Что значит обременение земельного участка

Обременение может сильно ограничить права землевладельцев

Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка (ЗУ) — это огра­ни­че­ние прав вла­дель­цев и соб­ствен­ни­ков ЗУ в поль­зу иных лиц, при кото­ром не про­ис­хо­дит утра­та прав соб­ствен­но­сти. Обре­ме­не­ние может быть вре­мен­ным и посто­ян­ным. Оно уста­нав­ли­ва­ет­ся дого­во­ра­ми, поста­нов­ле­ни­я­ми госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных орга­нов, нор­ма­тив­но-пра­во­вы­ми акта­ми (НПА). Про­да­жа земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем ста­но­вит­ся воз­мож­ной толь­ко при соблю­де­нии опре­де­лен­ных усло­вий, а в неко­то­рых слу­ча­ях она невоз­мож­на вооб­ще. В ста­тье рас­смот­рим:

• какие огра­ни­че­ния и обре­ме­не­ния земель­но­го участ­ка суще­ству­ют;
• как заклю­чить дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем;
• как про­ве­рить земель­ный уча­сток на обре­ме­не­ние;
• как снять обре­ме­не­ние с земель­но­го участ­ка.

Обременение земельного участка: основные виды, проверка и снятие обременения

Обре­ме­не­ние любо­го объ­ек­та недви­жи­мо­сти, как и пра­ва на него, под­ле­жат реги­стра­ции в Росре­ест­ре. Поэто­му если земель­ный уча­сток постав­лен на кадаст­ро­вый учет, то сре­ди инфор­ма­ции о нем будут так­же и све­де­ния о том, есть ли обре­ме­не­ние у дан­но­го наде­ла.

Виды обременений на земельный участок

Самы­ми часты­ми вида­ми обре­ме­не­ний ЗУ явля­ют­ся:

• арен­да земель­но­го участ­ка;
• пуб­лич­ный или част­ный серви­тут;
• кон­цес­сия;
• земель­ная ипо­те­ка;
• оформ­ле­ние заклад­ной на земель­ный надел;
• арест земель­но­го участ­ка;
• нали­чие у земель­но­го участ­ка ста­ту­са охран­ной или защит­ной зоны.

Договор аренды земельного участка

Дого­вор арен­ды ЗУ или его части реги­стри­ру­ет­ся толь­ко в том слу­чае, если срок его дей­ствия состав­ля­ет более 12 меся­цев.

Обре­ме­не­ние появ­ля­ет­ся, как толь­ко про­ис­хо­дит реги­стра­ция дого­во­ра арен­ды в ЕГРН. С это­го момен­та соб­ствен­ник ЗУ вре­мен­но утра­чи­ва­ет свои пра­ва в исполь­зо­ва­нии, но при этом может огра­ни­чен­но рас­по­ря­жать­ся участ­ком: напри­мер, про­дать его, при усло­вии сохра­не­ния дей­ствия аренд­но­го дого­во­ра.

Что про­ис­хо­дит, когда под­пи­сы­ва­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем в фор­ме арен­ды? Для арен­да­то­ра ниче­го — он про­дол­жит поль­зо­вать­ся зем­лей. А бре­мя арен­ды перей­дет к ново­му арен­до­да­те­лю — поку­па­те­лю ЗУ. Сохра­ня­ют­ся при куп­ле-про­да­же арен­до­ван­но­го участ­ка так­же и дру­гие обре­ме­не­ния, напри­мер, серви­тут.

Поль­зо­ва­ние земель­ным участ­ком носит огра­ни­чен­ный харак­тер:

• в усло­ви­ях дого­во­ра дол­жен содер­жать­ся вид раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния;
• в согла­ше­нии может быть запрет на стро­и­тель­ство жило­го дома и капи­таль­ных хозяй­ствен­ных постро­ек.

Дол­го­сроч­ная арен­да или без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние зем­ли, явля­ю­щей­ся гос. или муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­стью предо­став­ля­ет более сво­бод­ные пра­ва:

• раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство дома и дру­гих стро­е­ний;
• пра­во сда­вать ЗУ в суб­арен­ду;
• пра­во выку­па участ­ка через 5 лет.

Одна­ко ста­вят­ся усло­вия:

• исполь­зо­ва­ние ЗУ стро­го по назна­че­нию;
• дея­тель­ность арен­да­то­ра не долж­на ухуд­шить состо­я­ние зем­ли.

Обра­зец дого­во­ра арен­ды:

Обременение земельного участка сервитутом

Нало­же­ние серви­ту­та регу­ли­ру­ет­ся граж­дан­ским и земель­ным кодек­са­ми.

Соглас­но ст. 274 ГК РФ, серви­тут уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ва­нии дого­во­ра меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми сосед­них земель­ных участ­ков или судеб­но­го реше­ния. Его цель — обес­пе­чить исполь­зо­ва­ние части тер­ри­то­рии для орга­ни­за­ции про­ез­да, про­хо­да, про­кла­ды­ва­нии или заме­ны тру­бо­про­во­дов, экс­плу­а­та­ции и ремон­та инже­нер­ных линей­ных объ­ек­тов и пр.

Соб­ствен­ник, пра­ва кото­ро­го огра­ни­чи­ва­ют­ся, впра­ве тре­бо­вать воз­на­граж­де­ния от заин­те­ре­со­ван­ной сто­ро­ны.

Ст. 23 ЗК РФ опре­де­ля­ет пра­ви­ла уста­нов­ле­ния пуб­лич­но­го серви­ту­та (ПС):

• цель его — защи­та обще­ствен­ных инте­ре­сов;
• ПС уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ва­нии зако­нов и нор­ма­тив­ных актов, при­ня­тых госу­дар­ством, субъ­ек­та­ми Феде­ра­ции и мест­ны­ми орга­на­ми.

Дого­вор о нало­же­нии серви­ту­та может быть заклю­чён в отно­ше­нии земель­ной соб­ствен­но­сти госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

• раз­ме­ще­ние инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ци­он­ных линий и объ­ек­тов, линий свя­зи, защит­ных полос и ограж­де­ний, инфор­ма­ци­он­ных щитов, зна­ков и т.д. (если это не идет в раз­рез с ВРИ участ­ка);
• гео­ло­ги­че­ская раз­вед­ка, изыс­ка­ния;
• рабо­ты, свя­зан­ные с исполь­зо­ва­ни­ем недр (ст. 39.23 ЗК РФ).

Заклю­чать дого­вор долж­ны арен­да­то­ры, поль­зо­ва­те­ли и вла­дель­цы ЗУ.

При отчуж­де­нии земель­но­го участ­ка с серви­ту­том дей­ствие дан­но­го вида огра­ни­че­ния сохра­ня­ет­ся. Дого­вор куп­ли-про­да­жи тако­го ЗУ дол­жен содер­жать дан­ные о нали­чии обре­ме­не­ния в фор­ме серви­ту­та.

Реги­стра­ция серви­ту­та плат­ная:

• при заклю­че­нии дого­во­ра меж­ду граж­да­на­ми упла­чи­ва­ет­ся гос­по­шли­на в раз­ме­ре 1500 руб.;
• при заклю­че­нии согла­ше­ния меж­ду орга­ни­за­ци­я­ми — 6000 руб.

Земельная ипотека: можно ли заключить договор купли-продажи

• Если зем­ля выку­па­ет­ся в кре­дит, то оформ­ля­ет­ся дого­вор ипо­те­ки на зем­лю. Земель­ный надел нахо­дит­ся в зало­ге у бан­ка, до тех пор пока не будет выпла­че­на вся сум­ма дол­га.
• Обре­ме­не­ние ипо­те­кой не исклю­ча­ет воз­мож­но­сти при опре­де­лен­ных усло­ви­ях рас­по­ря­жать­ся земель­ным участ­ком. Напри­мер, мож­но его сдать в арен­ду либо про­дать.
• Одна­ко дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем мож­но будет заклю­чить толь­ко после пере­во­да дол­га по ипо­те­ке на дру­гое лицо. А это воз­мож­но толь­ко при согла­сии кре­дит­ной орга­ни­за­ции.

Обременение залогом

Залог явля­ет­ся фор­мой обре­ме­не­ния, накла­ды­ва­е­мый на земель­ный уча­сток до испол­не­ния соб­ствен­ни­ком сво­их обя­за­тельств. Зало­го­вая заклад­ная оформ­ля­ет­ся не толь­ко в бан­ках, но и в дру­гих орга­ни­за­ци­ях, напри­мер, нало­го­вых орга­нах. Это воз­мож­но, в слу­чае если нало­го­пла­тель­щик дол­жен боль­шую сум­му и нало­го­ви­ки идут навстре­чу, раз­ре­шая выпла­ту дол­га в рас­сроч­ку.

Арест земельного участка

Арест ЗУ воз­мо­жен при обра­ще­нии судеб­но­го взыс­ка­ния на иму­ще­ство долж­ни­ка он про­из­во­дит­ся на осно­ва­нии:

• санк­ции про­ку­ро­ра по ини­ци­а­ти­ве нало­го­вых орга­нов;
• поста­нов­ле­ния суда по иску кре­ди­то­ра;
• выне­се­ния судеб­но­го при­го­во­ра о при­зна­нии подо­зре­ва­е­мо­го винов­ным по ста­тьям, преду­смат­ри­ва­ю­щим кон­фис­ка­цию.

При этом исклю­че­ны любые сдел­ки и дей­ствия с земель­ным участ­ком. Одна­ко соб­ствен­ник может про­дол­жать им поль­зо­вать­ся, если толь­ко ЗУ не под­ле­жит кон­фис­ка­ции.

Статус охранной или защитной зоны

Охран­ные (сани­тар­ные и защит­ные зоны) могут быть уста­нов­ле­ны:

• на зем­лях ООПТ;
• вбли­зи памят­ни­ков исто­ри­че­ско­го либо куль­тур­но­го насле­дия;
• в местах рас­по­ло­же­ния обо­рон­ных объ­ек­тов и воен­ных (гра­ниц, в/ч, скла­дов, поли­го­нов и пр.);
• в при­бреж­ных поло­сах;
• воз­ле вод­ных гид­ро­тех­ни­че­ских объ­ек­тов (пло­тин, ГРЭС, сточ­ных очист­ных соору­же­ний и др.);
• вбли­зи линий элек­тро­пе­ре­дач и тру­бо­про­во­дов.

В охран­ных зонах запре­ще­но вести стро­и­тель­ство, исполь­зо­вать зда­ния и соору­же­ния в целях, про­ти­во­ре­ча­щих основ­но­му виду раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния.

Крат­кие ито­ги о глав­ном

• Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка уста­нав­ли­ва­ет­ся на осно­ве:
  • доб­ро­воль­но­го согла­ше­ния сто­рон;
  • при­ня­то­го зако­на;
  • поста­нов­ле­ния вла­стей или нор­ма­тив­но­го акта.
• Наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ны­ми при­ме­ра­ми обре­ме­не­ний явля­ют­ся:
  • ипо­те­ка, арен­да, серви­тут, залог;
  • осо­бый охран­ный (защит­ный) ста­тус зем­ли;
  • арест иму­ще­ства.
• Обре­ме­не­ние зна­чит огра­ни­че­ние прав для соб­ствен­ни­ка и предо­став­ле­ние прав дру­го­му лицу (лицам).
• Реги­стра­ция обре­ме­не­ния и сня­тие обре­ме­не­ния про­во­дит­ся в Росре­ест­ре. Све­де­ния о появ­ле­нии и сня­тии огра­ни­че­ний вхо­дят в состав стан­дарт­ных све­де­ний ЕГРН, предо­став­ля­е­мых по запро­су граж­дан.

Что такое обременение на земельный участок?

Обременения и ограничения использования земельного участка существенно ограничивают полномочия собственника или легального владельца надела. Любые виды обременений участков должны быть зарегистрированы в службе Росреестра, поскольку земля относиться к объектам недвижимого имущества. В этой статье можно узнать, какие виды обременений предусматриваются действующим законодательством, и каким образом можно их снять.

Что это такое

Земельные наделы могут передаваться гражданам и юрлицам в собственность, а также во временное или бессрочное пользование. В каждом из этих случаев у владельцев возникает законное право использование земли по целевому назначению (например, земли сельхозназначения могут использоваться только для выращивания продукции сельского хозяйства или иных аналогичных целей). Ограничение прав собственников или владельцев допускаются только в случаях, предусмотренных законом, либо исходя из условий договоров.

Законодательные акты допускают следующие формы обременений на землю:

• запреты и ограничения, установленные в нормативных актах и направленные ограничения отдельных направлений использования участков (например, запрет возводить промышленные и производственные объекты на землях, выделенных для личного подсобного хозяйства);
• ограничения, связанные с возникновением публичного или частного сервитута, т.е. возможность третьих лиц пользоваться чужим земельным наделом;
• запреты и ограничения, связанные с возникновением судебных претензий – арест для обеспечения иска или для обеспечения исполнительных действий;
• ограничения на владение и распоряжение землей, возникающие с согласия правообладателя (например, ипотека при покупке земли в кредит);
• временные ограничения, связанные с заключением арендного договора (при переходе права собственности на землю арендные отношения сохраняются на весь срок действия соглашения).

Таким образом, различные виды ограничений могут возникать напрямую в силу закона, по условиям договоров и соглашений, а также на основании судебных актов.

Исходя из анализа норм ЗК РФ и ГК РФ, можно выделить следующие виды обременений, которые могут устанавливаться на земельные наделы:

• публичные и частные сервитуты;
• ипотечное обременение;
• арендный договор, срок действия которого превышает один год;
• арест, наложенный по судебному акту или постановлению должностного лица ФССП;
• доверительное управление;
• концессия.

В ряде случаев запрет или обременение могут возникать исходя из специального статуса объекта недвижимости, расположенного на участке. Например, объект исторического наследия автоматически накладывает ограничения на соответствующую территорию земли.

Как узнать

Зачем необходимо знать информацию об установленных ограничениях и обременениях на землю? Дело в том, что любое зарегистрированное обременение существенно ограничивает право собственника или владельца на свободное распоряжение наделом, а в ряде случаев и исключительное право пользования. Вот на что может влиять установленное обременение:

• собственник лишается возможности продать земельный участок или сдать его во временное пользование иным лицам (если на участок зарегистрирована ипотека, продажа земли возможно только с согласия залогодержателя);
• по условиям сервитута собственник или арендатор земли вынуждены продавать участок с сохранением правового режима указанного обременения (сервитут сохранит силу вплоть до истечения срока действия);
• на протяжении действия обременения правообладатель может полностью или частично лишаться возможности использовать участок по прямому назначению (например, при передаче земли в аренду собственник не вправе использовать участок, так как это право передано арендатору на возмездной основе).

Любое обременение вступит в силу только с момента регистрации в службе Росреестра. Эта процедура может являться частью гражданской сделки (например, если залог устанавливается при оформлении договора купли-продажи), либо при самостоятельном обращении (например, при заключении соглашения о частном сервитуте). В процессе регистрационных действий данные об обременениях вносятся в госреестр ЕГРН, информация из которого, доступна для всех заинтересованных лиц.

Получить сведения из госреестра ЕГРН о наличии зарегистрированных обременениях может любой гражданин или юридическое лицо. Для этого нужно направить запрос одним из следующих способов:

• непосредственно в территориальное учреждение Росреестра;
• через систему Многофункциональных центров;
• в электронной форме через официальный портал госуслуг.

При обращении указанным способом заинтересованное лицо должно указать в запросе кадастровый номер участка или адрес его месторасположения. Аналогичным образом, при обращении через портал госуслуг кадастровый номер или адрес участка нужно указать в поисковой форме (также можно выбрать интересующий надел через графическую карту страны).

Информация о зарегистрированных обременениях доступна любому заинтересованному субъекту, что является дополнительным способом проверки юридической чистоты сделки. Даже если обременение не препятствует распоряжению землей, оно существенно повлияет на рыночную стоимость земельного объекта (например, продажа объекта с зарегистрированным сервитутом значительно снизит привлекательность участка в глазах покупателей).

На запрос в службу Росреестра или Многофункциональный центр заявитель получит на руки выписку ЕГРН. Этот документ будет содержать перечень основной информации по выбранному участку, в том числе форму и вид обременения. Поскольку база данных ЕГРН обновляется в режиме реального времени, для минимизации рисков при совершении сделок, выписку необходимо брать непосредственно при оформлении договора.

Как снять обременение

До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:

1. в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
2. расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
3. истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
4. полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
5. вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.

Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.

Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:

• несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
• нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
• устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).

Чтобы снять и аннулировать сервитут в перечисленных случаях правообладатель должен обратиться в судебные учреждения. Аннулирование записи в госреестре ЕГРН будет происходить на основании представленного судебного акта.

Если собственник земли полностью рассчитался по ипотеке, для снятия обременения ему необходимо представить в службу Росреестра платежное поручение и выписку из банка о погашении долга. В этом случае аннулирование записи в ЕГРН будет осуществляться на основании одностороннего обращения правообладателя участка.

Если обременение было установлено на основании судебного акта или постановления должностного лица ФССП, снять его можно следующими способами:

1. если арест наложен в качестве обеспечительной меры на период рассмотрения иска, после положительного завершения процесса он будет снят автоматически;
2. чтобы отменить арест можно предложить суду или судебным приставам иной объект, равнозначный по стоимости (например, квартиру);
3. снять арест можно при нарушении процессуальных правил при его наложении (например, если постановление пристава было вынесено в отношении чужого земельного участка или при наличии долевой собственности нескольких граждан).

Отмена судебного постановления или акта пристава должна быть подтверждена в сведения госреестра ЕГРН. Для этого правообладатель обращается с соответствующим заявлением в службу Росреестра и указывает на причины снятия обременения. С момента внесения данных в госреестра ЕГРН у собственника вновь возникает полноценное право распоряжения своим наделом.

Что такое обременение земельного участка

Expert Последние изменения: март, 2020 Регистрация 0 524 Время чтения: 4 мин.

Обременение земельного участка – это установленное законом ограничение, которое не позволяет владельцу полноценно использовать территорию по её назначению. Чаще всего обременение накладывается по закону (арест), чтобы собственник не смог каким-то образом реализовать территорию до тех пор, пока он не расплатится со своей задолженностью. Вторая причина появления обременения – на основании договора (как пример – сервитут).

В чем суть явления

Для начала рассмотрим, что такое обременение земельного участка. Под этим термином подразумевается внедрение особых условий касательно его эксплуатации, т.е. собственнику теперь придётся придерживаться определённых правил, и он теряет возможность свободно распоряжаться собственностью. Ограничение предполагает, что владелец земли сможет пользоваться ею только в рамках тех прав, которые прописаны в договоре или Земельном кодексе.

Ключевые основания для наложения обременения:

• Ипотека. Земля передаётся кредитору в роли залога до тех пор, пока человек полностью не расплатится со своими долговыми обязательствами;
• Арест. Действует по принципу ипотеки, накладывается уполномоченным лицом ФССП или на основании судебного решения;
• Разные виды сервитутов (срочные или постоянные, частные или публичные);
• Аренда участка или передача его в пользование третьей стороне;
• Доверительное управление и концессия.

Бывают случаи, когда обременение на участок может быть наложено, исходя из статуса земли. Например, земля относится к историческому наследию, что автоматически урезает перечень прав её собственника.

Каковы последствия такого решения

Реализация такого участка по закону возможна, только если продавец заранее уведомит покупателя о статусе предмета сделки. Иначе соглашение может быть аннулировано. Продавать или как-то распоряжаться арестованной землёй, собственник не вправе.

1. Новый собственник получает участок уже с обременением;
2. Согласно сервитуту, собственник часто получает недостаточную сумму компенсации. Продавать землю в этом случае можно, сервитут аннулируется автоматически, как только истечёт срок его действия;
3. Если надел передан в доверительное управление, всегда остаётся вероятность остаться в убытке по причине того, что доверенное лицо будет недобросовестно управлять им;
4. Если земля арестована, её нельзя продать, не расплатившись перед этим со всеми кредиторами;
5. Если заинтересованное лицо решит купить участок, но его перед этим не проинформируют касаемо обременений, оно вправе оспаривать такую сделку.

Снятие обременения возможно через Росреестр при условии наличия таких оснований:

• Владелец успешно погасил свой ипотечный кредит;
• Период действия сервитута закончился;
• Срок арендных отношений истёк;
• Доверительное управление закончилось по обоюдному согласию сторон.

Все описанные выше обременения начинают действовать с момента их регистрации в Росреестре. Также эта информация дублируется в государственный реестр ЕГРН, откуда узнать о существующем обременении могут все желающие.

Самые часто встречаемые разновидности обременения

Относительно земельного участка ограничения могут быть установлены на:

1. Право передавать его кому-то, включая арендные отношения;
2. Осуществление сделки купли-продажи;
3. Работы по освоению надела;
4. Передачу территории в наследство.

Соответственно, выделяют несколько типов обременений.

Аренда участка и сервитут

Такое явление наблюдается, если на участке одного человека находится проход или проезд на участок другого, так что последний не может свободно пройти к цели, кроме как через землю другого собственника. В таком случае на второй участок может быть наложен сервитут, дающий второму человеку право использовать часть территории. Стороны могут договориться между собой мирным путём и заключить договор, а могут решить проблему через суд.
Статистика показывает, что шансов на отмену уже наложенного сервитута мало, однако, право оспаривать подобные ограничения у владельца есть всегда. Если третья сторона решит купить подобный участок, в процессе его эксплуатации покупатель неизменно столкнётся с рядом неудобств. Поэтому о подобных обременениях заинтересованное лицо нужно предупреждать заранее.

При этом собственник и арендатор заключают между собой соглашение, в котором подробно описываются все условия использования земли. Аренда бывает краткосрочной (на период до года) и долгосрочной (от года и больше), во втором случае уже идёт речь об обременении. Стороны не только подписывают договор, но и обязаны зарегистрировать его в Росреестре.

Ипотечный или налоговый залог

Широко распространённое обременение, суть которого в передаче имущества в роли залога по ипотечному договору. Действует оно до тех пор, пока гражданин добросовестно не исполнит свои финансовые обязательства. Если же заёмщик перестаёт или отказывается выполнять свои обязательства, кредитор вправе изъять участок и продать его, тем самым покрыв сумму долга. В ситуации, когда земельный участок будет продан ещё до погашения ипотеки, новый собственник получает землю, обременённую залогом.

Налоговый залог являет собой точно такое же обременение, но наложенное по причине неуплаты гражданином налогов. Такой собственник не сможет свободно распоряжаться землёй до тех пор, пока полностью не расплатится с долгами перед налоговой службой.

Соглашение о концессии

Этот вид договора достаточно редкий и обычно применяется по отношению к сооружениям, но в некоторых случаях может распространятся и на земельный участок, который будет использоваться для дальнейшей добычи полезных ископаемых.
Суть его в том, что владелец имеет право передать территорию в пользование другому лицу за определённую плату.

Управление на основании доверительного разрешения

На законных основаниях у владельца земли есть право поручить управление объектом другому лицу. Управляющий земельным участком обязан действовать исключительно в интересах владельца надела. Доверительное управление вступает силу после регистрации и может быть аннулировано в случае, если доверенное лицо не исполняет своих обязанностей или делает это ненадлежащим образом.

Доступные варианты, как быстро узнать об обременении

Получить сведения можно несколькими путями:

• Обратившись к нотариусу или напрямую отправить запрос в Росреестр. Все существующие виды обременения нужно регистрировать, поэтому информация, полученная таким образом, будет наиболее точной и достоверной;
• Получить сведения из дополнительных источников (опросить соседей, проживающих поблизости);
• Подать заявку на получение выписки из Единого реестра;
• Непосредственно перед покупкой понравившегося участка специалисты советуют узнать, не арестован ли он, через сайт ФССП. Для получения актуальных сведений достаточно ввести в форму дату рождения и ФИО текущего собственника.

Проверка через Росреестр пока что самая простая, поэтому рассмотрим пошаговый алгоритм действий, как найти сведения об обременении. Для начала необходимо узнать кадастровый номер участка и его точное месторасположение. Затем на сайте Росреестра подать запрос на получение выписки. Сделать это имеет право любой заинтересованный человек, а не только владелец территории.

Обременение земельного участка: закон, виды, регистрация и снятие

Информация о компании

Компании и рынка

Помощь в любых вопросах

Документы и справки

Документы и справки

Обременение земельного участка: закон, виды, регистрация и снятие

Особенность владения недвижимостью в том, что право собственности не всегда означает свободное пользование и распоряжение имуществом. Закон предусматривает случаи, когда собственник обладает ограниченным правом относительно своей собственности. Юридическим языком это явление называется обременением. В сущности, оно представляет собой право определенных законом или договором лиц на пользование недвижимым имуществом, находящимся в чьей-либо собственности. Особенностью обременения является его зависимость от недвижимого имущества, а не от конкретного лица. Если право собственности переходит от одного лица к другому, обременение следует за недвижимостью.

Обременительные соглашения

Обременения разделяют по способу возникновения:

• из положений законодательства;
• в силу заключенных договоров.

Друг от друга их отличают основания и момент возникновения. Если обременение возникает из договора, момент его возникновения определен процедурой государственной регистрации. Для обременения по закону момент возникновения определен подписанием соглашения между сторонами.

Природа института обременений состоит в стеснении права собственника с целью защиты иных лиц от нарушения прав. Нередко накладываемые обременения являются способ государственной защиты отдельных граждан или неопределенного круга лиц. Для того чтобы защитить права неопределенного круга лиц, законодательство требует регистрацию обременений.

Виды обременений земельных участков

Сервитут

Нередки случаи, когда собственник земли сталкивается с соседом, который хочет проходить или проезжать через землю собственника на свои владения, так как объездной путь отсутствует либо заставляет проезжать лишний километр. Еще более распространены ситуации, когда источник с водой размещен на одном участке и является единственным для ближайших смежных земель. Соседи, на земле которых нет источника воды, претендуют на право пользования ресурсами смежного землепользователя, а это вызывает конфликты. Именно для таких случаев предусмотрен сервитут. Благодаря наложению сервитута определенные лица получают ограниченное право пользования чужим имуществом.

Сервитут может быть:

Частный сервитут накладывается в результате договоренностей между собственником и заинтересованным лицом. Если сторонам удастся прийти к единому мнению, акт об установлении сервитута может предусматривать денежные взносы за пользование участком. Часто собственник категорически против дозволения пользования своей землей. На помощь заинтересованному лицу в такой ситуации придет судебное разбирательство. Если стороне удастся доказать суду, что без установления сервитута никак не обойтись, ограниченное право пользования установят судебным актом.

Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом в публичных интересах. Воля собственника в таком случае значения не имеет.

Ипотека

Ипотека является наиболее распространенным видом обременения.

• в силу закона;
• в силу договора.

В первом случае ипотека накладывается при заеме денег у банка и использования их для покупки земли при регистрации сделки. В силу договора ипотека возникает при заключении соглашения о приобретении земли с использованием заемных средств с одновременным залогом уже имеющегося в собственности имущества.

В чем заключается сущность этого обременения? Банк предоставляет заемные средства для приобретения имущества, но при условии закрепления за собой права реализовать имущество в случае невозврата всей суммы в определенный срок. Ипотека обязательно регистрируется с целью защиты прав залогодержателя и неопределенного круга лиц, которые могут стать покупателями имущества.

Аренда

Аренда предполагает передачу собственником своей земли во временное пользование другому лицу по договору. Ее особенность, как и других обременений, в следовании за недвижимостью. Если аренда заключена на срок, превышающий одиннадцать месяцев, ее надлежит зарегистрировать. Собственник не лишается права продать землю, сданную в аренду. Неприятностью для покупателя может стать именно долгосрочная аренда. Выгнать добросовестного арендатора не получится и придется мириться с его присутствием на земле до окончания срока договора.

Арест

Наиболее некомфортным для собственника обременением является арест. Он прекращает правомочие распоряжения землей полностью и делает любую сделку незаконной. Арестованная земля не может быть продана, сделка по ее продаже не пройдет государственную регистрацию, так как сведения об аресте содержаться в ЕГРН. Арест устанавливается судебными органами в результате противоправных действий собственника: неуплаты налогов, мошенничества, при наличии крупных долгов перед другими лицами.

Доверительное управление

Доверительное управления — обременение земли, при котором распоряжение землей осуществляется через специальное лицо. Наиболее распространена практика доверительного управления за рубежом. В России намного реже, особенно редко таким договором пользуются физические лица. Чаще всего договоры доверительного управления заключаются между юридическими лицами для осуществления коммерческой деятельности. Доверительное управление регистрируется в органах Росреестра.

Как узнать, есть ли обременение на земельный участок

Все обременения следует регистрировать в Росреестре. Поэтому своевременная бдительность, предшествующая совершению сделки, поможет будущему собственнику купить землю без неожиданных сюрпризов. Внимательно изучите документы, представленные собственником, попросите выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним, а лучше всего закажите ее самостоятельно. Для этого можно воспользоваться официальным сервисом Росреестра, где можно заказать за небольшую плату выписку в электронной форме.

Регистрация обременений

Закон вводит обязательную регистрацию любого обременения. Это делается с целью защиты граждан или организаций, в пользу которых установлено обременение, и для защиты прав лиц, которые могут претендовать на приобретение такой земли. Регистрация проводится по инициативе владельца недвижимости или в результате направления в регистрирующий орган судебного решения или акта приставов. Информация о каждом обременении содержится в базе ЕГРН. Без регистрации обременение не может считаться действующим.

Возможные ограничения прав при обременении земли

Зарегистрированное обременение накладывает ряд запретов на правомочия собственника.

• Сервитут запрещает собственнику ограничивать доступ на землю держателю сервитута.
• Ипотека запрещает продажу предмета залога без уведомления банка. Передача земли другому собственнику возможна только с согласия залогодержателя. При этом необходимо произвести полные расчеты с банком или заключить договор перемены лиц в обязательстве.
• При аренде собственник не может пользоваться своим участком, если это не оговорено договором.
• Арест запрещает собственнику совершать с недвижимостью любые сделки.

Особенности продажи участка с обременением

Продажа земли возможна при наличии таких обременений, как:

• сервитут;
• ипотека;
• доверительное управление;
• аренда.

Обременение имеет привязку непосредственно к объекту недвижимости, а значит, новый владелец вынужден будет столкнуться с последствиями наложенного обременения. Закон обязывает владельца недвижимости при продаже предупреждать покупателя обо всех наложенных обременениях, но, к сожалению, нередко встречаются недобросовестные продавцы, утаивающие факт обременения.

Наиболее безобидным в такой ситуации является сервитут, так как он предполагает лишь право прохода или проезда по установленной зоне участка. Иначе обстоят дела с арендой и ипотекой. Новый владелец арендованного участка может получить вместе с арендатором ряд проблем, которые придется решать в судебном порядке. Покупка ипотечной земли связна с рядом рисков, поэтому, прежде чем решаться на сделку, обратитесь за консультацией к юристу. Доверительное управление в контексте перехода прав довольно безобидное обременение, так как не накладывает на нового владельца никаких ограничений.

Снятие обременения с земельного участка

Чтобы снять обременение с земли, необходимо подать документы в Росреестр, свидетельствующие о прекращении отношений, послуживших основанием для регистрации обременения.

В зависимости от вида обременения необходимо предпринять разные действия.

• Отношения аренды можно расторгнуть досрочно через суд, но практика складывается таким образом, что добросовестного арендатора с земли никто не выгонит. Поэтому придется подождать, когда наступит срок истечения договора, и после этого направлять арендатору соответствующее уведомление. После этого готовить пакет документов в регистрирующий орган.
• Сервитут можно обжаловать через суд или дождаться срока истечения, на который он установлен. Кроме того, можно напрямую обратиться к пользователю сервитута, чтобы заключить соглашение о его снятии.
• Снять обременение ипотеки можно путем полного погашения долга. Для этого нужно после погашения кредита обратиться в банк за подтверждением, после чего предоставить его в Росреестр.
• Обременение на участок в виде ареста накладывается в связи с изданием судом соответствующего решения. Поэтому для снятия подобного обременения необходимо обратиться в суд, который наложил арест и представить сведения о выполнении возложенной обязанности, которая стала причиной ареста. После вынесения решения о снятии ареста необходимо обратиться в Росреестр.

Читайте также

Бизнес-план по разведению червей в домашних условиях

Бизнес, организованный за пределами города может быть очень разным, но при этом популярность сельскохозяйственной продукции неумолимо возрастает. Помимо стандартной продукции можно занять разведением такого экзотического представителя животного мира как черви. Очень редко бизнесмены задумываются об этой нише, поэтому рынок еще не перенасыщен и любой человек может получить значительную прибыль.

Бизнес-план по разведению уток: выбор породы, технологии разведения и условия содержания

Утки — это перспективное направление деятельности. Такой бизнес может принести фермеру значительную прибыль при правильном планировании. Для организации небольшой утиной фермы понадобится всего лишь 100 квадратных метров и несколько построек.

Домашняя мастерская: как обустроить и какие станки выбрать

Обустройство домашней мастерской необходимо для организации правильного хранения инструментов и материалов. Многие из них производят много шума и пыли во время работы, поэтому, чтобы обезопасить жилое пространство и спокойно работать, не мешая окружающим, понадобится отдельное помещение.

Печь для дачи своими руками: чертежи, фото, видео

Печи для дачи отличаются от традиционных печей более компактными размерами и эксплуатационными характеристиками. В отопительный сезон дачники бывают в загородном доме изредка — обычно по выходным, поэтому им нужно быстро протопить и прогреть дом.

Колодец на даче своими руками: фото, видео, чертежи

Дачный колодец — основной или альтернативный источник водоснабжения. Вода из колодца используется для питья, приготовления пищи, полива огорода и сада. Выкопать колодец на даче можно самостоятельно: для этого не нужно привлекать экскаваторы и другую спецтехнику.

Сколько можно заработать на семейной ферме

Бизнес план организации семейной фермы по разведению КРС молочного направления. Данный материал может служить примером для получения кредитных средств в коммерческом банке.

Почему москвичи выбирают ИЖС-малоэтажки, а не высотки?

С каждым годом желающих перебраться в свой дом становится все больше. Как реализовать их мечты в огромном мегаполисе?

Обременение на земельный участок: как правильно распоряжаться

Последние изменения: Январь 2020

Пока не будут сняты обременения на земельный участок, некоторые действия с недвижимостью (например, продажа, дарение, обмен) запрещены или предполагают предварительное согласование с инстанцией, установившей запрет. Если потребовалось снять обременение земельного участка, придется пройти определенную процедуру согласно действующему законодательству. При наличии обременений владелец ограничен в праве распоряжения земельным участком, что подтверждается записью в реестре собственности и выписки ЕГРП. Органом, уполномоченным фиксировать сведения об ограничениях, выступает Росреестр.

Как определяется

В действующем законодательстве не установлено точного определения об обременении на землю. О нем говорилось в упраздненной статье 1 закона №122 -ФЗ, утвержденного 21 июля 1997 года. Согласно отмененной норме закона, обременением принято считать запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права в отношении объекта – распоряжаться, владеть и использовать землю.

Это определение остается актуальным до сих пор, не меняя сути обременения. Оно должно защитить права третьей стороны, заинтересованной в наделе – арендатора, кредитора, держателя залога.

При обременении возникают условия, стесняющие права собственника, но не лишающие его полностью. Действие ограничений чаще всего ограничено конкретным промежутком времени.

Что такое обременение земельного участка

Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).

Права собственников ограничивает:

договор, на условиях которого передают в собственность надел; законодательство; решение суда.

Принятые виды обременений земельных участков

Установлены следующие запреты и ограничения использования и обременения земельного участка:

1. Запретительные распоряжения по нецелевому использованию земель (например, запрещено возводить промышленные объекты на территории подсобного хозяйства).
2. Публичный или частный сервитут с правом третьих лиц использовать территорию участка. На основании ст. 274 ГК РФ, предполагает ограниченное использование участка соседями для допуска на свою территорию, проведения ремонтных работ на смежной территории, выполнения иных нужд, связанных с соседним участком. Предусмотрена компенсация собственнику за ограничения в правах. По ст. 39.23 ЗК РФ для изысканий, использования природных ресурсов устанавливается обременение федеральных земель. Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут возникает на основании распорядительных актов госорганов и муниципальных властей для обеспечения прохода, проезда к водоемам, проведения межи, проведения коммуникаций, прогона скота. Публичный сервитут также предусматривает возмездный характер, если собственник выдвинет такое требование.
3. Арест, с целью обеспечить исполнение судебного взыскания в принудительном порядке. Основанием для ареста станет решение судьи для организации обеспечения по рассматриваемому иску (ст.140 гражданско-процессуального законодательства), либо для имущественного взыскания согласно ст. 80 закона №229-ФЗ при наличии долговых претензий к собственнику. Арест не ограничивает права пользования, но запрещает любые регистрационные действия.
4. Временное ограничение распорядительных действий, на которые добровольно согласился собственник земли (так происходит при оформлении ипотечного кредита на участок). Согласно Гражданскому Кодексу (абз. 2 п. 4 ст. 334), ипотека напрямую связана с установлением залогового обременения, которое обеспечит возврат долга кредитору, если выплаты в его адрес будут приостановлены или прекращены. Сделки с правом собственности возобновятся после завершения исполнения обязательств.
5. Запрет на некоторые действия в отношении земли в связи с передачей ее в длительную аренду (при покупке арендованной земли права покупателя ограничены, пока не истечет заключенный ранее арендный договор сроком более года). На основании ст. 606 ГК РФ, арендаторы временно пользуются или владеют участком на протяжении действия договора с арендодателем. Чтобы арендное ограничение действовало, согласно п.2 ст. 609 ГК РФ, договор регистрируют в Росреестре с внесением записи.
6. Передача земли под доверительное управление, на основании ст. 1017 ГК РФ, предполагает обременение с передачей полномочий по распоряжению недвижимостью управляющему (с правом сделок отчуждения). В законодательстве не установлено прекращение прав собственника при доверительном управлении, однако регистрация договора ДУ уполномочивает других лиц действовать в полноте права и в интересах собственника.
7. Концессионное соглашение предполагает ввод арендных отношений целевого характера. Земля может быть использована концессионером в рамках положений соглашения (коммерческие цели). Концессия основана на оформлении арендного договора в первые 2 месяца с начала действия договоренности. Арендный договор и станет основанием для ограничений в правах.

Дополнительные запреты

Помимо основных ограничительных мер действуют прочие ограничения обременения земельного участка, вызванные особыми обстоятельствами или статусом недвижимости.

Есть и иные запретительные нормы:

Налоговый залог, при обращении за отсрочкой по налоговым платежам. Нотариальный запрет на отчуждение. Ограничения в специальных зонах. Например, причисление строения к объектам исторического наследия предполагает распространение ограничений и на землю. Обременение в силу проведения линии электропередач, водопровода, газоснабжения. Действия землевладельца на территории особой охраны допускаются только в рамках согласованных с госорганами мероприятий. Исключение составляют сельскохозяйственные работы, не требующие дополнительного согласования. Высадка деревьев, организация мусорки, дорожные работы недопустимы в 5-метровой зоне от прохождения магистралей.

Последствия введенного обременения

Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.

1. Ипотека предполагает лишение права продажи или временной сдачи земли посторонним, если не получено предварительное согласие держателя залога (по кредитному залогу залогодержателем выступает банк).
2. Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования участком и после продажи, пока не истечет период действия сервитута.
3. Пока действует арендный договор, собственник не может пользоваться землей по прямому назначению, поскольку это право передано арендатору.

Способы проверки объекта недвижимости

Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра. Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению. Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.

Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:

территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка; на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.

Сведения о действующих обременениях находятся в открытом доступе. Получить их может любой заинтересованный человек. Обычно это происходит при намерении приобрести землю, когда важно узнать приобретаемый объем права. Если обременение подтверждается, это напрямую отражается на стоимости покупки. Мало кому понравится, что земельным наделом не удастся воспользоваться в полную силу из-за наличия сервитута или арендатора.

Как снять обременение с земли

Чтобы обременение прекратилось, необходимо снять ограничивающую запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:

1. При отмене распоряжения или законодательной нормы, если земля имела особый охранный статус.
2. Прекращение действия или расторжение по инициативе сторон договора о сервитуте или иных введенных ограничений по соглашению.
3. Окончание определенного периода ограничительных мер (аренда).
4. Исполнение обязательств, по которым потребовалось обеспечительное ограничение (ликвидация ипотечного долга).
5. Судебное постановление, аннулирующее обременение.

Если отменяется сервитут, основываются на иных нормах.

Основанием для снятия обременения с земельного участка станет:

нарушение обязательств по внесению платы владельцу; воспрепятствование пользованию остальной землей участка; несоблюдение положений закона об установления сервитута при издании распоряжений; ликвидация причин, которые повлекли ограничения в праве пользования (перенос линий электропередачи за участок).

Чтобы Росреестр мог аннулировать запись об ограниченном праве пользования и распоряжения потребуется предварительно обратиться в суд и получить решение о снятии сервитута.

По обременению в силу ипотеки из банка берут справку об окончании выплат и отсутствии задолженности. На основании полученной справки Росреестр возвращает полноценное использования земли по усмотрению владельца.

Если основанием стало судебное решение или распоряжение представителя Службы приставов, снятие организуют следующими способами:

1. Обеспечительная мера прекращается автоматически после завершения судебного разбирательства.
2. Арест участка прекращают через предложение иного равноценного объекта в качестве обеспечения (вместо земельного участка могут предложить квартиру или дом).
3. Если выявлены процессуальные нарушения при установлении ограничения (пристав арестовал чужую недвижимость или долевую собственность).

После подготовки подтверждающего документа подают заявление в Росреестр с просьбой снять ограничительные меры.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему: