Как открыть кафе в жилом доме
Web555.ru

Бизнес портал

Как открыть кафе в жилом доме

В доме хотят открыть общепит. Жильцы в ужасе. Что делать?

Вы не можете запретить открывать кафе в вашем доме, не имея на то законных оснований.

Раньше для открытия общепита (магазина) нужно было согласие собственников жилья многоквартирного дома. Теперь — этого не требуется.

Согласие жильцов (общего собрания собственников) потребуется, если владелец общепита захочет разместить рекламу на фасаде здания (речь идет не о вывеске заведения), или сделать вентиляцию на фасаде дома, входную группу и другие работы, касающиеся внесения изменений в общее имущество дома (ст.44-47 ЖК РФ).

Согласно требованиям законодательства, предприниматель должен собрать внушительный пакет документов, разрешений и согласований для открытия заведения общественного питания. Однако жильцы дома не вправе документы проверить. Такое право есть только у надзорных органов: Роспотребнадзор, прокуратура, государственная пожарная инспекция и т.п.

Что если вы подозреваете, что предприниматель нарушает закон?

Жалоба составляется в произвольной форме. Обязательно опишите то, что вы считаете нарушением со стороны владельца общепита, укажите свои контакты и ФИО. Государственные органы должны вам ответить в течение месяца.

Где разрешено размещать предприятия общественного питания?

  • в отдельно стоящем здании;
  • в помещениях, пристроенных и встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям;
  • в нежилых этажах жилых зданий;
  • на территориях промышленных и других зданиях для обслуживания работающего персонала.

Если общепит размещен в жилом здании, то его владелец не должен:

  • ухудшать условия проживания и отдыха людей;
  • нарушать санитарные нормы уровня шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей, предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
  • размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
  • совмещать входы со входами в жилые помещения;
  • принимать продукты и сырье со стороны двора дома, где расположены окна квартир. Погрузка-выгрузка должна производиться с торца жилого здания, где нет окон, либо со стороны проезжей части;
  • размещать площадку мусоросборника ближе, чем на 25 м от входов в дом, игровых площадок и мест отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01);
  • размещать парковку транспорта персонала и посетителей во дворе жилого дома. Парковка может быть размещена только со стороны проезжей части (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).

И еще о специфике работы заведений общепита:

Если в общепите готовят шашлыки на мангале, то размещение таких заведений возможно только в отдельно стоящих зданиях (п. 4.11 СП 2.3.6.1079-01).

Если общепит размещается в павильоне, то он должен находиться не ближе 50 м от жилых зданий, лечебно-профилактических организаций, спортивно-оздоровительных и образовательных учреждений.

Если кафе или магазин работает круглосуточно. Прямого запрета на размещение таких предприятий в жилом доме нет. Однако, пункт 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» разрешает размещение в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением организаций, оказывающих вредное влияние на человека;

запрещается размещать в жилых зданиях предприятия с режимом работы позднее 23.00;

запрещается размещать в жилых зданиях предприятия питания и досуга площадью более 250 кв.м с числом мест более 50, а также предприятия с музыкальным сопровождением (дискотеки, танцевальные студии, казино и т.п.).

Рассмотрим самые частые причины претензий к владельцам кафе (из судебной практики):

Судебная практика по данным делам весьма разнообразна, как и решения судов. Суд принимает во внимание обстоятельства в каждом конкретном случае.

В настоящее время в большинстве случаев не требуется получать согласие собственников жилого дома. Оно может понадобится лишь тогда, когда владелец общепита планирует не только внутреннюю перепланировку помещения, но и реконструкцию входа, расположенного на придомовой территории, с использованием части земельного участка под домом. В этом случае потребуется согласие собственников жилья МКД.

Сложность принятия решений по данному вопросу заключается еще и в том, что закон не позволяет четко разграничить такие понятия как перепланировка и реконструкция помещения.

2. Размещение рекламы на фасаде без согласия собственников дома.

С 2009 года размещать рекламу на фасадах здания можно только с согласия собственников жилья МКД («О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 19 Федерального закона «О рекламе» от 27.09.2009). Для вынесения положительного решения необходимо согласие не менее ⅔ собственников жилья.

3. Нарушение санитарно-эпидемиологических норм: производственные цеха в подвальном помещении дома, отсутствие раздельной канализации, шум в ночное время и т.д.

Выполнение санитарных норм регулируется федеральным законодательством: Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 с изменением от 03.05.2007 № 25 с 01.02.2002 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СанПиН 2.3.6.1079-01); Постановлением от 10.06.2010 № 64 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (СанПиН 2.1.2.2645-10). Кроме федеральных норм существуют и региональные требования в каждом субъекте РФ.

4. Организация погрузки-выгрузки во дворе жилого дома.

Если владельцы предприятий общепита нарушают требование об организации погрузки-выгрузки (п. 2.2.СанПиН 2.3.6.1079-01), то их можно привлечь к административному правонарушению (п.6.4 КоАП РФ).

5. Неправильно организованная площадка для мусора.

Владельцы общепита часто нарушают этот пункт санитарных норм (контейнер для сбора мусора должен быть расположен не ближе, чем на 25 м от жилого дома, площадок для игр и отдыха). Это приводит и к неприятному запаху, к появлению грызунов и насекомых в квартирах. В данной ситуации жильцы дома должны обратиться с жалобой в районную Санэпидемстанцию. СЭС обязана прислать официальный ответ с описанием действий, предпринятых в отношении нарушителя.

6. Не предусмотрены временные площадки для парковки персонала и посетителей.

Отсутствие отдельных парковок у предприятий общепита (п.2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01) рассматривается как административное правонарушение (п.6.6. КоАП РФ).

7. Ухудшение условий проживания жильцов дома из-за неправильной организации вытяжки.

Предприятия общепита должны иметь отдельную систему вытяжки (нельзя совмещать с общедомовой, п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция предприятий общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

Если данное требование не выполнено, то владельцу грозит административная ответственность (ст. 6.3 КоАП РФ).

8. Шум в ночное время.

Практика показывает, что многие пункты общественного питания не соблюдают нормы уровня шума. В дневное время действуют «Санитарные нормы допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств в закрытых помещениях и на открытых площадках» (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 07.07.1987 № 4396-87 (СанПиН 42-128-4396-87).

С нарушителями допустимой громкости звуков бороться достаточно сложно.

Основная трудность — необходимость замерить уровень шума. Во-первых, о выездной проверке СЭС владелец заведения предупреждается заранее, поэтому он не допустит превышения нормативных величин шума. Во-ворых, необходимо замерять уровень шума в нескольких квартирах, что требует материальных затрат жильцов. Однако, жильцам удается и в этом случае призвать владельцев общепита к порядку.

Ответственность

  • денежные штрафы (1 000 — 1 500 рублей для граждан; 2 000 — 3 000 рублей для должностных лиц и предпринимателей; 20 тыс. — 30 тыс. руб. для юридических лиц);
  • или приостановка работы предприятия (на 90 суток).

Все нарушения должны быть устранены.

В определенных случаях суд может принять решение о прекращении деятельности предприятия общепита.

В качестве вывода

В большинстве случаях жильцам удается добиться от владельцев общепита устранить допущенные нарушения, а в ряде случаев — закрыть заведение. Если же обращения в уполномоченные органы не приносят результата, то можно обратиться в СМИ.

Cтатистика по 91 городу России за 2015 год (составлено сервисом отзывов Flamp по просьбе проекта The Village, прим. автора: понятно, что жалобы жильцов не являются основной причиной для закрытия большинства заведений из списка ниже):

  • Кафе: работают 26 697, открылось 7 759, закрылось 5 855;
  • Рестораны: работают 10 818, открылось 2 133, закрылось 1 654;
  • Бары: работают 9 477, открылось 3 452, закрылось 2 383.

Размещение кафе в жилом доме

1. Хотелось бы знать на каком расстоянии от жилого дома допустимо размещение кафе?

1.1. может быть и в самом доме, мешает?

1.2. нет оснований для жалобы пока нет нарушений ваших прав, у меня под домом вообще практически танкодром, ну и что? если шум не мешает, а мне не мешает, пусть катаются

2. Хотелось бы знать на каком расстоянии от жилого дома допустимо размещение кафе?

2.1. да нет таких норм. кафе располагаются свободно и в жилых домах.

3.1. Вам ответили.

4.1. 50 метров расстояние.

5.1. Нужно обращаться к жильцам. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

6.1. Этот вопрос сможете урегулировать в судебном порядке.

7.1. Вопрос о необходимости сначала провести общее собрание в очной, и только при отсутствии кворума в заочной форме, является спорным, т.к. ЖК РФ предусматривает обязательное проведение ежегодного общего собрания в очной, и только потом в заочной, все остальные собрания являются внеочередными.
Поэтому, либо Вы оставляете все как есть и устанавливаете вытяжку, либо пусть несогласные обжалуют результаты собрания. Но имеются иные нюансы, делающие ваше собрание легитимным. Обратитесь на очную консультацию к адвокату.

8.1. Саша!
Если кафе размещается в жилом доме, размещение рекламы на фасаде дома должно быть согласовано с собственниками дома. Обычно на основании решения собрания собственников заключается договор аренды рекламного места. Что касается условий размещения вывески с наименованием организации над входом в помещение, вытяжки, карниза, кондиционера, которые выходят на фасад, они должны быть согласованы с управляющей организацией и согласованы сторонами в договоре аренды.
С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

9.1. Обращение в администрацию с целью вынесения постановления об изменении разрешенного использования участка.

10.1. у Роспотребнадзора (именно он исполняет функции СЭС) нет полномочий запрещать открытие. Вы начинаете деятельность под собственную ответственность, уведомив Роспотребнадзор о ее начале, который имеет право прийти вас проверить не ранее чем через 3 года (или раньше, если была жалоба). У вас должна быть проектная документация, согласванная в архитектуре, на перепланировку и отдельный вход от жилого помещения

11.1. Нужно провести общее собрание собственников жилых помещений данного дома.

11.2. А кто от Вас это требует?Если занимаете нежилое помещение,с разрещенным видом использования,то кто Вам сказал,что это надо?

12.1. Если у Вас нежилое помещение с отдельным входом, то разрешение Вам не нужно.

13.1. для решения данного вопроса необходимо смотреть документы.

14.1. Размещение на первом этаже многоквартирного жилого дома любых объектов не допускается без согласия правообладателей объекта кап. строительства согласно п.7 ст.51 Град. кодекса РФ (реконструкция). Даже если часть правообладателей дают своё согласие на размещение какого-нибудь объекта, не пугайтесь! Ст.51 ГрК определила необходимость согласия ВСЕХ правообладателей такого объекта.

15.1. Прямого запрета на размещение кафе в жилых домах законодательство не содержит, если только кафе размещено в нежилых помещениях. Что касается громкой музыки и прочих неблагоприятных для жильцов дома последствия размещения в доме кафе, то необходимо исходить из того, что есть понятия ночного времени (с 23 до 7 часов), когда запрещается шуметь, кричать, и прочее, поскольку это нарушает покой граждан. Странно, что милиция не реагирует на ваши заявления-тогда направьте жалобу прокурору, в вышестоящий орган внутренних дел, в конце-концов можно обратиться в суд с жалобой как на работников милиции, так и на руководителей этого кафе именно в связи с действиями, нарушающими покой граждан, проживающих в этом дома.

Читать еще:  Можно ли вернуть товар без чека: 3 способа и 7 условий

16.1. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ подвал принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Если собрание не проводилось, это означает, что договор аренды составлен с ненадлежащим собственником и ничтожен, а строительство ведется незаконно.

17.1. Дело в том что собственник должен был перевести помещение в нежилой фонд. Есть у него документ что помещение находится в нежилом фонде. Согласие жильцов обязательно.

18.1. Выкупить подвал нельзя ни при каких условиях. Про собрание собственников Вам правильно говорят.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

19.1. Владимир Сергеевич! Будем надеяться, что ваши права защитит тот, кому данная жалоба адресована. На сайте мы жалоб не рассматриваем, и мер по защите прав не принимаем. У нас нет властных полномочий, и у нас другая задача. Успехов вам.

19.2. Владимир Сергеевич! В ответ на ваше возмущение. В вашем сообщении НЕ СОДЕРЖИТСЯ ВОПРОСА, на который вы просите ответить! «Помогите защитить наши права» — это не вопрос. Мы отвечаем на вопросы, а не помогаем защищать права.»Бла_бла_бла,»-как вы пишете.

20.1. В администрация округа , где находится магазин принимает решение какому магазину разрешить работать круглосуточно.. .. С ними это обязательно должно быть согласовано. У данного магазина есть разрешение на круглосуточную торговлю или нет? Оно должно находится в уголке потребителя..Кроме того по проекту..если на первом этаже или нет здания располагаются торговые площади, то должна быть предусмотрена дополнительная изоляция..Это сразу учитывается при строительстве дома..Сейчас повсеместно разрешают перевод жилого помещения в нежилое и делают там магазины..не учитывая, что изоляция на это не рассчитана и жильцы вынуждены страдать..
Обращаю ВАШЕ ВНИМАНИЕ, что круглосуточная торговля алкоголем разрешена только в отдельно стоящих зданиях.
Идите в местную Администрацию и требуйте письменного разъяснения. Затем берите их отказ и в суд.
ЖЕЛАЮ ВАМ УСПЕХОВ. ..

21.1. На основании вышеизложенного можно ли: упорядочить режим работы кафе до 23 часов и произвести надлежащим образом проверку законности размещения вентиляционной трубы кафе на фасаде нашего дома.

Да. можно.
Иск в суд.
Вы достаточно грамотны. вам и адвокат не понадобится

22.1. Вы задали на сайте 29 вопросов. Если вам необходима юридическая помощь в таком объеме, заключите с адвокатом договор на юридическое обслуживание.

Как открыть кафе в жилом доме — закон, документы и инструкция

Здравствуйте! В этой статье расскажем, можно ли в жилом доме открыть кафе, бар или пивную.

Сегодня вы узнаете:

  1. Какие проблемы могут возникнуть с жильцами дома;
  2. Какую документацию нужно будет получить;
  3. Какие дополнительные расходы будут иметь место.

Содержание

Сейчас довольно непросто найти для кафе такое место, которое бы подходило оптимально. Бывает и так, что помещение просто идеальное, но находится в жилом многоквартирном доме. Как быть в этом случае, поговорим сегодня.

Что говорит законодательство

Практически все мы видим, насколько различные форумы кишат сообщениями от жителей многоквартирных домов, которые просят помощи в закрытии кафе, расположенного на первом этаже.

Конечно, в большинстве случаев претензии жильцов вполне обоснованы, тем более, если кафе уже работает и имеются нарушения, но часто закрыть его требуют еще на той стадии, когда подготовка к открытию только ведется.

В законодательстве нет запрета на открытие кафе или бара в жилом доме. Отмечается только, что эта деятельность не должна нарушать прав третьих лиц.

Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами

Вообще, собственники подобного бизнеса ищут разный подход к жильцам дома. Кто-то преподносит подарки, кто-то незамедлительно реагирует на любые жалобы, а кто-то просто старается поддерживать нейтралитет.

Понятно, что любая крайность не даст нужного эффекта. Неприятные последствия повлечет как явное игнорирование жалоб, так и чрезмерная готовность за любое неудобство преподносить подарок. Какие же типичные жалобы существуют и как избежать проблем с жильцами?

Нарушение тишины.

Очень распространенная причина для многих проблем и конфликтных ситуаций. Возникать шумы могут как из-за работы оборудования, так и из-за музыки, которая привлекает клиентов.

Сразу отметим, что в данной ситуации речь идет о том, когда тишина нарушается вечером или ночью. При этом действуют специальные нормы допустимости уровня шумов.
Если вы будете нарушать режим тишины, ваше кафе постепенно все жильцы просто возненавидят. А значит, рано или поздно его закроют. Если же ваше заведение будет работать до 23:00, то оснований для жалоб не будет.

Но учтите, что неудобство жильцам может доставлять уборка помещения, передвижение столиков и грохот посуды. На самом ли деле все так трагично, или это просто принципиальная позиция жильцов дома, вопрос другой.

Запахи.

Еще до того как вы откроете свое кафе или бар, многие жильцы настроены отрицательно из-за того, что им придется «наслаждаться» всеми ароматами, которые только возможны.

Но не все так плохо: из этой ситуации выход тоже есть. Вы можете установить специальную систему очистки воздуха, которая оградит жильцов от всех неприятных запахов.

Также можно обустроить дополнительный канал вентиляции, но не забывайте, что общедомовую вентиляцию использовать нельзя.

Конечно, вы можете и не делать таких вложений, но тогда придется постоянно слушать жалобы жильцов, причем обоснованные.

Мусор, грызуны и насекомые.

Вопрос о том, как вы будете вывозить мусор и отходы, должен быть продуман до мелочей. Вы же не будете складировать мешки во дворе, тогда появления грызунов и насекомых точно не избежать.

Большинство жильцов уверены, что помимо посетителей кафе, им придется терпеть соседство с крысами и тараканами. Ни в коем случае не допускайте такой ситуации, ведь проверяющие органы со своим визитом не заставят себя ждать.

Ремонтные работы.

Серьезный повод, чтобы вызвать беспокойство жильцов дома. Во время проведения ремонта может быть нарушена целостность несущих стен, особенно если имеет место перепланировка. С другой стороны, если «пробелов» в документации у вас нет, проблем не должно возникнуть.

Даже на стадии подготовки ремонта вы должны соблюдать требования по шумовому уровню, иначе все основания для жалобы у жильцов будут, а общий язык с ними вы потом вряд ли найдете.

Подведем небольшой итог. Для начала отметим, что даже если вы выстроите отношения со всеми жильцами, найдется кто-то, кому не нравится какая-нибудь мелочь. Поэтому заранее побеспокойтесь о том, чтобы избежать подобных претензий.

Пошаговая инструкция по открытию

Если вы решили открыть заведение в жилом доме, во избежание проблем с контролирующими органами и жильцами нужно сделать следующие шаги:

Шаг 1. Разрабатываем четкий план.

Имеется в виду бизнес-план, без которого реализовать идею будет сложно. Проанализируйте все моменты: от выбора помещения, до зарплаты персонала – это ключевые моменты.

Этот план стоит пересматривать, если на рынке появляются новые тенденции.

Читать еще:  Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно

Шаг 2. Выбираем систему налогообложения.

Как мы знаем, вариантов существует три:

  • Упрощенка (УСН) – для кафе, которые располагаются в жилых домах;
  • ЕНВД – если помещение, в котором вы открываете кафе, имеет площадь не более 50 кв. м.;
  • ОСН – больше подходит для ресторанов, так как предусматривает большой оборот.

Идеальным вариантом для вас будет первая или вторая система, нанимать бухгалтера не придется. Подходит для заведений с небольшим оборотом.

Шаг 3. Обращаемся в соответствующие инстанции.

Чтобы открыть кафе в жилом доме, нужно получить все разрешения и согласования в органах, которые являются уполномоченными в данном вопросе.

Прежде всего, обращайтесь в Роспотребнадзор. Без разрешения этой инстанции вы не имеете права начинать работу.

Также нужно обратиться в МЧС, получить согласование и разрешительную документацию. Для того чтобы проблем не возникло, должна быть установлена противопожарная сигнализация, организован запасный выход и так далее.

Если вы планируете также продавать напитки, содержащие алкоголь, то нужно получить соответствующую лицензию.

Шаг 4. Подаем заявление в администрацию или префектуру.

Здесь все просто: обращаемся в местные органы власти с пакетом документации и ожидаем принятия решения.

Документы, необходимые для открытия

После того как вы проанализируете, какие причины могут спровоцировать жалобы жильцов дома, подумайте и о том, как получить необходимые разрешения от местных органов власти.

Итак, перед обращением вы должны подготовить следующий пакет документации:

  1. Заявление от вашего имени, в котором вы указываете, что хотите получить разрешение на открытие общепита, который будет размещен в подвале либо на первом этаже многоквартирного дома;
  2. Копию свидетельства о регистрации ИП или ООО;
  3. Договор, подтверждающий покупку или аренду конкретного помещения;
  4. Разрешение администрации конкретного округа либо города на размещение кафе по конкретному адресу;
  5. Всю проектную документацию на ваше заведение (со всей технической частью, с разработанной системой вентиляции и звукоизоляции);
  6. Справку из БТИ о техническом состоянии помещения;
  7. Заключение от органов санэпиднадзора;
  8. Разрешительные документы от МЧС;
  9. Разрешительные документы от органов Роспотребнадзора.

Ваше заявление и вся остальная документация рассматривается в тридцатидневный срок.

Дополнительные расходы

Дополнительных расходов на самом деле довольно много. Рассмотрим основные.

Оплата коммунальных услуг.

Счета за эти услуги будут выставлять тем лицам, которые являются собственниками помещения. Это может быть как юридическое лицо, так и обычный гражданин.

Счета вы сможете оплатить с расчетного счета вашей компании, даже если собственник – физлицо. В платежке сделаете ссылку на лицевой счет того, кто является собственником.

Если вы арендуете помещение, то вариант по оплате коммуналки прописывается в договоре. То есть плата может лечь на плечи арендодателя либо арендатора.

Платежи по содержанию общего имущества.

Если вы пользуетесь общим с жильцами подъездом, то обязаны вносить сумму на уборку, ремонт, замену лампочек и прочее. Это фиксируется в счете и прописывается в договоре. В любой момент вы можете проверить, насколько эта сумма корректна.

В варианте с арендой, вам нужно обратить внимание на то, как эта ситуация прописана в договоре и действовать основываясь на его пунктах.

Капремонт и взносы на него.

Если вы арендатор – читайте договор, если собственник – ежемесячно оплачивайте определенную сумму.

Налог на землю и имущество.

Земля, которая входит в состав общего имущества, объектом налогообложения не является. Кроме того, если вы работаете по системе УСН, то и налог на имущество платить не обязаны.

Заключение

В заключении нашего разговора отметим, что открыть кафе в жилом доме вполне возможно, но такой выбор может повлечь за собой большое количество проблем, одна из которых – постоянные жалобы жильцов дома. Поэтому прежде чем решиться на этот шаг, взвесьте все плюсы и минусы, а потом принимайте решение.

Нюансы открытия кафе внутри жилого дома: бизнес-план и как открыть

Строительство отдельного помещения для кафе не всегда является подходящим для предпринимателя вариантом, как и аренда достаточной площади в пределах какого-нибудь учреждения или торгового центра. Вот и приходится начинающим бизнесменам рассматривать возможность соседства с жильцами многоквартирного дома. Открытие кафе в жилом доме имеет свои нюансы, которые придется учитывать. Давайте рассмотрим основные из них.

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Законодательные основания для строительства

Если поставить себя на место жильцов дома, можно легко догадаться, почему еще на этапе подготовки к открытию люди пытаются сыпать претензиями в различные органы, чтобы те запретили строительство потенциально шумного заведения общественного питания, но по факту никаких проблем с законом у предпринимателя просто не может быть.

p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

В законодательстве РФ нет никаких пунктов, которые бы запрещали открывать бар или кафе в стенах многоквартирного дома, главное чтобы своей деятельностью они не наносили вред жильцам.

p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

Четкого определения того, что собой представляет этот самый “вред”, тоже никто не прописал, поэтому настроенные против вас и выступившие единым фронтом граждане вполне могут изрядно потрепать нервы, создав немало проблем. Чтобы этого не случилось, предпринимателю следует продумать правильную стратегию поведения.

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

Перечень конфликтных ситуаций при открытии кафе в жилом доме и советы по их разрешению

Каждый собственник бизнеса характеризуется своим подходом к решению конфликтов – одни предпочитают откупаться от недовольных подарками, другие занимаются оперативным устранением причин жалоб, третьи просто прячут голову в песок, предпочитая игнорировать вечно недовольных соседей и не предпринимать никаких действий. Здесь главное не ударяться в крайности, а находить компромисс. Ниже представлен распространенный перечень типичных проблем с рекомендациями по минимизации ущерба.

p, blockquote 6,0,1,0,0 —>

Проблема шума

Громко играющая музыка, гудящее оборудование, шум и крики от самих посетителей заведения – все это может выводить собственников квартир по соседству от вашего заведения до белого каления. В дневное время никаких проблем с шумами быть не может – если, конечно, вы не достигли каких-то совсем уж запредельных значений. Но совсем другое дело, когда шум раздается в ночное время суток. Обязательно изучите нормы допустимости шумов, чтобы соответствовать законодательным требованиям, или же просто не работайте в ночное время (после 23:00).

p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

p, blockquote 8,0,0,0,0 —>

Нарушение режима тишины по ночам повлечет за собой нескончаемый поток жалоб, благодаря которым принципиальные соседи легко прикроют ваше заведение со всеми вытекающими последствиями. Поэтому, если закрытие на ночное время не вариант, придется минимизировать шумы – отключать громкую музыку, громкое оборудование и, как вариант, обслуживать посетителей едой на вынос через внешнее окошко (хотя это скорее подходит для заведений быстрого питания).

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

Неприятный запах

Далеко не всегда приготовляемая пища источает приятный аромат – иногда ситуация обратная, а жильцы предъявляют претензии из-за создавшегося дискомфорта. Решить проблему помогают специальные вытяжки и очистительное оборудование для кухни, практически полностью устраняющие вышеупомянутую проблему. Главное только обзавестись для этой цели отдельной вытяжкой – общедомовой вентиляцией пользоваться запрещается.

p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

Траты на оборудование для очистки воздуха не являются обязательными, так как практически в любом заведении общественного питания запахи находятся в пределах нормы. Но иногда имеет смысл единожды потратиться, чтобы в итоге не сталкиваться с постоянными нападками со стороны жильцов.

p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

Наличие мусора, насекомых и грызунов

Многие люди почему-то думают, что заведения общепита в непосредственной близости от их жилья станут причиной появления в доме тараканов, крыс, клопов и прочей живности, от которой порой так сложно избавиться. Вот только они слабо представляют о том, насколько требовательной бывает санитарно-эпидемиологическая служба, осуществляющая регулярные проверки кафе и ресторанов на соответствие общепринятым стандартам.

p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

Как избежать конфликта и возможного закрытия? Очень просто. Вывоз мусора и отходов должен быть регулярным, их необходимо складировать в специальных контейнерах, чтобы кошки, собаки и крысы не разнесли содержимое мусорных мешков по всему району. Также штат заведения должен быть укомплектован уборщицами и дворником. Первые убирают помещения для посетителей и кухню, второй – территорию в непосредственной близости от заведения. Если в заведении будет чисто, никакая живность в нем не заведется.

p, blockquote 13,1,0,0,0 —>

Строительные работы и перепланировка

От слов строительство и перепланировка многие жильцы уже начинают нервничать. И дело тут даже не в возросшем уровне шума (это для жителей многоквартирных домов, где кто-то из соседей регулярно стучит, сверлит, слушает музыку и т.д., привычное дело). С этим справиться не сложно – главное не работать по выходным дням и в вечернее/ночное время суток.

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

Гораздо большее беспокойство вызывает возможность повреждения дома в результате некорректных действий строительной бригады, вплоть до обрушения дома из-за ошибки и сноса одной из несущих стен.

p, blockquote 15,0,0,0,0 —>

В этом случае, если планируется серьезная перепланировка, владелец бизнеса и наемные строители должны согласовать проект со всеми надзорными органами, получив в качестве подтверждения официальные бумаги. Ими можно смело трясти перед лицом недовольных жильцов, давая понять, что их опасения беспочвенны.

p, blockquote 16,0,0,0,0 —>

И не нужно беспокоиться, если вдруг объявилась пара-тройка недовольных. Обычно даже в случае идеального следования вышеупомянутым рекомендациям и налаженного с соседями контакта находятся любители строчить жалобы и устраивать скандалы, так что придется с их наличием просто смириться и стараться при случае найти какой-нибудь компромисс, чтобы минимизировать возможный ущерб. Тут уж ничего не поделать.

p, blockquote 17,0,0,0,0 —>

Открытие кафе в жилом доме. Пошаговое руководство

Итак, если перечисленные трудности не отпугнули вас от первоначальной затеи, самое время рассмотреть ее реализацию более подробно. Постарайтесь четко следовать рекомендациям, чтобы в будущем не разозлить жильцов и контролирующие органы.

p, blockquote 18,0,0,0,0 —>

  • Этап №1 – разработка бизнес-плана. Прежде чем что-либо делать, вы должны максимально подробно изложить все нюансы будущего бизнеса: сюда входят первоначальные затраты на ремонт, оборудование, мебель, наем персонала, рекламная кампания, список продуктов в меню и многое другое. Чем более детальным будет бизнес-план, тем проще станет его реализация на практике. К тому же, нередко подробное изложение в электронном или письменном виде позволяет выявить ранее не бросавшиеся в глаза проблемы;
  • Этап №2 – выбор системы налогообложения. Здесь все сводится к трем вариантам с разными ключевыми особенностями. УСН (упрощенное налогообложение) подойдет для заведений внутри жилых домов. ЕНВД – для малогабаритных заведений общей площадью не более 50 квадратных метров, включая кухню и подсобные помещения. ОСН – для заведений с большим денежным оборотом. Обычно кафе туда не входят, а вот рестораны явно подпадают под данную характеристику. В случае с первыми двумя схемами, можно обойтись без услуг бухгалтера, а прибегуть к услугам онлайн-бухгалтерии, например Мое дело;

p, blockquote 19,0,0,1,0 —>

  • Этап №3 – согласование документов. Без обращений в компетентные органы для получения разного рода разрешений, к сожалению, просто не обойтись. Начните с визита в Роспотребнадзор, который должен будет одобрить начало вашего бизнеса, затем согласуйте все с МЧС и получите на руки бумаги, подтверждающие пригодность помещения для открытия заведения общественного питания. Торговля спиртным требует получения лицензии на продажу алкоголя;
  • Этап №4 – подача полного пакета документов в органы местного самоуправления. Понадобится некоторое время, чтобы по вашему запросу был вынесен вердикт. Но не беспокойтесь по этому поводу: если нет никаких расхождений с законодательством, вряд ли вы столкнетесь с какими-либо сложностями.
Читать еще:  Куда вложить рубли: топ-10 вариантов

Перечень документов, которые следует собрать: или как открыть кафе в жилом доме

Давайте рассмотрим подробнее пакет бумаг и разрешений, чье наличие поможет избавиться от возможных проблем с законом и защитит от постоянных жалоб и доносов со стороны ополчившихся на вас жильцов. Без следующих девяти наименований открытие бизнеса по открытию кафе в жилом доме просто не состоится:

p, blockquote 20,0,0,0,0 —>

  • Написанное в установленной форме заявление на получение разрешения открыть заведение общественного питания в стенах многоквартирного жилого дома, будь то подвал или первый этаж;
  • Заверенная копия регистрации ООО или ИП (в зависимости от того, какую форму предпринимательства вы выбрали, имеются свои нюансы);
  • Договор о покупке/аренде помещения, которое будет использоваться для открытия в нем вашего заведения;
  • Разрешение, выдаваемое окружной или городской администрацией, подтверждающее их согласие на открытие заведения в конкретном жилом доме;
  • Проектная документация с информацией по технической части (звукоизоляция, вентиляция и другие обязательные условия, без которых получить одобрение на проведение строительных работ будет невозможно);
  • Справка из БТИ, подтверждающая, что помещение соответствует всем техническим нормам;
  • Результат проверки органами санитарно-эпидемиологического контроля, поданный в виде заключения;
  • Результат проверки МЧС с последующим заключением, подтверждающим пригодность помещения;
  • Разрешительный документ, выданный Роспотребнадзором.

Пакет документов будет рассматриваться некоторое время. Обычно итоговое решение по вопросу открытия бизнеса выносится в течение месяца, но иногда имеется смещение как в большую, так и в меньшую сторону.

p, blockquote 21,0,0,0,0 —>

О ежемесячных расходах кафе в жилом доме

Докинем еще одну ложку дегтя в бочку меда. Еще на этапе составления бизнес-плана открытия кафе в жилом доме начинающим предпринимателям не лишним будет узнать, что открытие кафе внутри жилого дома связано с рядом регулярных затрат, которые придется вычитать из своего ежемесячного заработка.

p, blockquote 22,0,0,0,0 —>

p, blockquote 23,0,0,0,0 —>

Вот основной список.

p, blockquote 24,0,0,0,0 —>

  • Коммунальные услуги. Вода, электричество, отопление и т.п. – все это должен оплачивать или собственник (физическое лицо), или субъект предпринимательства (юридическое лицо). Для оплаты может использоваться расчетный счет компании. В случае с арендой помещения, процедура несколько иная. Если оплата коммунальных услуг по условиям договора является обязательством владельца помещения, он и оплачивает, в остальных же случаях (что наиболее распространено) – коммуналка суммируется с затратами на аренду;
  • Плата за общее имущество. Уборка подъезда и придомовой территории, проведение ремонта, замена освещения и тому подобное обычно является платными услугами, которые делятся между жильцами дома. В договоре аренды помещения нередко прописывается данное условие, так что отследить даже такие незначительные траты будет нетрудно;
  • Налогообложение земли и имущества. За редким исключением, земля налогами не облагается, поэтому ставьте под сомнение, если кто-то захочет убедить вас в обратном. От налогообложения имущества тоже можно защититься, если работать по упрощенной системе налогообложения (УСН). В остальных же случаях, придется платить регулярные отчисления;
  • Взнос за проведение капитального ремонта. Собственники оплачивают небольшие суммы на регулярной основе, а арендодатели действуют по условиям договора аренды. Перед подписанием обязательно проясните этот пункт с собственником.

Подведение итогов об открытии кафе в жилом доме

Как можно понять из всего сказанного выше, запуск собственного кафе или другого заведение общественного питания в стенах жилого дома может породить немало проблем и даже на этапе открытия создать дополнительные трудности. Если есть возможность построиться где-нибудь отдельно, ее стоит использовать, если же нет – приготовьтесь к жалобам, бюрократии и дополнительным расходам.

p, blockquote 25,0,0,0,0 —> p, blockquote 26,0,0,0,1 —>

Тут важно понять, стоит ли открытие сопутствующих трудностей. Иногда плюсы в плане заработка и привлечения клиентов перекрывают недостатки, а иногда, все происходит наоборот. Примите это во внимание.

Денежные вложения и этапы открытия кафе в жилом доме

Плотные застройки в центральной части города не мешают начинающим бизнесменам открывать новые заведения. Однако отсутствие достаточного пространства требует открытия кафе и ресторанов только на первом этаже жилой многоэтажки.

Нередко соседи жалуются на шум и другие неудобства, поэтому очень важно уделить внимание всем особенностям процесса открытия кафе во избежание конфликтных ситуаций.

В данной статье будет представлена подробная инструкция по открытию заведения в жилом доме, нюансы данной темы, важные требования, возможные проблемы и пути их решения.

Общая информация с учетом законодательства

Зачастую все претензии являются обоснованными, многие рестораны нарушают существующие требования и нормы во время работы, однако вопрос о закрытии может остро обсуждаться еще на том этапе, когда заведение только готовится к открытию.

Законодательство не содержит запрет на процесс открытия ресторанов и баров в жилых домах. Также отмечен тот факт, что эти виды деятельности не должны нарушать права третьего лица.

Возможные конфликты с жильцами, которые происходят чаще всего

Собственникам такого вида бизнеса характерен постоянный поиск подхода к жильцам многоэтажки. Есть люди, которые ограничиваются предоставлением подарков и бонусов, другие учитывают все замечания и устраняют причину жалоб, существуют и те, кто стремятся к поддержанию нейтралитета.

Все крайности являются неправильным подходом, так как они не обладают необходимым эффектом. Игнорирование замечаний может привести к неприятным последствиям, а метод с подарками иногда вызывает раздражение и негативную реакцию людей.

Как обрабатывают и проводят дезинфекцию кафе в жилом доме – смотрите тут:

Однако есть некоторые способы, которые помогут решить и предотвратить возможные проблемы с другими жителями дома.

Следует уделить особое внимание:

Важно сразу же отметить, что имеется в виду нарушение тишины в вечернее, а также ночное время. Также не следует забывать о существовании специальных норм для определения допустимого уровня шума. При нарушении установленного режима можно обзавестись крайне негативным отношением жильцов к заведению. Это может привести к его дальнейшему закрытию.

При условии, что кафе перестает работать в 11 часов вечера, у жителей не будет причин создавать жалобы. Следует также учесть, что недовольную реакцию могут вызвать такие процессы, как уборка помещений, передвижение столов и грохот посуды.

Стоит учитывать само отношение жильцов к кафе, потому что некоторые могут быть принципиально против с самого начала.

До момента открытия ресторана или кафе необходимо помнить о возможности отрицательного отношения многих жильцов, которое вызвано недовольством всех возможных ароматов, исходящих из кухни.

Нужно помнить, что этот момент также имеет решение. Для этого необходимо провести установку специальной системы для очищения воздуха, она будет ограждать жителей многоэтажки от возможного неприятного запаха.

Можно также заняться обустраиванием дополнительного вентиляционного канала, но использование общедомовой вентиляции строго запрещено.

Лучше изначально произвести некоторые денежные вложения, потому как это позволит сразу избавиться от многочисленных и обоснованных жалоб жильцов.

  • Мусору, грызунам и насекомым.

Многие жильцы с уверенностью могут сказать, что посетители ресторана – это только часть основной проблемы, в отличие от крыс и тараканов. Такие варианты развития событий недопустимы, они приведут к неизбежному визиту проверяющих органов.

Следующая причина является вполне актуальной и в 90% случаев приводит к беспокойству других жителей многоэтажки. Проведения ремонтных работ нередко сопровождается нарушением целостности стены, особенно в случае с перепланировкой.

Если ваша документация не содержит различных «пробелов», то проблемы вряд ли появятся.

Очень важно действовать в соответствии с установленными требованиями по уровню допустимого шума во время проведения подготовительной ремонтной процедуры. Игнорирование правил может привести к возникновению жалоб у жителей дома и невозможности нахождения общего компромисса.

Необходимо подытожить вышесказанное, добавив, что даже при наличии хороших отношений с большинством жильцов, найдутся те, кто будет недоволен из-за различных мелочей. Нужно заблаговременно принять меры во избежание поступления разнообразных жалоб в свой адрес.

Через какие этапы нужно пройти, открывая кафе? Фото: pexels.com

Процесс открытия заведения пошагово

Нужно придерживаться таких стадий, как:

Разработка четкого плана

Это тот самый этап создания бизнес-плана, который и станет ключевым моментом в процессе реализации идеи. Нужно провести подробный анализ всех важнейших моментов, как выбор среди возможных помещений, зарплата рабочего коллектива и т. д.

При появлении новых тенденций на рынке необходимо заняться пересмотром изначального плана.

Выбор системы налогообложения

Нужно выделить 3 возможных варианта:

  • Упрощенка (УСН) подходит для кафе, располагающихся в жилом доме;
  • ЕНВД подходит для помещений кафе с площадью менее 50 кв. м.;
  • ОСНО станет хорошим вариантом для ресторана, потому как в нем предусматривается наличие большого оборота. Здесь подробно рассмотрен порядок перехода на ОСНО.

Идеальными вариантами являются две первые системы, так как они не предполагают наем бухгалтеров, они хороши для кафе и ресторанов, имеющих небольшой оборот.

Обращение в соответствующую инстанцию

Для осуществления открытия заведения в многоквартирном доме, необходимо обзавестись всеми разрешениями и согласованиями органов, являющихся уполномоченными в этом вопросе.

Сначала следует обратиться в Роспотребнадзор. Работа по открытию не может быть начата, если инстанция не дала разрешение.

При наличии желания осуществлять продажу алкогольных напитков, важно помнить о необходимости получения соответствующей лицензии на алкоголь.

Подача заявления в администрации или префектуры

Далее нужно выполнить несколько простых действий, а именно:

  • Обратиться к местным органам власти, имея при себе полный пакет документации.
  • Ожидать оглашение решений.

Список документов, необходимых для открытия

После анализа всех причин, способных к провоцированию жалоб жителей многоэтажного дома, следует задуматься о получении всех необходимых разрешений, обратившись в местные органы власти.

Следует начать подготовку следующего пакета документов:

  1. Заявления своего имени, указывающего о намерении получения разрешения, чтобы открыть общепит. Нужно уточнить, что размещение планируется в многоэтажном доме, на первом этаже.
  2. Копией свидетельства о регистрации ИП или ООО.
  3. Договором, который подтверждает приобретение или факт аренды выбранного помещения.
  4. Разрешением, предоставленным администрацией конкретного округа или города, разрешающим разместить кафе в определенном месте.
  5. Всей проектной документацией на собственное кафе или ресторан, которая включает всю техническую часть, разработанные вентиляционные и звукоизоляционные системы.
  6. Справкой, полученной в БТИ, касательно технического состояния помещения.
  7. Заключением, выданным органами санэпиднадзора.
  8. Разрешительными документами от МЧС;
  9. Разрешительными документами, выданными органами Роспотребнадзор. Тут вы узнаете, что такое плановая проверка Роспотребнадзора и как она проводится.

Все документы должны быть рассмотрены в течение тридцати дней после поступления.

Какие документы нужно собрать? Фото: pexels.com

Вероятные денежные вложения

Существует огромное количество непредвиденных ранее денежных трат, стоит уделить особое внимание:

  1. Оплате коммунальных услуг.

Собственники помещения будут получать счет за все предоставляемые услуги. Сюда входят как юридические лица, так и обычные граждане.

При аренде помещений, договор должен содержать возможные варианты оплаты коммунальных услуг.

  1. Платежам о содержании общей собственности.

При использовании одного и того же подъезда, которым пользуются и жильцы, необходимо помнить о внесении суммы для уборки, ремонта, замены ламп и т. д. Договор должен содержать зафиксированные данные об этом. Нужно всегда иметь возможность осуществить проверку корректности суммы.

Вариант аренды требует действий, которые прописаны по пунктам в самом договоре, нужно действовать в зависимости от ситуации.

  1. Капремонту и взносам на него.

Арендаторам следует поступать в соответствии с договором, а собственникам нужно ежемесячно оплачивать определенные суммы.

  1. Налогу на землю и имущество.

Земля, являющаяся частью общей собственности, не может выступать в роли объекта налогообложения.

Заключение

Открытие заведения в жилых многоквартирных домах – вполне осуществимая задача. Необходимо действовать в соответствии со всеми требованиями и правилами, чтобы избежать возможных проблем, например, постоянных жалоб жильцов.

Можно ли открыть по закону кафе в жилом доме – смотрите в этом видео:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector