФ:
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Каждый сособственник имеет полное право распоряжаться своей долей. Он может ее продавать, дарить, завещать и т.д.

0 Продажа доли остальным родственникам

С родственниками, которые не считаются близкими, сделка заключается также, как и с остальными лицами. Алгоритм следующий:

  1. Направление уведомления другим сособственникам.
  2. Получение от них письменного отказа от покупки в течение месяца.
  3. Получение согласия на покупку от родственника, если он входит в число сособственников. Если не входит – оповещение родственника о возможности заключения сделки.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Оформление акта приема-передачи.
  6. Регистрация документов в Росреестре.

Доход, полученный от реализации доли, облагается налогом по ставке 13 %. Эта обязанность возникает, если доля находится в собственности менее трех лет (пяти лет с 2016 года). В дальнейшем можно получить имущественный вычет, обратившись в ФНС.

0 Договор дарения

Владелец доли вправе дарить ее кому угодно без уведомления сособственников и без получения их согласия. Для этого нужно правильно оформить дарственную.

В договоре дарения прописываются данные обо всех лицах, проживающих или зарегистрированных в квартире, указываются данные о даре (метраж, размер доли в общем праве собственности). После подписания дарственной у одаряемого, если это не близкий родственник, возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Продавец может «подарить» как всю долю, так и ее часть. Во втором случае оставшиеся метры продаются одаряемому по обычному договору купли-продажи, так как у него уже есть приоритетное право покупки.

Разрешение других собственников

Оно должно быть получено в письменной форме, и, желательно, заверено у нотариуса. Обязательный бланк подобного заявления не предусмотрен законом, согласие может быть оформлено в свободной форме.

Собственник может смело продавать часть своей недвижимости, если другие дольщики откажутся приобрести ее в течение месяца со дня объявления о продаже.

Завещание должно быть составлено с требованиями главы 62 ГК РФ. Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).

Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).

Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.

Реализация доли в приватизированной квартире – длительная процедура, так как требует учета интересов всех зарегистрированных на жилплощади лиц. За правовой поддержкой рекомендуется обращаться к специалистам, которые в состоянии проанализировать все риски, преимущества такой сделки и добиться ее положительного результата.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Понятия долей

Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.

В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.

Вернуть долю в квартире можно в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск в суд общей юрисдикции.

Иск будет удовлетворен, если доля была реализована незаконным путем. Еще одна причина – покушение на вашу жизнь или здоровье одаряемым. Оспорить дарственную можно также в случае если одаряемый пережил дарителя.

Доля может выступать объектом:

  • дарения;
  • залога;
  • возмездных гражданских сделок – купли, продажи.

Как переоформить с согласием?

Проще всего переоформить часть приватизированной квартиры с согласие остальных.

В этой ситуации предпринимается ряд шагов, направленных на переход права собственности:

    Первым шагом является оценка стоимости имеющегося недвижимого имущества.

Ее можно выполнить путем приглашения специального оценщика либо путем собственной оценки. Однако необходимо помнить, что стоимость доли, если она продается отдельно, будет ниже, чем ее аналог, проданный совместно с квартирой.
Вторым шагом будет письменное уведомление всех остальных владельцев об их возможности приобрести выставленную на продажу жилплощадь по назначенной цене (причем право это для них является первоочередным).

В течение 1 месяца совладельцы должны дать ответ о том, будут ли пользоваться таким своим правом или нет.

  • В случае отказа от доли в приватизированной квартире наступает третий этап, а именно нотариальная регистрация всех поступивших отказов во избежание в последующем оспаривания сделки.
  • После осуществления всех предыдущих шагов составляется договор купли-продажи доли приватизированной квартиры (он может быть составлен самостоятельно, а может быть оформлен юристом), в котором указываются все необходимые данные покупателя и продавца.
  • Последним этапом выступает государственная регистрация перехода права собственности.
  • Продажа приватизированной квартиры

    Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

    Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.

    Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.

    Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

    Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

    Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

    Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

    • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
    • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
    • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

    Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

    Как продать приватизированную квартиру?

    Схема действий следующая:

    • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
    • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
    • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
    • раздел денег в зависимости от долевого участия.

    Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

    Подводные камни

    Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

    Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

    Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

    Как продать свою долю в приватизированной квартире

    Продажа доли в приватизированной квартире осуществляется по общему правилу о прекращении совместного права собственности на имущество.

    При достижении всеми владельцами квартиры консенсуса проблем не возникнет, а единое помещение может быть продано. Но как быть, если сожители не собираются выселяться из квартиры и являются противниками продажи части недвижимости? Как избежать возможных проблем при отчуждении своей доли?

    Продажа приватизированной квартиры

    Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

    Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

    Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

    Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

    Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

    • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
    • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
    • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

    Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

    Как продать приватизированную квартиру?

    Схема действий следующая:

    • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
    • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
    • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
    • раздел денег в зависимости от долевого участия.

    Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

    Продажа доли в квартире

    Каждый совладелец имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю у иных собственников. Таким образом, режим общей собственности для остальных не прекращается.

    Владельцы имущества, пребывающего в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них. Раздел осуществляется на основании соглашения, а также в судебном порядке. Совладелец теряет права на недвижимость, когда его доля переходит в собственность иному субъекту.

    Законодательством предусмотрено такое право совладельцев, как преимущественный выкуп доли другого участника, решившего её продать.

    Как продать долю в приватизированной квартире?

    1. Лицо, желающее продать свою часть недвижимости, обязано уведомить в письменном виде остальных собственников. Цена и другие важные условия должны быть такими же, как и для других покупателей.
    2. В течение месяца уведомлённые совладельцы должны принять решение о возможности покупки части имущества.
    3. Если желающих приобрести её нет, то продавец может начать поиск покупателя на свою часть квартиры. Не нужно ждать месяц в случае, если поступили письменные отказы от приобретения части квартиры от всех собственников.
    4. Заключается соглашение о продаже доли квартиры.
    Читать еще:  Как правильно провести сделку купли продажи квартиры

    Условие об уведомлении актуально и для заключения сделок по обмену имущества.

    Если продавец нарушил требование об извещении совладельцев, на него в трёхмесячный термин может быть подано исковое заявление с жалобой на то, что права других собственников нарушены. При этом истец приобретает преимущественное право на заключение с ним сделки купли-продажи. Уступать кому-нибудь другому преимущественное право на покупку запрещено.

    Для продажи части квартиры понадобится следующий пакет документации:

    • правоустанавливающие документы;
    • технические сведения;
    • соглашение о сделке купли-продажи;
    • данные из домовой книги;
    • соглашения об определении частей;
    • документ об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги;
    • письма-уведомления долевых участников и их ответы.

    Регистрация права собственности нового владельца происходит на основании:

    • справки-выписки о жильцах, которые остаются собственниками квартиры;
    • кадастровой стоимости жилой площади;
    • заявления от нового собственника о постановке его на учёт;
    • квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.

    Как продать свою долю, чтобы предупредить возможные претензии? Нужно всё тщательно документировать. Сохранить уведомления о вручении писем, а также ответы на них.

    Трудности могут возникнуть, если один из совладельцев несовершеннолетний. Все сделки с квартирой в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.

    Правило согласования с органами власти не действует в случае увеличения доли несовершеннолетнего.

    Если планируется продажа квартиры, где есть дети или при желании продать долю ребёнка, это можно сделать только при получении согласия попечительского совета.

    В этом случае должны быть такие гарантии:

    • ребёнок будет иметь равную или большую часть недвижимости в новом жилье;
    • или несовершеннолетнему будет выделены денежные средства за его долю квартиры и положена на депозит до достижения 18 лет.

    Продажа части недвижимости в любом случае – довольно сложный процесс, так как он требует не только согласования с совладельцами, но и в некоторых ситуациях для осуществления сделки необходимо разрешение органов власти.

    Отчуждение доли без согласия совладельцев

    Не всегда совладельцы идут навстречу и готовы дать письменные ответы на уведомление долевого участника, желающего продать свою часть. Случаются ситуации, когда собственники уклоняются от писем, тем самым делая сделку невозможной.

    Как быть в такой ситуации, когда не хочется упустить покупателя, а выполнить требования законодательства не выходит?

    1. Одним из вариантов является договор дарения, так как на эту сделку условия предупреждения остальных совладельцев не распространяется.
    2. Передача части квартиры в счёт долга.
    3. Принудительный выдел доли.

    Все вышеперечисленные способы являются вполне законными, но проводить их необходимо при строгом соблюдении требований к сделке. Совладельцы квартиры могут обратиться в суд с целью оспорить её легитимность.

    Дарение

    Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является безвозмездный переход права собственности от дарителя к одаряемому. Субъектами такого договора могут быть и физические, и юридические лица.

    Основными ключевыми условиями осуществления дарения части недвижимости являются:

    • полная дееспособность субъектов (одаряемое лицо может быть и несовершеннолетним, и ограниченно или полностью недееспособным, в таком случае необходимо участие законного представителя такого субъекта);
    • письменная форма;
    • указание в соглашении всех проживающих в квартире лиц и тех, кто может на неё претендовать;
    • размер площади, переходящий к новому владельцу;
    • условия передачи;
    • если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга.

    Присутствие нотариуса также необходимо, если все долевые владельцы недвижимости подарят свою часть, в результате чего выгодоприобретателю достанется жильё полностью.

    Передача недвижимости является завершённой после регистрации прав на неё в Росреестре. После получения необходимых документов и занесения нового владельца в базу собственников жилья он приобретает право распоряжения своей частью квартиры, может вписывать туда других лиц, отчуждать имущество и совершать другие юридически значимые действия.

    Дарение недвижимости облагается подоходным налогом в общепринятом размере – 13% от стоимости имущества. Ближайшие родственники дарителя, которым переходит недвижимость, освобождены от уплаты налога. Такими родственниками являются дети, в том числе, приёмные, супруг (-а) дарителя и родители.

    В договоре часто занижается цена квартиры с целью уменьшить налог. Этого делать не рекомендуется, так как в спорной ситуации доказать что-либо будет очень трудно.

    Есть и несколько иной вариант передачи имущества. Можно подарить лишь часть своей доли. Далее покупатель становится одним из совладельцев и имеет такое же преимущественное право выкупа, как и другие жильцы квартиры. Остальная часть доли продаётся по обычной процедуре.

    Договор дарения является легальным инструментом в случае нежелания продавать свою часть совладельцам. Необходимо правильно его оформить и тогда к дарителю не сможет возникнуть претензий.

    Передача имущества в счёт погашения долга

    Право собственности на долю прекращается, когда один из совладельцев имеет долг перед другим лицом. Кредитор имеет право потребовать прекращения прав должника на собственность. В таком случае кредитор становится владельцем доли имущества. Кроме того, если выделить часть имущества невозможно или другие совладельцы отказываются предоставить её кредитору, они вправе выкупить имущество должника в счёт уплаты долга. По решению судебного органа доля имущества может быть продана путём проведения публичных торгов.

    Как эту схему правильно оформить?

    1. Владелец доли берёт в долг некоторую сумму у лица, которое согласно купить квартиру. Составляется договор, где указывается, что деньги были взяты под залог квартиры.
    2. Долг вовремя не возвращается.
    3. Займодатель требует назад свои средства и получает часть квартиры в счёт погашения.

    Это легальный способ переходы собственности другому лицу. Таким субъектом может быть и банковский орган, выступающий в качестве залогодержателя. Для этого заключается соглашение о передаче части квартиры в ипотеку. Банк после установленного срока возвращения долга требует деньги. Квартира к залогодержателю переходит даже в случае, когда это единственное место для проживания лица, при условии, что сумма долга более пяти процентов стоимости жилья в ипотеке и период просрочки превысил три месяца.

    Принудительный выдел

    Ещё одним законным вариантом отчуждения своей доли является требование собственника о выделе его части. Такое право закреплено Гражданским кодексом. Владелец доли может его осуществить посредством обращения в суд.

    Так как квартира является имуществом неделимым, то обычно заявителю выделяется количество метров пропорционально его части в общем владении. После определения площади, принадлежащей истцу, он имеет право на взыскание денежных средств с совладельцев за выкуп его доли.

    В ситуации, когда часть имущества незначительна и владелец не имеет интереса к ней, суд своим актом может без согласия собственника принудить его отдать недвижимость сожителям. Тогда он также претендует на денежную компенсацию.

    Таким образом, принудительный выдел может проводиться как с согласия собственника, так и без.

    Процедуру усложняют следующие факторы:

    • обязательно определение кадастровой стоимости жилья;
    • порядок компенсации и срок её выплаты зависят только от добросовестности совладельцев.

    Принудительный выдел является правом собственника части квартиры. Для этого он должен обратиться в суд и потребовать денежную компенсацию за свою долю.

    Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

    Как продать или купить приватизированную квартиру без рисков, проблем и осложнений

    Юридический статус приватизированного жилья

    В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

    Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

    Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

    «Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

    По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

    Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

    Как продать приватизированную квартиру?

    Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

    Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

    Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

    Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

    Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

    Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

    Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

    Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

    Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

    Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

    Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

    Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

    Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

    Читать еще:  Конфигурация земельного участка это

    Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

    Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

    Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

    Как купить приватизированную квартиру

    Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

    Нанимать ли агентство при покупке?

    Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

    Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

    Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

    Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

    Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

    Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

    Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

    Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

    В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

    В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

    Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

    Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

    Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

    В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

    Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

    Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

    Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

    Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

    Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы

    Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость. Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей. Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

    Можно ли продать приватизированную жилплощадь

    Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:

    Но данный вид сделок обладает рядом специфических нюансов, которые обязательно нужно учитывать при выставлении жилья на продажу.

    Основные нюансы заключения сделки

    Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.

    1. Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
    2. У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
    3. Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.

    Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.

    Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция

    Условно, всю процедуру продажи квартиры можно подразделить на несколько этапов. На каждом из них продавцу потребуется помощь профессионала, например, риэлтора, а лучше – юриста. Но чтобы представлять процедуру, мы решили описать ее в виде пошаговой инструкции.

    Шаг 1. Принятие решения о продаже

    Как уже говорилось, квартира попадает в общую долевую собственность, поэтому решение всем совладельцам придется принимать сообща. Конечно, можно продать лишь долю в праве на квартиру (об этом можно прочитать здесь). Но в большинстве случаев продается жилплощадь целиком.

    На квартиру потребуется целый пакет документов. В частности, нужно:

    • выписка из ЕГРН;
    • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
    • правоустанавливающие документы;
    • согласие на отчуждение имущества;
    • разрешение от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан.

    Как только документы собраны, обсуждаются условия сделки, и производится оценка квартиру. Здесь можно пойти 2-мя путями – посмотреть схожие объявления или же обратиться к риэлтору.

    Шаг 2. Снятие обременений

    Квартиры с обременением редко когда продаются. Поэтому основной задачей продавцов станет снятие обременений и согласование сделки с органом опеки, если совладельцем (или лицом, имеющим право бессрочного проживания) выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

    Шаг 3. Поиск покупателя

    Как правило, квартира выставляется на продажу через агентство, либо же соответствующее объявление размещают в сети интернет, в периодических специализированных печатных изданиях. Словом, задействуют все каналы, включая родственников и знакомых.

    Шаг 4. Оформление сделки

    Если покупателя устраивают условиях сделки (или он предлагает свои, которые устраивают продавцов), начинается оформление ДКП. Оно происходит в 3 этапа:

    • заключение предварительного ДКП, внесение аванса;
    • заключение основного ДКП;
    • передача собственности, оплата по договору.

    Важно! Подробней о заключении договора купли-продажи читайте здесь, а мифы, связанные с данными сделками, рассмотрены в этом материале.

    Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, участникам придется обратиться в Росреестр. Но при определенных условиях регистрация производится нотариусом, который удостоверяет ДКП.

    Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

    Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

    Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

    Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

    К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

    Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

    В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
    мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
    можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector