Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной
Web555.ru

Бизнес портал

Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

Читать еще:  Как оформить квартиру на ребенка

После регистрации

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
  • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

Ничтожная сделка

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

На каком основании сделка может быть признана ничтожной

Основные причины признания сделки ничтожной:

  • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
  • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
  • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.
  • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
  2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
  5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на суде.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
  • Договор купли-продажи.
  • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено время Сколько будет потрачено времени
Поиск доказательств От 1 дня
Составление заявления и подача иска в суд От 1 дня
Ожидание заседания До 1-2 месяцев
Ожидание решения суда От 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу 1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

  • Данные суда, в который обращается заявитель.
  • Информация об истце и ответчике.
  • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
  • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
  • Приложенные документы.
  • Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Основания недействительности сделок с недвижимостью

Для защиты своих прав или минимизации финансовых расходов, возникших вследствие неудачно заключенной сделки, нередко используется правовой институт установления сделки недействительной. На законодательном уровне установлены условия признания договора купли-продажи недействительным, к ним относятся следующие:

  1. Несоблюдение формы сделки, например, в том случае, если соглашение заключено не в письменном виде.
  2. Отчуждение квартиры под угрозой насилия или обмана.
  3. Соглашение, совершенное в результате заблуждения, когда сторона не осведомлена об условиях, на которых она не заключила бы договор.
  4. Использование в качестве предмета договора продажи недвижимого (ДКП) имущества, ограниченного в обороте.

Вышеуказанные случаи признания договора купли-продажи недействительным не являются исключительными. Например, юридические лица могут использовать как способ защиты своих прав признание сделки недействительной; уставом организации может быть закреплен размер сделок, для которых требуется одобрение крупой сделки. Если директор заключает соглашение о продаже недвижимости, стоимость которой превышает 5 000 000 руб., а уставом общества установлено обязательное получение согласия для сделок свыше 2 000 000 руб., участники общества могут обратиться в суд с целью осуществить признание договора купли-продажи недвижимости недействительным, так как отсутствует документ на одобрение соглашения.

Правовые последствия недействительности

В случае установления сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение: один участник возвращает денежные средства, другой — недвижимое имущество. Такое процессуальное действие носит понятие двухсторонней реституции. Оно закреплено на законодательном уровне в п. 2 ст. 167 ГК РФ .

Правовым закреплением исключительных последствий отдельно для покупателя и продавца является судебная практика; признание договора купли-продажи недействительным может обернуться разными последствиями для покупателя и продавца:

  • для покупателя — дает возможность взыскания разницы между рыночной ценой недвижимого объекта и суммой по ДКП, если он приобрел статус документа, утратившего правовую природу. Такое положение закреплено Определением ВС РФ от 13.06.2017 по делу № 301-ЭС16-20128, А28-12640/2015;
  • для продавца — несет риск уплаты процентов по статье 395 ГК РФ с суммы разницы между ценой продажи покупателю и рыночной стоимостью недвижимого имущества (п. 55 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

При возникновении споров с недвижимостью нередко возникает вопрос: действует ли соглашение, если отсутствует его регистрация? Нормативное закрепление ответа существует только на уровне разъяснений Пленума ВС РФ. В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, признание сделки купли-продажи квартиры недействительной ввиду отсутствия регистрации договора с недвижимостью не является основанием для признания сделки утратившей правовую действительность.

Порядок установления недействительности договора

Направить в суд исковое заявление с рассматриваемым предметом спора могут лица, являющиеся участниками договора.

Существуют исключительные случаи, в которых обратиться в суд с целью осуществить признание ДКП недействительным может третье лицо. П. 78 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 устанавливает, что третье лицо может обратиться с вышеуказанным требованием, если защита его прав возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

После получения искового заявления с прилагающимися документами суд производит его рассмотрение и выносит определение о принятии и назначении даты предварительного судебного заседания или отказе в принятии с указанием недостатков, которые необходимо устранить.

Заявить свои требования можно посредством подачи встречного иска в уже существующем процессе. Обращаем внимание, что в разделе с требованиями иска следует просить не только признать соглашение утратившим правовую силу, но и применить последствия прекращения действия документа.

По результатам подготовки дела суд выносит определение о назначении судебного заседания. Судебным актом, завершающим процесс в суде первой инстанции, является судебное решение.

АПК РФ установлены сроки признания договора купли-продажи недействительным: они являются общими и составляют 3 месяца. После этого в течение месяца решение суда вступает в силу и подлежит исполнению. Сторона процесса может воспользоваться правом на обжалование акта в случае несогласия с ним.

Как признать сделку купли/продажи квартиры недействительной

Это очень прискорбное явление, потому что новые владельцы уже успевают позаботиться о ремонте в квартире, покупают новую мебель и даже годами живут в честно, или не очень честно, купленном помещении. Даже если с момента покупки пройдет больше года, признать сделку купли продажи квартиры недействительной довольно просто. Как правило, максимальный процент подобных дел рассматривается в первые три года с момента заключения договора.

Какие сделки считаются недействительными

С юридической стороны вопроса недействительная – это та сделка, что не имеет силы, потому даже если человек, который приобрел недвижимость, не подозревал о том, что договор можно расторгнуть, он должен вернуть жилплощадь законному владельцу, так как сам там проживает в ней незаконно.

В статьях гражданского кодекса РФ 166-181 об этом рассказано подробнее:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

  • Договор можно аннулировать, если он незаконен, аморален или противоречит правопорядку;
  • Недействительной признают мнимую сделку, которая совершается для вида. Например, когда человек продает свою недвижимость родственнику, но не берет денег и т.п.;
  • Если одной из сторон был недееспособный человек;
  • Если квартира продается или покупается несовершеннолетним лицом младше 14 лет и без согласия его родителей;
  • По закону нельзя признавать действительной, сделку, для заключения которой требовалось согласие третей стороны, но оно не было предоставлено. Часто это касается супругов, ведь для продажи имущества требуется нотариально заверенное согласие второго члена пары. Также нельзя продавать квартиру, в которой прописан ребенок возрастом до 14 лет, если не было получено разрешения от органов опеки;
  • Если распоряжение квартирой ограничено. Например, если на жилье возложен судебный арест;
  • Если продавец на момент подписания договора был в неадекватном состоянии и не осознавал свих действий, например, под алкоголем или наркотическими веществами;
  • Договор оспаривается, если был подписан обманным путем или под давлением.

Это только самые часто встречаемые причины для расторжения договора. Более подробная статистика изложена в ГК РФ.

Оспоримые и ничтожные сделки

Различают два типа сделок, которые можно признать недействительными – оспоримые и ничтожные.

  1. Оспоримой признается сделка, что была совершена при таких обстоятельствах, которые создают возможность одному из участников обратиться в суд с просьбой её оспорить.

Ключевую роль играет добросовестность участников процесса – если стороны были заблаговременно предупреждены о таком риске, то иск потерпевшей стороны в суде не рассматривается. Если же потерпевшая сторона не знала об утаённых данных, то её иск будет рассмотрен.

Оспоримые сделки часто используются в таких случаях:

  • Для сбыта краденого имущества;
  • Если недвижимость поступила в руки незаконно;
  • Если с квартирой не всё чисто, например, она находится в залоге или арестована;
  • Для продажи квартиры с невыплаченным кредитом.

Риск получить юридические последствия в случае подобных дел высок как для покупателей, так и для продавцов, потому следует внимательно проверять юридическую чистоту недвижимости.

  1. Ничтожные сделки – это неправоспособные дела, для расторжения которых даже не нужно обращаться в суд. Они не имеют никакой юридической силы.

Их отмена не занимает много времени, поскольку подобные сделки никогда и не считались правомерными. Например, как может считаться осуществлённым договор купли/продажи, если деньги так и небыли выплачены? Правильно – никак. Кроме того, легко отменить сделку если третьи лица продавали квартиру, на которую не имели прав. В таком случае покупатель может подавать заявление в полицию, чтобы найти липового продавца, но не в суд.

Как подтвердить недействительность договора

Прежде чем бежать в суд, нужно подумать, сможет ли человек доказать, что договор был незаконным. Оспаривание сделки купли/продажи квартиры подразумевает серьезную доказательную базу, которую ещё надо собрать. Итак, какие документы могут пригодиться в качестве доказательств:

  • Если условия договора противоречат закону, надо указать на нарушенный закон. В таком случае лучше нанять адвоката, который и изучит все материалы дела, разыскав ошибку;
  • Из-за недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон. В таком случае нужно заключение суда, подтверждающее недееспособность человека, которое было выдано до, а не после регистрации и подписания договора. Его копию нужно приложить к документам, которые подаются в суд;
  • Если купля/продажа совершалась от лица несовершеннолетнего. Нужно предоставить его паспорт, или другой документ, подтверждающий личность, и договор без подписи родителей;
  • Если квартиру продали, не согласовав эту сделку с супругой/супругом. Доказать факт этого нарушения очень легко – надо сравнить лишь три даты: приобретения недвижимости, заключения брака, расторжения брака (если такое имело место быть).

Но чтобы окончательно себя застраховать, и не волноваться о том, что сотрудничество может закончиться аннулированием, лучше перестраховаться: оформить страховку, вести видеозапись на всех этапах сделки, чтобы предоставить видеоматериалы в суде. Кроме того, указанный список документов неполон, и лучше доверить его сборы профессионалу, а также нанять специалиста для сопровождения на протяжении всего судебного процесса, пока не будет объявлено решение.

Куда и как обращаться

Естественно, оспорить сделку купли и продажи можно в суде, но в каком именно? Долго думать не в интересах того человека, который хочет оспорить сделку, потому важно не пропустить сроки давности, по которым дела подобного рода рассматривают. Решение суда – это тот документ, на основании которого в ЕГРП вносятся записи, что ранее совершенная сделка является недействительной, потому переданное право на собственность отменяется, и квартира опять переходит в руки продавца.

Теперь что касается того куда именно подавать исковое заявление? Чтобы сделку расторгли, заявление подается в городской или районный суд, в зависимости от адреса квартиры. Это значит, что разбирательство по делу не может проходить в одном конце страны, тогда как недвижимость находится в другом.

Хотя иногда учитываются особые обстоятельства, которые позволяют подать иск по адресу фактического проживания продавца или ответчика. Если в суде пытаются доказать факт мошенничества, связанный с недвижимостью, параллельно нужно ещё написать заявление в правоохранительные органы.

Текст заявления составляется, пользуясь помощью юриста, который точно знает, как именно составить иск, чтобы увеличить шансы на выигрыш дела. Кроме того, в иске в обязательном порядке должны быть:

  • Информация о квартире, являющейся объектом сделки: адрес, этаж, количество комнат, площадь и т.п.;
  • Выписка из ЕГРП после того как реализация сделки купли-продажи была совершена;
  • Описание ситуации заключения договора;
  • Основания, опираясь на которые истец требует расторгнуть сделку, признав её недействительной;
  • Свидетельские показания, но с копиями их паспортов;
  • Весь перечень документов, выступающих доказательством незаконности сделки.

Важно верно сформулировать исковые требования. Как правило, иски требуют вернуться к исходному состоянию, до подписания договора. В таком случае ответчику отдаются деньги, иногда неполная сумма, поскольку суд может присудить моральную компенсацию, а истец опять получает свои квадратные метры. Кроме того, истец может отсудить у ответчика круглую сумму на оплату юристов и другие убытки, которые возникли в ходе разбирательства.

Сроки давности для возвращения проданной недвижимости

Прежде чем узнавать, как признать сделки купли продажи квартир недействительными, надо выяснить сроки давности, на протяжении которых подобные иски будут рассматриваться. Если эти временные ограничения были нарушены, то сомнительно, что сделку признают недействительной, или вообще её рассмотрят.

  • 1 год – оспариваемые сделки. Отчет ведётся от даты, когда о нарушении стало известно. От этого и зависят сроки давности и то, будет ли суд рассматривать иск;
  • 3 года – ничтожные сделки. Сделки этого характера признаются недействительными, если они были совершены только на бумаге, не имея фактического подтверждения. Например, стороны не обменялись деньгами и ключами от квартиры. Потому подобная сделка просто расторгается, даже без суда;
  • 10 лет – сделки совершенные третьими лицами, не являющимися участниками купли-продажи. Например, когда покупка квартиры была проведена в обход совладельцев, несовершеннолетних детей. В таких случаях отсчет срока давности ведется с того момента, когда истец узнал о незаконных обстоятельствах заключения сделки.

Именно потому, прежде чем идти в суд, нужно узнать, к какой категории сделок относится конкретный иск, в чем поможет разобраться толковый юрист.

Судебное разбирательство

Задавая вопрос – можно ли обратиться в суд самостоятельно, ответ один, конечно можно. Но лучше подстраховаться и нанять юриста. В таком случае шансов на прекращение условий, описанных в договоре, значительно больше.

Защитить свои права в судебном зале не так просто, потому что ответчик гарантировано будет отстаивать свое право на недвижимость, и вполне возможно, не пожалеет денег на хорошего правозащитника. Как оспорить сделку в таком случае? Подключить к процессу и своего специалиста, который поможет собрать необходимые документы, и достойно представит интересы истца в ходе судебного разбирательства.

Обязательно придумать адекватный ответ на встречные действия ответчика. Например, даже если решение было принято в сторону пострадавшего участника сделки, не факт, что ответчик пойдет и не подаст апелляцию. Иногда не учитывается даже то обстоятельство, что виновная сторона купила квартиру незаконно. Если нет документальной базы, доказать этот факт трудно, так что возможен и неблагоприятный исход.

Если все прошло удачно, решение надо показать в регистрационной палате, чтобы были внесены изменения в ЕГРП. Кроме того, с ответчика могут взыскать деньги, тогда судом выдается ещё и исполнительный лист.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Регистрация договора купли-продажи квартиры в МФЦ

При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Нотариальное заверение договора купли/продажи квартиры в 2019 году

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Как оформить куплю-продажу квартиры в 2020 году

Соглашение о расторжении договора купли/продажи квартиры

Недействительные сделки по новым правилам

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

— неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

— отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

— дарение между не родственниками;

— снятие с регистрационного учета по доверенности;

— снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

— признание прав собственности по решению суда;

— нерыночная цена в договоре;

— неэквивалентная мена без доплаты;

— свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия «добросовестный приобретатель» покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

— появление родственников после исполнения договора ренты;
— появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
— ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
— проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет «досье» на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров: «В моей практике нет».

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector