Как продать дом с обременением
Web555.ru

Бизнес портал

Как продать дом с обременением

Варианты продажи домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

  • признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
  • досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

Как получить разрешение на отчуждение?

Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

  • сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
  • увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

Трудности продажи ипотечной квартиры

При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много. Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру. В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.

Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.

Как продать дом с обременением по ипотеке?

Существует два способа продажи недвижимости с обременением:

  • продажа дома или квартиры за наличные, часть из которых уходят банку в качестве погашения оставшейся суммы. Вопросом осуществления сделки может заниматься риелтор;
  • продавец самостоятельно находит покупателя, но сделка осуществляется с привлечением покупателем кредитных средств.

Продажа квартиры или дома за наличные

Недостаток метода состоит в том, что продавец должен не просто найти покупателя, но и убедить его дать задаток в размере долга, оставшегося по ипотеке. На такое согласен далеко не каждый человек. В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.

После получения необходимых средств продавец идет в банк и полностью оплачивает оставшуюся ипотеку. Банк выдает документы о погашении долга, и с ними продавец идет к государственному регистратору снимать обременения. После этого сделка купли-продажи дома осуществляется в обычном порядке.

Продажа дома в ипотеку

Очень часто и у покупателя нет всей суммы, позволяющей полностью оплатить покупку. В таком случае выходом из ситуации является купля-продажа дома по ипотеке. При этом следует иметь в виду несколько нюансов:

  • у покупателя должна быть на руках сумма, равная размеру оставшейся ипотеки продавца. За счет этих денег продавец должен погасить кредит и снять имущественное обременение с объекта;
  • желательно, чтобы ипотеку покупатель оформлял в том же банке, что и продавец. Так больше шансов получить разрешение на продажу.

Итоги

Итак, процедура продажи жилья, взятого в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

  • уведомление банка о желании продать недвижимость путем подачи заявления и получение соответствующего разрешения;
  • поиск покупателя самостоятельно или через посредников;
  • погашение оставшейся суммы долга;
  • снятие обременений у государственного регистратора;
  • подписание договора купли-продажи;
  • регистрация договора;
  • передача недвижимости и оставшейся суммы.

Варианты продажи домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

  • признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
  • досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

Как получить разрешение на отчуждение?

Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

  • сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
  • увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

Трудности продажи ипотечной квартиры

При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много. Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру. В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.

Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.

Как продать дом с обременением по ипотеке?

Существует два способа продажи недвижимости с обременением:

  • продажа дома или квартиры за наличные, часть из которых уходят банку в качестве погашения оставшейся суммы. Вопросом осуществления сделки может заниматься риелтор;
  • продавец самостоятельно находит покупателя, но сделка осуществляется с привлечением покупателем кредитных средств.

Продажа квартиры или дома за наличные

Недостаток метода состоит в том, что продавец должен не просто найти покупателя, но и убедить его дать задаток в размере долга, оставшегося по ипотеке. На такое согласен далеко не каждый человек. В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.

После получения необходимых средств продавец идет в банк и полностью оплачивает оставшуюся ипотеку. Банк выдает документы о погашении долга, и с ними продавец идет к государственному регистратору снимать обременения. После этого сделка купли-продажи дома осуществляется в обычном порядке.

Продажа дома в ипотеку

Очень часто и у покупателя нет всей суммы, позволяющей полностью оплатить покупку. В таком случае выходом из ситуации является купля-продажа дома по ипотеке. При этом следует иметь в виду несколько нюансов:

  • у покупателя должна быть на руках сумма, равная размеру оставшейся ипотеки продавца. За счет этих денег продавец должен погасить кредит и снять имущественное обременение с объекта;
  • желательно, чтобы ипотеку покупатель оформлял в том же банке, что и продавец. Так больше шансов получить разрешение на продажу.
Читать еще:  Как продлить договор аренды земельного участка

Итоги

Итак, процедура продажи жилья, взятого в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

  • уведомление банка о желании продать недвижимость путем подачи заявления и получение соответствующего разрешения;
  • поиск покупателя самостоятельно или через посредников;
  • погашение оставшейся суммы долга;
  • снятие обременений у государственного регистратора;
  • подписание договора купли-продажи;
  • регистрация договора;
  • передача недвижимости и оставшейся суммы.

Как продать дом с обременением

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующ�

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необ�

Обременение недвижимости – особенности покупки и продажи объектов

Обременение объекта недвижимости – временное ограничение возможности распоряжаться каким-либо видом имущества. Владелец не может дарить, продавать или передавать другим образом права собственности. Основанием может послужить судебное постановление, государственный акт, заключенный договор с определенными условиями и т.д. Прежде чем купить квартиру, необходимо выяснить, имеются ли какие-либо обременения, их вид. Так вы сможете обезопасить себя от мошеннических действий.

Основные виды обременений недвижимости и их особенности

Виды обременений недвижимости: характерные особенности

Виды обременения недвижимости можно разделить на несколько групп. Согласно приказу Государственного комитета земельных отношений РФ № 84 от 22.11.1999 г. к ограничениям относят:

1. Арест

Продавать/покупать объекты на которые наложен арест запрещено. Если при регистрации переход права будет обнаружен данных факт, сделка будет признана недействительной. В том случае, если покупатель узнает об аресте после заключения сделки, то он вправе обратиться в правоохранительные органы по факту мошенничества и обжаловать неправомерность действий в суде.

После того как арест будет снят, в регистрационную палату представляется письменное постановление соответствующих органов

2. Ренту

В бумагах отмечается, что содержание владельца имущества является пожизненным, это касается и самого объекта. Заключается ДПС или купчая с тем же условием.

Снять обременение можно после удовлетворения судебного иска или по предъявлению свидетельства о смерти владельца, находящегося на иждивении

3. Доверительное управление

Распоряжение имуществом третьим лицом может осуществляться в разных случаях. Среди наиболее распространенных:

Обременение жилья делает невозможным переход собственности к распорядителю.

4. Аренду

Арендодатель обязан заключить договор. Не всегда соглашение при продаже объекта расторгается. В этом случае все права и обязанности правообладателя переходят к новому собственнику.

Арендаторы могут отказаться освободить площадь, тем самым создав новому собственнику ряд неудобств

5. Залог

Имущество может стать залогом на основании договора. Если недвижимость служила гарантом возврата займа, то снять ограничения можно исключительно после выплаты суммы в полной мере.

Проверка обременения недвижимости онлайн позволит узнать, находится ли она в залоге. Если данный факт внесен в реестр, переход права возможен после письменного согласия залогодержателя.

6. Ипотеку

При оформлении займа под строительство или покупку жилья, банк выдает распоряжение об обременении данной недвижимости. За владельцем остается право пользоваться и распоряжаться жильем на свое усмотрение, за исключением отчуждения.

Продать квартиру можно при погашении всей суммы или переводе кредита на нового владельца

7.Сервитут

Возникает при пользовании одним имуществом нескольких посторонних собственников. Например: попасть в свою комнату можно только через чужую недвижимость (проходную комнату). Различают два типа сервитута:

  • Частный. Соглашение между посторонними людьми.
  • Публичный. Договор между физлицом и госорганами.

Причиной для наложения обременений могут стать не выписанные жильцы и несовершеннолетние

Как проверить в Росреестре есть ли на недвижимости обременения

Проверка обременения недвижимости – Росреестр предоставляет возможность каждому моментально узнать интересующие данные. Для этого достаточно воспользоваться официальным ресурсом. Перейдите на страницу справочной информации онлайн. Алгоритм достаточно прост:

  • Внесите в соответствующее поле кадастровый номер.
  • Нажмите на кнопку формирования запроса.
  • Выберите графу с адресом.

Во вкладке с правами и ограничениями будет номер и дата документа, подтверждающего правообладателя. Если есть ограничения, данные о них, также появятся

Полные сведения отображает справка об обременении недвижимости – выписка из Единого государственного реестра прав. В документе содержится информация о наложении или отсутствии ограничений, а также:

  • Детальное описание объекта.
  • Сведения о владельце.
  • Данные о возможных притязаниях на правообладание.

Снятие обременения с недвижимости, как и регистрация возникновения ограничений, регистрируется в ЕГРП. Если причиной является выполнение условий ипотечного кредитования, необходимо предоставить закладную с печатью, где будет указано погашение займа. Также подтверждением послужит решение суда.

Можно ли продать недвижимость с обременением

Продажа недвижимости с обременением в некоторых случаях является допустимой, при этом стоит соблюдать определенные требования:

  • Разрешение банка. Если дом/квартира является залоговым имуществом, то независимо от типа отчуждения, необходимо получить согласие соответствующего финансового учреждения.
  • Согласие рентополучателя. Когда обременением является пожизненное содержание, купить недвижимое имущество или продать объект, можно исключительно в согласия получателя ренты. Такой договор должен быть заверен у нотариуса.

Продать или приобрести объект, на котором числится арест или запрещены регистрационные действия, невозможно

Риски при покупке недвижимости с обременением

Покупка недвижимости с обременением содержит определенные риски. В зависимости от типа обременения и различных внешних факторов, жильцы могут столкнуться с рядом неприятностей, среди которых:

  • Утрата прав обладания. Оспаривать переход собственности могут как предыдущие владельцы жилья, так и третьи лица в судебном порядке.
  • Признание сделки незаконной. Лица, претендующие на недвижимость (по закону), могут обратиться в соответствующие органы с заявлением о недействительности купчей.
  • Аннулирование договора. При наступлении определенных условий, получатель пожизненной ренты может инициировать расторжение договора.
  • Истребование жилплощади правообладателем. Если жилье является залогом в ипотеке или же является объектом публичного сервитута, право на жилую площадь может быть обжаловано залогодержателем недвижимости.

Покупка или продажа дома с обременением включает риски для всех участников сделки. Чтобы избежать мошенничества и нарушения ваших прав, обратитесь к профессионалам. Специалисты АН «Колизей» помогут разобраться во всех нюансах отчуждения. Купля и продажа жилья с обременениями может быть безопасной только при квалифицированном сопровождении. Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.
Читать еще:  Как посмотреть границы земельного участка со спутника

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

Читать еще:  Кадастровый паспорт на дом ижс как получить

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector