Как переоценить кадастровую стоимость земельного участка
Web555.ru

Бизнес портал

Как переоценить кадастровую стоимость земельного участка

Изменения кадастровой стоимости земельных участков

Под кадастровой стоимостью понимают цену участка, которая устанавливается после проведения государственной оценки, определяющей отдельные показатели, на основании которых рассчитывают цену по конкретным категориям наделов.

Кроме значений стоимости, установленных на федеральном уровне, отдельные виды цены могут устанавливаться в результате рассмотрения частных случаев по спорам, инициируемых собственниками наделов.

Как часто меняется?

Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.

Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.

В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.

Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.

Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.

В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.

В частности, такими случаями могут быть:

  • Изменение площади участка земли в сторону уменьшения или увеличения;
  • Проведение межевания земель;
  • Изменение назначения участков. К примеру, переход из земли для выращивания сельскохозяйственных культур в наделы для индивидуального жилого строительства автоматически увеличивает цену;
  • Ввод в эксплуатацию объекта, построенного на определенном участке земли. Как правило, такие действия значительно увеличивают цену надела;
  • При значительном развитии инфраструктуры вокруг земельного участка, поскольку наличие в непосредственной близости к ним больниц, школ, детских садиков и прочих объектов значительно увеличивает его ценность;
  • Изменение показателей по текущим рыночным ценам.

Переоценка земли за прошлые годы

Массовая переоценка земель была произведена еще в 2014 году, причем результат ее был таков, что в некоторых регионах рассчитанный показатель значительно превышал рыночную стоимость наделов.

Такая ситуация привела к тому, что собственники многих участков, не согласных с таким фактом, посчитали рост необоснованным, и инициировали большое количество судебных разбирательств по оспариванию установленной на государственном уровне стоимости.

Не менее существенным изменением в кадастровой стоимости стали поправки к законам, введенные в действие в декабре 2016 года, когда относительно всех категорий земельных участков произошло значительное увеличение показателей.

Прогноз

Согласно принятому Федеральному закону ФЗ № 360 от 03.07.2016 с действующими на данный момент поправками на территории всех регионов рост кадастровой стоимости на некоторое время приостановлен – вплоть до 1 января 2020 года она не будет пересматриваться.

По окончанию данного периода цена на участки будет пересмотрена, но уже согласно ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» данным процессом под надзором Росреестра будут заниматься независимые учреждения бюджетной сферы.

На что влияет корректировка

Значение кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на следующие моменты:

  • Расчет оплаты за аренду земель при определенных условиях;
  • Величину земельного налога, который определяется в процентном соотношении к кадастровой стоимости.

Наиболее значимым в данном случае является именно влияние на расчет налога, поскольку практически каждый собственник земельного участка за редким исключениями льготных групп несет обязательство совершения таких перечислений в бюджет страны.

Именно на основании кадастровой стоимости одного квадратного метра земли определяется общая цена участка путем умножения площади земли на единицу показателя.

Вычисление налога осуществляется также на основании процента, определенного для каждой отдельной категории земель, при этом средняя ставка находится на уровне 0,3% и может значительно колебаться как в большую, так и меньшую сторону.

Как изменить при нарушении прав

При значительном завышении цен каждый собственник земельного участка имеет возможность оспорить установленное значение.

Для оспаривания цены в первую очередь необходимо иметь основания для такого действия.

Стоит понимать, что определение кадастровой стоимости осуществляется на основании конкретных показателей – местонахождения, особенностей объектов недвижимости, назначению надела, изменений на рынке.

Если изменилась кадастровая стоимость земельного участка, а какие-либо из факторов не были приняты во внимание или же данные искажены, владелец земли имеет право на оспаривание.

Куда обращаться?

На данный момент поменять кадастровую стоимость в частном порядке можно двумя возможными способами.

  • Административный способ. При этом направляется заявление в Росреестр от непосредственного собственника земельного участка.
  • Судебный. Обращение в суд возможно только после того, как имел место досудебный порядок урегулирования вопроса и последовал отказ в таком действии от Росреестра.

При обращении как в административном так и в судебном порядке владелец участка должен иметь реальные основания на уменьшение кадастровой стоимости, которые можно подтвердить или имеющимися документами или проведением дополнительной экспертизы.

Какие документы нужны, чтобы чтобы пересмотреть значение?

При обращении о необходимости пересмотреть кадастровую стоимость перечень документации выглядит следующим образом:

  • Кадастровый паспорт участка земли;
  • Отчет о рыночной цене земельного надела;
  • Свидетельство о праве собственности на землю;
  • Отдельное заключение эксперта в том случае, если рыночная цена отличается от кадастровой.

Планируется ли повышение налога?

Вопрос повышения налогов на земельные участки и увеличения показателя кадастровой стоимости земли связан неразрывно и на данный момент беспокоит как обычных граждан, так и физических и юридических лиц, поскольку для многих из них величина ежегодного взноса в бюджет становится достаточно большим расходом.

За последние несколько лет наметилась тенденция к продаже участков, которые не приносят прибыли и становятся обременением для их владельцев, не имеющих достаточного дохода, для того, чтобы оплатить налог в полной мере.

Стоит отметить, что новый принцип вычисления налога на основании кадастровой стоимости стал применяться не так давно – еще до 2015 года он рассчитывался исходя из балансовой цены земли.

На данный момент осуществляется постепенный переход именно на расчет от кадастровой стоимости, в связи с чем размер налогов увеличивается и такая тенденция на ближайшее время сохранится.

В общем увеличение налогообложения осуществляется поэтапно – с 2015 до 2020 года рост ставки происходит постепенно (ежегодно на 20%) и, в связи с этим, и те суммы, которая положены к оплате за собственность, аналогичным образом становятся больше.

С одной стороны, как утверждают эксперты, повышение размеров поступления в бюджет страны является необходимой мерой, которая поможет изыскать средства на развитие инфраструктуры, финансирование модернизации различных объектов.

Однако, с другой стороны, каждый отдельный собственник земельного участка не всегда может выделить такую сумму средств.

Больше всего значительным увеличением расходов обеспокоены предприниматели, относящиеся к малому и среднему бизнесу, особенно те, которые заняты деятельностью в сфере сельского хозяйства – именно для таких категорий кадастровая стоимость за последнее время выросла больше всего.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает о целесообразности и способах снижения кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение

Итак, кадастровая стоимость участков определяется на основании показателей земли, которые могут меняться с течением времени. В соответствии с принятыми законами величина земельного налога находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости и ежегодно будет увеличиваться.

При наличии оснований на пересмотр и уменьшение установленной цены на земельный участок ее собственник имеет право обжаловать ее в административном или судебном порядке.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Читать еще:  Как получить земельный участок за третьего ребенка

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Как провести переоценку и изменить кадастровую стоимость вашего земельного участка.

Дата публикации материала: 28 июля, 2015 / Последнее обновление: 25 марта, 2020

Кадастровая стоимость является фактом учётных записей и определяется в результате проведения учётных работ. При этом вы всегда можете заказать кадастровую выписку на земельный участок. Однако можно допустить, что при одновременной оценке всех имеющихся в массиве земель, можно не учесть некоторые нюансы в отношении отдельной площади земли.

В этом и других аналогичных случаях, вы имеете право констатировать, что определённая в адрес вашего участка стоимость – ошибочная и добиться переоценки кадастровой стоимости участка.

Понятие переоценки, и случаи применения

Кадастровая оценка участка осуществляется по существующим правилам, общим для всех землевладельцев. Соответственно, на отдельно взятом участке оценка будет произведена аналогично другим участкам, находящимся в пределах установленной территории.

Несмотря на то, что кадастровый план предполагает наличие нюансов и уникальных характеристик в учётных записях, на практике это не всегда срабатывает. В итоге участок с имеющимся на его территории нарушением ландшафта или качества плодородной почвы, оценивается по тем же параметрам, что и более доброкачественный участок.

По логике вещей извлечение полезных свойств с наиболее доброкачественных земель можно получить в большем объёме, нежели при использовании участка, на территории которого расположены овраг, болотце или иные особенности, не позволяющие использовать площади участка в полном объёме. В этом случае некоторые землевладельцы принимают решение о проведении переоценки стоимости.

Возможны и обратные случаи. К примеру, проведение работ связанных с обработкой ЗУ, его обустройством или с обеспечением инженерными коммуникациями в принципе может увеличить кадастровую стоимость. Некоторые собственники, возводя капитальное строение с целью реализации участка на продажу, стремятся к увеличению стоимости, полагая приобретение дополнительных преимуществ.

Тем не менее, такие посягательства на переоценку существуют.

В большинстве случаев уменьшение кадастровой стоимости земель планируется с целью уменьшения суммы земельного налога, которая для многих предприятий или фермеров может оказаться ощутимой.

Кроме этого переоценка кадастровой стоимости потребуется, если вы:

  • переводите земли из одной категории в другую;
  • меняете разрешённое использование ЗУ;
  • изменяете площадь ЗУ;
  • получили ущерб плодородного слоя почвы.

Необходимые основания

Переоценка кадастровой стоимости производится не реже 1 раза в 5 лет после проведения ревизии земель со стороны уполномоченной комиссии ГКН. После того как переоценка проведена, производится изменение кадастровой стоимости земель в учётных записях государственного реестра.

В этот период отдельные граждане и заинтересованные лица имеют право получить информацию об изменении стоимости своего участка. Землевладельцы, имеющие претензии к установленной сумме оценки, имеют право изложить свою претензию в письменной форме и представить её в отделение кадастра и картографии по месту нахождения земельного участка.

На эту процедуру даётся срок 6 месяцев, после которого учётные записи приобретают стабильность и изменению не подлежат.

Переоценка по инициативе граждан в этот период осуществляется на основании заявлений, в которых указаны причины изменения стоимости участка, то есть на основании указания сведений, которые не были учтены комиссией при плановой переоценке земель. Эти заявления подлежат рассмотрению и удовлетворению по усмотрению комиссии ГКН.

В прошествии определённого срока, переоценка может проводиться в индивидуальном порядке по сложившейся необходимости или в том случае, когда правообладатель участка был проинформирован о неадекватно завышенной (заниженной) стоимости.

Нередки случаи, когда после благоустройства территории в результате возведения многоэтажки, кадастровая стоимость увеличивается в результате проведения учётных мероприятий со стороны ГКН или по инициативе застройщика, передающего участок под домом в субаренду участникам долевого строительства.

Это позволяет ему существенно увеличить доход с прибыли, в то время как арендная плата остаётся прежней.

Для таких процедур требуются усилия группы независимых оценщиков, которые устанавливают новый регламент стоимости земель в силу изменившихся обстоятельств.

Читать еще:  Как увеличить площадь земельного участка

На основании экспертизы может осуществиться и переоценка стоимости ЗУ в сторону снижения стоимости. Если земли пришли в негодность или подверглись порче плодородного слоя почвы по не зависящим от правообладателя причинам – их кадастровая стоимость может быть существенно снижена. Для осуществления переоценки в этом случае потребуется заключение экспертизы, подтверждающей снижение качества земель.

Эти случаи особенно важны для индивидуальных предпринимателей, имеющих огромные территории земель. В случае снижения плодородия или порчи участков им придётся тратить средства на уплату земельного налога без особой отдачи. Такие случаи могут возникнуть в результате пожаров, стихийных бедствий или порчи земель со стороны расположенного по соседству промышленного предприятия.

Жизнь богата различными примерами, когда землевладелец попадает в сложную ситуацию независимо от степени своей ответственности. Для таких ситуаций предусмотрены варианты возможного оказания поддержки от государства, в том числе – и посредством снижения кадастровой стоимости земель в результате их переоценки. Хотите узнать больше где посмотреть кадастровую стоимость земельного участка или как произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка? Жмите на выделенные фразы.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН

Проблема изменения кадастровой стоимости ЗУ решается двумя способами:

  1. Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
  2. Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.

Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом, то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.

Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:

  • все данные правообладателя ЗУ;
  • его контактные данные для обратной связи;
  • реквизиты (для юр. лиц).

В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.

Образец формы можете скачать отсюда.

Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • удостоверенная нотариусом копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа;
  • документы, подтверждающие недостоверность используемых сведений при переоценке ГКН стоимости участка;
  • положительного экспертного заключения об оценке от независимой экспертизы по оценочной деятельности;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Экспертное заключение необходимо получить заранее, до обращения в уполномоченную комиссию. Для его получения потребуется выписка из кадастровых записей.

Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту. Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:

  • на рассмотрение вопроса о принятии заявления;
  • рассмотрение заявления;
  • уведомление о принятом комиссией решении.

Если вы придерживаетесь принципиальной позиции на более существенную разницу – то после получения отказа со стороны ГКН, вам придётся обращаться в суд.

В день, дата которого указана на обороте выданной расписки, вы явитесь за результатом. В случае положительного решения по вашему заявлению, вам должны предоставить новый кадастровый паспорт с указанием актуальной кадастровой стоимости ЗУ и выписку из записей учёта с внесением новых данных после произведённой переоценки. Интересует кадастровая и рыночная стоимость земли, как они соотносятся? Переходи по ссылке.

Платим пошлины

Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.

Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей. Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.

Имейте в виду, что стоимость работ по получению экспертного заключения достаточно высокая. В регионах она составляет сумму от 2 тысяч рублей за участок, при общей оценке объекта. При условии необходимости проведения экспертизы, стоимость работ исчисляется от 15 000 рублей. Это не удивительно, так как для работы по достоверной оценке качества почв проводятся дорогостоящие анализы, и используется самое современное оборудование.

Заключение

После проведения планового учёта земель проводится их переоценка. В результате её проведения некоторые сведения могут оказаться не актуальными.

Кроме проблемы с неучтёнными сведениями, которые можно внести путём представления на рассмотрение комиссии заявления, возникают другие ситуации, требующие рассмотрения. В их число входят случаи, когда кадастровая стоимость может быть изменена в сторону повышения или занижения в связи с изменившимся качеством участка.

Как часто происходит изменение кадастровой стоимости земельного участка? Как снизить показатель?

От кадастровой стоимости земельного участка напрямую зависит величина налога на землю. При этом плановая переоценка недвижимости производится редко и массово, что приводит к необоснованному завышению или занижению цены. В таком случае собственник вправе подать заявление о пересмотре, обосновав свои требования и предоставив необходимый пакет документов.

Как часто меняется цена земли, возможна ли ежегодная переоценка?

Порядок и условия кадастровой оценки земли регламентируются Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г (далее — Закон). Стоимость земельных участков в черте населённых пунктов может изменяться по решению органов исполнительной власти в ходе планового перерасчёта или по требованию собственника.

Существует значительное количество факторов, положительно или отрицательно влияющих на цену и учитывающихся при её формировании или изменении:

  • местонахождение земельного участка, окружающая инфраструктура;
  • площадь, строительные материалы, плодородие и качество почвы;
  • межевание, наличие объектов завершённого строительства, их возраст;
  • целевое назначение, категория земель;
  • существенное изменение рыночной стоимости (читайте о рыночной стоимости и ее отличиях от кадастровой);
  • перспективы и планы развития населённого пункта;
  • ошибки или изменения в исходных данных оценки.

Для населённых пунктов федерального назначения этот срок составляет 2 года. Максимальный срок без корректировки стоимости — 5 лет. В течение этого периода цена по кадастру должна хотя бы единожды быть пересмотрена. Оценка производится до 1 января года, в котором вносятся изменения.

Причины повышения

Кадастровая стоимость недвижимости в ходе плановой оценки не рассчитывается по месту, а производиться оценщиками удалено на основании общедоступных источников информации и средних цен по рынку. В результате итоговая наценка может составлять до 30% и не соответствовать фактическому состоянию земельного участка. При несколько:

  • региональные программы по улучшению населённого пункта, развитие инфраструктуры (открытие школ, детских садов, сервисов и услуг);
  • неправильное или неточное определение категории разрешённого использования;
  • низкая периодичность и массовость переоценки, усреднённость данных;
  • внесение изменений в государственный реестр в связи с увеличением площади, возведением построек и инженерных объектов на участке;
  • директива органов исполнительной власти на увеличение налоговой базы для расчёта земельного налога.

Последнее обстоятельство является субъективным мнением некоторых экспертов, но не лишено оснований. Именно исходя из стоимости земельного участка по кадастру начисляется налоговый сбор, который пропорционально повышается.

Кем и на каком основании производится пересчёт?

В любом случае требуется письменное заявление уполномоченных лица или организации о переоценке или изменении кадастровой стоимости земельного участка. К ним относятся собственник недвижимости (физическое или юридическое лицо), муниципальное образование или территориальные органы исполнительной власти.

Муниципалитет можно заявлять соответствующие требования только, если ЗУ находится в его собственности. Согласно ст. 9 Закона основаниями служат:

  • договор оценщика с физическим или юридическим лицом, владеющим земельным участком;
  • определение районного, арбитражного или третейского суда;
  • постановление территориальных органов исполнительной власти.

Инициировать переоценку или изменение стоимости возможно, если недвижимость проходит плановую переоценку Госкадастром, установлены межевание или изменены границы территории, меняется вид разрешённого использования или категория земель.

Собственник вправе обратиться с соответствующим прошением в связи с иными обстоятельствами, которые объективно влияют на оценку (снижение или повышение плодородия почвы, стихийные бедствия, кадастровые и ревизионные ошибки).

Как изменить показатель?

В первую очередь уточните текущую кадастровую стоимость через выписку ЕГРН (как получить выписку?). Обращаться за пересмотром необходимо, если буду выявлены ошибки в оценочных данных или при необходимости установления рыночной цены.Также формировать обращение допускается при изменении характеристик или состояния недвижимости.

Куда обращаться для пересмотра?

Инициировать процедуру необходимо при личном обращении в территориальные органы Росреестра. Заявление рассматривается коллегиальной комиссией, в состав которой входят:

  • региональные органы исполнительные власти;
  • делегаты союза предпринимателей (мониторинг ситуации по рынку недвижимости);
  • квалифицированные оценщики;
  • аккредитованные саморегулируемой организацией (СРО).

Прошение направляется на имя председателя комиссии. Документы и заявление допускается предоставлять в МФЦ при наличии в регионе.

Заявление

Заявление составляется в произвольной форме печатным текстом на листе формата А4 с указанием Ф. И. О. и адреса заявителя, а также Ф. И. О. председателя комиссии. Указывается:

  • ссылка на ст. 24.19 Закона;
  • вид;
  • адрес и кадастровый номер объекта;
  • основание для пересмотра.

В приложении перечисляется перечень документов, подтверждающих права и доводы заявителя. В рассмотрении будет отказаны при отсутствии необходимых документов или пропуске пятилетнего срока давности (ст. 24.18 Закона).

Документы

Бланк заявления предоставляют в Росреестре. Также его можно найти на официальном сайте учреждения. Если от имени собственника действует сторонне лицо, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенности. Перечень документов:

  • выписка из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости ЗУ;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений, использующихся для оценки (при необходимости);
  • отчет об установлении рыночной стоимости в отношении земельного участка;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

В отдельных случаях допускаются другие письменные доказательства, подтверждающие доводы заявителя. Например, заключение геологической экспертизы об изменении химического состава почвы, если основанием является снижение плодородности.

Читать еще:  Как оформить договор аренды земельного участка

Сколько стоит процедура, в какой срок проводится?

  • Согласно ч. 6 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, государственная пошлина при оспаривании кадастровой стоимости физическими лицами в суде составляет 300 рублей. Юридическим лицам потребуется оплатить 4 500 рублей.
  • Работа оценщика также оплачивается собственником, где цена услуги варьируется в пределах 3-10 тыс. рублей.
  • При необходимости оплачиваются услуги юридических посредников и консультантов (15-20 тыс. рублей).
  • Внесение изменений в государственный реестр обойдется в 350 рублей для физических лиц и 4 000 рублей для организаций.

О результатах собственника уведомляют в течение 5-ти рабочих дней с момента принятия решения (ст. 24.18 Закона).

Вынесение результатов специальной комиссией

По факту положительного решения комиссии в 10-дневный срок сведения направляются в Единый государственный реестр недвижимости с предварительным уведомлением собственника.

Изменения регистрируются в базе и размещаются на официальном сайте учреждения в течение еще 10 дней. В аналогичный срок заявитель вправе оспорить решение комиссии в судебном порядке, если последовал отказ и требования удовлетворены не полностью.

Перерасчёт налога на землю

Согласно ст. 391 НК РФ, кадастровая стоимость недвижимости выступает в качестве налоговой базы для расчета земельного налога, соответственно влечет за собой переоценку его величины. Подавать письменное прошение в ФНС не нужно, так как перерасчет производится в автоматическом режиме.

Как снизить показатель?

Уменьшение кадастровой стоимости актуально при снижении полезности земли, а также в ряде других случаев:

  • порча плодородного слоя почвы, засуха, природные бедствия;
  • образование болота, оврага, обвала;
  • установление безвозмездного сервитута;
  • переход участка в собственность нескольких лиц.

Заявление необходимо подавать в кадастровую палату города в общем порядке. К нему прилагаются документы, подтверждающие доводы заявителя.

Как оспорить через суд?

Иск подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Истцом выступает землевладелец, а ответчиком Росреестр. Аналогичным образом оспаривается решение комиссии в 10-дневный срок с момента вынесения. Копия искового заявления ответчика заверяется нотариально и направляется по адресу территориального отделения с уведомлением о вручении и описью вложения.

Таким образом, оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно в нескольких случаях при изменении состояния и характеристик недвижимости.

Заявление об изменении стоимости необходимо подавать в территориальный отдел Росреестра или МФЦ, собрав необходимый пакет документов. Обращение будет рассмотрено в течение 1 месяца, а затем в течение еще 20-ти дней будет регистрироваться в государственном реестре в случае положительного решения.

Как пересчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости земель?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — базы для определения размера платежа — один из популярных законных способов снижения земельного налога. Также нередко земли переводят из одной категории в другую. И в том, и в другом случае меняется их кадастровая стоимость. Соответственно, претерпевает изменения и база для исчисления земельного налога. О нюансах расчета и перечисления этого платежа рассказывают эксперты ГК «ГНК».

Кадастровая стоимость земельного участка — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии, специально созданной для разбирательства подобных споров (ст. 3 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»).

По общему правилу, для расчета земельного налога юридические лица используют кадастровую стоимость земельных участков, определенную на начало налогового периода, то есть на 1 января соответствующего года (п.1 ст.391, п. 1 ст. 393 НК РФ). Для вновь созданных земельных участков используют кадастровую стоимость на дату постановки этого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Исключения в отношении исчисления даты:

исправление технической ошибки кадастра (налог пересчитывается за все периоды, начиная с того, в котором возникла ошибка);

пересмотр кадастровой стоимости судом или комиссией Росреестра;

изменение кадастровой стоимости (нормативными правовыми актами местных властей, например).

Если с технической ошибкой все сравнительно ясно, то относительно расчета налога после изменения категории земель возникают вопросы: если, например, в текущем году земельный участок изменил категорию использования, в результате чего его кадастровая стоимость увеличилась или уменьшилась, с какого момента изменилась налоговая база? А если кадастровая стоимость изменилась по решению суда или комиссии?

Исчисление земельного налога при изменении стоимости земель при изменении категории использования

Еще несколько лет назад в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 марта 2013 г. N 03-05-04-02/7507 ведомство, ссылаясь на позицию Президиума ВАС (Постановление от 06.11.2012 N 7701/12), дало разъяснения относительно исчисления налога на земельные участки, у которых была изменена категория или вид разрешенного использования: “. полагаем, что исчисление земельного налога в отношении земельного участка, у которого в течение налогового периода изменилась кадастровая стоимость в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, целесообразно осуществлять с применением коэффициента, аналогичного коэффициенту, установленному в пункте 7 статьи 396 НК РФ» (коэффициент в данном случае — отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде).

Однако, в настоящее время позиция налоговых и судебных органов звучит так:

“В соответствии со ст. 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Таким образом, изменения кадастровой стоимости земельных участков, произошедшие в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, могут учитываться только со следующего налогового периода по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О и основанное на позиции Конституционного суда Письмо ФНС РФ от 19.04.2017 № БС-4-21/7402@).

Пример: 18 августа 2015 г. подмосковное ООО “Зарядье” изменило категорию принадлежащего ему земельного участка размером 20 га с “земель сельскохозяйственного назначения” на “земли населенных пунктов” с разрешенным использованием “под комплексное жилищное строительство”. Ставка налога не изменилась, оставшись на уровне 0,3%, однако кадастровая стоимость участка, согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности 1 , повысилась и была установлена в 3 млрд рублей вместо 560 тысяч рублей. Налог за 2015 год должен быть исчислен исходя из старой стоимости (полностью), а начиная с 2016 года — исходя из новой.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости в случае ее оспаривания

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда земельный налог также можно пересчитать, — но уже на дату подачи заявления об оспаривании: согласно ст. 24.20 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» (новация введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).

Аналогичные данные содержатся и в п.1 ст. 391 НК РФ — “сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания”.

Таким образом, даже если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подавалось налогоплательщиком в декабре 2016 года, и было удовлетворено в январе 2017 г, то земельный налог будет пересчитан, начиная уже с 1 января 2016 г.

Пример: то же ООО “Зарядье” имеет в собственности земельный участок в 20 га в Подмосковье, категория — земли поселений, разрешенное использование — под многоэтажную жилую застройку. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млрд рублей.

12 декабря 2016 г. ООО подает заявление в Росреестр об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости, приложив к нему результаты независимой оценки организации-члена СРО и экспертизу этой оценки. Согласно данным оценки, рыночная стоимость участка снижается до 1 млрд рублей. 29 декабря проходит заседание комиссии, на котором заявление удовлетворяют, установив стоимость участка согласно рыночной. Соответственно, земельный налог за 2016 год, ранее составлявший 9 млн рублей по ставке 0,3% в отношении земельных участков, занятых под жилые дома многоэтажной застройки, снижается до 3 млн рублей в год.

Рассмотрим также случай, когда изменение кадастровой стоимости участка произошло на основании соответствующего постановления местных органов власти. Предположим, что посреди года (то есть в течение налогового периода) власти увеличили стоимость земель. Соответственно, увеличилась и налоговая база. Что делать налогоплательщику – экстренно пересчитывать налог и авансовые платежи за весь год? Быть готовым к санкциям за недоплату?

Однако здесь может помочь п.2 ст. 5 НК РФ, который гласит, что акты законодательства о налогах и сборах, …устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков или плательщиков сборов, обратной силы не имеют. Повысившаяся в середине года кадастровая стоимость, конечно же, существенно ухудшает положение организации, и она может попробовать доказать это в суде. Последние встают на сторону налогоплательщиков (см., например, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 16-АПГ17-3).

1 При изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector