Как купить дом чтобы не обманули
Web555.ru

Бизнес портал

Как купить дом чтобы не обманули

Как избежать обмана при покупке коттеджа, дома, земельного участка? на сайте Недвио

Финансовые махинации на рынке недвижимости — нечастое явление. Таких случаев регистрируется значительно меньше, чем, к примеру, случаев кражи денег с карт через интернет. Однако, если это случается, то это, как правило, чревато для людей потерями крупных сумм денег, бывает что и всех накоплений за всю жизнь.

В большинстве случаев, покупатели попадаются на уловки злоумышленников по причине множества юридических тонкостей и нюансов в сфере недвижимости, с которыми, большинство из них никогда не сталкивались и не знакомы.

Поэтому, перед приобретением участка или дома, для того, чтобы сохранить свои деньги, следует знать какие основные приемы и схемы используют мошенники на этом рынке.

Распространенные мошеннические схемы на рынке загородной недвижимости

Земельные участки стоят немало, им не страшны кризисы и стихийные бедствия, они устойчивы к инфляции и, в целом, являются выгодным вложением. Очевидно, что такие активы оказываются привлекательными для большого числа злоумышленников.

Рассмотрим наиболее частые случаи обмана покупателей:

1. Одновременная продажа нескольким покупателям

В данном случае схема крайне проста. Один и тот же объект недвижимости продается дважды разным людям.

По документам совершить подобное, конечно, невозможно. Ведь при заключении договора о купле-продаже, данные о владельце заносятся в Росреестр. Тогда каким образом мошенникам удается обмануть второго покупателя?

Дело в том, что существует определенная лазейка, «работающая» на неопытных покупателях. Период между подписанием ДКП (договора купли-продажи) и официальным оформлением нового собственника в Росреестре, обычно, составляет несколько дней. За это время, злоумышленники успевают найти вторую «жертву» и продать ей ту же недвижимость.

Как избежать обмана: Во-первых, финальный расчет по сделке (после аванса) следует производить только после регистрации ДКП в Росреестре. Вы должны убедится в том, что по всем документам (выписка из ЕГРП) — вы стали полноправным собственником. Во-вторых, лучше постараться подписать договор и оформить регистрацию сделки одним днем (тогда у злоумышленников не будет времени и шансов что-либо придумать).

2. Продажа от недееспособных лиц

По российским законам, невменяемые, зависимые люди, которые имеют психические расстройства или наркологическую зависимость, являются недееспособными — а значит любые ими заключенные сделки (в том числе купли-продажи домов и участков) — не имеют законной силы.

Если вы заключили сделку с таким продавцом, вам не удастся что-либо доказать в суде — подобные договора по закону признаются недействительными.

Как избежать обмана: Первое, что вас должно насторожить в переговорах — слишком короткий период, с момента которого был заключен предыдущий договор купли-продажи недвижимости. Обычно, недееспособность первого владельца злоумышленники пытаются скрыть с помощью серии нескольких сделок перепродажи. Покупая недвижимость, старайтесь всегда запрашивать справку о дееспособности продавца из ПНД (из психоневрологического диспансера). Если есть хоть капля сомнений, лучше прекратить переговоры и поискать другой объект.

3. Перепродажа недвижимости по фальшивому паспорту

Такая афера стоит немало усилий и средств, поэтому, ею чаще пользуются при продаже дорогой недвижимости.

Схема состоит в следующем:

  1. Сначала злоумышленники находят дом, который можно арендовать на продолжительный срок;
  2. При оформлении договора аренды они делают и забирают копию паспорта настоящего владельца;
  3. Далее злоумышленник изготавливает поддельный паспорт со своими данными, и таким образом получает правоустанавливающую документацию на недвижимость.

Данная схема легко сочетается с первой. Дом может продаваться по 2-3 раза, однако все сделки по фальшивым документам окажутся, в итоге, недействительными. Когда тайное станет явным, домовладение отходит к настоящему собственнику. А «незаконные» покупатели остаются и без недвижимости, и без денег.

Как избежать обмана: Увы, но полностью застраховать себя от такой схемы невозможно. Свести риск практически к нулю реально, только если вы самостоятельно соберете максимум информации о собственнике и тщательно все перепроверите. Это не только выписка ЕГРН, но и кадастровый паспорт, домовая книга, квитанции ЖКХ, межевой план, документы, подтверждающие подключение к сетям и др. Любые расхождения в них — это повод насторожиться.

4. Неверное расположение участка

Это удивительно, но до сих пор многие люди, приобретающие землю, плохо разбираются в кадастровых, межевых и других специализированных картах.

Пользуясь неопытностью и невнимательностью покупателей, злоумышленники при встрече с «жертвой» показывают один участок, а по документам — продают совершенно другой. Еще одна распространенная афера — продажа земли с неверно установленными границами.

Как избежать обмана: Научится «читать» кадастровые карты и документы. Ознакомиться с нормативными актами, изучить профильные сайты и форумы в сети интернет (тем более, что информации полно: последние 2-3 года «кадастровая тема» горячо обсуждается сообществом, ввиду ужесточения законодательства).

5. Продажа участка с подземными коммуникациями

Суть этой схемы состоит в том, что аферисты изготавливают поддельную документацию о топографической и геологической съемке ЗУ.

Приобретая такой участок, с назначением под ИЖС (по словам мошенника), покупатель не сразу догадывается о непригодности территории для строительства частного дома. Из-за проложенных под землей инженерных коммуникаций, которые никак не увидеть просто на глаз, покупатель «попадает на деньги» — на их перенос. А если их не переносить — органы власти просто не разрешат построить на них дом, или (если он уже построен) могут вообще определить его под снос.

В результате данной аферы, злоумышленники могут продать участок в 1,5-2 раза выше его реальной стоимости. Правда может открыться поздно – на этапе подключения построенного дома к коммуникациям. Если строение возведено на месте газопровода или водопровода, их перенос оплачивается за счет владельца. Плюс придется заплатить солидный штраф.

Как избежать обмана: При изучении документов на землю, вас должны насторожить толстые линии, нанесенные на карты участка (так обозначают сервитуты — места проложения общих коммуникаций). Конечно, если бумаги подделаны, то вы ничего подозрительного не увидите. Поэтому самый надежный способ — заказать геологоразведку участка перед покупкой. Это стоит недешево, но перенос коммуникаций и штрафы — обойдутся в разы дороже.

6. Продажа коттеджа по подложной доверенности

Совершая сделку с продавцом, действующим на основании доверенности, следует быть особенно осторожным — велика вероятность столкнуться с недействительным или отозванным документом.

Еще одна распространенная схема: когда аферисты используют бумаги, подписанные уже погибшим владельцем.

Как избежать обмана: Всегда проверяйте подлинность доверенности (даже если она заверена нотариально). Для этого можно запросить данные о продавце в Росреестре, БТИ, попробовать встретиться с ним. Если это невозможно, обратитесь в нотариальную контору (не ту, которую предложит продавец) — с целью установления подлинности документа. Как правило, нотариусы ведут реестр всех бумаг и рискуют лицензией в случае каких-либо нарушений.

Предупрежден — значит вооружен! Или как стать неинтересным покупателем для мошенников?

Самым главным правилом безопасной сделки является следующее: все денежные расчеты должны происходить только после официального оформления ДКП в Росреестре.

Конечно, чаще всего продавцы не вступают в переговоры без аванса, а покупатели — не всегда располагают всей суммой сразу. Если вы вносите задаток, обязательно проверьте все документы, запросите выписку, оформите предварительный договор (лучше нотариально).

Еще один нюанс — размер запрашиваемого задатка. Если он больше 5-10% от стоимости дома или участка — это стопроцентный обман. Таких продавцов лучше обходить стороной.

Также мошенники часто используют «прием спешки»: якобы у них очередь желающих, либо у них какие-то обстоятельства, они срочно уезжают, завтра будет дороже и т. п. Помните, что при покупке такого дорогостоящего актива, как недвижимость — лучше не спешить.

А еще более лучшим решением будет привлечь юриста. В таких сделках требуется проверить массу документов и оформить немалое количество бумаг. Юридическая помощь сможет обеспечить полную безопасность сделки.

Если вы все-таки приняли решение заключить сделку купли-продажи только своими силами, без привлечения риэлторов и юристов, рекомендуем ознакомиться с некоторыми важными советами, которые пригодятся во время покупки дома, либо земельного участка:

  1. Сначала следует изучить правоустанавливающие документы и убедиться, что объект не оформлен в пожизненно бессрочное владение;
  2. Если участок не размежеван (не определены точные границы), следует обязать собственника провести межевание. После этого ему нужно зарегистрировать участок и поставить его на кадастровый учет;
  3. Если приобретается не только земля, но и стоящий на ней дом — те же процедуры нужно проделать и с ним;
  4. Важно удостовериться, что нет споров с собственниками-соседями касательно границ и расположения территорий. План участка следует детально сверить с имеющимися границами;
  5. Любые доверенности должны быть в обязательном порядке проверены в нотариальной конторе (лучше всего выйти на реального собственника, хотя бы поговорить с ним по телефону);
  6. Нужно узнать, не находится ли дом под арестом или залогом. Эти данные должен предоставить нотариус при заключении договора;
  7. Указанную в документах информацию о межевых точках и размерах участка следует перепроверить физически, измерив его рулеткой;
  8. Не лишним будет обратиться в Управление земельных ресурсов, чтобы сверить регистрацию и адрес ЗУ, с целью обнаружения расхождения фактических и бумажных данных;
  9. Предыдущих собственников также придется внимательно проверить (обычно данная задача входит в компетенцию агентств недвижимости). При наличии нескольких владельцев, в истории сделок по купле-продаже, могут выявиться неприятные подробности. В этом моменте важно, чтобы все прошлые сделки были легальными, нотариально заверенными и государственно зарегистрированными. Учтите, что при наличии хотя бы одного недействительного договора, все последующие ДКП также теряют свою силу;
  10. Следует внимательно проанализировать Технический паспорт БТИ – в нем не должно быть самовольных, не обозначенных в бумагах перепланировок и достроек;
  11. При наличии инженерных коммуникаций на территории, необходимо убедиться, что подключение к магистральным сетям прошло законным путем. У собственника должны быть на руках все бумаги, подтверждающие технические условия (техусловия) на их подключение.
Читать еще:  Что такое коллекторское агентство: 6 советов заемщику

Заключение

Данной статьей мы продолжили цикл наших исследований наиболее частых ошибок, совершаемых покупателями загородной недвижимости.

Безусловно, упомянуть все тонкости этого процесса невозможно. Каждый день в нашей стране совершаются тысячи сделок. Множество частных случаев могут не подпадать под описанные, поэтому искать и приобретать дом или земельный участок самостоятельно – это всегда рискованное дело. В особенности, если это первая сделка и отсутствует опыт в данной сфере.

Решить проблему и избавить от возможных хлопот поможет опытный риэлтор (или профильный юрист, занимающийся только недвижимостью). Важный момент — не так важно в какой компании они будут работать, больше важен их профессиональный опыт.

Обратившись к экспертам по недвижимости, вы сможете обезопасить себе не только от вышеописанных рисков, но и получить дополнительные рекомендации — на что следует обратить внимание.

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости — это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
2. Проверка документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

— Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

— Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен и горизонтальность пола.

— Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода.
— Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

— Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении.
— И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

2. Проверка документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

— Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

— Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

— Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

— Технический паспорт дома с поэтажным планом.

— Домовая книга.

— Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

— Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

— Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

— Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления сразу дома и земельного участка.

— Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

— Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

— Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

— Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

— Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

— Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок, связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

— Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

— Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

Читать еще:  Как узнать к какому домоуправлению относится дом

— И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Как купить дом чтобы не обманули

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующ�

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необ�

5 распространенных схем мошенничества при покупке или продаже дома

Сегодня на рынке недвижимости нередко происходит мошенничество, продажа дома или его приобретение могут быть фикцией. Нечистые на руку дельцы используют всевозможные махинации, делающие отчуждение незаконным. В этой статье представлены схемы, в результате которых купить дом в садоводстве или в городе не представляется возможным.

Есть ли на доме обременения и запреты можно узнать в Едином госреестре прав

Схемы мошенничества при покупке/продаже домов

Стоимость недвижимости с каждым годом растет, и мошенничество при покупке дома сегодня не редкость. Аферисты используют различные схемы. При помощи махинаций злоумышленники реализуют проблемную недвижимость. При подробном рассмотрении сделки становится ясно, что оформить документы подтверждающие право собственности, невозможно. Чтобы купить дом в населенном пункте с минимальным риском, нужно тщательно поверить объект и его юридическую историю. Но проблемы могут возникнуть и с участниками сделки.

Мошенники наиболее часто используют следующие махинации:

Схема №1. Отчуждение домовладения по поддельному паспорту

Это наиболее дорогостоящее мошенничество, продажа дома в этом случае требует не только изготовления поддельных документов, удостоверяющих личность, но и тщательной подготовки:

  • Злоумышленники арендуют дом на долгий срок.
  • При заключении арендного договора делается копия паспорта собственника.
  • Изготавливается фальшивый паспорт, по которому преступники получают дубликаты правоустанавливающих документов.

Нередко аферисты успевают продать дом несколько раз, используя одну и ту же схему.

При покупке жилья, когда мошенники используют фальшивые документы, сделка признается недействительной. Домовладение возвращается законному владельцу, а покупатель остается без денег

Схема №2. Продажа дома договору купчей от лиц группы повышенного риска

Еще одно мошенничество при покупке дома, с которым вы можете столкнуться – сделка с лицами из категории лиц «повышенного риска». Зависимые люди или граждане с психическими заболеваниями не осознают последствий своих поступков. Такие сделки суды признают недействительными.

Покупателя должно насторожить, если предыдущая сделка купли-продажи по объекту была совершена в течение короткого времени. Таким образом, аферисты «отмывают» объект. Благодаря цепочке быстрых сделок мошенники скрывают недееспособного собственника.

Если первый владелец недееспособен, и купчая была оформлена в обход действующего законодательства, последующие сделки будут недействительными

Схема №3. Сокрытие наследников имущества по закону или завещанию

Сегодня распространено мошенничество, когда продажа дома полученного в наследство происходит без уведомления всех наследников имущества. Ущемление интересов могло произойти еще на этапе вступления в права или получения свидетельства о праве наследования по закону или завещанию.

Наследник, фактически принявший имущество, но не оформивший его юридически, может обратиться в суд с иском о признании купчей недействительной

Схема №4. Отчуждение домовладения по недействительной доверенности

Мошенничество при покупке дома, с которым вы можете столкнуться – использование подложной доверенности. Чаще всего это сделки КП, участниками которых являются граждане, находящиеся в другом городе или государстве. Также используются доверенности:

  • Отозванные.
  • Поддельные.
  • Признанные недействительными.

Подлинность доверенности можно проверить у нотариуса или в госреестре. Если документ не просрочен, но до момента подписания купчей доверитель умер, сделка не может быть зарегистрирована

Схема №5. Купчая дома с нарушением прав детей

Частый вид мошенничества – продажа дома с несоблюдением прав малолетних или несовершеннолетних детей. Ущемление может быть преднамеренным или же стать результатом халатности. Выделяют два типа нарушений:

  • Выписка ребенка меньше чем за полгода до приватизации дома. Многие поступают так, чтобы избежать согласования продажи объекта с органами опеки и сбора обширного пакета документов. Но это станет поводом к тому, чтобы признать купчую недействительной. Обратиться в суд за признанием факта нарушения прав ребенок (представители) может до 21-летнего возраста.
  • Обделение детей собственностью по условиям маткапитала. При использовании материнского капитала для строительства или покупки дома, родители обязаны предоставить каждому своему ребенку долю в собственности. Если кто-либо из детей был обделен, прокуратура или органы опеки признают недействительными все последующие отчуждения данной недвижимости.

Подобное мошенничество при покупке дома сегодня не редкость. Если вам известно, что совладельцами долей являются дети, убедитесь что их права соблюдены.

Органы опеки следят за тем, чтобы малолетним и несовершеннолетним было предоставлено равнозначное по размерам и условиям жилье, взамен отчуждаемого

Прежде чем оформить сделку, проконсультируйтесь с риэлтором и уточните, какие необходимы документы для продажи и покупки дома.

Проверьте правовую историю недвижимости, убедитесь в ее чистоте. Подробнее о нюансах КП жилья можно узнать у специалистов АН «Колизей». По всем вопросам обращайтесь по телефонам, указанным на странице!

Покупка дома: доверяй, но проверяй

Какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня «Собственник» расскажет о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моей лучшей подруги»… Каких только «весомых» доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости! А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. «К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус» Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать».

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. «Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.».

Смотрим на документы

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Читать еще:  Как подвести газ к частному дому

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. «Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок», – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. «Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.».

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права.

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации. То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru)», – советует Валерий Новиков.

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги.

Из практики юриста.

Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова.

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов.

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации.

Дача в охранной зоне

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector