Как построить малоэтажный многоквартирный дом
Web555.ru

Бизнес портал

Как построить малоэтажный многоквартирный дом

3 основных вида малоэтажной застройки

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

  1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
  2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
  • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
  • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
  • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

  • состоят из блоков;
  • в каждом блоке живет одна семья;
  • каждый блок имеет свой выход;
  • блоки соединены общими стенами;
  • в общих стенах нет проемов;
  • каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

  1. Малоэтажные многоквартирные дома:
  • состоят из одного или нескольких подъездов;
  • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
  • число подъездов в доме не превышает четырех;
  • число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

  1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
  • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
  • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
  • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
  1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
  2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
  3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
  • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
  • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
  • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
  • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
  • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

  • минимум согласований проекта;
  • высокая скорость постройки;
  • низкая себестоимость жилья;
  • экологичность;
  • низкая плотность населения на квадратный км;
  • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
  • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
  • комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

  1. Дороговизна земли под строительство.
  2. Сложность оформления земельного участка.
  3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Как узаконить многоквартирный дом: риски, чем грозит незаконное строительство, инструкция по узакониванию

Содержание

На землях ИЖС по закону можно строить дома, не предназначенные для разделения на несколько самостоятельных объектов. То есть, несмотря на то, что из законодательства убрали требование, что такой дом рассчитан на проживание только одной семьи, разделить его на квартиры нельзя технически. Многоквартирный дом – это жилые помещения, полностью отделенные друг от друга. То есть каждая из таких частей – самостоятельный объект.

По закону, под многоквартирным домом понимают здание, соответствующее следующим критериям:

  • Две или более квартир.
  • Места общего пользования и совместные помещения вне квартир.
  • Инженерные коммуникации.
  • Выход на придомовую территорию.

Места общего пользования и придомовая территория находятся в коллективной долевой собственности жильцов.

Строить МКД можно на землях со следующим ВРИ:

  • Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
  • Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
  • Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.

Если строительство ИЖС ведут в уведомительном порядке, то для многоквартирного дома нужно разрешение на строительство. Без него постройка дома будет незаконной.

Построить многоквартирный дом на землях ИЖС в уведомительном порядке не получится. Во время проверки комиссия отметит несоответствие, и вы получите отказ. Чтобы строить многоквартирный дом, нужно изменить категорию земли и получить разрешение.

Возможные риски

Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:

  1. Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
  2. Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.

Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:

  • Иметь все необходимые коммуникации, рассчитанные на МКД.
  • Иметь всю инфраструктуру.

Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.

Чем грозит незаконное строительство МКД

Когда застройщик оформляет дом на себя, а потом уже продает в нем доли, процедура регистрации может пройти спокойно. Но у регистратора могут возникнуть сомнения. Например, в технических документах на дом явно видно, что он многоквартирный. Росреестр приостановит регистрацию. Если после проверки будет доказано, что дом многоквартирный, его эксплуатация будет запрещена. Дом потребуют освободить.

Администрация имеет право подать иск о признании дома незаконным. На застройщика будет наложен штраф до 1 млн рублей для юрлиц. Кроме того, всегда есть риск того, что суд примет решение о сносе дома. Ответчик получает постановление со сроками сноса, все демонтажные работы он проводит за свой счет. Игнорировать постановление не получится. Его исполнение проконтролируют местные власти.

Если МКД был оформлен застройщиком в собственность, и он начал продажи квартир, последствия могут наступить уже у покупателей:

  • В таких домах продают не квартиры, а доли. Собственник доли имеет ограниченные права.
  • Попытка восстановить свои права через суд – это риск того, что дом признают незаконным и потребуют снести. Жильцы рискуют потерять свои деньги. Если в добровольном порядке застройщик деньги не возвращает, опять потребуется судебное разбирательство. Но и в этом случае срок возврата может быть очень длительным. В результате вы можете остаться и без жилья, так как дом незаконный, и без денег.
  • Инженерные коммуникации не соответствуют потребностям МКД. В этом случае часто возникают проблемы с обслуживанием.
Читать еще:  Как начать бизнес с китаем: 6 основных шагов

Застройщик не имеет права отказать в предоставлении документов. Перед заключением договора вы можете запросить у него разрешение на строительство и выписку из ЕГРН на земельный участок. В выписке будет указан вид разрешенного использования земли. Проверить ВРИ можно и самостоятельно. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин, а не только собственник ЗУ.

Получить консультацию специалиста можно в компании «Геомер групп». Для записи позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Как узаконить самовольно построенный МКД

Сначала нужно изменить вид разрешенного использования земли. ВРИ выбирают в зависимости от особенностей дома. Это позволяет решить проблему с нецелевым использованием земельного участка, но не делает дом законным. После решения вопроса с ЗУ, можно приступать к узакониванию самого МКД.

Признание возникновения права собственности

Сделать это может владелец участка. Нужно подать иск в суд о признании права собственности. В суде нужно доказать:

  • Дом соответствует строительным нормам.
  • Строительные материалы отвечают требованиям по качеству и безопасности.
  • Инженерные коммуникации соответствуют нормам для МКД или есть возможность для их подключения.
  • Здание не опасно для жизни или здоровья людей.
  • Его постройка не нарушила интересов третьих лиц.

Доказательствами правоты истца будут согласования с коммунальными службами, договоры с подрядчиками, проектная документация, сертификаты на стройматериалы. Суд назначит строительную экспертизу, чтобы подтвердить безопасность здания.

Несмотря на то, что признание МКД законным через суд возможно, чаще всего такой дом признают самостроем. Такие объекты подлежат сносу за счет застройщика.

Узаконивание дома в долевой собственности

Даже если дом зарегистрирован, и жильцы владеют долями, признать его незаконным могут контролирующие органы. В этом случае администрация обращается в суд с иском признать дом самостроем.

Можно попытаться узаконить дом, зарегистрированный как ИЖС, не дожидаясь иска от контролирующих органов. Для этого он должен соответствовать характеристикам блокированной постройки:

  • Не выше трех этажей.
  • Не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
  • Блоки разделены стенами, не имеющими проходов.
  • Каждый блок имеет свой выход на придомовую территорию.

Если дом не соответствует этим требованиям, можно провести его реконструкцию. После того, как требования к БЖД соблюдены, можно каждый блок ставить на учет как ИЖС на основании техплана.

Заказать технический план на дом вы можете в компании «Геомер групп». Стоимость подготовки – от 12 тыс. рублей, в зависимости от площади.

Через 10-15 дней вы получите на руки готовый техплан. После этого можно подать в местную администрацию заявление об изменении наименования дома с ИЖС на БЖД. Если местные власти отказали, можно подать иск в суд об установлении нового статуса дома.

ВРИ земельного участка в этом случае нужно менять на «блокированная жилая застройка». Иначе изменить статус дома и узаконить его не получится.

Рядом с моей дачей построили многоквартирный дом

В 2017 году я купил недостроенный дом на краю небольшого приличного поселка. С двух сторон дом окружали живописные поля. Въезжать я не торопился: заканчивал дела по работе и копил на ремонт.

Когда наконец-то вплотную занялся отделкой, то обнаружил в 50 метрах от своего участка интересную стройку. На участке под индивидуальное жилищное строительство возводили ровный прямоугольный дом размером 15 × 20 метров. Через год он превратился в трехэтажный дом на 12 квартир.

Самое начало стройки в живописном поле Поле стало менее живописным, зато стройка подходит к концу Это не мой дом, но здания такого типа строят в нашем поселке

Меня это совсем не обрадовало. Получается, на нашей тупиковой улице в одночасье появятся 12 семей. Они будут в 12 раз активнее использовать электричество с нашей устаревшей подстанции. А автомобильный поток сразу увеличится на десяток машин либо автобусом станут пользоваться на 30—50 человек больше.

Центральной канализации и водопровода в поселке нет. Куда будут сливаться нечистоты в таких масштабах — тоже вопрос. В конце концов, если это индивидуальный жилой дом, то по закону квартиры в нем купить нельзя. Поэтому вызывает беспокойство социальный статус людей: кто будет тратить миллион на квартиру в здании сомнительной легальности?

Можно ли доказать, что такие соседи нарушают мои права? Ценность моей земли ведь будет падать. И вообще, что делать в таком случае?

Владимир, вариантов может быть всего два:

  1. да, это законно и никаких ваших прав не нарушает;
  2. нет, это незаконно, поэтому можно жаловаться.

Самостоятельно оценить законность стройки вы не сможете, но я объясню, на какие моменты надо обратить внимание и кто может проверить, не нарушены ли ваши права

Что такое многоквартирный дом и как его строят

Скажу честно, маловероятно, что кто-то начал строить многоквартирный дом без законных оснований. Времена уже не те, чтобы безнаказанно строить где попало и без документов. Даже крупных застройщиков, нарушающих правила, заставляют сносить целые дома.

Сказать, что дом не многоквартирный, а просто большой индивидуальный дом на огромную семью, тоже нельзя. Во-первых, индивидуальный жилой дом не может быть больше трех этажей и выше 20 метров. Во-вторых, он должен быть предназначен для проживания одной семьи, а не 12.

В законе под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, у которых есть свои выходы либо на земельный участок у жилого дома, либо в помещения общего пользования. Также в многоквартирном доме есть помещения общего пользования — лестницы, тамбуры и пр. — и обособленные помещения, рассчитанные на проживание более одной семьи. Так что замаскировать многоквартирный дом под большой частный точно не получится.

Чтобы начать строить индивидуальный жилой дом, не нужно иметь проект или получать разрешение на строительство. Понадобится только отправить уведомление о строительстве индивидуального жилого дома.

Для многоквартирного дома получать разрешение на строительство обязательно. Для этого, помимо земли, нужно огромное количество разных документов. Например, градостроительный план, план организации земельного участка и проект дома, который прошел экспертизу.

Когда застройщик получит разрешение и приступит к стройке, он обязан известить об этом органы строительного надзора. Когда завершит стройку — тоже. Помимо этого, построенный дом должны принять сразу несколько проверяющих инстанций. И если застройщик нарушил хоть что-то на каком-то этапе, то дом не введут в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет. А значит, он не будет считаться объектом недвижимости, который можно продавать и регистрировать в реестре прав на недвижимое имущество.

Так что крайне маловероятно, что стройку начали без соответствующих разрешений. Другое дело, что теоретически какие-то из этих бумаг хотя и выданы по-настоящему, но не на законных основаниях. Вот это можно проверить.

И в первую очередь нужно смотреть на землю.

Как проверить вид разрешенного использования земельного участка

Все земли в РФ делятся на категории. Всего их семь. Внутри категорий есть виды разрешенного использования земли. Например, земли населенных пунктов — это категория, а многоэтажная жилая застройка — вид разрешенного использования. Чтобы построить на такой земле торговый центр, нужно изменить вид разрешенного использования — ВРИ.

Виды разрешенного использования бывают:

  1. основные;
  2. условно разрешенные;
  3. дополнительные, которые используются вместе с основными.

Возьмем, например, жилой дом и парковку. Основной ВРИ — жилая застройка, а дополнительный — автостоянки и парковки.

Основные и дополнительные ВРИ устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или РФ. Вид разрешенного использования городской земли, как правило, определяет местная власть. Она принимает градостроительный регламент «Правила землепользования и застройки», где прописано, в каких зонах города какие земли и что на них можно строить.

Внутри одной категории может быть множество видов разрешенного использования, и собственник земли может переключаться между основными видами по желанию, а между условно разрешенными — с определенными ограничениями. Например, ограничением может быть требование обосновать изменение ВРИ через экологическую экспертизу или обязательное проведение публичных слушаний.

Категорию земли поменять сложно. Требуется не просто уведомить об этом собственника, но и получить одобрение органов власти, в чьем ведении находится земля.

Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.

Скорее всего, для застройщика это не составило проблем. Если ваш поселок не относится к землям города, а считается самостоятельным поселением, у него вполне может вообще не быть градостроительных регламентов. А значит, застройщику нужно было только обосновать в местной поселковой администрации такое изменение ВРИ.

Отмечу, что, если градостроительных регламентов нет, разрешение на строительство становится основным подтверждающим документом того, что проект строительства соответствует требованиям закона.

Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра. Найдите необходимый участок по кадастровому номеру или координатам и посмотрите его ВРИ. Я попробовал найти участок, на котором расположен спорный дом, о котором вы пишете. Судя по публичной карте, пока он предназначен для индивидуального жилищного строительства. Это достаточное основание, чтобы попросить проверить законность строительства многоквартирного жилого дома.

Как быть с нагрузкой на сети

Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто. При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям. Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.

На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.

Читать еще:  Как выписать несовершеннолетнего ребенка из муниципальной квартиры

Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.

Почему ничего нельзя сделать с падением цены на землю

К сожалению, закон никак не защищает вас от того, что ваша земля и вид из окна утратят былую привлекательность из-за соседней стройки. Это ваши личные риски как домовладельца. Если дом строится по всем правилам, то даже реальное удешевление рыночной стоимости вашего имущества не будет нарушением прав.

Кроме того, в настоящий момент не существует механизма, который помог бы доказать суду, что стоимость вашего имущества уменьшилась. Почитайте об этом в моей статье о том, как у жителей многоквартирного дома прямо напротив окон построили еще один дом.

Кого попросить проверить законность стройки

Самостоятельно оценить законность стройки вы не можете, и реальных рычагов воздействия на застройщика у вас нет. Остается только попросить надзорные органы проверить, не нарушены ли ваши права и законно ли выданы застройщику бумаги.

В первую очередь проверять законность строительства должна прокуратура и инспекция государственного архитектурного и строительного надзора. Но начать лучше с прокуратуры, поскольку в нее легче всего обратиться через госуслуги. Опишите ситуацию своими словами, укажите адрес и месторасположение объекта. Уточните, что в соответствии с публичной картой Росреестра все земельные участки в этом месте отведены под ИЖС. При этом вы видите, что строят многоквартирный дом. Попросите проверить законность выдачи разрешения на строительство и технических условий.

Если прокуратура нарушений не найдет, реальных перспектив победить в борьбе с застройщиком, если вы лично не знаете о каком-то нарушении, у вас нет. Вдобавок не исключено, что застройщик сейчас как раз оформляет бумаги на смену ВРИ и к моменту, когда здание будут вводить в эксплуатацию, все документы окажутся в порядке. Это не совсем правильно, но придраться к земле будет уже сложно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Многоквартирный дом на земле ижс

1.1. На землях ИЖС многоквартирник не может быть, но при бытии Украины такое было. выделить долю просто нереально (у вас проблема к сожалению, как у многих. Вопрос адресуйте к застройщику (если он еще остался) и вопрос ест ли у вас на сегодняшний ден право собственности, или он у застройщика. Также вопрос по земле — кто собственник.

2. Хотел бы узнать можно ли на земле выделенной под ИЖС построить многоквартирный дом?

2.1. Хотел бы узнать можно ли на земле выделенной под ИЖС построить многоквартирный дом?

Ну, нет конечно.
Это самовольная постройка, подлежит сносу.
Меняйте назначение земельного участка под малоэтажный МКД.

3. На земле под ИЖС стоит многоквартирный дом, как это узаконить?

3.1. очень просто сделать так чтобы у всех была доля. по факту это многоквартирный а на бумаге это просто дом. еще наверно 3 этажный.

4.1. Мария, ез ознакомления с материалами, вам невозможно дать консультацию.

4.2. Мария
Вы предлагаете погадать, очень может быть, что суд удовлетворит требование о выделении доли в натуре, в том случае если таковое решение не нарушает прав третьих лиц.

5.1. Способ это судебный иск.

5.2. Вот, когда иск подаст администрация, тогда подадите свои возражения.
Нужно зу переводить для МКД.

6.1. На публичной кадастровой карте.

7.1. Нет, это исключено.
Так как это самовольное строительство, подлежащее сносу..

8.1. ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство объекта индивидуального строительства.

Многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.»

9.1. Постановление Пленума ВС РФ:
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Вам нужно обратиться со всеми документами к квалифицированному специалисту. И уже по ситуации решать, что делать дальше.

10.1. Если я правильно понимаю, то вы являетесь собственником доли в «таунхаусе» или «дуплексе», и все это по свидетельству ИЖД (индивидуальный жилой дом), в котором вы имеете долю?
Если вы хотите продать свою долю, то вы должны соблюсти правила ст. 250 ГК РФ, а именно:
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

11.1. Мошенничество не относится к преступлениям, которые прекращаются примирением сторон. Только в чем мошенничество председателя ЖСК кроме «пусть вернет деньги»?

11.2. Анжелика, если Вам готовы вернуть деньги, возможно с процентами хотя бы за их неправомерное удержание, то получайте и довольствуйтесь этим.
Если нет — другое дело.
Надо знать ситуацию.

11.3. Анжелика! Есть ли факт мошенничества или нет-будут разбираться правоохранительные органы, если вы напишите заявление. С юридической точки зрения необходимо видеть договор, который вы заключили, изучить обязательства сторон, подтверждение оплаты паевого взноса, выписку из реестра недвижимости.

12.1. для того чтобы сформировать земельный участок под многоквартирным домом, необходимо обратиться в департамент архитектуры.

13.1. На земельных участках предоставленных по ИЖС многоквартирный дом строить нельзя. Необходимо переутверждать градостроительный паспорт земельного участка и изменять разрешенное использование земельного участка. Удачи.

14.1. В суд обращайтесь, Исковое вы можете или юристу в личную переписку заказать, или сами его составить в соответствии со статьёй 131 гражданско процессуального кодекса России.

14.2. В данном случае вам нужно обращаться с исковым заявлением в суд исковое заявление составляется по правилам статьи 131-132 ГПК РФ.

15.1. Это будет сделать довольно проблематично, так как на земельном участке под ижс разрешено строить жилой дом до 3 этажей с мансардой, с одним входом и предназначенном для проживания одной семьи или двух с отдельными входами.

Для строительства многоэтажного дома Вм необходимо в первую очередь поменять вид разрешенного использования земельного участка.

15.2. ИЖС, ИЖД-кому как нравится — это вид жилого помещения, согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ, в нем нет и не может быть квартир, никаких ни отдельных, ни коммунальных. Но уже настроили мошенники, срубили бабла и за бугор, как пример, пос. Вешки в Мытищах. ИЖС снесли, граждан, купивших не пойми что в том ИЖС опустили ниже плинтуса, обвинив во всех грехах.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет (СП 30-102-99). Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи (ГрКРФ)

16.1. Если Вы уже получили разрешение на строительство, то зачем вам что-то нужно доказывать? Впрочем, можно заказать архитектурный проект, в нем будет конкретно указано назначение дома в соответствии с Вашим ТЗ.
Удачи Вам.

16.2. Доказать это можно только в суде. Если имеет место спор, при этом скорее всего придется проводить строительную судебную экспертизу.

17.1. Вам нечего опасаться.

18.1. Александра!
Да, вид разрешенного использования ЛПХ допускает строительство жилого дома на участке.

18.2. Не земля ЛПХ возможно строительство жилого дома. Указанная статья отменена, но запрета на строительство не установлено.

18.3. смотря к какой категории ЗУ относиться.

19. Есть вопрос. В 2012 году купила долю в многоквартирном доме.

Которые сейчас идут под снос в Московской области. Так как построены на земле под ИЖС. Был суд и есть решение о сносе год назад. Была оформлена покупка по простой форме дарения. Могу ли я подать в суд на продавца (дарителя) сделке (есть расписка о получении денег дарителю) так как после сделки через четыре месяца я узнала. Что эти дома названы самостроем и подлежат сносу.

19.1. Да, можете признать сделку ничтожной, представив расписку и требовать возврата выплаченной суммы. Если в расписке не указано, за что именно переданы деньги, можете просто их истребовать как неосновательное обогащение, оставив дом себе

19.2. При наличии доказательств передачи денежных средств, решение вопроса возможно в судебном порядке. Если кроме договора дарения ничего нет, то увы. Конечно, всегда можно что-то придумать, но шансов будет немного.

20.1. можете подать в суд на признание сделки недействительной.

20.2. Ваш договор изначально ничтожен. Невозможно принять в дар, купив долю. Это абсурд. Работать с Вашей ситуации можно, но надо четко понимать: что произошло. Пока, простите, из вопроса — полный бред.

20.3. Если докажите, что сделка дарения была фактически куплей-продажей, то Вас никто не вводил в заблуждение. Вы сознательно при дарения выплачивали средства. Кроме того, пропущен срок исковой давности.

Читать еще:  Затопило квартиру что делать

21.1. На основании чего снести? Вам необходимо получить сведения о собственнике (застройщике), его правах на возводимый объект недвижимого имущества, права на земельный участок, разрешение на строительство.

21.2. Приобретать можно, но это неликвид, есть риски. Не советую.

22.1. Категорию земли имеет право менять только администрация города по заявлению всех собственников помещений.

22.2. только путем судебного решения. однако это практически не выполнимо — ужет было много подобных попыток
По стране много застройщиков вводили в заблуждение покупателей, те не изучив документы, соглашались на риск, а теперь ищут»правду».

23.1. —Здравствуйте, да конечно. так можно сделать.оформив переход права собственности договором дарения. Всего хорошего.

24.1. У Вас дом на зем.участке не многоквартирный, а жилой (жилой дом является видом жилого помещения). Право собственности на жилой дом возможно только единоличное либо общее долевое. Без смены назначения зем.участка выделение в доме долей в натуре в качестве квартир невозможно.

25.1. только с общего решения жильцов многоквартирного дома

25.2. Для этого необходимо разрешение на строительство от администрации города, архитектурный план и согласие соседей. Иначе самострой будете делать.

26.1. ногоквартирный жилой дом нельзя. ИЖС

26.2. для того чтобы построить многоквартирный дом Вам нужно изменить категорию земли

27.1. нельзя — см. ст. 35 земельного кодекса РФ — у вас долевая собственность, а не многоквартирный дом
Единственный выход — обратитесь ВСЕ жильцы с заявлением в суд — о прекращении права долевой собственности, что б квартирам присвоили адреса и выдали свидетельство на право собственности на квартиру — ст. 252 ГК
ст. 35 ЗК
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

28.1. Все собственники помещений должны провести межевание земельного участка, обратившись совместно

29.1. у вас фактически и есть многоквартирный дом (более 1 квартиры), земля под м.к.д. неделима, можете сейчас лишь выделить долю в натуре и на долю и на зем.участок — см. ст. 2252 ГК

МАЛОэтажное МНОГОквартирное

Где кончается «мало» и начинается «много». Рынок «малоэтажного жилья» в попытках самоидентификации

Если проанализировать отраслевые информационные источники последнего времени, то оказывается, что многие девелоперы и госструктуры — инвесторы и заказчики малоэтажной застройки столкнулись с парадоксом. Доля так называемого «малоэтажного жилья» в общем объеме ввода достигла в среднем 50% (35-40 млн. кв. м), и есть намерения довести её до 70%, а что считать под этим расхожим понятием — не совсем ясно.

Нормативная база по данному понятию определяется по СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

Последний документ определяет понятие так: «… Малоэтажная жилая застройка — жилая застройка этажностью до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком». А также в п. 5.2. «Типы жилых зданий»:

«… 5.2.1. В индивидуальном строительстве основной тип дома — одноквартирный. Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.

5.2.2. Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир.

5.2.3. По уровню проживания проектируемое жилище следует подразделять на две основные категории:

  • социальное жилище для муниципального строительства с нормируемыми верхними пределами площадей квартир (согласно СНиП 2.08.01);
  • жилище для индивидуального строительства с нормируемыми нижними пределами площадей квартир».

Хитрости размещения жизненных артерий в здании определяются СНиП 2.04.03-85, СНиП 2.04.05-91, ПУЭ, СНиП 2.04.08-87 и СНиП 31-02-2001.

Но трактовка документов и понятий участниками рынка своя. Часто границы понятия «малоэтажки» определяются возможностью не иметь допуски СРО и не проходить экспертизу проектов зданий до трех этажей площадью до 1,5 тыс. квадратных метрах.

При таком раскладе можно говорить о полноценной «хрущевке» в три этажа с набором квартир до трех до 20 — это многоквартирный дом, который можно в реальности сблокировать в длину до 100, 500 и 1000 квартир. Опять же — понятие «многоквартирный» и «многоэтажный» упирается в вопрос — насколько много. Например, для иных первобытных племен есть четкое понятие — 5, всё, что больше — много.

Кстати, на красноярской строительной выставке посетителям демонстрировали юрты, с подтекстом, что они мобильны, дешевле деревянных и панельных домов, собираются за три часа, конструкция проста и позволяет жить круглогодично. А если поставить в юрту электрическую печь-камин, положить инфракрасные маты, провести водоснабжение, установить душ и сантехнику, то чем юрта — не малоэтажка.

Данный нормативно-понятийный раздрай, на самом деле, не мешает девелоперам. И проблемы с классификацией возникли в связи с реализацией в последнее пятилетие проектов двух-трех этажных многоквартирных жилых домов в рамках комплексной застройки.

По мнению председателя Экспертного совета по малоэтажному строительству НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий Данилов относит к малоэтажному типу жилья не только коттеджи и индивидуальные жилые дома, но и малоэтажные многоквартирные комплексы. Дмитрий Данилов: «…Сейчас, когда и рынок наполнился, и девелоперы прочувствовали малоэтажку, оказалось, что нет четких правил, нет четких норм, нет проработанного регулирования этого направления. Например, до сих пор в законодательстве не прописано, что же конкретно считать малоэтажным жильем, есть расхождения в определении «этажности» и «количества этажей» в различных нормативных документах».

Многие участники рынка полагают, что разработка классификации малоэтажного жилья поможет решить проблемы, например, с качеством его строительства. Так, по мнению Александра Водовозова, генерального директора компании «ТКДом», организаторы программы по обеспечению жильем за государственные деньги потерпевших от пожаров и потопов столкнулись с очень некачественным выполнением работ. После чего поняли, что нет никакой системы. Есть довольно подробные СНиПы, которые к малоэтажке мало имеют отношения. «Проблема даже не в классификации, а в критериях качества паспортизации, а также стандартизации, то есть это жилье должно быть построено по каким-то стандартам. Стандарты должны быть описаны и утверждены на уровне государства. В них должны быть прописаны требования к уровню комфортности жилья, к технологиям строительства, к размеру общественных зон. Тогда все перейдут на один язык, обсуждая продукт» — отмечает эксперт.

Ситуация довольно странная, потому что СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» довольно подробно в количественных показателях, с указанием на муниципальные органы, дает понятия высоты, ширины и глубины постройки. А пункт 5.2.2., по сути вводит малоэтажные многоквартирные здания в понятие «малоэтажки». Тем более, оговорка «как правило» в определении, указанном выше, юридически дает возможность маневра, то есть «это может быть», «а может и не быть».

Нормативные трудности здесь скорее связаны с критериями – сколько и кому давать или компенсировать, в случае муниципального или госзаказа.

Тем не менее, как утверждают специалисты, до кризиса 2008 года в понятие «малоэтажки» преимущественно входили таунхаусы и коттеджи — сегмент до трех этажей и 500 метров общей площади для проживания одной ячейки общества (от одного человека до семьи всех поколений). Однако сегодня в это понятие стали активно входить новые, многоквартирные форматы — это трех-пятиэтажные дома с однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными (реже — четырехкомнатными) квартирами, на небольшом удалении от областных центров.

Как считают эксперты компании «Метриум Групп», в этот сегмент сместился целый пласт потребителей самых разных категорий: семейные пары с маленькими детьми, одинокие мужчины и женщины в возрасте от 40-45 лет, экономически активные молодые люди 25-35 лет. Наибольшей популярностью в малоэтажных комплексах пользуются однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м и двухкомнатные площадью 55-60 кв.м.

Между прочим, девелоперы данным форматом Россию не удивили. Именно в этом ключе мастерская братьев Весниных ещё в 30-50-е годы 20 века формировала и реализовывала на практике рабочие городки при градообразующих предприятиях — 2-3-этажные дома по 8-10 маломерных квартир. А первые прообразы появились ещё до революции. Указанные выше нормативные акты фактически закрепили и подтвердили советский опыт в данном направлении.

Сегодня в массовом порядке новая волна «малоэтажного многоквартирного» процесса пока затрагивает московские и питерские пригороды. По данным «ИРН-Консалтинг» к весне 2015 года на рынке первичного жилья Новой Москвы и Подмосковья предлагалось 118 проектов, где предусмотрены малоэтажные квартирные дома.

За последние полгода больше всего новых проектов с малоэтажными квартирными домами появилось между 10 и 50 км от МКАД – 80% от общего числа пополнивших рынок комплексов. Разбег цены в комплексах составляет от 2 до 8 млн. рублей.

Среди различных преимуществ таких проектов специалисты отмечают более низкую себестоимость строительства относительно многоэтажных зданий, при более высокой скорости возведения конструктива. Инженерное оснащение таких домов также проще. «За счет невысокой этажности сроки возведения в малоэтажных многоквартирных проектах с монолитным или кирпичным конструктивом сопоставимы с панельными, а именно сроки строительства были долгое время одним из основных преимуществ «панели», — говорит Денис Бобков руководитель аналитического центра компании «ОПИН». — Инвестиционная привлекательность таких квартир высока — на этапе строительства объект дорожает в среднем на 25% в год, а после сдачи дома ГК на 10-12% в год».

Александр Водовозов видит и другие плюсы этого сегмента: «Малоэтажку экономнее строить, гораздо меньше согласований нужно, до трех этажей нет экспертизы, можно быстро переходить к строительству, параллельно реализовывать! Большой дом пока весь не построишь, в часть квартир не заедешь, а в коттеджи — пожалуйста, можно сдавать очередями. И таких нюансов немало».

Диапазон цен на самые дешевые квартиры в Подмосковье начинается от 1,4 млн рублей. В среднем стоимость «квадрата» в малоэтажке варьируется от 70 до 90 тыс. рублей, что на 20-30% ниже рыночных цен на аналогичные квартиры в многоэтажных комплексах.

Риэлторы отмечают и более уютную и комфортную среду, которая избавляет новоселов от ощущения жизни в «муравейнике». Здесь складывается особенная уникальная клубная атмосфера. Здесь все соседи знают друг друга в лицо и бережно относятся к окружающему их пространству. За счет большего количества проживающих и общих дворов нет чувства одиночества и обособленности, присущих коттеджным поселкам. Не будем забывать: человек – существо социальное.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector