Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли
Web555.ru

Бизнес портал

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

  • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
  • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Шаг 1. Соберите документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

  • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
  • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
  • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
  • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

  • Точный адрес обеих квартир.
  • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
  • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
  • Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

Читать еще:  Покупка участка в СНТ что нужно знать

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

  1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
  2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

  • отсутствия второго родителя по причине развода;
  • его несогласия с продажей;
  • безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

  1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
  2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
  3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
  4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

  • Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
  • Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
  • Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
  • Заявление;
  • Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
  • Техпаспорт старой квартиры;
  • Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
  • Нотариальная лицензия на продажу;
  • Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
  • Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

  • Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
  • Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
  • Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
  • Новое жилье меньше старого;
  • Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
  • Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

  • Улучшение экологической обстановки;
  • Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
  • Улучшение климатических условий;
  • Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

  1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
  2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
  3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
  4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Киря Власов

Добрый день. Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего, а взамен подарить ему в 3 раза большую долю в другой аналогичной по площади и стоимости квартире. Даст ли опека разрешение?

Здесь решение принимают только органы опеки. Не факт, что пойдут навстречу вашим желаниям и вот почему: считается, что квартиры родителей дети и так наследуют, поэтому при продаже детских долей обычно требуется покупка (именно покупка нового, а не дарение имеющегося!) жилья.

Добрый день. Согласна с Анной. Добавлю, что если дарение — от близкого родственника, то маловероятно, что одобрят — комиссия полагает, что принадлежащее близким родственникам косвенно уже принадлежит несовершеннолетнему, поэтому не считают это равноценным обменом. Советую сходить в опеку, они порой вполне дружелюбно консультируют.

полностью согласен со всем вышесказанным; более того — в москве в таком варианте опека с очень большой вероятностью откажет. в любом случае, сначала консультация в опеке, причем желательно при поддержке специалиста, и только потом — какие-либо действия с долями. иначе есть шанс капитально налететь, и запороть обе квартиры.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер, при должной убедительности и аргументации у Вас все должно получиться. Неоднократно лично получал постановления «о дарении», причем как одновременном, так и отложенном. Но, может быть и наоборот, коллеги правы, начинать нужно с посещения специалиста ООиП.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. В Вашей ситуации однозначно ответить невозможно, все зависит от конкретного отдела органов опеки и попечительства и даже от конкретного специалиста. В Москве такую сделку не одобрят совершенно точно, нельзя забрать у ребенка деньги, а взамен дать что-то бесплатно. В регионах такие сделки проходят без проблем. Обратитесь в отдел опеки по месту регистрации ребенка и получите ответ от первоисточника. Общего правила тут нет.

Добрый день. Есть еще вариант (по крайней мере в Перми). Сначала подарить ребенку долю во второй квартире, а потом продавать первую, а долю денег несовершеннолетнего от продажи зачислять на закрытый детский счет. Но до 16 лет ребенка эти деньги на закрытом счету можно будет тратить только на недвижимость ребенку и только с разрешения опеки.

О правах несовершеннолетних, заботятся органы опеки. Вам прямая дорога к ним, рекомендую подготовится, что бы доводы Ваши были максимально убедительными, Успехов

Я прошу прощения, наверное что-то некорректно написал. Но этот вариант мне сообщили в органах опеки, по нему я сейчас продаю квартиру с детскими долями и маткапиталом. Мне сказали, что у ребенка нельзя просто продать единственную недвижимость. Либо сразу купить взамен другую, либо другая должна быть у ребенка на момент продажи. Поэтому мне пришлось сначала выделить доли детям во второй квартире, и только после этого подавать документы в опеку на продажу первой квартиры с их долями.

Если это плохой вариант, подскажите, пожалуйста, что не так?

Анна Орлова, я говорил с инспектором по телефон, распоряжений нет у меня. Она мне сказала, что у них есть два условия: 1 — нельзя продать единственную недвижимость ребенка, не купив новую взамен; 2 — деньги от продажи детской доли можно тратить только на недвижимость этому ребенку.

Читать еще:  Как получить грант: пошаговая схема действий

Поэтому, если мы не покупаем взамен продаваемой квартиры новую, у ребенка на момент сделки должна быть в собственности другая недвижимость, а деньги от продажи его доли в первой квартире должны быть переведены на закрытый счет под управлением опеки.

Поэтому пришлось заранее подарить детям доли в другой квартире.

Но, конечно, это целесообразно только если детская доля в квартире небольшая, в моем случае это 1/25, потому, что эти деньги будут лежать на счету ребенка.

Анна Орлова, именно поэтому сначала я подарил детям доли в другой квартире, чтобы доли в первой квартире были не единственной недвижимостью детей.

После чего я могу продать первую квартиру с их не единственными долями, но деньги за их доли я забрать себе не могу, они переводятся на счета открытые на имена детей и контролируемые опекой (инспектор сказала, что они разрешат тратить эти деньги только на новую недвижимость детям).

Но вполне возможно это особенности пермской опеки. и в других регионах так делать нельзя.

Документы на сделку по продаже первой квартиры сейчас переданы в опеку, 30 сентября они должны мне ответить.

«Документы на сделку по продаже первой квартиры сейчас переданы в опеку, 30 сентября они должны мне ответить.» — ну, не исключено что вас ждет сюрприз. вопрос «как же так?! вы же мне сами сказали?!» придется адресовать в воздух. потому что то, что инспектор сказал по телефону, может сильно расходиться с документами, которые обязан подписывать начальник инспекции, а визировать весь руководящий состав. а руководствоваться, как вы понимаете, они будут именно своими внутренними нормативами. по которым их, пардон, имеют надзорные органы.

Анна Орлова, опека разрешение выдала. Никаких долей больше выделять не надо. По словам сотрудника опеки, это совершенно нормальный вариант, которым многие пользуются.

«Рассмотрев заявления таких-то. о выдаче разрешения на отчуждение по 1/25 доле в праве общей долевой собственности (продаваемая квартира). принимая во внимание, что несовершеннолетним принадлежит по 1/35 доле в праве общей долевой собственности (вторая квартира). учитывая, что жилищные и имущественные права несовершеннолетних не ущемляются. приказываю: разрешить несовершеннолетнему Х произвести отчуждение 1/25 доли. при условии одновременного перечисления денежных средств в сумме не менее Х (1/25 от оценочной стоимости продаваемой квартиры), полученных от продажи 1/25 доли. на счет, открытый на имя несовершеннолетнего Х. в течение месяца предоставить документы подтверждающие перечисление денежных средств. «

Анна Орлова, вообще-то я про это несколько раз писал в комментариях. Вы видимо не заметили этого.

В ситуации когда квартиру продать надо, а покупать взамен ничего не предполагается — это единственный гарантированный вариант. Но это тоже вариант.

Отложить на счет 4% от стоимости квартиры (1/25 доли), которые потом можно потратить на недвижимость, образование или лечение ребенка (а после достижения им 18 лет вообще просто снять) это не самое страшное, что может случиться.

Анна Орлова, именно поэтому выше я и писал, что «это целесообразно только если детская доля в квартире небольшая».

Я не совсем понимаю откуда у вас информация, что если у ребенка одна доля, то можно взамен ИЛИ купить, ИЛИ подарить, ИЛИ положить деньги. Мне опека такие варианты не предлагала.

Похоже, что тут смешаны две разных ситуации.

Первая. Если у ребенка есть только одна доля, то при ее продаже можно ИЛИ купить (долю не хуже и не меньше) ИЛИ (подарить И положить деньги). Остальные варианты — исключения.

Нельзя (как вы пишите выше) только продать единственную долю и положить деньги. Опека это не разрешает, т.к. у ребенка нельзя продать единственную недвижимость. Но опять же, конечно бывают исключения.

Вторая. А вот если у ребенка не одна доля (например, подарили заранее, как в моей ситуации), то можно ИЛИ купить ИЛИ положить деньги. Но дарить уже нельзя. И если класть деньги, то уже неважно, какая из долей больше/дороже, которая продается, или которая остается, тут имеет место только факт наличия другой/других долей.

dobzhansky, давайте говорить прямо — вам просто повезло. с конкретной опекой или звезды так встали, не знаю. но экстраполировать этот опыт на все остальные опеки и регионы элементарно опасно. это примерно как сказать «я один раз в час пик перебежал через садовое садовое кольцо, и меня не сбила ни одна машина! значит все нормально, можно так делать». более того, если вы еще раз сдадитесь в эту же опеку, далеко не факт что решение будет таким же. поэтому не надо предлагать откровенно опасные варианты людям. они вполне могут оказаться гораздо менее удачливые чем вы, и в итоге квартира с дареной долькой окажется просто запоротой.

Анна Орлова, «Но то что вы просто так, по своему личному желанию, подарили ребенку 1/25 квартиры- это неоспоримый факт», это не мое личное желание, а требование нашей опеки. По своему личному желанию я не стал бы создавать детские доли в квартире)

Если еще раз коротко, как было дело: есть квартира с долями детей из-за маткапитала. Надо ее продать, но покупать взамен ничего не планируется. Опека говорит, что в таком случае есть только один вариант — дополнительно предоставить детям другую недвижимость, а деньги от продажи этой положить на счет. Никаких других вариантов по их словам нет. Может быть конечно они что-то недоговаривают, кто их знает. Но при этом неважно в какой момент я предоставляю детям другую недвижимость, до продажи или одновременно с продажей. (это уже к замечанию не риэлтора, что меня должны были обязать еще раз выделять доли).

Ну и конечно же я полностью согласен, что ни в коем случае нельзя что-то делать с детскими долями самостоятельно, не проконсультировавшись с опекой. Это я к тому, что знать надо про разные варианты, а выбирать конкретный только с согласования органов опеки.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе. Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав. В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

Сложности при продаже доли: что говорит законодательство

Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку. При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части. Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально. Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено . Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством .

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Читать еще:  Что такое хедж фонд и в чем его преимущества?

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных. Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов.

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки. Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Дети, не достигшие совершеннолетия, не имеют права самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Мало того, до 14 лет они вообще не участвуют в сделках с недвижимостью. От их имени действуют родители или опекуны. Но продать квартиру с долей несовершеннолетнего взрослые могут только с письменного разрешения органа опеки и попечительства. Без подобного документа никакие сделки, приводящие к изменению детской доли, абсолютно невозможны.

Варианты продажи

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

  1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
  2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
  3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Подготовка документов

Взрослым владельцам квартиры необходимо усвоить важное правило: сделка, совершенная без разрешения попечительского совета, является незаконной, поэтому ее легко аннулировать в судебном порядке. Важно четко следовать установленным законодательством правилам, чтобы не нажить лишних проблем.

Получение разрешения у органа опеки

В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.

Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:

  • решение суда о лишении родительских прав;
  • судебное признание гражданина без вести пропавшим;
  • нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
  • свидетельство о смерти.

Если один из владельцев против продажи

Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.

Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки. Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям. Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

Пакет документов

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

  • паспорта отца и матери (или опекунов);
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
  • договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
  • техпаспорт на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
  • извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
  • предварительный договор на покупку новой квартиры;
  • заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
  • письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается. Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов. Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

  • Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
  • Оформление права собственности участников сделки.
  • Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Причины отказа

Распространенные причины отказа:

  • намерение продать собственную квартиру и купить другую в ипотеку;
  • покупка новой квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено;
  • новое жилье имеет меньшую площадь, чем старое;
  • не развита инфраструктура в новом районе проживания;
  • в будушем жилье, в отличие от старого, отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация).

Иногда ситуацию можно решить, разместив на банковском счету ребенка, сумму денег, эквивалентную его доле в недвижимости. Например, родители хотят улучшить условия проживания и деньги от продажи квартиры использовать в качестве первоначального взноса в ипотеке. Но подобный исход можно считать скорее исключением, чем правилом.

Обжалование решения

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде. Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде. Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

Продать в шестнадцать

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

  • официальное трудоустройство;
  • занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Осторожно: подарок

В судебной практике случается, что родители из лучших побуждений дарят квартиру своему несовершеннолетнему отпрыску. Однако любимый ребенок, получив полную дееспособность, продает родительскую недвижимость. Причины продажи самые разнообразные: накопленные долги, переезд, обмен на большую жилплощадь. Чем бы не руководствовался продавец, в итоге родители остаются на улице.

Продажа квартиры, где совладельцем является ребенок, задача непростая: за проведением сделки зорко следит государство. Инспектор органа опеки убеждается, что ребенок в результате купли-продажи не лишиться своей доли имущества, а также не ухудшатся его условия проживания. Получить разрешение на проведение сделки выходит не у всех семейств. Повышаются шансы на благоприятный исход дела, если предварительно проконсультироваться с юристом. Ведь в каждой ситуации существует множество нюансов, разобраться в которых под силу только опытному специалисту.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector