Как быстро сдать квартиру в аренду

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Ирина Жигина, уже писавшая для Лайфхакера о том, как защищить себя от недобросовестных арендаторов, составила руководство для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду: как составить объявление и найти порядочных жильцов, как подготовить квартиру и что следует предусмотреть.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

• Как найти хороших жильцов?
• Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
• Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25

Без снижения цен не обойтись

Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс.

На четверть дешевле

За последний год стоимость аренды заметно упала. Чтобы в этом убедиться, можно поэкспериментировать с онлайн-калькулятором «Оценка аренды квартиры» на IRN.RU. Например, 40-метровая однушка в Коньково в пригодном для жизни состоянии сейчас стоит около 30 000 рублей в месяц. Если рассчитать аренду такой же квартиры на конец октября 2014 года, калькулятор покажет, что ее можно было сдать примерно за 40 000 рублей. То есть за год цена снизилась на четверть.

Эксперты подтверждают эту тенденцию. «Арендные ставки в среднем уменьшались на 15-20%, по отдельным переоцененным предложениям корректировки были еще сильнее – вплоть до 30%», – сообщил и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. По данным компании, «однушку» экономкласса в периферийных районах Москвы можно снять за 25 000 – 30 000 рублей в месяц, «двушку» – от 35 000 рублей в месяц. Например, в рамках данного бюджета можно снять квартиру площадью 52 кв. м на ул. Бухвостова, рядом со станцией метро «Преображенская площадь». В помещении сделан косметический ремонт, есть необходимая мебель и бытовая техника.

В компании «МИЭЛЬ-Аренда» отмечают меньшее снижение арендных ставок в бюджетном сегменте: с начала 2015 года средняя стоимость однокомнатных квартир снизилась на 9,4%, двухкомнатных – на 8,53%, трехкомнатных – на 4,89%. Средняя стоимость «однушек» составляет 30 690 рублей, «двушки» предлагаются в среднем за 39 000 рублей, а «трешки» – за 50 070 рублей в месяц. В агентстве недвижимости «Этаж» отметили, что экономкласс остается более устойчивым: здесь цены за год снизились в пределах 10%, тогда как в бизнес-классе снижение цены составляет уже 30-40%. Интересно, что цены немного снизились даже по сравнению с августом, несмотря на начало делового сезона (об итогах августа читайте в статье «Аренда квартир в Москве упала в цене»).

Долгое ожидание

Цены снижаются из-за существенного падения спроса на аренду. По данным АН «Этаж», за год спрос уменьшился на 15-20%. «Пиковое падение наблюдалось в мае, – говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН. – Оно достигло 25% от февральских показателей. В течение лета спрос немного отскочил (на 5%) и был стабилен вплоть до середины августа. Потом начался стандартный сезонный рост, хоть и с меньшими темпами, чем в предыдущие годы: к концу сентября спрос вырос еще на 4,5%». Устойчивый спрос наблюдается лишь на самые дешевые квартиры. «На фоне общего преобладания предложения над спросом, спрос на квартиры, стоимость найма которых не превышает $500 долларов в месяц, выше предложения в 1,2 раза», – отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

На рынке существенно увеличился срок экспозиции. По данным ЦИАН, с 2015 года он вырос на 30% и достиг 24 дней. Как отмечают в АН «Этаж», даже если квартира сдается по адекватной рыночной цене, на поиск арендатора может уйти 2-3 недели.

В отдельных случаях сдача жилья в аренду может занять несколько месяцев. «Например, трехкомнатная квартира на ул. Лукинской в новом доме стоимостью 39 000 руб. в месяц со всеми раздельными комнатами, необходимой мебелью и техникой ожидает своего клиента уже третий месяц (изначально выставлялась за 45 000 руб. в месяц)», – говорит Роман Зеленский. Другой пример – трехкомнатная квартира на ул. Раменки. Уже второй месяц нет клиента на это предложение – все комнаты раздельные, частично меблирована (16-й этаж 17-этажного дома, встроенная кухня и два кондиционера). При этом собственник пока не желает снижать цену, которую он установил на уровне 55 000 рублей.

Как сдать быстрее

Пока одни упираются и месяцами ждут своего арендатора, другим собственникам удается сдать квартиру быстро. Так, по словам Михаила Лукьянова, если объект ликвидный и соотношение цена-качество у него оптимальное, то срок экспозиции сокращается и составляет в среднем до 5 дней.

Чтобы повысить ликвидность квартиры, придется постараться. «Необходимо поддерживать свою квартиру в «товарном виде». Если требуется ремонт, как правило, косметический, нужно сделать ремонт, но часто можно обойтись хорошей генеральной уборкой, – говорит Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Даже самая недорогая квартира только выиграет, если вы оборудуете ее необходимой бытовой техникой (стиральной машиной, микроволновой печью, телевизором и пр.) и поставите необходимую для проживания мебель (спальное место, шкаф, стол, стулья)».

Кроме того, эксперты традиционно рекомендуют избавиться от «бабушкной» мебели. «Выбросьте старую мебель советского периода, купите новую в той же IKEA. Помещение, выполненное в стиле минимализма, будет смотреться очень аккуратно и элегантно, и спрос вырастет», – рекомендует Роман Зеленский.

«Если есть средства и желание обновить обстановку, покупайте нейтральную современную функциональную мебель, например, раскладной диван, стол-трансформер, шкаф-купе. Такая мебель стоит не очень дорого и подойдет практически любому арендатору, если мы говорим о сегменте эконом. Не захламляйте квартиры, снимите ковры, уберите с балконов «зимнюю» резину и прочий хлам, заберите свои личные фотографии и вещи», – добавляет Наталья Сивко.

В «НДВ-Недвижимость» рассказали про однокомнатную квартиру на ул. Трофимова, которая ожидала своего клиента более двух месяцев. В конечном итоге пришлось сделать косметический ремонт, и арендатор нашелся. А в квартиру на улице Чаянова стоимостью в размере 45 000 рублей в месяц пришлось повесить новые шторы и докупить новый гардероб и сделать квартиру более привлекательной с помощью дизайнерских решений.

Ускорить поиск арендатора можно, смягчив требования к ним, а точнее к их количеству, национальности, наличию животных. Агентство недвижимости «Этаж» недавно занималось сдачей в аренду «двушки» в Строгино за 35 000 рублей. После того как квартира рекламировалась уже 2 недели, а результатов не было, риелторы предложили собственнику рассмотреть возможность поселить две молодые пары. Он согласился, и уже на следующий день клиент нашелся. Это были приветливые и платежеспособные молодые люди около 30 лет. Собственник с радостью сдал им квартиру, не потеряв при этом в деньгах и сэкономив время.

В другом случае собственник пошел на уступку, согласившись предоставить временную регистрацию. Поскольку квартирой заинтересовалась семья с ребенком, это стало решающим преимуществом: с регистрацией проще устроить ребенка в детский сад.

Также эксперты предлагают арендодателям снизить или разбить сумму депозита при подписании договора аренды. Депозит, который возвращается арендатору по окончанию срока найма, служит гарантией исполнения обязательств по договору и составляет месячную стоимость аренды квартиры. Таким образом, снижая размер или разбивая эту сумму, предложение будет выигрывать по сравнению с другими похожими вариантами.

И все же наиболее действенным и проверенным способом ускорить этот процесс является снижение арендной ставки. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют посмотреть в базах аналогичные предложения в районе и установить цену ближе к нижней границе рынка. Если в течение недели-двух квартира не найдет арендатора, придется еще снизить цену.

Самые доступные варианты аренды квартир в Москве

Однокомнатные
ЦИАН: За 19 000 рублей в месяц предлагается квартира на окраине города в 20 минутах пешком от станции метро Новогореево или Первомайская.

«МИЭЛЬ-Аренда»: За 20 000 рублей можно снять квартиру на территории Новой Москвы – в мкр. Новые Ватутинки (15 минут транспортом от станции метро «Теплый стан»). Квартира расположена на 6-м этаже 17-этажного дома. Общая площадь – 36 кв. м, кухня – 9 кв. м. Квартира сдается с ремонтом, без мебели, на кухне – столешница, шкафы и холодильник. Есть обустроенная гардеробная и лоджия.

Агентство недвижимости «Этаж»: За 23 000 рублей предлагается квартира в Восточном административном округе площадью около 30 кв. м. До метро от нее придется добираться на транспорте.

Двухкомнатные
«МИЭЛЬ-Аренда»: За 20 000 рублей в месяц можно арендовать двухкомнатную квартиру в новостройке в Высоковольтном проезде (5 минут пешком от станции метро «Отрадное»). Квартира расположена на 15-м этаже 23-этажного нового дома. Общая площадь – 60 кв. м, кухня – 10 кв. м. «Подвох» здесь в том, что квартира без отделки, в бетоне, к тому же она сдается лишь на 6 месяцев.

ЦИАН: За 20 000 рублей предлагается «двушка» в Северном Измайлово. В ней выполнен косметический ремонт, поставлена простая мебель, есть необходимая техника. Однако надо быть готовым, что пару раз в месяц в съемной квартире будет ночевать хозяйка.

Трехкомнатные
ЦИАН: За 25 000 рублей сдается квартира в Гольяново. При этом ремонта в ней не было очень давно, мебели мало и она старая.

Как сдать квартиру без посредников?

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь. Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них. Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки. Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно. А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению. Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.

Пятый пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире. Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо. В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток. Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит. Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых, может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской.

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности. Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться. Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

Типовые договоры по сдаче квартиры можно найти здесь – ЦИАН.Журнал Библиотека документов

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы. И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели. Депозит – это залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже). Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями. В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать. Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов. То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд. В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. А кт приема-передачи жилья

К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения. Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть. То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения. В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

З авершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Как быстро сдать квартиру в аренду

Быстрая сдача квартиры посуточно или на длительный период зависит от того, насколько профессионально вы подошли к вопросу.

Если вы уже имеете опыт общения с арендаторами, то наши советы вам могут и не понадобиться. Но для начинающих предпринимателей в этой области каждая рекомендация будет актуальной.

У вас есть три варианта, как быстро сдать квартиру в аренду, если вы не хотите ее продавать, а именно:

• Поселить туда своих родственников за плату, которая покажется приемлемой обеим сторонам. Минимальный уровень дохода, но и минимальный уровень затрат ваших собственных ресурсов.
• Поручить поиск арендаторов агентству. При этом степень вашей занятости будет также небольшой, но комиссионные вам придется платить.
• Самостоятельно заняться сдачей в аренду своего жилья. В этом случае можно рассчитывать на максимальную доходность, но придется предварительно выполнить ряд подготовительных действий.

Шаг первый: изучаем рынок

Чтобы адекватно оценить стоимость, на которую вы можете рассчитывать, без маркетинговых исследований вам не обойтись. Стоит потратить немного времени на изучение предложений конкурентов.

При этом недостаточно ориентироваться только на уровень стоимости. Для формирования адекватного ценового предложения важно учитывать и техническое состояние вашей квартиры, и общее состояние дома, в котором она находится.

Дополнительных плюсов к стоимости добавляет наличие объектов сферы услуг в непосредственной близости от вашего дома. Супермаркет, детский сад или школа, развлекательный центр в зоне пешей доступности и, конечно же, транспортные развязки – все это влияет на окончательную цену, на которую вы можете рассчитывать.

Шаг второй: подготовка квартиры к просмотрам

Правильная презентация – половина успеха будущей сделки.

Прежде чем начинать показывать свою квартиру будущим арендаторам, стоит привести ее в наиболее презентабельный вид.

Сделать так, чтобы квартира выглядела дорого и комфортно, на самом деле не так уж и сложно.

Чистота в квартире

“Убитая квартира” может быть интересна арендатору только своей минимальной ценой. Кстати, такие варианты сегодня также достаточно актуальны. Сейчас часто встречаются ситуации, когда хозяин сдает свою квартиру в состоянии, когда она требует ремонта. Это может быть новострой или дом, уже заселенный.

Стоимость аренды при этом ставится минимальная, но собственник, как правило, выдвигает требования, чтобы на ремонт квартиры дополнительно была потрачена определенная сумма.

Самый популярный вариант – благоустроенная квартира с мебелью и техникой. Учитывая высокий уровень конкурентности среди квартир в популярных районах, именно эти услуги являются определяющими в ценообразовании, а также в том, насколько быстро вы сможете сдать свою квартиру.

Другими словами, как минимум, стоит провести генеральную уборку в доме. Выбросьте все ненужные вещи, почините или замените сломанную мебель и сантехнику, проверьте, чтобы работало освещение. Выполненный косметический ремонт только улучшит шансы на быструю сдачу.

Уютная атмосфера

Именно первое впечатление является определяющим в случае, если вы приводите в дом будущего арендатора. Особенно актуально это учитывать, если вы планируете сдать квартиру надолго, а не посуточно. Психологически человек легче принимает положительное решение, когда он расслаблен, при этом находится в комфортном для себя состоянии.

Важно, чтобы в вашей квартире была комфортная температура (тепло зимой и прохладно летом, при этом достаточно светло). В связи с этим, стоит учитывать индивидуальные особенности объекта. Если окна выходят на солнечную сторону, то время дня не играет особой роли (за исключением летних жарких дней).

Если же ваша квартира не самая светлая, то выберите для демонстрации первую половину дня. В послеобеденное время заводите человека в дом, когда в нем уже горит свет.

Шаг третий: создание объявления и его размещение

Быстро сдать квартиру в Москве достаточно реально, поскольку здесь всегда востребовано съемное жилье. Главное – канал коммуникации с будущими арендаторами. С сегодняшним уровнем развития Интернета, важность печатных газет с объявлениями немного уменьшилась.

К тому же, размещая объявление на специализированных интернет-ресурсах, вы получаете возможность быстрой коммуникации со своими клиентами. Учитывая ограниченность в количестве знаков в объявлении, постарайтесь в первом абзаце текста вписать главные конкурентные преимущества своего жилья.

Светлая, уютная, благоустроенная – такие эпитеты настраивают вашего клиента на позитивный лад сразу. Не забудьте вписать близость транспорта, наличие рядом станции метро (в Москве это особенно актуально) и другие приятные бонусы, которые получит человек, арендуя ваше жилье.

Фото – важнейший аспект презентации! Постарайтесь выбрать для фото ракурсы, подчеркивающие лучшие стороны. Живые растения, цветы, фрукты в кадре сразу располагают к себе будущего арендатора.

Шаг четвертый: контакты с потенциальными арендаторами

Помните, что как только вы разместили объявление и оставили там свои контактные данные, ваш номер сразу же станет объектом внимания, поэтому важно, чтобы телефон работал, и вы отвечали на звонки. Как ни парадоксально, но часто встречаются ситуации, когда клиент просто не может дозвониться по указанному номеру.

Конкуренция на рынке достаточно высока, и вы не можете позволить себе разбрасываться клиентами. Никто не станет дозваниваться вам по нескольку раз в день. В критичных ситуациях укажите в объявлении, в какие часы вам можно звонить.

Позвонивший вам клиент обязательно захочет получить все ответы на свои вопросы, поэтому постарайтесь предоставить ему максимум информации. Первый разговор с вами определит, придет ли человек вообще смотреть квартиру. И не стоит расстраиваться, если первый, кто пришел к вам на просмотр, не захочет подписывать с вами договор. Все люди разные. Проявите максимум дружелюбия и уверенности. Тогда ваш арендатор появится быстро.

Шаг пятый: подписание документов

Сдавать квартиру в аренду, основываясь только на устной договоренности, – непростительная беспечность для обеих сторон. Заговор и молитва – прекрасные обереги, но лучше, если взаимоотношения с клиентами будут строиться на более цивилизованной основе.

Всегда подписывайте договор. Если вы не можете составить его самостоятельно, обратитесь за помощью к юристу. Стоит это недорого, но этим документом вы сможете регулировать все свои взаимоотношения с арендатором. Иначе возможна масса неприятных ситуаций.

В договоре вы можете указать не только сроки, стоимость, но также и все дополнительные условия, которые посчитаете нужным. Вы можете оговорить возможность проживания с животными, нахождения там других лиц, возможности и условия выполнения текущих ремонтных работ, а также условия, на которых вы или ваш арендатор могут досрочно прекратить сотрудничество.

Так вам не придется выселять нерадивых арендаторов в судебном порядке, вы будете защищены от неплатежей и несанкционированных изменений в вашей собственности.

Пару слов в заключение

Опытные риэлторы имеют ряд собственных уловок, к которым прибегают, общаясь с заказчиками. Но есть универсальные секреты, работающие всегда. Например, известная психологическая уловка – создание в доме ощущения хорошо обжитого пространства. Здесь не должно быть пыли, мусора и следов животных. Напротив, чистота и уют в доме оставят у вашего клиента подсознательное желание поселиться здесь.

Отлично работает на подсознание приятный домашний аромат (запах свежезаваренного кофе или свежего хлеба). При этом необязательно его печь. Разогрейте хлеб в микроволновке за несколько минут до визита клиента. Неслучайно, американские риэлторы, приводя клиента в дом, сразу угощают его кофе. Затраты минимальны, а вам – сразу плюс!

Несколько способов быстро сдать квартиру в аренду

выясним, как сдать квартиру в аренду быстро! Разберем условия и примеры, при которых сдать в аренду квартиру в кратчайшие сроки станет реальностью.

Что нужно, чтобы быстро сдать квартиру в аренду

Создание атмосферы уюта

Не зря я говорил вам выше по тексту, про ремонт и обстановку. Они должны быть такие, чтобы на уровне подсознания арендатор, осматривая квартиру, ощутил себя дома.

В любом случае, при осмотре квартиры, любой арендатор примеряется к вашему объекту. Оценивает, насколько он выглядит жилым, уютным и насколько будет комфортным лично для него.

Здесь можно использовать те же самые хитрости, что и при продаже квартиры. К примеру, должно быть как можно светлее в комнатах, интерьер должен иметь теплые и светлые цвета, в квартире должно приятно пахнуть, обязательно присутствие некоторых бытовых мелочей — скатерти, цветка на окне, шторы на окнах и т. д.

Если вы сдаете квартиру на длительный срок, то необходимо придерживаться именно таких правил.

Если ваша цель сдача квартиры посуточно, тогда и ремонт и обстановка может быть более практичной (с использованием материалов, которые легко чистить и мыть) и чуть менее домашней.

Чем меньше захламленности, тем лучше. Это, кстати, касается обоих вариантов, если хотите быстро сдать в аренду квартиру. Если арендаторам что-то не нужно из мебели и они просят это убрать — уберите, чтобы не отбивать желание проживать в вашей в квартире.

Ничего лишнего

Вот так плавно мы переходим к внутреннему убранству квартиры, сдаваемой в аренду. Пожалуйста, запомните одно «золотое» правило арендодателя — меньше хлама, больше желающих снять вашу квартиру.

Если у вас квартира эконом-класса, это не значит, что можно оставить бабушкино кресло или диван, еще почти новый ковер на стене, сервант советских времен и т. д.

Замените их, пусть и бывшими в употреблении, но современными предметами, а от некоторых избавьтесь вовсе. Уважайте своего арендатора и он будет делать это в ответ.

Чистота

Как сдать квартиру в аренду быстро, если в ней не наведена уборка, не сияет санфаянс и не пахнет свежестью? Да, почти никак! Или сдадите тем, кого бы сами не желали видеть в роли своего арендатора.

Вот несколько правил уборки.

Она должна включать в себя не только мытье полов, мебели и кафельных стен, но и так же освобождения квартиры и балкона от всех ваших личных вещей, особенно предметов гигиены.

Исключение, может составлять только квартира, предназначенная для сдачи в аренду посуточно. В этом случае предметы гигиены (новая зубная щетка, зубная паста, туалетная бумага, фен и утюг с гладильной доской должны присутствовать однозначно).

Презентабельность арендодателя

Пожалуйста, помните, прежде чем «продать» свой объект арендатору, вы «продаете» себя.

Т.е. Арендатор вначале оценивает вашу адекватность, ваш внешний вид, манеру говорить и вести себя. И то, какое вы произведете на него впечатление, будет влиять на успех сдачи в аренду квартиры.

Бывают даже случаи, когда повидавший в своей жизни всяко, арендатор, встречает обаятельного арендодателя и соглашается на чуть завышенную цену аренды или чуть менее привлекательный объект, в обмен на адекватность и человеческое отношение.

Что следует делать арендодателю: не навязываться, вести себя вежливо, учтиво, не давить, не торопить и не вынуждать делать выбор. Спокойно рассказать о преимуществах своего объекта и съема квартиры лично у вас.

Долой амбиции

Помните, в начале статьи я говорил вам о том, что сдача в аренду квартиры — это бизнес. Вы поняли к чему это было сказано? Пытать не буду:)

Это значит, что в вашей голове должен быть только математический расчет на основе имеющихся как положительных, так и отрицательных факторов, влияющих на стоимость и привлекательность вашего объекта.

Вам надо забыть, как вы «прикипели» к вашей квартире, как она для вас дорога.

Многие арендаторы допускают ошибку, думая навязать свою ценность объекта арендатору. Довольно часто, при показе квартиры, рассказывают, как досталась квартира, как ее обустраивали, где покупали ванну или унитаз.

Все это с такой теплотой и любовью.. При этом у арендатора возникает мысль: — А почему вы тогда ее сдаете? Живите в ней сами!

И арендатор уходит, а мог бы и снять квартиру и по хорошей цене! А арендодатель при этом недоумевает, ведь квартира хорошая, что же ни так? А «ни так» то, что арендатор ценит комфорт, уют и функциональность за приемлемую стоимость.

Для него совсем неинтересно и неважно, как вы купили квартиру, как ее обставляли и сколько подвигов Геракла вам при этом пришлось совершить. Да-да, именно так!

Не повторяйте ошибок других собственников, которые идут на поводу амбиций и теряют огромные деньги. Сдача в аренду квартиры — это бизнес для «холодной» головы.

На рынке недвижимости масса примеров, когда завышая стоимость арендодатели не могут сдать квартиру годами, а более продуманные сдают аналогичные квартиры по адекватной цене и получают при этом прибыль.

Вы хотите быстро сдать в аренду квартиру? Хотите, чтобы она была вашей выгодной инвестицией? Так позвольте ей быть таковой!

Позвольте себе получать дивиденды, а не чахнуть на златом, как Кощей.

К амбициям я еще отношу решение арендодателя закрывать свои проблемы за счет сдачи в аренду квартиры. Есть несколько распространенных примеров.

квартира куплена в ипотеку. Собственник хочет закрывать арендой выплаты по ипотечному кредиту, а иногда еще и получать дополнительный доход.

Сразу скажу — долгосрочная сдача в аренду квартиры не отбивает ипотечную выплату — вам все-равно придется доплачивать. Исключение составляет лишь сдача в аренду квартиры посуточно.

Здесь вполне реально не только гасить ипотечные выплаты, но и получать дополнительный доход.

имея «лишнюю» квартиру многие собственники используют доходы от сдачи в аренду на собственные нужды, как досрочную пенсию, если хотите.

В этом случае, преобладает желание «хочу» и «мне надо», которое затмевает тот холодный расчет, о необходимости которого я вам говорил.

В результате — долгий простой объекта без арендатора и упущенная выгода.

Но даже эти примеры не останавливают некоторых арендодателей, на квартиры которых находятся бедолаги-арендаторы, готовые снять квартиру по завышенной стоимости. Но это работает только на некоторое время, т. к. при нахождении более дешевого и выгодного варианта — они съезжают.

А арендодатель сетует на то, какие непостоянные и ненадежные пошли арендаторы..

Есть и не «бедолаги» среди арендаторов, готовых снять квартиру по завышенной стоимости. Только при этом объект превращается в ночные апартаменты, «массажный салон», подпольное казино с возможными криминальными разборками, либо пристанище выходцев из Средней Азии.

Сегодня вы узнали 5 условий, без которых сдать квартиру быстро у вас не получится. Примите их к сведению и удача будет на вашей стороне!:)