Как купить нежилое помещение в жилом доме
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?
Насколько легко или, напротив, трудно сделать такой перевод, зависит от состояния помещения и документов. Сейчас расскажу подробности.
Что такое жилое помещение по закону
В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.
К таким помещениям предъявляют особые требования. Например, они должны располагаться в домах, которые находятся в жилой зоне, иметь электричество, воду, канализацию, отопление, вентиляцию и газ — если дом газифицирован. Хотя бы в одну комнату должно попадать солнце, а все инженерные системы должны быть смонтированы по требованиям безопасности.
Если нежилое помещение этим требованиям не отвечает и это нельзя никак исправить, перевести в жилое его точно не разрешат.
На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.
Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект
Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.
Вот какие для этого понадобятся документы.
Обязательные документы — их перечень есть в ЖК РФ:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
- Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.
Форма заявления федеральными законами не установлена. Возможно, ваши местные власти уже разработали такую форму, чтобы гражданам было проще подавать документы. Спросите об этом в соответствующей службе или посмотрите на ее сайте. Если не найдете, можно составить заявление в свободной форме. В нем нужно указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, а также информацию о необходимости перепланировки.
Дополнительные документы помогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.
Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.
По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.
Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме
В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.
К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.
Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.
В этом случае к остальному пакету документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Причем вам нужно будет получить согласие 100% собственников помещений в вашем доме и сделать это заранее. Иначе вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а один сосед откажется, и вы останетесь ни с чем.
Как и куда подавать документы
Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.
Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.
Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.
Если получили отказ, его можно обжаловать через суд. У вас будет три месяца с момента, когда вы получили отказ или узнали о нем, чтобы подать жалобу.
Если получили разрешение, но нужна перепланировка
В таком случае переоборудовать помещение из нежилого в жилое можно на основании этого же разрешения. Когда закончите ремонтные работы, подайте заявление в тот же муниципальный орган.
Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.
Как зарегистрировать объект в новом статусе
Если сделали перепланировку и характеристики помещения изменились, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. Он сделает техплан в электронной форме и заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.
Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.
Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, сами обратитесь в Росреестр. Подайте заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.
Это стандартная процедура
Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.
Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.
Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.
Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.
Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.
Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.
Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.
Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых. Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.
Стоимость зависит от сложности
Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.
Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.
Почему могут отказать в переводе
Если помещение не соответствует требованиям и это невозможно исправить, перевести его из одной категории в другую точно не получится.
Еще могут отказать по следующим причинам:
- Не хватает документов из обязательного списка.
- Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
- Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
- Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.
Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Покупка нежилого помещения: как купить коммерческую недвижимость?
Коммерческую недвижимость приобретают для того, чтобы вести бизнес. Также популярно сдавать ее в аренду.
Возможен вариант перепродажи, когда стоимость объекта с течением времени вырастет.
Выбирая объект из числа представленных на рынке, очень важно принять во внимание ряд моментов. Нужно сосредоточиться на приобретении такой коммерческой площади, которая бы приносила максимальный доход.
Для этого нужно правильно определить назначение объекта, обратить внимание на инфраструктуру и местоположение недвижимости.
Законодательная база
Приобретение коммерческих площадей контролируется Гражданским кодексом, статьи 550, 554, 555.
В статье 550 сказано о форме договора продажи недвижимости, в статье 554 – о предмете договора. В статье 555 имеет речь о стоимости объекта.
Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости
-
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В Жилищном кодексе есть статья 158. В ней сказано о предмете договора в случае, если коммерческая недвижимость находится в многоквартирном доме. Поскольку объект может располагаться на участке земли, находясь в собственности одного лица, нужно сделать его описание. Об этом сказано в Земельном кодексе, в п.4 статьи 35.
Как физическому лицу купить нежилое помещение?
Для покупки нежилого помещения физическому лицу понадобятся средства. Если накоплений нет, то можно воспользоваться кредитом. Это отличный способ получить внушительную сумму.
Если официальный заработок недостаточно большой, то имеет смысл предоставить банку в качестве залога имущество. Это может быть загородный дом или земельный участок, также банк может выдать средства под офисное или гаражное помещение, дачу.
В этом случае справка о доходах заемщика не требуется, а средства могут быть получены даже при плохой кредитной истории.
Приняв решение о покупке коммерческой недвижимости физическим лицом, следует убедиться в чистоте права продавца на собственность.
Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу с минимизацией риска для себя? Для этого можно предпринять следующие шаги:
- оформить в Росреестре выписку из ЕГРП. Так можно узнать, не заложено ли имущество в качестве залога, существует ли договор аренды. Выписка будет готова по запросу покупателя в течение недели.
- Получить у продавца все договоры на аренду помещения, если они были заключены ранее.
- Запросить у владельца недвижимости договор на покупку помещения, а также не то, что по сделке был произведен расчет с полной выплатой суммы.
Варианты приобретения коммерческого помещения
Выкуп нежилого помещения может стать выгодным вложением средств, ведь доход собственника часто доходит до 18%.
Важно правильно выбрать коммерческую недвижимость, уделяя внимание месторасположению объекта, близости дома к оживленным улицам и площадям.
Следует купить нежилую недвижимость такую, которая была бы востребована у целевой аудитории.
Итак, как можно купить нежилое помещение?
Первый вариант: купить коммерческую недвижимость от собственника
Проще всего приобрести коммерческие площади у собственника. Если бюджет ограничен, то этот вариант станет лучшим, ведь купить коммерческую недвижимость в России можно не переплачивая за услуги посредника. Например, комиссия риелтора при продаже объекта может составлять от 10 до 20% от суммы сделки.
Располагая собственными средствами, работая напрямую с собственником жилья, необходимо уделять пристальное внимание «чистоте» сделки.
Второй вариант: купить коммерческую недвижимость с арендатором
Купить нежилое помещение под сдачу в аренду — это одно из наиболее интересных решений, существующих на рынке коммерческих объектов.
Приобретая площадку под свой бизнес, можно выбрать здание с арендаторами.
В этом случае момент получения первого дохода максимально приближен, ведь организации подписывают договор срочного выкупа коммерческой недвижимости на 2-3 года с существующей арендой на длительный срок. Помещения не будут простаивать.
Если площади освобождаются, новый арендатор находится достаточно быстро. Дополнительных вложений на обустройство внутренних помещений не потребуется.
Таким образом, покупатель станет не только собственником недвижимости, но и начнет получать с нее доход. Единственным минусом такого варианта можно назвать достаточно высокую стоимость объектов, но при грамотном руководстве вложения окупятся через некоторое время.
Это очень популярный вид бизнеса. Выбор площадей большой, поэтому покупатель, располагающий суммой, без труда найдет оптимальный объект, устраивающий его по соотношению цены и качества.
Коммерческий объект выгодно оформить в собственность физического лица, если не планируется продажа недвижимости в ближайшее время. С 2016 года при продаже взимается 13% от суммы сделки, если объект находился во владении меньше 5 лет. Сдавая площади в аренду, не стоит забывать об оплате налога.
Нужно учесть, что при продаже требуется получить у супруга согласие на сделку. В случае развода совместное имущество будет разделено.
Как купить коммерческое помещение юридическому лицу? Особенности сделки
Если купить комнату или коммерческую недвижимость решило юридическое лицо, выгоднее всего это делать ООО.
Предприятие, работающее по упрощенной системе, становится идеальным решением, ведь риск потери части имущества снижен.
Учредитель отвечает только собственной частью уставного капитала. Если владелец помещения планирует продать его в течение года, лучше всего создать ООО, работающее в рамках общей системы налогообложения.
Оформляя заем в банке, бизнесмен может получить деньги по более выгодной процентной ставке, чем частное лицо.
Как составить договор?
Владелец помещения имеет право сдать коммерческую площадь в аренду. Если отсутствует задолженность перед банком, то объект можно продать.
Договор аренды нежилого помещения
Арендодателем выступает собственник помещения.
Им может быть не только юридическое либо, но и физическое.
Помещение можно использовать только в соответствии с теми условиями, которые были обозначены в договоре. Если они не указаны в документе, то площадь используют по прямому назначению.
В этом случае лучше заранее узнать о том, возможно ли в рамках предыдущего контракта расторгнуть договор аренды, действуя в одностороннем порядке.
Если покупатель не желает сдавать помещения, а в контракте не оговорена описанная выше возможность, то арендатор будет занимать площадь до конца срока аренды. Чтобы избежать подобных рисков, следует запросить у продавца договор аренды и внимательно изучить документ.
Если это требование нарушается, то арендодатель имеет право расторгнуть договор, а также требовать, чтобы ему были возмещены убытки.
Договор купли нежилого помещения
В таком документе необходимо отразить права покупателя на земельный участок, на котором стоит объект.
Важно точно прописать расположение недвижимости, адрес, этаж, отразить предмет договора. Бумага должна содержать информацию о том, какая недвижимость будет передана покупателю в процессе сделки.
При составлении бумаги важно указать данные продавца и покупателя. Отразить срок передачи помещения, какая сумма сделки. Важно отметить то, в какой валюте будет осуществлен платеж.
Как купить коммерческую недвижимость без денег?
Это можно сделать, взяв сумму у кредитно-финансовой организации. В качестве залога будет выступать недвижимость, имеющаяся у заемщика. При выдаче займа будет учтен возраст обратившегося лица, он должен быть в интервале от 20 до 65 лет.
Сумма может быть получена на 25 лет, заемщик должен заранее подумать о своей платежеспособности на этот период.
Инвесторы для купли коммерческой недвижимости
Найти инвесторов для покупки коммерческой недвижимости можно в клубах предпринимателей, на тематических конференциях и форумах.
Соинвесторов можно найти среди родственников и друзей.
Но важно правильно составить договор, чтобы потом не возникло неприятных ситуаций.
Подводные камни
Какие могут быть «подводные камни» при покупке коммерческой недвижимости? Приобретая коммерческие площади, нужно обращать внимание на наличие энергосетей достаточной мощности. Если она небольшая, это может стать предметом торга. Необходимо проверить состояние коммуникаций в помещении, которое находится над коммерческим объектом.
Важно оценить готовность объекта к приему арендаторов. На его стоимость окажет влияние наличие парковки, а также инфраструктура района. Покупать площади лучше в местах о оживленным трафиком. Важно проверить документы, это поможет избежать сетей мошенников.
Заключение
Покупка коммерческих помещений представляет собой выгодное вложение средств, если рассматривать сделку в перспективе. Бизнесу постоянно требуются новые площади, поэтому их владелец может получать стабильный доход.
Покупая объект, необходимо обращать внимание на его состояние. Важно правильно оформить документы, это гарантирует защиту прав собственника.
Полезное видео
Смотрите видео по теме:
Нежилое помещение в многоквартирном доме
На территории РФ вступили в силу изменения и поправки, внесенные в Жилищный Кодекс. Они регулируют вопросы работы коммерческих объектов в жилых многоквартирных домах.
На практике в жилых этажных зданиях аптеки, магазины и другие подобные объекты давно находятся по соседству с жилыми квартирами. Причем вести деловую деятельность разрешено не только в нежилых помещениях, но и в собственных квартирах. Сотрудники Росреестра дали пояснения о том, какая коммерческая деятельность возможна в жилых многоэтажках.
Жилой многоквартирный дом: использование в коммерческих целях
Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.
Законодательство разрешает перевод квартир в разряд нежилых и обратно, утверждая конкретные требования для их эксплуатации. Первые этажи современных зданий уже на стадии проектирования предназначаются для коммерческой деятельности. В помещениях предусматриваются витрины, отдельные входы, возможность подключения и использования инженерных сетей.
Какая деятельность коммерческого направления разрешается в жилых домах
Законодательство дает возможность использовать жилые помещения как для проживания, так и для предпринимательской работы. Коммерческая деятельность законом разрешена при следующих обстоятельствах:
- Индивидуальную деловую, профессиональную деятельность могут вести люди, законно проживающие в жилом помещении. Они должны быть зарегистрированы как самозанятые, а также в качестве индивидуальных предпринимателей.
- Должны соблюдаться права прочих жильцов, а также требования, предъявляемые к жилью. Предпринимательская деятельность не должна причинять жильцам дискомфорта. Бизнес-процессы не должны становится причиной нарушения правил безопасности, пренебрежения санитарными нормами. Коммерческие процессы не должны наносить вред конструкции здания, инженерным коммуникациям.
- Производство имеет небольшие объемы. Такими маломощными предприятиями признаются, к примеру, мыловарение, приготовление тортов, фасовка товаров.
Законодательство оговаривает и некоторые другие возможности ведения коммерческой работы в жилых зданиях. Бизнес дома часто ведут портные, программисты, юристы, а также бухгалтеры, переводчики, репетиторы и т.д.
Какая коммерческая деятельность в жилых домах запрещена
Изменения в ЖК ограничивают некоторые виды коммерческих процессов в жилых домах:
- Уже с 1 октября прекратиться возможность оказывать гостиничные услуги в квартирах жилых домов. Все мини-предприятия этой сферы можно будет организовывать, используя только нежилой фонд.
- Ограничения Жилищного кодекса распространяются на миссионерскую работу, которая ранее велась в жилых помещениях. Она запрещена, но допускаются некоторые исключения.
- Запрещен масштабный бизнес. Если планируется организация полноценных предприятий – большого офиса, кафе, ателье и т.д., предусматривающих штат сотрудников, отдельный вход, вывески, то понадобятся помещения категории «нежилые».
- Исключается всякая возможность использования станков, приборов, потребляющих много электроэнергии, нарушающих дозволенные уровни вибраций, шума.
Нежилые помещения: использование в бизнес-целях
Нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, могут использоваться исключительно в коммерческих целях, проживать в них людям запрещено. Обычно в таких помещениях функционируют аптеки, магазины, медучреждения, детсады и другие подобные объекты. Предпринимательская работа в нежилых помещениях имеет свои запреты.
Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.
К примеру, закон запрещает размещение торговых точек, предлагающих взрывоопасные, москательно-химические товары. Не разрешено открывать магазины, продающие автозапчасти, автомобильные масла, синтетические ковровые покрытия и другие подобные материалы.
Попадают под запрет также магазины и учреждения, предлагающие ритуальные товары и услуги, заведения, функционирующие после 23 часов, рыбные магазины. Не разрешается работа складов, саун и бань, химчисток и прачечных, общественных туалетов.
Нежилые помещения выше первого этажа – возможно ли это
Нежилые помещения в многоэтажках обычно находятся на цокольных и первых этажах. Разрешено размещать их и выше, но в этом случае потребуется соблюдать некоторые условия:
- помещение внизу также должно быть нежилым;
- нежилой объект должен быть с отдельным входом.
Из-за этих ограничений владельцы квартир, расположенных выше первого этажа, нечасто переводят помещения в разряд нежилых. Эта операция экономически невыгодна, поскольку на посещаемость объекта во многом влияет его доступность.
Когда можно использовать квартиры для бизнеса
В разряд нежилых перемещают свои квартиры обычно жильцы первых этажей, живущие в типовых многоэтажках старых застроек. При их проектировании не учитывалась возможность обустройства коммерческих объектов.
С внесением поправок в ЖК процесс организации предпринимательской деятельности в многоквартирных домах изменился. Теперь недостаточно обратиться в соответствующие структуры с заявлением о смене статуса жилого помещения на нежилое.
Перед сменой статуса помещения владелец недвижимости должен получить от владельцев примыкающих квартир письменное согласие. Понадобится также разрешение большинства собственников помещений подъезда и дома. Обратной силы закон не имеет, однако теперь жильцы сами смогут решать, нужно ли им еще одно коммерческое помещение.
Нововведения защитят собственников, которые покупали недвижимость рядом с жилыми первыми этажами. Позднее они столкнулись с перспективой жить рядом с офисом, магазином, складом, что их не устраивает. Принятые поправки сделают жизнь жильцов многоквартирных домов более комфортной. В то же время изменения уточняют и разъясняют нормы коммерческой деятельности в многоэтажках.
Продажа нежилого помещения в жилом доме
1.1. Теоретически это возможно. В Ростове таких магазинов сотни.
Но из практики, затея сильно хлопотная. Вам потребуется согласие жильцов дома.
2. Вопрос о продаже пива в нежилом помещении жилого дома.
2.1. В чем вопрос?
3.1. Долги в любом случае обязан заплатить именно должник. В вашем случае надо вести отсчет с момента государственной регистрации перехода права на нежилое помещение. Именно с момента государственной регистрации вы стали собственником, а соответственно и несете бремя содержания помещения.
4.1. 1 Вариант.
Вы можете оформить через суд сервитут на проход в смежных помещениях, учитывая что данный проход есть в техническом плане, и в последствии обратиться в суд с негаторным иском, что владелец соседнего помещения преградил вам прво пользования данным проходом.
Правда есть случаи из судебной практики, по которым в установлении сервитута отказывали, так как были другие проходы к помещению, хоть и не были указаны в техническом паспорте. (как и в вашем случае).Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2007, 25.01.2007 N 09 АП-18259/2006-ГК по делу N А 40-59574/06-50-467 В удовлетворении исковых требований о признании права прохода через помещения ответчика в принадлежащие истцу нежилые помещения путем подписания соглашения о частном сервитуте отказано правомерно, так как истцом не были представлены доказательства невозможности прохода к принадлежащим ему помещениям без установления сервитута на помещения.
2 Вариант
Так же вы можете внести изменения в технический паспорт здания, и перенести выход в подъезд.
5.1. Вы обязаны обращаться в администрацию города с таким вопросом письменно. Вам укажут предоставить массу документов. Вот когда выполните все их требования. Тогда решится Ваш вопрос частично.
6.1. Налог на доходы физического лица составляет 13% от цены продажи имущества. Всего вам хорошего в новом году.
7.1. Зависит от муниципального образования и фактических обстоятельств. Сам по себе – основной перечень указан в ст. 23 ЖК РФ.
8.1. нельзя принять в наследство то, чего нет. У вас есть нежилое помещение, поэтому оформляйте наследство на нежилое помещение, а затем выкупайте земельный участок под ним.
8.2. Если сведений о том, что объект недвижимости снесен нет (не составлен акт в БТИ или в ФКП Росрестра), то имеете право оформить по наследству жилой дом.
8.3. К сожалению, это вряд ли получится и непонятно зачем это вам нужно?. Для оформления наследства вам потребуется техпаспорт, а для регистрации права собственности ещё и кадастровый паспорт, если этих документов нет вам придётся их заказывать с вызовом техника, который обязан выехать на место и сделать соответсвующие замеры
9. Приобрел в собственность, у обанкротившейся организации, застройщика жилых домов ТП.
К ней подключены несколько жилых домов, детская поликлиника, и несколько организаций и ИП. Приобрел нежилое помещение и в нем два трансформатора, по договору купли продажи. Возможно ли получение выгоды от данной ТП. А если нет то кому имею ли я право через суд принудить к покупке данной ТП собственников жилья подключенных к данной ТП.
9.1. принудить вы ни кого не сможете, про выгоду вопрос не юридический, да и не совсем понятно что-такое ТП
10.1. Нет собственников жилья вы обязать купить это не можете.
11.1. Проще всего внести изменения в проект здания и указать новое назначение для помещений
11.2. Будет правильно внести изменения в проектную документацию и согласовать ее с органами власти во избежание трудностей в будущем. Будем рады Вам помочь!С уважением, ведущий юрист группы компаний “ЮрСтандарт” Ким К.А.
12.1. Ответ лежит в другой плоскости.
УКАЗ
ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
О СВОБОДЕ ТОРГОВЛИ
4. Установить, что предприятия и граждане осуществляют торговлю (в том числе с рук, лотков и автомашин) в местах, отведенных органами исполнительной власти, за исключением проезжей части улиц, станций метрополитена, аэропортов, пассажирских судов и поездов, вокзалов, территорий, прилегающих к зданиям государственных органов власти и управления, детских дошкольных и школьных учреждений. Торговые предприятия и изготовители независимо от форм собственности, осуществляющие торговлю с лотков и автомашин, обязаны иметь вывеску с указанием местонахождения, профиля и форм организации их деятельности. Указанные продавцы несут ответственность за качество реализуемых товаров в соответствии с действующим законодательством.
Как купить нежилое помещение
Как уже понятно из самого названия, в нежилое помещение отличает именно то, что оно не жилое, то есть, не предназначено для проживания людей. Такой статус ему присваивается специальными документами, после проведения соответствующих обследований. Перед тем, как купить нежилое помещение для ведения своего бизнеса, в первую очередь, следует определиться, насколько именно оно соответствует вашим целям, и понять, сможете ли вы, например, продать данное помещение в случае, если ваши планы вдруг изменятся по каким-то причинам.
Как найти нежилое помещение
Предложений о продаже нежилых помещений довольно много. Но не все они вам могут подойти. При выборе нежилого помещения следует учитывать многие факторы. Ведь вы же хотите его не просто для того, чтобы вложить деньги, но и для того, чтобы получать определенный доход. Поэтому, независимо от того, подыскиваете ли вы себе нежилое помещение по газетным объявлениям или по тем предложениям, которые есть в интернете, прежде всего, следует оценивать его с позиций развития вашего будущего бизнеса. Так, если это помещение под магазин нужно определить не только уровень проходимости, но и форму. Как показывает статистика, помещения правильной квадратной или прямоугольной формы пользуются большей популярностью у покупателей нежели, например, чрезмерно вытянутые нежилые помещения. Если вам нужен склад или мастерская, то тут, прежде всего, нужно оценить подъездные пути и прилегающие площади для погрузочно-разгрузочных работ. Узнайте у собственника, каковы электрические мощности, выделенные на это помещение. Особенно это важно уточнить в том случае, если нежилое помещение, которое вы хотите купить, является не изолированным, а находится внутри здания, среди ему подобных помещений. Потому что после может выяснится, что большая часть потенциальных мощностей уже распределена между собственниками остальных нежилых помещений. Постарайтесь точно выяснить и причину, по которой помещение выставлено на продажу его нынешним собственником. В общем, постарайтесь собрать как можно больше независимой информации, иначе, вместо прибыли такое помещение в будущем принесет вам только убытки.
Как купить нежилое помещение
Если вы все-таки сделали свой выбор, можно начинать готовиться к проведению сделки. У нынешнего собственника на руках должен быть следующий пакет документов:
- свидетельство о собственности на нежилое помещение и документ, на основании которого оно было выдано;
- технический паспорт;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- доверенность, если продавец действует от имени собственника.
Настоятельно рекомендуется покупателю лично обратиться в Росреестр и заказать там выписку, подтверждающую то, что на указанном нежилом помещении нет никаких обременений, что оно не находится в залоге и что на него отсутствуют претензии третьих лиц. Для того чтобы заказать такую выписку, нужно лишь ваш паспорт и заявление. Также придется уплатить государственную пошлину. Обратите внимание на то. что если в нежилом помещении присутствуют арендаторы, то смена собственника не является основанием для прекращения или изменения условий договора аренды.
Если вы не являетесь специалистом в области недвижимости, лучше все-таки оформлять сделку через нотариуса, который еще раз проверит все представленные продавцом документы – это входит в его непосредственные обязанности. К тому же составление договора купли-продажи нежилого помещения также требует определенных юридических знаний. Нотариус несет персональную ответственность за то, что все будет оформлено правильно и в полном соответствии с законом.
После подписания договора купли-продажи, его нужно будет зарегистрировать в Росреестре, где вы и получите, примерно через 30 дней свидетельство о собственности на нежилое помещение.
Регистрацию договора можно оформит и через нотариуса, в этом случае она пройдет быстрее, примерно в течение 3-х дней.
Как купить нежилое помещение у муниципалитета
Если нежилое помещение находится не в частной, а в муниципальной собственности. То его продажа осуществляется путем выставления этого нежилого помещения на торги. Преимущественным правом для выкупа муниципальных нежилых помещений пользуются частные предприниматели и юридические лица, арендующие это помещение в течение 3-х лет и более. В этом случае достаточно лишь подать заявку на выкуп помещения в местный муниципальный орган, торги проводить не нужно. Помещение передается арендатору по специальной льготной цене.
Если же вы не имеете преимущественных прав для того чтобы купить нежилое помещение, находящееся в муниципальной или государственной собственности, для того чтобы приобрести его, вам нужно обратиться с заявлением в администрацию того района, где оно находится. После того как будут назначены торги, для участия в них понадобится внести определенный залог. В случае, если к указанной дате иных желающих купить данное нежилое муниципальное помещение не окажется, оно будет продано вам, как единственному претенденту по начальной кадастровой стоимости. В случае состоявшихся торгов, помещение передается тому участнику, который предложит наибольшую цену за него. Проигравшим участникам залог возвращается на указанный ими счет.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ Бюджетный кодекс РФ Водный кодекс РФ Воздушный кодекс РФ Градостроительный кодекс РФ Гражданский кодекс РФ Гражданский процессуальный кодекс РФ Жилищный кодекс РФ Земельный кодекс РФ Кодекс внутреннего водного транспорта РФ Кодекс врачебной этики Кодекс об административных нарушениях Кодекс профессиональной этики адвоката РФ Кодекс этики аудиторов РФ Конституция РФ Лесной кодекс РФ Налоговый кодекс РФ Семейный кодекс РФ Таможенный кодекс Трудовой кодекс РФ Уголовно-исполнительный кодекс РФ Уголовно-процессуальный кодекс РФ Уголовный кодекс РФ
Закон РФ “О защите прав потребителей” Закон РФ “Об авторском праве и смежных правах” Закон РФ “Об образовании” Закон РФ “Об обжаловании в суд” Закон РФ “О вывозе и ввозе культурных ценностей” Закон РФ “О медицинском страховании граждан” Закон РФ “О милиции” Закон РФ “О потребительской кооперации” Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” Закон РФ “О налогах на имущество физических лиц” Закон РФ “О плате за землю” ФЗ “О банках и банковской деятельности” ФЗ “О бухгалтерском учете” ФЗ “О валютном регулировании и валютном контроле” ФЗ “О ветеранах” ФЗ “О гражданстве Российской Федерации” ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах” ФЗ “О землеустройстве” ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности” ФЗ “О некоммерческих организациях” ФЗ “Об акционерных обществах” (АО) Закон РФ “О беженцах” Закон РФ “О безопасном обращении с пестицидами” Закон РФ “О безопасности дорожного движения” Закон РФ “О бюджете фонда социального страхования” Закон РФ “О ведомственной охране” Закон РФ “О ветеринарии” Все законы РФ
Загрузка...
