Ипотека на покупку квартиры юридическим лицом

Покупка квартиры в ипотеку у юр.лица

2. Покупаю в ипотеку готовую квартиру у юр.лица (один из крупнейших московских девелоперов, но скорее всего через одну из «дочек»).

1. Какие документы запросить у компании

2. На что обращать внимания в документах

3. Как проверить юр.лицо на банкротство

4. Как проверить законность владения юр.лицом данной квартирой

5. Какие могут быть подводные камни такой сделки.

Я вам советую в данной ситуации нанять юриста чтоб он вам все нюансы посмотрел и сделал как нужно при покупке квартиры.

Вот вам основные нюансы.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

«1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.

3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

Оформление сделки будет более трудоемким.

Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.

Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.

Оформление и подписание соглашения.

Передачу финансовых средств.

Регистрацию права собственности.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.

Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.

Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.

Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.

Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.

Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

От покупателя требуется предоставить только:

Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).

Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.

Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.

Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.

Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).

Доверенность, подписанная руководителем организации.

Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.

Безналичным переводом на расчетный счет организации.

При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.

Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.

Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

Признание юрлица банкротом на момент сделки.

Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.

Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.

Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.

Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

Открытие аккредитива (заключение договора платное).

Комиссию за банковский перевод.

Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.

Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.

Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.

Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

ТОП-12 банков и условия кредита на покупку недвижимости для ИП и юридических лиц

В статье собраны условия 12 банков по бизнес-ипотеке. А так же дана инструкция по получению кредита на покупку недвижимости для ИП и юридических лиц.

Какие банки выдают кредиты на недвижимость ИП и юридическим лицам

Название банка	Кредитная программа	Процентная ставка	Сумма, руб.
Сбербанк	«Экспресс-ипотека»	от 15,5%	до 10 млн.
ВТБ 24	«Бизнес ипотека»	от 13,5%	от 4 млн.
Россельхозбанк	Коммерческая ипотека	зависит от срока кредитования и наличия взноса	до 20 млн.
Промсвязьбанк	«Кредит бизнес»	зависит от суммы кредита	до 150 млн.
ВТБ Банк Москвы	Коммерческая ипотека	устанавливается для каждого клиента после оценки кредитоспособности	до 150 млн.
Росбанк	Коммерческая ипотека	от 12,2%	до 100 млн.
ЛОКО банк	Бизнес-ипотека	от 9,25%	до 150 млн.
Уралсиб	Бизнес-ипотека	от 13,9%	до 170 млн.
Юникредит	Коммерческая ипотека	определяется индивидуально после оценки кредитоспособности клиента	до 73 млн.
Бинбанк	Бизнес-недвижимость	определяется индивидуально	от 1 млн.
Транскапиталбанк	Кредит на коммерческую недвижимость	от 9,15%	до 6 млн.
Интеза	Бизнес-ипотека	устанавливается в индивидуальном порядке	до 120 млн.

А сейчас немного подробнее об условиях кредитования.

Сбербанк

срок возврата средств — до 10 лет;
комиссий нет;
средства предоставляются как на коммерческую недвижимость, так и на жилую;
Ообеспечение — залог покупаемого имущества либо поручительство от физ. лица и юрид. лица;
наличие первоначального взноса — 30% от цены объекта, 25% — если вы занимаете повторно;
страхование — обязательно.

ВТБ 24

период возврата денег — до 10 лет;
наличие первоначального платежа — от 15% от цены объекта;
деньги предоставляются для приобретения офисов, складов, производственных помещений;
обеспечение — залог покупаемого имущества;
отсрочка по погашению — до 6 месяцев.

Россельхозбанк

период кредитования — до 10 лет;
наличие первоначального взноса — кредитование доступно без его внесения;
отсрочка по погашению — до 1 года;
предоставляется только на покупку коммерческой недвижимости;
обеспечение — залог приобретаемого имущества, доп. обеспечение — транспортные средства, либо оборудование.

Промсвязьбанк

период кредитования — до 15 лет;
обеспечение — залог покупаемого имущества, либо поручительство от третьих лиц, либо гарантийный депозит;
отсрочка по погашению основного долга — до 1 года.

ВТБ Банк Москвы

цель кредитования — кредит для бизнеса на покупку недвижимости;
обеспечение — в роли залога выступает покупаемый объект;
первоначальный взнос — может быть заменен дополнительным залогом либо поручительством.

Росбанк

цель кредитования — выдается
обеспечение — в качестве залога выступает приобретаемый объект;
отсрочка по погашению основного долга — до 6 месяцев;
досрочное погашение — допустимо, без штрафов и комиссий.

ЛОКО банк

период кредитования — до 10 лет;
комиссия за выдачу — 2% от суммы;
обеспечение — залог имущества, которое вы покупаете.

Уралсиб

время возврата взятых средств — до 10 лет;
первоначальный платеж — от 20% стоимости объекта;
комиссия за выдачу — 1,2% от стоимости кредита;
обеспечение — залог приобретаемой собственности;
страхование — обязательно;
досрочное погашение — без штрафов и комиссий.

Читать еще: Офис в жилом доме как бороться

Юни Кредит

срок возврата средств — до 7 лет;
первоначальный платеж — от 20% цены покупаемого объекта;
отсрочка по основному долгу — до полугода;
досрочное погашение — возможно;
обеспечение — приобретаемое имущество.

Бинбанк

срок кредитования — до 10 лет;
первоначальный взнос — от 20%;
отсрочка погашения — до полугода;
обеспечение — залог приобретаемого объекта.

Транскапиталбанк

срок кредитования — до 25 лет;
комиссия за выдачу — нет;
досрочное погашение — допускается, без комиссии;
обеспечение — залог приобретаемого объекта + поручительство (либо по выбору банка).

Интеза

срок кредитования — до 10 лет;
возможность приобретения участка земли либо не завершенного строительством объекта;
первоначальный взнос — от 20% стоимости объекта;
отсрочка платежей — до полугода.

Условия кредитования

Кредит на покупку недвижимости для юридических лиц по ряду критериев отличается от обычной ипотеки. В частности, серьезное отличие заключается в сроках кредитования. Если для обычных граждан он может составлять до 30 лет, то кредит для ИП или ООО на недвижимость выдается не более, чем на 10 лет.

Также значительно отличаются и процентные ставки: они явно выше, чем для физ.лиц. Сумма первоначального взноса находится в стандартных рамках и составляет от 10 до 30%. Заявки на предоставление подобных займов, как правило, рассматриваются дольше, чем для физ. лиц. В среднем это около 20 дней.

Что касается положительных сторон, то вы сможете приобрести помещение для ведения своего дела за довольно короткий срок. Конечно, вы будете ежемесячно выплачивать проценты, но за свою недвижимость, а не за аренду чужой.

Следующий нюанс: помещение, которое относится к коммерческой недвижимости, оценить труднее, чем квартиру или жилой дом. Также очень сложно определить, насколько такие площади ликвидны.

Какую сумму одобрят и под какой процент

Максимальный лимит доступной суммы напрямую зависит от того, насколько вы платежеспособны. Устанавливается этот факт после тщательной проверки бизнеса сотрудниками банковской организации.

Что касается %, то по коммерческой ипотеке они варьируются от 9,2 до 20% годовых. Во многих банковских организациях процентную ставку вам озвучат только после оценки вашей платежеспособности.

Что можно купить:

офисное помещение;
склады;
производственное помещение;
помещение для торговли;
земельный участок.

Что будет залогом

Займ такого типа вы сможете оформить, только если располагаете залогом, способным покрыть все расходы на приобретение и процент по самому договору. В качестве залога может выступать:

движимое или недвижимое имущество;
ценные бумаги;
денежные средства, внесенные на банковский счет.

Помимо этого, банковская организация может потребовать предоставления поручительства других лиц, являющихся собственниками бизнеса.

Страхование

Страхование объекта покупки осуществляется в обязательном порядке, особенно в случае приобретения ее на кредитные средства. Это требование четко прописано в законодательстве.

Тот объект, который вы приобретаете, а также тот, который передаете в залог, обязательно страхуются от разрушения или повреждений. Подобное страхование выгодно и вам, и банковской организации.

Если наступит страховой случай, то:

кредитное учреждение получит свои деньги;
вы освободитесь от долговых обязательств, хотя потеряете имущество.

Требования к заемщику и недвижимости

Ко всем приобретаемым объектам предъявляется ряд требований:

постройка должна быть капитальной;
без обременения правами третьих лиц;
площадь не менее 150 кв.м.;
недвижимость должна находиться в регионе оформления займа.

Данный перечень требований может быть расширен конкретной банковской организацией.

Заемщик также должен соответствовать определенным критериям:

придется подтверждать, что бизнес не несет убытков;
коммерческая деятельность должна вестись не менее, чем 12 или 24 месяца;
компания не должна производить алкоголь или табачную продукцию;
производство не осуществляет выбросов в воду, почву или воздух.

Документы для получения денег:

анкета;
заявление на получение средств;
учредительная документация компании;
выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ;
финансовая отчетность за определенный период времени;
документация по хоз. деятельности;
документы на право собственности на имущество, выступающее в качестве залога;
ИНН.

Перечень может отличаться в разных кредитных учреждениях.

Как получить кредит на недвижимость ИП и юридическому лицу

Оформление коммерческой ипотеки отличается усложненной процедурой. Рассмотрим ее подробнее.

Шаг № 1. Выбираем подходящую банковскую организацию.

Определитесь, в какую банковскую организацию вы обратитесь за оформлением данного критерия. Выбирайте банк, который максимально подойдет вам по всем критериям.

Шаг № 2. Консультируемся со специалистом кредитного отдела.

На данном этапе обсудите со специалистом все нюансы, ознакомьтесь с перечнем необходимой документации и соберите весь пакет необходимых бумаг.

Шаг № 3. Передаем документы специалисту кредитного отдела.

Предоставьте в банк всю документацию, которая касается как вас, так и объекта недвижимости, который приобретаете.

Шаг № 4. Ожидаем решения.

Заявка может быть одобрена, также вы можете получить отказа. Если принято положительное решение, нужно будет пройти процедуру оценки помещения и страхования имущества.

Шаг № 5. Обращаемся в Росреестр.

Это придется сделать 2 раза: для регистрации прав на приобретенную недвижимость, а также для регистрации ипотечного договора. Без этой процедуры договор не действителен. За услуги по регистрации нужно будет оплатить госпошлину.

Можно ли без первоначального взноса

Большинство банковских организаций предлагают займы на приобретение коммерческой недвижимости с обязательным внесением первого взноса. Он является в некоторой степени гарантией совершения сделки.

Сумма первоначального взноса оказывает прямое влияние на процентную ставку по договору. Но далеко не у каждого предпринимателя есть возможность внести серьезную сумму в качестве первоначального взноса. В этом случае остается только рассчитывать на получение займа с нулевым взносом.

Ставка по займу будет выше стандартной. Чтобы его одобрили, предложите банку в залог имущество, помимо того объекта недвижимости, который вы покупаете.

Как оформить на физическое лицо

Такую сделку можно заключить, если вы не планируете продажу данной недвижимости в ближайшее время. Коммерческую ипотеку как физ. лицу вам одобрят, если будут соблюдены следующие условия:

ипотечная программа действует 10 лет;
сумма первоначального взноса от 20%;
вам на момент подачи заявки — от 21 года до 65 лет (на день погашения кредита);
вы гражданин РФ;
на последнем месте работы осуществляете деятельность не менее, чем полгода.

Плюсы и минусы бизнес-ипотеки

Можно отметить следующие положительные стороны:

возможность приобрести недвижимость без отвлечения оборотных средств;
индивидуальный подход к каждому клиенту;
вы сможете сдать приобретенное помещение в аренду.

Что касается минусов, то существенным можно назвать только один: слишком жесткие требования к потенциальному заемщику. Некоторых предпринимателей они просто отпугивают от оформления кредита.

Ипотека коммерческой недвижимости

Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость. Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес. Давайте же разберемся, какие компании и на каких условиях предлагают такой тип кредитования.

Подробнее о коммерческой ипотеке
Что предлагают банки?
Какой банк выбрать?
Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
Условия и требования
1. Необходимые документы
Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость
Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости. Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи. Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог. Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
можно не вносить первоначальный взнос.

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Читать еще: Как сделать кадастровый паспорт на квартиру

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
кредитный продукт можно оформить только в рублях;
минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны. К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания. Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки. Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru. Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

Коммерческая ипотека для юридических лиц: плюсы и минусы кредитования бизнеса в России

Большинству жителей РФ хорошо известно, что можно получить кредит на покупку жилой недвижимости. Но при этом, мало кто из них знает о том, что такое ипотека для юридических лиц, и каковы ее особенности. Многих предпринимателей интересует, как и на каких условиях можно взять бизнес ипотеку в российских банках. Данный финансовый продукт разработан в рамках программы поддержки индивидуальных предпринимателей, а также представителей среднего и малого бизнеса.

Об особенностях коммерческой ипотеки, плюсы и минусы

Данный вид кредитования хорошо развит в Германии, Испании, Греции, и многих других европейских странах. Там часто предприниматели приобретают недвижимость для сдачи ее в аренду третьим лицам. Таким образом, они получают еще один источник дохода. На территории России коммерческая ипотека для юридических лиц начинает только развиваться. Одна из главных причин — завышенные требования банков к заемщикам. Сюда можно отнести:

Ограничения по роду коммерческой деятельности юрлица. Например, нельзя оформить, если бизнес связан с производством табачной или алкогольной продукции.
По показателям вредных выбросов в окружающую среду. Требуется заключение комиссии об уровне загрязнения природных ландшафтов.
Эффективность бизнеса и прозрачность его ведения.
Стабильность компании или индивидуального предпринимателя. Коммерческая деятельность на территории РФ должна быть не менее 12 месяцев.

К главным плюсам можно отнести следующие факторы:

Возможность сдать приобретенное имущество в аренду, для получения дополнительной выгоды;
Развитие бизнеса осуществляется за счет заемных средств — из оборота компании не изымается собственный капитал;
В ипотечных отношениях могут участвовать физические и юридические лица;
Залогом может выступать не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся в собственности;
Процентная ставка — в пределах 12-14% годовых;
Достаточно продолжительный срок договора — 5-10 лет.

Минусами данного процесса являются:

Первоначальный взнос в размере 25% полной стоимости коммерческой недвижимости;
Длительность процедуры и оформление в несколько этапов;
Наличие определенных требований к приобретаемой недвижимости.

Процедура заключения договора

На сегодняшний день существует несколько вариантов получения кредита на покупку нежилой недвижимости. Но в целом процедура заключения договора выглядит следующим образом:

Сбор необходимых документов;
Подача заявки;
Рассмотрение банком поданных документов и принятие решения;
Предоставление финансовому учреждению технических и правоустанавливающих документов на приобретаемый объект;
Согласование всех моментов и нюансов;
Подписание договора;
Покупка нежилой недвижимости;
Регистрация в реестре недвижимости РФ прав собственности;
Оплата госпошлины и регистрация в Росреестре.

Каким предпринимателям проще получить ипотеку

Есть ряд факторов, которые могут влиять на принятие банком положительного решения.

Система налогообложения, которая используется заемщиком. Предпочтение тем, кто пользуется общей системой, а не «упрощенкой».
Наличие положительной кредитной истории.
Независимость доходов заемщика (юрлица или ИП) от сезона.
Возможность заемщика доказать банку свою финансовую состоятельность и стабильность доходов, что предполагает прозрачность ведения предпринимательской деятельности.

Банки дающие коммерческую ипотеку

На сегодняшний день коммерческую ипотеку в РФ можно оформить только в некоторых банках.

Сбербанк

Требуется подготовка и предоставление достаточно объемного пакета документов. Но по условиям самого кредита занимает первое место:

Срок кредитования — до 10 лет;
Размер первоначального взноса 25% и 20% (для объектов агросектора);
Размер кредита в пределах 500 тыс. руб. — 600 млн. руб. и 150 тыс. (сельхозпредприятия);
Годовая процентная ставка — 11,8%.

Росбанк

Срок — до 7 лет;
Сумма кредита — 1,0 млн. руб. — 100,0 млн. руб;
Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога;
Процентная ставка — 13,34%.

Райффайзенбанк

Срок — до 10 лет;
Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога или поручительства владельца бизнеса;
Процентная ставка — определяется индивидуально.

Срок — до 10 лет;
Сумма кредита — от 4-х млн. руб;
Первоначальный взнос — до 15%;
Процентная ставка — 13,55%.

Кроме этих банков, данный вид кредитования доступен в Россельхозбанке, Абсолют Банке, Уралсиб, Интеза, МТС Банке, ЮниКредит и некоторых других.

Условия ипотеки для юридических лиц

Каждый предприниматель, прежде чем принять решение о покупки нежилой недвижимости по программе коммерческой ипотеки, решает для себя ряд вопросов, касающихся условий кредитования. Среди наиболее важных являются:

Годовая ставка. На сегодня средний показатель находится в пределах 11,5 — 13,5%;
Максимальный размер кредита — до 200 млн. руб.
Срок кредитования — 7-10 лет.
Перечень требований к заемщику и приобретаемому объекту.
Требования к залогу и дополнительному обеспечению.

Процедура получения

Существует несколько схем получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Наиболее распространенной и доступной является следующая:

Получение гарантии от банка на погашение оставшейся суммы и оплата первоначального взноса из собственных средств заемщика.
Регистрация прав собственности.
Получение кредита и перечисление оставшейся суммы продавцу.
Регистрация нового юрлица, на которое осуществляется регистрация прав собственности.
Приобретение акций нового предприятия по мере погашения ипотечного займа.

Требования к заемщику

Банки предъявляют определенные требования к заемщику, который планирует получить коммерческую ипотеку. Вот перечень основных критериев:

Возраст заемщика — от 21 года;
Максимальный возраст — 70 лет (применимо для ИП);
Компания заемщика должна быть резидентом РФ;
Выручка за 12 месяцев — не превышает 400 млн. руб;
Срок деятельности предприятия — не меньше 6 месяцев (для всех сфер деятельности, за исключением сезонных) и 12 месяцев (для сезонных).

Читать еще: Расчет процентов по кредиту: формула для подсчета

Требования к недвижимости

Также банки предъявляют особые требования к приобретаемой нежилой недвижимости. Их перечень у разных банков может незначительно отличаться. Здесь мы рассмотрим стандартные требования, которые предъявляют большинство финансовых учреждений.

Кредит может быт выдан только на покупку капитального строения.
Территориально здание должно быть расположено в одном регионе с банком.
Не может быть в аварийном состоянии.
Не подлежит сносу.
Наличие почтового адреса;
Планировка должна на 100% соответствовать той, что указана в технической документации.
Подключение ко всем коммуникациям.
Не иметь никаких юридических обременений и не быть предметом судебных разбирательств.
Объект должен быть обязательно застрахован перед заключением сделки.

Необходимые документы

В пакет необходимых документов для получения коммерческой ипотеки входят:

Внутренний паспорт гражданина РФ;
Регистрационное свидетельство ИП;
Лицензии (при их наличии);
Налоговая декларация за 2 года (для тех кто отчитывается по ЕНВД) и за 1 год (для работающих по ОСНО).

В некоторых случаях банки могут требовать и ряд дополнительных документов, на свое усмотрение.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Да, такая возможность есть. На сегодняшний день всего несколько банков выдают коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Но вместо этого, они, как правило, требуют дополнительное залоговое обеспечение или поручительство владельцев бизнеса. В среднем их условия выглядят следующим образом:

Максимальная сумма кредита — 150 тыс. руб;
Процентная ставка — 9 — 17,5% в год;
Срок погашения — 3 — 10 лет;
Комиссия банка за оформление — до 1,5%.

Что выгоднее: коммерческая ипотека, аренда или лизинг

Альтернатива коммерческой ипотеке — аренда или лизинг. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности. В частности, при аренде, недвижимость остается в собственности владельца. При лизинге, в оплату входит и погашение части стоимости недвижимости. Поэтому, когда заканчивается срок договора, недвижимость переходит в собственность нового владельца.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Если рассматривать только с финансовой стороны, то наиболее выгодным вариантом будет оформление ипотеки на юридическое лицо.

Лизинг, как альтернатива коммерческой ипотеке

Среди основных плюсов лизинга можно выделить минимальные риски и более удобные условия. Это касается в первую очередь условий налогообложения, содержания недвижимости в рабочем состоянии.

Главным минусом является более высокая процентная ставка. Поэтому при принятии окончательного решения, нужно внимательно изучить все предложения банков, сравнить условия, скрупулезно все просчитать и определиться с выбором. При этом обязательно следует учитывать положение компании на рынке, реальную платежеспособность и доходность, рентабельность бизнеса, цели, на которые берется кредит.

Ипотека для ИП и юридических лиц

Почему банки не дают ипотеку ИП?

Для начала выясним, что это вообще – коммерческая ипотека. Если обычная ипотека выдается физическим лицам на покупку жилья, то коммерческая – для покупки недвижимости с целью получения выгоды. В 90% случаев ИП и юридические лица оформляют такой кредит не для перепродажи, а для заработка – для размещения собственных помещений или наоборот, сдачи его в аренду.

Получение прибыли – главное отличие коммерческой ипотеки от социальной. Однако отличаются и сроки. Ипотечный кредит для ИП выдается максимум на 5-10 лет, в то время как физическое лицо может возвращать долг до 30 лет. Также отличаются и проценты – они несколько выше, и начинаются с 13-14% и могут достигать 19,5%. Что касается первоначального взноса, то размер его такой же, как и для частных лиц – от 10 до 30%. Некоторые организации даже практикуют выдачу кредитов без первоначального взноса.

Почему же бизнес-ипотека часто оказывается недоступна предпринимателям? Дело в том, что служба безопасности банков причисляет этот вид кредитования к категории сложных кредитов из-за трудностей в оценке реального дохода и перспективности заемщика. Надежный клиент, по мнению банка – сотрудник достаточно крупной компании. Большой бизнес стабилен, а потому вызывает больше доверия. В отличие от малого и среднего, доход и прибыльность которого предсказать сложно.

Кроме того, бизнесменам сложнее предоставить подтверждение дохода. Работник по найму может заказать справку 2-НДФЛ и трудовую книжку, которые уже дают банку представление о заработке потенциального клиента. ИП же может использовать разные формы налогообложения, и отчетность не позволит банку с точностью оценить размер и стабильность дохода.

Ипотека для ИП: условия и документы

Бизнес-ипотека отличается в каждом конкретном банке, однако можно выделить некоторые общие для всех клиентов условия, которые позволят вам сориентироваться при подготовке к обращению в кредитную организацию.

Так, юридическое лицо должно работать не меньше года и не иметь задолженностей по налогам и взносам. Некоторые банки поднимают планку минимального стажа до 1,5 года и больше.
Вы работаете без существенных колебаний прибыли. Для банков важна стабильность, и сезонный доход для них – большой недостаток. Кафе скорее получит кредит, чем, например, лодочная станция или прокат роликов и велосипедов. Еще один минус – нерегулярное ведение бизнеса.
Оборот средств на расчетном счете достаточен для банка. В идеале он должен составлять от 50 тыс. в месяц. Некоторые организации не предоставляют займы предпринимателям, оборот по расчетному счету которых составляет меньше 1 млн в год.
Режим налогообложения соответствует реальности, а документы четко отражают размер дохода вашего бизнеса и его финансовое состояние.

Список документов также зависит от банков, а также от схемы налогообложения, которую вы применяете для своего бизнеса. Поэтому его стоит уточнить в организации, в которую вы хотите обратиться за кредитом.

Чтобы получить ипотечный кредит для ИП, вам потребуется собрать следующие бумаги:

Личные документы – паспорт гражданина РФ, военный билет, ИНН;
Копия свидетельства о госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя; выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
Налоговая декларация за завершенный налоговый период или, если вы используете общую или упрощенную систему налогообложения, за последние 12 месяцев;
Если имеются – копии лицензий и сертификатов;
Копия патента для индивидуальных предпринимателей на патентной системе налогообложения;
Налоговая декларация за два последних квартала, если вы применяете единый налог на вмененный доход;
Налоговая декларация за последний календарный год для ИП, использующих налог на доходы физлиц.

Все декларации необходимо заверить в налоговой. Если вы сдаете их через интернет, то придется распечатать экземпляр и обратиться в налоговую с просьбой проставить штамп.

Дополнительно могут потребоваться:

Управленческая отчетность – книга доходов и расходов, тетрадь по учету деятельности;
Контрольно-кассовая лента, заверенная в налоговой (если вы пользуетесь кассой);
Копии договоров с поставщиками, клиентами, покупателями;
Выписки с расчетного счета;
Договор аренды или выписка из ЕГРН о праве собственности на помещение, в котором вы ведете бизнес.

Режим налогообложения

Ипотека для ИП может стать недоступной из-за режима налогообложения, применяемого для вашего бизнеса. Достоверно продемонстрировать банку уровень доходов позволяет отчетность по стандартной или упрощенной системе налогообложения. Заверенная декларация показывает, какой объем расходов несет бизнесмен, какой объем прибыли заявляет. Банк также определяет благополучность бизнеса по продолжительности стабильного периода. Так, если прибыль (с вычетом расходов на иждивенцев и собственное проживание) превышает размер ежемесячного платежа, а предоставленный пакет документов не вызывает сомнений, кредит будет одобрен.

А вот предприниматели, выплачивающие фиксированную сумму налога или купившие на свою деятельность патент, вызывают недоверие у банков. Дело в том, что декларация таких ИП не может полностью продемонстрировать финансовое положение клиента, а это – уже серьезный аргумент для отказа в ипотеке.

Какой банк выбрать?

Пока коммерческая ипотека– не самая распространенная услуга среди российских банков. Эту программу выпускают, в основном, достаточно крупные банки, имеющие сильную поддержку государства. Поэтому выбор зависит от самого ИП или юрлица и ваших нужд: нужна ли вам максимальная сумма займа или низкая процентная ставка? Но помните: оба этих параметра напрямую зависят от того, насколько точно и «прозрачно» отображены ваши доходы в предоставленных на рассмотрение документах.

Повысить шансы на одобрение можно, обратившись сразу в несколько финансовых организаций. Сэкономить время помогут онлайн-заявки – сегодня они доступны в большинстве крупных банков. Так, сделать это можно на сайте Сбербанка, ВТБ.

Плюсы и минусы ипотеки для ИП

Коммерческая ипотека для юридических лиц – хороший шанс развивать бизнес на собственной территории, не переплачивая арендодателям. Но, как и любой банковский продукт, она обладает как плюсами, так и минусами. Из плюсов:

Некоторые кредитные организации предоставляют отсрочку по выплатам на 1-1,5 года;
Разные схемы выплат – равными частями или «сезонно»;
Возможность не оформлять закладную по ипотеке.

К минусам можно отнести:

Длительное принятие решения – рассмотрение заявки может занять до 5 дней;
Возможно взимание комиссии за рассмотрение заявки – она не превышает 1-2%;
Небольшое количество предложений – не все банки могут позволить себе выдачу кредитов предпринимателям. Также найти предложения по коммерческой ипотеке сложно в небольших городах;
Возможно рефинансирование ипотеки для ИП – решение принимается после тщательного анализа финансового состояния заемщика и с обязательным залогом приобретаемого имущества от одного банка другому.

Перевесят ли минусы – решать только самому индивидуальному предпринимателю.

Несколько советов

Сомневаетесь, что бизнес-ипотека будет одобрена? Есть несколько способов повысить ваши шансы. Так, вы можете предоставить залоговое имущество – например, уже имеющееся помещение или жилую квартиру. Поручитель или созаемщик (или несколько) со стабильным доходом, который можно подтвердить «привычным» способом – еще один вариант. Дополнительные источники дохода, автомобиль, ценные бумаги, сдача помещения в аренду – все это повысит ваш рейтинг в глазах кредитора. Чистая кредитная история подтвердит вашу надежность, а достаточно большой первоначальный взнос докажет, что вы способны зарабатывать.

И не старайтесь сразу же оформить ипотеку – обратитесь в банк, в котором есть специализированные программы кредитования малого и среднего бизнеса. Как правило, у них уже есть достаточный опыт работы с ИП и юрлицами. Там вы получите необходимую консультацию и сможете найти удобное решение конкретно для своей ситуации. «Идеальная» ипотека для ИП – в банке, в котором у вас уже открыт расчетный счет. Организация уже знает о ваших доходах и возможностях, а значит может предоставить кредит на более выгодных условиях.