Как проверить документы на дом перед покупкой

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать? на сайте Недвио

Планируя покупку загородного дома, коттеджа, дачи или таунхауса, вам следует, еще на стадии поисков или переговоров, очень тщательно изучать все документы.

Как правило, выбор недвижимости идет по 2-3 вариантам, которые вы уже посмотрели, они вам понравились и подходят по всем параметрам. Но так часто бывает, что интересующая вас недвижимость может оказаться со «скелетами в шкафу». Могут быть оформлены не все документы, или оформлены с нарушениями, что чревато дальнейшими проблемами с их переоформлением.

Кроме того, существует немало мошеннических схем, из-за которых покупатель получает коттедж или таунхаус с обременением. Все это свидетельствует о том, что лучше заранее проверить юридическую чистоту приобретаемого дома.

Юридическая чистота документов. Что необходимо проверить?

При ведении переговоров с владельцем загородной недвижимости следует получить ответы на следующие вопросы:

1. имеет ли объект кадастровый номер;
2. имеется ли право собственности у продавца, и чем оно подтверждено;
3. законно ли построены строения, возведенные на участке;
4. не имеет ли владелец проблем с алкоголем, наркотиками, не является ли он пациентом психиатрической больницы, что причисляет его к категории недееспособных;
5. нет ли претензий у прочих лиц при продаже земельного надела;
6. нет ли обременений у недвижимости.

Получить ответы можно двумя способами – тщательно изучив документы, представленные владельцем, и заказав выписку из ЕГРН. Заказать ее совсем недорого можно здесь: ЕГРП 365

Начинаем с земельного участка

Приобретая дачный домик или коттедж за городом, покупатель должен быть уверен, что земля под ним находится в собственности. Документ, подтверждающий это, является самым главным в сделке. Существуют разные варианты получения участка:

• по наследству;
• по решению суда;
• по договору мены;
• по договору купли-продажи.

Однако все они могут быть оспорены прочими лицами. Самым надежным является акт местной администрации о том, что земельный участок передан в собственность.

Также немаловажным фактом является срок, в течение продавец владеет объектом. Понятно, что чем дольше время владения, тем выше надежность предстоящей сделки.

Внимание – категории земель

Особое внимание следует уделить категории земли. Она прописана в правоустанавливающих документах. Земля может иметь разное целевое назначение:

• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• дачное строительство (ДС);
• личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Каждая из этих категорий имеет свои особенности, о которых важно помнить.

Например, если коттедж построен на участке ЛПХ, то в нем нельзя прописаться. Более того, такие земли могут быть приусадебными или полевыми, а жилые строения можно возводить только на первых, а вторые используются для сельскохозяйственной деятельности.

Есть еще некоторые тонкости. Так, если участок располагается в лесной зоне, то в соответствии с законодательством, он не может быть приобретен в собственность. В данном случае предусмотрена аренда на 49 лет.

Кроме того, серьезного внимания требуют земли, расположенные вблизи с заповедными зонами. Продажа большинства из них не имеют законного основания.

Обо всем расскажет Росреестр

Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.

Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.

Зная кадастровый номер, покупатель может получить ответы на все вопросы относительно участка и строений, возведенных на нем. И, конечно, безопасней всего получить эти сведения до того, как договариваться с продавцом о сделке.

Алгоритм действий достаточно прост:

1. зайти на официальный сайт Росреестра;
2. перейти к разделу «Проверка участка»;
3. ввести кадастровый номер.

Как вариант — проверить данные по Публичной кадастровой карте, где также потребуется кадастровый номер объекта.

Далее остается ознакомиться с данными о земле: категория использования, границы участка. Если сведений о последних нет, это должно насторожить. Поскольку такая информация свидетельствует об отсутствии проведения межевания.

Благодаря этой процедуре уточняются границы земли. Если участок не размежеван, то могут быть проблемы с соседями. А сама услуга межевания обходится недешево. К тому же, границы надела могут быть оспорены соседями. А такие вопросы решаются в судебном порядке.

Что такое выписка из ЕГРН? И для чего она нужна?

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Виды обременений на загородную недвижимость:

1. Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
2. Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке). Продать объект можно при письменном разрешении банка;
3. Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами. Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;
4. Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.

Какие документы важно проверить?

Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:

• свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2016 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
• свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
• паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
• кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
• свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.

Нужно ли свидетельство о праве собственности?

Продавец дома или участка обязан представить покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть предоставлен при оформлении объекта в собственность. Однако есть исключения, когда свидетельство не обязательно:

• собственность была оформлена до 2000 года. В это время имущественными сделками занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое не выдавало документ;
• участок перешел к владельцу в результате судебного решения или по наследству. В этом случае процедура государственной регистрации не обязательна.

В остальных случаях свидетельство обязательно. Причем это должен быть оригинал. Если представлена копия, даже заверенная нотариусом, следует насторожиться. Это может свидетельствовать о наличии каких-то обременений. Не станет лишней и проверка и оригинала.

Особого внимания требуют паспортные данные, которые должны быть идентичны указанным в свидетельстве. Здесь также прописан вид разрешенного пользования (ВРИ) и категория земли и возможные ограничения на использование ЗУ.

Что еще следует проверить?

Ввиду того, что в последние годы значительно увеличился налог на землю и строения, расположеные на участках, покупателю следует запросить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам.

В коммунальных службах важно проверить, нет ли долгов по оплату за ЖКУ.

Во избежание мошенничества, необходимо попросить предъявить справку о том, что хозяин дома (коттеджа, таунхауса, участка) является дееспособным лицом, и не состоит под наблюдением в психиатрическом и наркологическом диспансере.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете проверить все документы на соответствие юридической чистоты самостоятельно и обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домом?

Приобретение надела земли с жилым домом является сделкой, требующей значительных финансовых расходов. Необходимо тщательно проверять всю документацию на покупаемые дом и землю, чтобы не потерять вложенные средства.

Не менее важной будет проверка физического состояния дома, чтобы он был комфортным и надёжным для жизни.

На что обратить внимание при покупке что нужно сделать?

В первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.

Существует ряд важных деталей, на которые обязательно нужно обратить внимание при осмотре покупаемого дома:

• Состояние чердака и кровли;
• Состояние погреба (подвала);
• Работоспособность коммуникаций;
• Расположение водостоков;
• Параллельность стен и ровность пола;
• Надёжность системы канализации;
• Качество просушки деревянных элементов конструкции;
• Состояние электропроводки.

Следует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.

Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения. Для самостоятельной оценки расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома. В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.

Состояние кровли необходимо проверять, поднявшись на чердак (желательно во время или после дождя). Таким образом можно определить, насколько качественно положена крыша и не протекает ли она.

Если дом деревянный, то специальным влагометром можно оценить степень просушки дерева. Сырое дерево со временем ссыхается в ширину, и геометрия дома нарушается, появляются щели.

Затем нужно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций для проверки. К основным коммуникациям относятся:

• Газоснабжение;
• Водопровод;
• Водоотведение и канализация;
• Электропроводка;
• Отопление.

Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.

После этого важно осмотреть электросчётчик и систему электроснабжения. Провода должны быть медными по современным стандартам, также обязательно должно присутствовать заземление.

Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

При возникновении сомнений в тщательности проведённой проверки можно обратиться к инженерам-оценщикам, которые помогут профессионально оценить техническое состояние жилого дома.

Какие документы нужно проверить при покупке дома?

Когда проверка физического состояния дома завершена, необходимо приступить к проверке документов на покупаемый дом и земельный надел. Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к заключению договора и проверке документов, чтобы обеспечить законность сделки и избежать юридических проблем в будущем.

Что проверить продавцу?

Продавцу нужно проверить действительность личности покупателя и его паспортных данных, чтобы исключить возможность заключения сделки с человеком, находящимся в розыске правоохранительными органами, или же действующего по подложным документам, иначе такую сделку суд может признать впоследствии незаконной, а в случае, если судебные органы заподозрят сговор между продавцом и покупателем, то все материальные ценности, указанные в договоре, могут быть конфискованы в пользу государства (к ним относятся и денежные средства, полученные продавцом).

Если покупатель оплачивает сумму сделки наличными деньгами, то важно убедиться в их подлинности. Такую услугу (проверку подлинности бумажных денег) оказывают коммерческие банки.

Что проверить покупателю?

Так как покупке подлежат надел земли с жилым домом (объекты сделки), то, согласно § 7 Гражданского кодекса РФ, необходимо наличие документов на каждый объект сделки. У продавца должны быть в наличии:

• Правоудостоверяющие документы;
• Правоустанавливающие документы;
• Кадастровые документы на каждый объект сделки;
• Технический паспорт и технический план (с 2014 г.);
• Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на объекты договора;
• Доверенность, нотариально подтверждённая (если от имени продавца действуют представители).

Правоудостоверяющими документами является свидетельство о регистрации права собственности на каждый объект сделки: надел земли и дом (или дома) на данном наделе.

К правоустанавливающим относят документы, на основании которых продавец ранее получил продаваемый надел земли с домом в собственность. К таким документам относят:

В кадастровом документе на земельный надел должна быть указана категория и подкатегория покупаемой земли, перечислены ограничения для её использования, указаны площадь и план межевания, а также все постройки (жилые и нежилые), расположенные на данном наделе земли, а в кадастровом документе на жилой дом должен быть план каждого этажа дома.

Выписка из ЕГРП необходима, чтобы не приобрести заложенную или находящуюся под арестом недвижимость, а также чтобы не приобрести вместе с домом и землёй налоговые и иные задолженности.

Защититься от рейдерского захвата квартиры можно, зная всего лишь несколько нехитрых правил.

Хотите приобрести участок у государства по кадастровой стоимости? Здесь описаны возможные варианты.

При покупке земли в рассрочку необходимо составить соответствующий договор. Как это сделать правильно, подробно описано в нашей статье.

Подводные камни при покупке земельного участка

В юридической практике нередко бывают случаи, когда в документации на продаваемые объекты (землю и дом) указана информация, которая расходится с реальными физическими показателями таких объектов.

Во-первых, необходимо установить, соответствует ли реальная площадь надела земли указанной в кадастровом паспорте.

Во-вторых, важно проверить соответствие границ покупаемого надела с реальными границами, чтобы в будущем избежать возможных разногласий с соседями или муниципальными властями. Все постройки на покупаемом наделе земли должны находиться строго в пределах границ данного надела.

Далее нужно осмотреть коммуникации, расположенные в жилом здании и возле него на предмет совпадения с планом коммуникаций в техническом плане.

Если со стороны продавца выступают его представители на основании доверенности, заверенной нотариально, необходимо обязательно проверить подлинность такой доверенности у нотариуса, так как многие случаи мошенничества с недвижимостью связаны именно с поддельными доверенностями. Чтобы избежать возможного мошенничества, важно поинтересоваться, почему продавец не участвует в сделке самостоятельно.

Желательно связаться с таким продавцом по телефону или встретиться лично, чтобы убедиться в реальности его существования и действительности его намерения продать надел земли с домом, иначе такую сделку могут признать незаконной в будущем родственники продавца или любые заинтересованные лица.

Немаловажно проверить вменяемость продавца, реальность его намерений, так как нередки случаи, когда заинтересованные лица (как правило, родственники) уже после совершения сделки обращаются в судебные органы и доказывают, что продавец не отдавал отчёт в своих действиях на момент заключения основного договора, или же находился под давлением обстоятельств (например, остро нуждался в деньгах на лечение), и суд может признать такую сделку незаконной полностью, или значительно увеличить сумму сделки, вследствие чего покупатель понесёт существенные финансовые потери.

Чтобы избежать судебных разбирательств и потерь после сделки, можно попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учёте. Подобные справки запрашиваются обязательно в тех случаях, если продавец ведёт себя подозрительно.

Итак, при покупке участка с домом необходимо проверить все юридические документы на покупаемую недвижимость. Также важно проверить физическое состояние дома, земельного участка и качество подведённых коммуникаций. Тщательный анализ предоставленных продавцом документов и внимательный осмотр покупаемой недвижимости поможет избежать многих проблем после заключения сделки.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. “Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке дома

число консультаций:	2089
отмеченных лучшими:	569
ответов к документам:	89
размещено документов:	16
положительных отзывов:	760
отрицательных отзывов:	5

• E-mail: moxankevich@mail.ru
• Skype: chechetkinvgeni

В настоящее время многие люди стремятся иметь свой частный дом, кто-то приобретает такую недвижимость в черте города, кто-то стремится купить дом в тихом и спокойном месте, но в любом случае при покупке дома возникает множество вопросов, а главный: как проверить юридическую чистоту сделки, какие документы смотреть и на что обратить особое внимание.

Свидетельство о праве собственности на участок

Самым первым документом, который нужно просить у продавца – это 2 свидетельства о праве собственности (одно на дом, а второе – на землю). Например, если человек показывает Вам свидетельство о праве на наследство, то нужно понимать, что продать дом по такому документу нельзя, сначала нужно обратиться в росреестр, чтобы получить свидетельство о праве собственности, лишь после этого можно распоряжаться недвижимым имуществом.

В свидетельстве содержится информация о самом объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер), а также указаны данные собственника. При покупке нужно сверять данные о собственнике очень скрупулезно (каждую букву в прямом смысле этого слова). Если вы заключаете сделку через представителя по доверенности, то нужно быть внимательным вдвойне (проверить полномочия, срок действия доверенности и, конечно, сверить все данные о личности, указанные в паспорте и в самой доверенности).

Документы на дом

Дом и земля являются разными объектами недвижимости, несмотря на то, что по закону они неотделимы друг от друга. Например, если у дома и земли один собственник, то продать дом без земли (или наоборот) нельзя в силу закона. Так какие же документы нужны на дом, кроме свидетельства, о котором говорилось выше?

Технический паспорт и кадастровый паспорт на дом следует различать. Технический паспорт содержит наиболее полную информацию о доме, точнее, о его технических характеристиках. В настоящее время в связи с изменением законодательства составляются уже не технические паспорта, а технические планы, однако, старые технические паспорта продолжают действовать, поэтому если дом не новый или новый дом уже поставлен на кадастровый учет, то достаточно технического паспорта. Если же дом построен в 2013 году или позднее, то нужен обязательно оформляется технический план, т.к. без него дом не поставят на кадастровый учет.

Кадастровый паспорт на дом – это документ, необходимый для совершения сделок (купли-продажи, дарения и пр.). В нем содержатся почти те же самые сведения, что и в техническом паспорте, но в меньшем объеме.

Документы на землю

На земельный участок нужен кадастровый паспорт. Он состоит из 4 страниц: В1, В2, В3, В4. На первой странице указываются основные сведения о земельном участке: его кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, сведения о собственнике, адрес участка, его размер и кадастровая стоимость. Листок В2 является планом участка, т.е. на нем изображены его границы. Формы В3 и В4 несут информацию об ограничениях в использовании. Если в кадастровом паспорте есть только первые две страницы, значит, ограничений нет, именно поэтому 3 и 4 формы не выдаются.

Сложнее, если нет формы В2. Хотя отсутствие данного документа и не препятствует сделке, но в последующем могут возникнуть проблемы. Сразу отметим, что актуальность сведений кадастрового паспорта земельного участка в наше время легко проверить, не неся никаких финансовых затрат, главное, иметь доступ в интернет. На официальном сайте Росреестра есть публичная кадастровая карта. На ней Вы легко по кадастровому номеру (или используя расширенный поиск) сможете найти интересующий Вас участок.

Вы увидите всю информацию о земле (вид разрешенного использования, адрес, кадастровую стоимость и пр.), но обязательно нужно обратить внимание на план земельного участка (ссылка на него находится внизу, во вкладке «информация»). Если во вкладке «информация» сверху указано, что сведения о границах объекта отсутствуют, то это должно сразу насторожить Вас. Не буду описывать всех возможностей, при которых земельный участок может быть уменьшен, главным является то, что раз границы земельного участка не установлены, то их нельзя выделить в натуре. Например, человек покупает дом на земельном участке, огораживает свой участок забором (т.к. площадь известна, при этом соседи прилегающих земельных участков не возражают) и строит новый дом. Однако может выясниться, что данный кусочек земли, на котором построен дом, по документам принадлежит соседу или государству. Понятно, что последствия будут неблагоприятные.

Также нужно сказать и о том, что если Вы захотите привести свой земельный участок в нормальный вид (с юридической точки зрения) и закажете межевание (которое делается платно), то соседи могут отказаться согласовывать границы участков (Вашего и своего), в этом случае придется обращаться в суд (это опять деньги, время и нервы). Еще хуже может быть ситуация, если Ваш участок граничит с государственной землей. Конечно, может случиться и так, что соседи будут не против, у них сделано межевание и Вам легко установят границы, но рассчитывать на это не стоит.

Если Вы все же решитесь на покупку участка «без границ», то должны чётко осознавать, какие могут возникнуть проблемы и готовы ли Вы к ним.

Оформляя любую сделку по приобретению недвижимости лучше всего обратиться за помощью к специалистам (в данном случае это будет юрист, а не риэлтор, который не всегда разбирается в законодательстве и тем более, не гарантирует Вам юридическую чистоту сделки). Целью данной статьи было осветить основные моменты, которые необходимо учитывать при покупке частного дома и земельного участка.

Помощь юриста в оформлении земли

Меня зовут Чечеткина Ксения Владимировна. Юрист со стажем работы более 7 лет. Если у Вас возникли какие-то вопросы или появилась необходимость в консультации, Вы можете обратиться ко мне за юридической помощью.

Покупка дома: доверяй, но проверяй

Какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня “Собственник” расскажет о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

“У продавца глаза были честные”, “Он же нотариальную доверенность показывал”, “Это был родственник моей лучшей подруги”… Каких только “весомых” доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости! А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. “К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости “Статус” Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать”.

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. “Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.”.

Смотрим на документы

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. “Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок”, – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. “Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.”.